Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con ngƣời tạo ra, là tƣ liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá của quốc gia và của ngƣời sử dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nƣớc, ngƣời sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chƣa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc, hình thành nên “thị trƣờng ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nƣớc, lợi nhuận thu đƣợc từ buôn bán BĐS nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phƣơng thức giúp Nhà nƣớc huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nƣớc quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân 2 sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nƣớc có chủ trƣơng giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hƣớng đi mới phù hợp với cơ chế thị trƣờng cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản.
Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Huyện Chƣơng Mỹ nằm ở phía tây nam thành phố Hà Nội và đƣợc quy hoạch là vành đai xanh của Thủ đô, kinh tế của huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bên cạnh đó là sự phát triển từng bƣớc của công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và thƣơng mại, dịch vụ. Trong những năm qua công tác đấu giá QSD đất đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.
Do đó, để có đƣợc cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phƣơng và ngƣời dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết. Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc các nhà khoa học trong và ngoài nƣớc đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn.
Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện, tác giả còn đƣa ra phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và đánh giá của ngƣời dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. Từ đó thấy đƣợc khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hƣởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại huyện Chƣơng Mỹ. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ để góp phần đáp ứng định hƣớng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lƣợng đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nƣớc.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016-2018 - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chƣơng Mỹ. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án: + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ vị 4 trí, giá khởi điểm , cơ sở hạ tầng của khu đất đƣợc đấu giá. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
Chƣơng Mỹ là một trong những địa phƣơng thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thuận lợi và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quann đến công tác đấu giá của huyện Chƣơng Mỹ có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện nói riêng và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung. 5 Phần 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất. Những khái niệm có liên quan 2.1 Đất đai Đất Giá đất thị trƣờng là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện đƣợc ph hợp với ngƣời bán và ngƣời mua QSDĐ trong một thị trƣờng có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng bán và ngƣời nhận chuyển nhƣợng mua tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nƣớc quy định thƣờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nƣớc. Đất đai hiểu theo nghĩa thông thƣờng nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nƣớc bao phủ.
Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai nhƣ kinh tế học, thổ nhƣỡng học, địa chất học.thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc, mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá. Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất.
Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn Hồ Thị Lam Trà, 2006) 6 2. Giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất đƣợc ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng.