Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, người trảgiá cao nhất thì được mua [9]. - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản [9].
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng [9]. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định [19]. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định [21]. - Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định [22].
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS [23]. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [21].Đất đai và thị trường đất đai 1.Đất đai Theo Hội Khoa học Đất Việt Nam 1996, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn gồm: Khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện n 4 tích mặt nước, nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Trên bề mặt đất đai là sự kết hợp giữa các yếu tố thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác có vai trò quan trọng và ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người.
Trong định giá đất thì đất đai được hiểu là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự). Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội [17]. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi nếu sử dụng hợp lí [14]. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi [13]. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trường đất n 5 đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [15]. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán.
nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế. Bất động sản và Thị trường bất động sản 1. Bất động sản Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR (2001) Tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản.
BĐS là một loại tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005, tại Chương XI, Điều 174, Khoản 1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ những vấn đề nêu trên có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS.
Tại các nước phát triển có nền kinh tê thị thị trường thì đều xác định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác đang phát triển như Trung Quốc thì quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Tại nước ta, người sử dụng đất đai không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai. thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992)[24], (Nghị quyết Quốc hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003).
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [15]. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường n 7 hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR, 2001, (Trần Thế Ngọc, 2001), (Hồ Thị lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.
Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất, có thể giới hạn trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Tại các nước tư bản phát triển có chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng chịu sự chi phối của nền kinh tế thị trường. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai, hình thành các trang trại có quy mô hàng lớn. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
n 8 Tại nước ta thị trường BĐS phát triển qua 3 giai đoạn: a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có khung pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn,… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng.