Tổng quan nghiên cứu

Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa tại Việt Nam đang thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên quy mô lớn. Trong giai đoạn 2005 đến 2009, cả nước đã thu hồi khoảng 360.000 ha đất nông nghiệp chuyên trồng lúa để phục vụ các dự án phát triển. Riêng tại thành phố Hà Nội, năm 2017 ghi nhận 1.727 dự án triển khai thu hồi 7.258 ha đất, tác động trực tiếp đến 87.311 tổ chức và hộ gia đình. Nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc Thủ đô, huyện Phúc Thọ có diện tích tự nhiên 117 km2 với dân số năm 2019 đạt khoảng 194.000 người và mật độ dân số 1.602 người/km2. Dưới tác động phát triển của các trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 32 dài 15 km cùng hệ thống Tỉnh lộ 417, 418, 421 dài trên 20 km, địa phương triển khai đồng loạt nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật và công trình phúc lợi.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là sự xung đột lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất khi bị thu hồi tư liệu sản xuất. Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại huyện Phúc Thọ giai đoạn 2017 - 2019; phân tích biến động việc làm, thu nhập của người dân sau thu hồi đất; nhận diện những rào cản pháp lý và thực tiễn; từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm bảo đảm an sinh xã hội bền vững. Nghiên cứu đi sâu khảo sát 02 dự án trọng điểm gồm Dự án xây dựng Trường Tiểu học Tam Hiệp B và Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt tại khu Đồng Bưởi, xã Sen Chiểu với tổng số 76 hộ gia đình bị ảnh hưởng, đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng cho công tác quản trị đất đai cấp huyện.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được quy định tại Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013. Khung lý thuyết tích hợp lý thuyết phúc lợi xã hội và lý thuyết chuyển dịch quyền tài sản bắt buộc, khẳng định quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị và nguyên tắc thu hồi đất phải đi kèm nghĩa vụ khôi phục sinh kế tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Hệ thống khái niệm nghiên cứu bao gồm 5 phạm trù cốt lõi: thu hồi đất, bồi thường thiệt hại về đất và tài sản, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, cùng công tác tái định cư. Đề tài kế thừa kinh nghiệm quốc tế sâu sắc từ Trung Quốc với chính sách bồi thường đất nông nghiệp gấp 6 đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân 3 năm liền kề và tổng mức chi trả tối đa không quá 30 lần; bài học từ Thái Lan về cơ chế định giá bồi thường cao hơn giá thị trường; cũng như quy trình thẩm định 3 giai đoạn của Hàn Quốc theo Luật Bồi thường đất công cộng năm 1975 nhằm hạn chế tối đa khiếu nại kéo dài.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ủy ban nhân dân các xã Tam Hiệp, Sen Chiểu, bao gồm báo cáo kiểm kê đất đai, số liệu thống kê kinh tế - xã hội, hồ sơ phương án bồi thường giai đoạn 2017 - 2019.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được điều tra thông qua phiếu phỏng vấn cấu trúc đối với các hộ dân có đất bị thu hồi. Cỡ mẫu nghiên cứu được xác định theo công thức Yamane (1967) với sai số chọn mẫu e = 5%:

  • Dự án Trường Tiểu học Tam Hiệp B có tổng số 24 hộ bị thu hồi, áp dụng điều tra toàn bộ 24/24 hộ (đạt tỷ lệ 100%).
  • Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Bưởi có 52 hộ bị thu hồi, tính toán cỡ mẫu cần thiết là 46 hộ.
  • Tổng số mẫu điều tra sơ cấp thực tế là 70 hộ trên tổng thể 76 hộ bị ảnh hưởng (chiếm tỷ lệ 92,1%).

Phương pháp thống kê mô tả, tổng hợp, so sánh chéo và xử lý dữ liệu định lượng trên phần mềm bảng tính được lựa chọn làm công cụ phân tích chủ đạo. Lý do lựa chọn phương pháp này xuất phát từ yêu cầu lượng hóa chính xác mức độ suy giảm tư liệu sản xuất, đo lường sự dịch chuyển cơ cấu việc làm trước và sau thu hồi đất, đồng thời đối chiếu sự chênh lệch giữa đơn giá bồi thường theo khung giá nhà nước với giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, công tác tổ chức thu hồi đất tại 02 dự án đạt tiến độ cao nhờ sự đồng thuận của 76 hộ gia đình, với 100% diện tích đất nông nghiệp được bàn giao theo đúng quyết định phê duyệt (Quyết định số 2830/QĐ-UBND và Quyết định số 1366/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ). Toàn bộ 70 hộ dân được khảo sát đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ đầy đủ và đúng trình tự niêm yết công khai.

Thứ hai, cơ cấu kinh phí chi trả thể hiện vai trò vượt trội của các khoản hỗ trợ. Khoản hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm (được tính bằng 5 lần giá đất nông nghiệp theo Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội) kết hợp với hỗ trợ ổn định đời sống chiếm tới trên 85% tổng kinh phí chi trả bồi thường, trong khi tiền bồi thường trực tiếp về đất nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 12% đến 15%.

Thứ ba, sự chuyển dịch mạnh mẽ trong cơ cấu lao động của nông hộ. Trước khi có quyết định thu hồi đất, trên 75% lao động trong các hộ khảo sát làm nghề thuần nông trên diện tích đất canh tác được giao. Sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, tỷ lệ lao động làm nông nghiệp giảm sâu xuống còn dưới 45%, nhường chỗ cho sự gia tăng của nhóm lao động làm nghề dịch vụ buôn bán nhỏ lẻ và công nhân xây dựng tự do (tăng từ 15% lên mức 42%).

Thứ tư, biến động thu nhập và mức độ hài lòng của người dân bộc lộ nhiều điểm nghẽn. Thu nhập bình quân đầu người của huyện năm 2019 đạt 38 triệu đồng/người/năm. Mặc dù 68% số hộ sau khi nhận tiền bồi thường đã xây dựng, cải tạo lại nhà ở và đầu tư chuyển đổi phương kế sinh nhai, nhưng có tới 58,6% hộ dân tại xã Sen Chiểu và 54,2% hộ dân tại xã Tam Hiệp cho rằng đơn giá bồi thường đất nông nghiệp theo Bảng giá đất của thành phố vẫn thấp hơn so với giá trị chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường tại cùng thời điểm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch nhận thức về giá đất xuất phát từ việc Bảng giá đất ban hành theo chu kỳ (Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND) chưa phản ánh kịp thời sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản dọc tuyến Quốc lộ 32 và các đường tỉnh. Bên cạnh đó, việc chi trả một lần bằng tiền mặt mà thiếu các khóa đào tạo nghề chuyên sâu dài hạn khiến một bộ phận lao động trung niên gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới ổn định.

Để minh họa trực quan các luận điểm, kết quả nghiên cứu có thể được biểu diễn qua biểu đồ cột kép so sánh cơ cấu nghề nghiệp của người lao động trước và sau thu hồi đất, kết hợp bảng tổng hợp đối sánh chi tiết 4 thành phần kinh phí bồi thường (đất đai, tài sản cây cối hoa màu, hỗ trợ chuyển đổi nghề và hỗ trợ ổn định đời sống). Nghiên cứu khẳng định sự phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam, nhấn mạnh rằng công tác bồi thường không thể dừng lại ở việc đền bù thiệt hại vật chất tức thời mà phải chuyển trọng tâm sang kiến tạo sinh kế dài hạn cho nông dân mất đất.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cụ thể tiệm cận thị trường. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ cần thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập để điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế, phấn đấu rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường xuống dưới 15% trong lộ trình thực hiện từ năm 2021 đến 2023.

Thứ hai, đổi mới chương trình đào tạo nghề và kiến tạo việc làm bền vững. Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ chủ trì liên kết giữa Trung tâm Giáo dục nghề nghiệp - Giáo dục thường xuyên huyện với các doanh nghiệp tại 12 cụm công nghiệp quy hoạch (tổng diện tích 250 ha), đặt mục tiêu bảo đảm 90% lao động trong độ tuổi bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được đào tạo nghề và giới thiệu việc làm ổn định trong vòng 12 tháng kể từ khi bàn giao mặt bằng.

Thứ ba, tăng cường tính minh bạch và đẩy mạnh đối thoại dân chủ trong giải phóng mặt bằng. Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện phối hợp cùng Ủy ban nhân dân các xã Tam Hiệp và Sen Chiểu niêm yết công khai 100% phương án bồi thường dự thảo tại nhà văn hóa thôn, tổ chức tối thiểu 03 cuộc họp đối thoại trực tiếp với người dân trước khi trình phê duyệt phương án chính thức, nhằm nâng tỷ lệ đồng thuận tự nguyện bàn giao mặt bằng lên trên 95%.

Thứ tư, thành lập quỹ hỗ trợ vốn vay phát triển sản xuất sau giải phóng mặt bằng. Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ trích từ 3% đến 5% nguồn thu từ các dự án đấu giá đất (như dự án Đồng Bưởi) để ủy thác qua Ngân hàng Chính sách Xã hội huyện, giải ngân nguồn vốn vay ưu đãi lãi suất thấp cho 100% hộ dân có nhu cầu chuyển đổi sang mô hình kinh doanh dịch vụ hoặc phát triển nông nghiệp công nghệ cao giai đoạn 2021 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện có thể sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo thực tiễn để rà soát quy trình kiểm đếm, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và hoàn thiện quy chế phối hợp giải phóng mặt bằng tại địa phương.

Nhóm các chủ đầu tư, ban quản lý dự án và doanh nghiệp hạ tầng khai thác số liệu thực chứng của đề tài để lập dự toán tổng mức đầu tư chính xác, chủ động dự báo các vướng mắc xã hội và xây dựng kế hoạch bồi thường, hỗ trợ phù hợp nhằm bảo đảm tiến độ thi công dự án không bị đình trệ.

Nhóm giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển, Quy hoạch không gian sử dụng luận văn làm tài liệu học thuật giá trị, tham khảo khung phân tích 70 mẫu điều tra thực tế theo công thức Yamane và phương pháp tiếp cận đa chiều về sinh kế nông hộ.

Nhóm cán bộ Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể chính trị - xã hội tại cấp xã, thị trấn áp dụng các phát hiện của luận văn để nâng cao kỹ năng tuyên truyền, giải thích chính sách pháp luật đất đai, đồng thời thực hiện hiệu quả chức năng giám sát phản biện xã hội và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho nhân dân.

Câu hỏi thường gặp

Căn cứ pháp lý nền tảng nào điều chỉnh công tác bồi thường tại huyện Phúc Thọ giai đoạn nghiên cứu? Toàn bộ quy trình giải phóng mặt bằng tại 02 dự án được áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, kết hợp khung giá đất ban hành tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND.

Tại sao đề tài lựa chọn điều tra 70 hộ dân tại xã Tam Hiệp và xã Sen Chiểu? Mẫu nghiên cứu gồm 24 hộ thuộc dự án Trường Tiểu học Tam Hiệp B (khảo sát 100%) và 46 hộ thuộc dự án khu Đồng Bưởi được tính toán khoa học theo công thức Yamane với sai số 5%, bảo đảm tính đại diện cao cho các dự án xây dựng hạ tầng công cộng và đấu giá đất xen kẹt.

Chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp bằng tiền được tính toán như thế nào? Theo quy định tại Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp bằng tiền gấp 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích đất bị thu hồi.

Việc thu hồi đất đã làm thay đổi việc làm của người dân huyện Phúc Thọ ra sao? Khảo sát thực tế cho thấy tỷ lệ lao động thuần nông đã giảm mạnh từ trên 75% trước thu hồi xuống còn dưới 45% sau thu hồi, thúc đẩy sự chuyển dịch sang lao động dịch vụ, buôn bán và làm thuê tại các cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn.

Giải pháp nào có tính đột phá để hạn chế khiếu nại về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất? Giải pháp then chốt là áp dụng cơ chế định giá đất cụ thể thông qua tổ chức tư vấn định giá độc lập, khảo sát giá giao dịch phổ biến trên thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi, bảo đảm mức chi trả công bằng, khách quan và minh bạch.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá toàn diện thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại huyện Phúc Thọ qua 02 dự án thực chứng với 76 hộ gia đình bị ảnh hưởng.
  • Số liệu khảo sát 70 hộ dân khẳng định các chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề (gấp 5 lần giá đất nông nghiệp) đóng vai trò nòng cốt, chiếm trên 85% tổng chi trả giải phóng mặt bằng.
  • Công tác thu hồi đất đã tạo bước ngoặt chuyển dịch cơ cấu lao động địa phương, hạ tỷ lệ lao động thuần nông từ trên 75% xuống dưới 45%, thúc đẩy kinh tế phi nông nghiệp.
  • Nghiên cứu chỉ rõ điểm nghẽn về giá bồi thường chưa tiệm cận thị trường và đề xuất 04 nhóm giải pháp đồng bộ về định giá độc lập, đào tạo nghề liên kết 12 cụm công nghiệp và lập quỹ tín dụng sinh kế.
  • Trong giai đoạn 2021 - 2025, các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương chuẩn hóa quy trình thẩm định giá đất cụ thể và đổi mới phương thức an sinh xã hội hậu thu hồi đất; các nhà khoa học và nhà quản lý được khuyến khích tiếp tục mở rộng mô hình nghiên cứu này cho các dự án phát triển đô thị quy mô lớn trên toàn địa bàn Thủ đô.