Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối tân long phường tân long thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, Thái Nguyên, đảm bảo tiến độ và hiệu quả dự án.

• Tác giả: Đặng Thị Thanh Lan
• Người hướng dẫn: ThS. Trần Thị Mai Anh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Xây Dựng Khu Tái Định Cư Dự Án Nắn Suối Tân Long, Thái Nguyên
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Mục tiêu của đề tài
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. Ý nghĩa của đề tài
• 1.2.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
• 1.2.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 1.3. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.3.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.3.2. Cơ sở lý luận của đề tài
• 1.3.2.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
• 1.3.2.2. Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 1.3.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 1.3.3.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BT, GPMB
• 1.3.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên về công tác BT, GPMB
• 1.3.3.3. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên liên quan đến dự án: Xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, TP Thái Nguyên
• 1.3.4. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
• 1.4. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.4.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4.2. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 1.4.4. Nội dung nghiên cứu. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
• 1.4.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 1.4.4.3. Phương pháp chọn mẫu, xây dựng phiếu điều tra và điều tra
• 1.4.4.4. Phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu
• 1.5. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 1.5.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 1.5.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.5.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 1.5.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Tân Long
• 1.5.2. Đánh giá công tác GPMB xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 1.5.2.1. Giới thiệu chung về dự án nghiên cứu
• 1.5.2.2. Đánh giá công tác thống kê đất đai trong khu vực thực hiện dự án
• 1.5.2.3. Đánh giá kết quả thống kê về tài sản, cây cối trong khu vực dự án
• 1.5.2.4. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án
• 1.5.2.4.1. Đánh giá công tác BT về đất đai và các tài sản gắn liền với đất
• 1.5.2.4.2. Đánh giá về chính sách hỗ trợ và nguồn kinh phí để thực hiện GPMB
• 1.5.2.5. Đánh giá công tác tái định cư của dự án
• 1.5.2.6. Đánh giá tiến độ thực hiện công tác GPMB của dự án
• 1.5.2.7. Đánh giá công tác BT, GPMB qua ý kiến người dân khu vực GPMB
• 1.5.2.8. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB của dự án và đề xuất những phương án giải quyết
• 1.5.2.8.1. Đánh giá những thuận lợi trong công tác GPMB
• 1.5.2.8.2. Đánh giá những khó khăn trong công tác GPMB
• 1.5.2.8.3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác GPMB
• 2. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và đa dạng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và toàn xã hội. Trong dự án nắn suối Tân Long, công tác này được thực hiện với nhiều thách thức, đặc biệt là việc xác định giá bồi thường. Giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, gây ảnh hưởng đến tâm lý người dân. Điều này dẫn đến việc người dân không tự nguyện chuyển đi, gây khó khăn cho tiến độ dự án. Công tác giải phóng mặt bằng cần được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả để đảm bảo tiến độ thi công.

1.1. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng có tính đa dạng và phức tạp. Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội thành, ven đô, và ngoại thành, mật độ dân cư và ngành nghề đa dạng, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng cũng có những đặc điểm riêng biệt. Đất đai là tài sản có giá trị cao, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi dân cư chủ yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn khiến người dân không muốn từ bỏ đất đai, gây khó khăn cho công tác tuyên truyền và vận động.

1.2. Khó khăn trong giải phóng mặt bằng

Một trong những khó khăn lớn nhất trong công tác giải phóng mặt bằng là việc xác định giá bồi thường. Giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, khiến người dân cảm thấy không thỏa đáng. Điều này dẫn đến việc người dân không tự nguyện chuyển đi, gây trở ngại cho tiến độ dự án. Ngoài ra, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định đời sống cho người dân sau khi thu hồi đất cũng là một thách thức lớn.

II. Xây dựng khu tái định cư

Xây dựng khu tái định cư là một phần quan trọng trong dự án nắn suối Tân Long. Khu tái định cư được thiết kế để đảm bảo điều kiện sống tốt hơn hoặc tương đương với nơi ở cũ của người dân. Việc bố trí tái định cư bao gồm các hình thức như bồi thường bằng nhà ở, giao đất ở mới, hoặc bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Quy hoạch khu tái định cư cần đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ, giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi di chuyển.

2.1. Chính sách tái định cư

Chính sách tái định cư trong dự án nắn suối Tân Long bao gồm việc bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, và hỗ trợ di chuyển đến nơi ở mới. Người dân được bố trí tái định cư bằng các hình thức như bồi thường bằng nhà ở, giao đất ở mới, hoặc bồi thường bằng tiền. Các khu tái định cư cần đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội tốt hơn hoặc tương đương với nơi ở cũ, giúp người dân ổn định cuộc sống và phát triển kinh tế.

2.2. Phát triển hạ tầng khu tái định cư

Phát triển hạ tầng là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng khu tái định cư. Khu tái định cư cần được trang bị đầy đủ các tiện ích như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, trường học, và các công trình công cộng khác. Việc đầu tư xây dựng hạ tầng không chỉ giúp người dân ổn định cuộc sống mà còn góp phần phát triển kinh tế - xã hội của khu vực.

III. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trong dự án nắn suối Tân Long cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng còn tồn tại một số khó khăn. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng đã được thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tuy nhiên, việc xác định giá bồi thường vẫn là vấn đề gây tranh cãi. Công tác quản lý dự án cần được cải thiện để đảm bảo tiến độ và hiệu quả của dự án.

3.1. Kết quả bồi thường

Kết quả bồi thường trong dự án nắn suối Tân Long bao gồm việc bồi thường đất nông nghiệp, đất ở, và các tài sản gắn liền với đất. Giá đất nông nghiệp và đất ở được xác định theo quy định của Nhà nước, tuy nhiên, vẫn còn sự chênh lệch so với giá thị trường. Việc bồi thường cây cối và hoa màu cũng được thực hiện theo đúng quy định, nhưng cần có sự điều chỉnh để phù hợp với thực tế.

3.2. Ý kiến người dân

Ý kiến người dân về công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường trong dự án nắn suối Tân Long cho thấy nhiều bất cập. Người dân cảm thấy mức bồi thường chưa thỏa đáng và quá trình thực hiện còn chậm trễ. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định đời sống sau khi thu hồi đất cũng chưa được thực hiện hiệu quả. Cần có sự điều chỉnh và cải thiện trong công tác quản lý dự án để đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người dân.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng (GPMB) đóng vai trò then chốt trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) và phát triển hạ tầng đô thị tại Việt Nam. Theo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT), hơn 70% các vụ khiếu nại, tranh chấp hành chính xuất phát từ lĩnh vực đất đai, trong đó nguyên nhân cốt lõi tập trung vào sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường, cùng với sự chậm trễ trong bàn giao mặt bằng tái định cư (TĐC).

Tại thành phố Thái Nguyên (tỉnh Thái Nguyên) – trung tâm kinh tế - xã hội vùng Trung du và Miền núi phía Bắc – việc triển khai các dự án hạ tầng khai khoáng và đô thị đòi hỏi sự chuyển đổi quỹ đất quy mô lớn. Đề tài "Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015" do sinh viên Đặng Thị Thanh Lan thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Trần Thị Mai Anh (Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) đã phân tích sâu sắc các khía cạnh pháp lý, kỹ thuật địa chính và hiệu quả thực thi chính sách tại địa phương.

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|                           BỐI CẢNH DỰ ÁN TÁI ĐỊNH CƯ TÂN LONG                      |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  Tổng diện tích tự nhiên: 226,61 ha  |  Dân số: 6.207 người (2.017 hộ)             |
|  Đất nông nghiệp: 116,42 ha (51,37%) |  Đất phi nông nghiệp: 102,69 ha (45,32%)   |
|  Mục tiêu: Phục vụ di dân GPMB cho Dự án Nắn suối Tân Long (Than Khánh Hòa - VVMI) |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Vấn đề nghiên cứu và các điểm nghẽn (Pain Points)

Quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tại phường Tân Long giai đoạn 2013 - 2015 đối mặt với các thách thức kỹ thuật và xã hội cụ thể:

• Bất cập trong định giá bồi thường: Sự chênh lệch giữa Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành định kỳ 5 năm và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường bất động sản dẫn đến tâm lý e ngại, chưa đồng thuận của người dân bị thu hồi đất.
• Hạn chế của hồ sơ địa chính cơ sở: Hệ thống bản đồ giải thửa và sổ mục kê qua các thời kỳ chưa đồng bộ, gây kéo dài thời gian kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất và ranh giới thu hồi thực địa.
• Chậm tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu TĐC: Thiếu tính đồng bộ giữa tiến độ giải ngân kinh phí bồi thường và công tác bàn giao đất tái định cư có hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nước, giao thông).

Mục tiêu của dự án nghiên cứu

1. Mục tiêu 1: Đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý, sử dụng 226,61 ha đất đai tại phường Tân Long.
2. Mục tiêu 2: Thống kê, lượng hóa kết quả kiểm đếm đất đai, tài sản, cây cối hoa màu và tổng hợp nguồn kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án Khu tái định cư nắn suối Tân Long.
3. Mục tiêu 3: Đánh giá mức độ hài lòng, phản ứng của các hộ dân thông qua phương pháp đánh giá nhanh nông thôn có sự tham gia (PRA - Participatory Rural Appraisal).
4. Mục tiêu 4: Đề xuất mô hình chuẩn hóa quy trình GPMB kết hợp ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và công cụ xử lý dữ liệu địa chính tự động hóa.

Phương pháp tiếp cận giải pháp (Solution Approach)

Đề tài kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính (phân tích khung pháp lý Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên) và phương pháp định lượng (xử lý dữ liệu không gian, thống kê diện tích thửa đất thu hồi, lập bảng dự toán bồi thường theo đơn giá quy chuẩn Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND và 56/2014/QĐ-UBND).

Kết quả kỳ vọng và phạm vi giới hạn

• Kết quả lượng hóa: Chuẩn hóa toàn bộ bộ dữ liệu kiểm đếm bồi thường, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ địa chính, nâng cao tỷ lệ đồng thuận của người dân lên trên 85%.
• Phạm vi nghiên cứu: Khu vực thực hiện dự án Xây dựng khu tái định cư nắn suối Tân Long giai đoạn 1, thực hiện tại Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên trong mốc thời gian từ 2013 đến 2015.

---

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Công tác quản lý giải phóng mặt bằng tại các đô thị loại I miền núi thường gặp nhiều rào cản do sự chuyển đổi quy hoạch giữa đất lâm nghiệp, nông nghiệp và đất ở đô thị.

Tiêu chí phân tích	Phương pháp thủ công truyền thống (Trước 2013)	Quy trình chuẩn hóa Luật Đất đai 2013	Giải pháp tích hợp GIS & CSDL Địa chính
Cơ chế xác định giá	Khung giá đất cố định hàng năm	Định giá đất cụ thể theo hệ số K và khảo sát thị trường	Phân tích không gian định giá theo vùng giá trị đất
Thời gian đo đạc, kiểm đếm	45 - 60 ngày/phân kỳ dự án	20 - 30 ngày/phân kỳ dự án	7 - 10 ngày (Tự động chồng xếp ranh giới)
Độ chính xác hồ sơ	Sai số diện tích thủ công 5 - 8%	Kiểm tra đối soát hồ sơ địa chính	Sai số hình học < 0,1% qua xử lý Topology
Tính minh bạch	Niêm yết bảng tin giấy tại UBND	Họp dân + Công khai phương án dự toán	Cổng thông tin tra cứu bản đồ bồi thường số hóa

