Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ. Chương 2: Thực trạng công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại Công ty Thẩm định giá VTA. Chương 3: Giải pháp và đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá dự án đầu tư bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ tại Công ty Thẩm định giá VTA. 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ 1.
Khái niệm và đặc điểm các dự án bất động sản trong xử lý nợ 1. Dự án đầu tư bất động sản 1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Dự án đầu tư bất động sản (hay còn gọi là dự án bất động sản) chưa có khái niệm cụ thể nào. Tác giả khái quát khái niệm từ nghiên cứu liên quan đến dự án đầu tư và bất động sản.
Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau như sau: (1) Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những mục tiêu nhất định trong tương lai. (2) Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá, sắp xếp logic, sử dụng các nguồn lực xác định nhằm đạt được mục tiêu đã định. (3) Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. Về bất động sản cũng có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau: (1) Theo Luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
(2) Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá TĐGVN 07, bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được. Tóm lại, bất động sản là đất và các tài sản gắn liền với đất được pháp luật công nhận. Như vậy, thông qua nghiên cứu về dự án đầu tư và bất động sản, chúng ta có thể hiểu dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng ra tài sản là BĐS như: Nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng… để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định.
5 Dự án đầu tư bất động sản chịu sự chi phối bởi rất nhiều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản,. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản (1) Dự án đầu tư bất động sản có thời gian đầu tư và thực hiện dự án dài: Do quá trình đầu tư bao gồm nhiều khâu, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đâu ftuw và kết thúc đầu tư đưa vào vận hành. (2) Dự án đầu tư bất động sản luôn là dự án đầu tư có sử dụng đất: Vì đất đai là địa điểm để xây dựng các công trình bất động sản (3) Dự án đầu tư bất động sản có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn (4) Dự án đầu tư có mục đích, kết quả rõ ràng (5) Sản phẩm của dự án đầu tư bất động sản mang tính đơn chiếc, độc đáo. (6) Dự án đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án.
(7) Môi trường hoạt động của dự án đầu tư bất động sản là môi trường hoạt động “va chạm”. (8) Dự án đầu tư bất động sản có tính bất định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường cáo độ rủi ro cao.
Đặc điểm của dự án bất động sản trong xử lý nợ Các dự án đầu tư bất động sản trong xử lý nợ về cơ bản cũng có những đặc điểm giống như dự án đầu tư bất động sản thông thường. Tuy nhiên, khi đã chuyển sang giai đoạn xử lý nợ tức là bên thế chấp không thể thực hiện việc trả nợ và ngân hàng phải định giá để đưa ra các phương án xử lý phù hợp. Hầu hết các dự án này đều trong tình trạng chung như không được triển khai đúng tiến độ, đúng cam kết, làm thất thoát vốn của ngân hàng. Qua quá trình nghiên cứu hồ sơ và thực trạng của các dự án phục vụ mục đích xử lý nợ, tôi nhận thấy các dự án trên có một số đặc điểm như sau: 6 (1) Dự án không tiếp tục triển khai được.
Một số nguyên nhân làm cho dự án không triển khai được như dự án vướng vào việc đền bù giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, chủ đầu tư chưa nộp tiền sử đất, chủ đầu tư thay đổi phương án chưa được cấp phép,. (2) Chủ đầu tư sử dụng tiền vay không đúng mục đích ban đầu, gây ra thất thoát vốn và không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án,. (3) Chủ đầu tư triển khai dự án nhưng không đúng tiến độ cam kết, kéo dài gây ra nhiều ảnh hưởng xấu trong xã hội; (4) Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư và các bên liên quan đã vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về dự án bất động sản. (5) Dự án đã triển khai, hoàn thành đúng tiến độ nhưng không tiêu thụ được sản phẩm do tình hình thị trường trầm lắng,.
Định giá dự án đầu tƣ bất động sản trong xử lý nợ 1. Khái niệm định giá dự án đầu tư bất động sản Định giá dự án bất động sản bản chất là sự ước tính giá trị bằng tiền của dự án. Ba cách tiếp cận giá trị chủ yếu để có thể đo lường được giá trị là cách tiếp cận từ so sánh, cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập. Cụ thể như sau: (1) Xác định giá trị từ sự so sánh: Giá trị dự án từ cách tiếp cận so sánh là việc xác định giá dự án đang cần định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá chuyển nhượng của các dự án tương tự trên thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể.
(2) Xác định giá trị từ chi phí: Giá trị dự án từ cách tiếp cận chi phí là toàn bộ các chi phí chủ đầu tư bỏ ra từ lúc bắt đầu dự án đến thời điểm định giá. Hoặc giá trị dự án dựa trên giả thiết người mua khôn ngoan, thông thái sẽ không trả giá một dự án cao hơn mức chi phí để có được một dự án tương tự có cùng quy mô, công năng, tác dụng như dự án cần định giá. (3) Xác định giá trị từ thu nhập: Giá trị dự án bất động sản từ cách tiếp cận thu nhập được hiểu là biểu hiện giá trị hiện tại của tất cả các quyền, lợi ích thu được trong tương lai của dự án sẽ mang lại cho chủ đầu tư. Giá trị dự án là số tiền hiện tại mà một chủ đầu tư với hành động tin cậy, điển hình trên thị trường 7 sẵn sàng bỏ ra để đầu tư dự án để nhận được dòng thu nhập, lợi ích đem lại từ dự án trong tương lai.
Như vậy, Từ ba cách tiếp cận đo lường giá trị dự án bất động sản, tác giả nhận thấy định giá dự án bất động sản thực chất là công việc xác định bằng tiền tại thời điểm hiện tại về lợi ích mà dự án mang lại cho ngân hàng trong việc xử lý nợ. Mục đích cuối cùng của việc định giá xử lý nợ là giúp cho Ngân hàng có được phương án tối ưu để bảo toàn vốn cho vay. Phương án cuối cùng là cơ sở để phát mại tài sản thu hồi vốn cho vay. Vai trò của công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại ngân hàng (1) Là căn cứ để ngân hàng thương mại xử lý, giải quyết các khoản nợ của chủ đầu tư đối với ngân hàng.
Không phải ngẫu nhiên mà trong quy trình xử lý nợ của các ngân hàng hiện tại đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản. viêc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo tính khách quan, đúng đắn khi xử lý nợ, đưa ra được phương án xử lý nợ một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Việc định giá tài sản phục vụ mục đích xử lý nợ giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản hoặc các dự án không có khả năng trả nợ,.để từ đó giúp ngân hàng đưa ra được những phương án phù hợp, vừa đảm bảo hoạt động của ngân hàng, vừa giúp được tối đa lợi ích của khách hàng. (2) Là căn cứ để chủ đầu tư thực hiện việc trả nợ cho ngân hàng về khoản tiền vay theo dự án mà chủ đầu tư chưa trả được.
Định giá tài sản còn là dịp để chủ đầu tư tự đánh giá được tính pháp lý, tính thanh khoản, giá trị của tài sản đã thế chấp. Sẽ rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản. Từ sự tư vấn đánh giá của bên chuyên môn, chủ đầu tư thực hiện việc quản lý nguồn vốn, chủ động cân đối các nguồn doanh thu và chi phí để trả nợ cho ngân hàng. (3) Góp phần giải quyết vấn đề nợ xấu, ổn định thị trường tiền tệ và an sinh xã hội.
8 Công tác tái định giá tài sản để xử lý nợ giúp ngân hàng sàng lọc được dự án đầu tư và khách hàng. Đối với các dự án còn khả năng sinh lợi thì ngân hàng tạo điều kiện để tiếp tục phát triển đầu tư, kinh doanh có lãi để thu hồi khoản nợ vay; đối với các dự án không còn khả năng sinh lời thì làm cơ sở xác định mức giá xử lý tài sản đảm bảo.