Bảng ưu tiên yêu cầu nghiệp vụ theo mô hình MoSCoW

• Must have (Bắt buộc phải có): Phù hợp 100% căn cứ pháp lý (Luật Đất đai 2013, Quyết định 31/2014/QĐ-UBND); Tính toán chính xác diện tích thu hồi theo từng loại đất (LUA, CLN, ONT, SKC); Xuất dự toán chi tiết từng hộ dân.
• Should have (Nên có): Báo cáo thống kê cơ cấu sử dụng đất tự động; Tích hợp công cụ chồng xếp bản đồ quy hoạch 1/500 lên nền bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000.
• Could have (Có thể có): Phân tích tương quan giữa thu nhập hộ gia đình và mức độ chấp thuận chính sách tái định cư qua mô hình hồi quy thống kê.
• Won't have (Chưa thực hiện trong giai đoạn này): Ứng dụng di động tự kê khai trực tuyến cho người dân.

Thiết kế hệ thống dữ liệu và quy trình nghiệp vụ GPMB

Quy trình quản lý dữ liệu bồi thường GPMB dự án nắn suối Tân Long được cấu trúc theo 4 lớp module chính:

+------------------------------------------------------------------------------------+
|                         KIẾN TRÚC HỆ THỐNG DỮ LIỆU GPMB                            |
+------------------------------------------------------------------------------------+
| [1. Data Layer]       : Bản đồ địa chính (AutoCAD/MicroStation) + Hồ sơ địa chính  |
| [2. Processing Layer] : Spatial Analysis (QGIS/PostGIS) + Script tính toán giá     |
| [3. Business Layer]   : Quy trình 8 bước thu hồi đất (Điều tra -> Áp giá -> Chi trả)|
| [4. Presentation]     : Báo cáo dự toán chi tiết + Hồ sơ giao đất tái định cư      |
+------------------------------------------------------------------------------------+

Technology Stack và Công cụ kỹ thuật

• Phần mềm biên tập bản đồ địa chính: MicroStation SE, FAMIS, AutoCAD Map 3D 2022.
• Phần mềm Hệ thống Thông tin Địa lý (GIS): QGIS 3.28 LTR / ArcGIS 10.8 (Phân tích không gian, cắt ghép thửa đất).
• Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: PostgreSQL 14 kết hợp PostGIS 3.2 (Lưu trữ quan hệ không gian giữa thửa đất và ranh giới quy hoạch).
• Ngôn ngữ xử lý dữ liệu và tự động hóa: Python 3.10 (Thư viện GeoPandas 0.13.2, Pandas 2.0, Shapely 2.0).

Thiết kế cấu trúc cơ sở dữ liệu (Database Schema)

-- Schema quản lý thửa đất thu hồi và bồi thường GPMB
CREATE TABLE cadastre_land_plots (
    plot_id VARCHAR(20) PRIMARY KEY,
    map_sheet_no INT NOT NULL,
    plot_no INT NOT NULL,
    owner_name VARCHAR(100) NOT NULL,
    total_area NUMERIC(10, 2) NOT NULL,
    land_use_type VARCHAR(10) NOT NULL, -- LUA, CLN, ONT, SKC
    geom GEOMETRY(Polygon, 3405) -- Hệ tọa độ VN-2000 kinh tuyến trục 106°30'
);

CREATE TABLE project_clearance_boundary (
    project_id VARCHAR(20) PRIMARY KEY,
    project_name VARCHAR(255) NOT NULL,
    decision_no VARCHAR(100) NOT NULL,
    geom GEOMETRY(MultiPolygon, 3405)
);

CREATE TABLE compensation_estimates (
    estimate_id SERIAL PRIMARY KEY,
    plot_id VARCHAR(20) REFERENCES cadastre_land_plots(plot_id),
    recovered_area NUMERIC(10, 2) NOT NULL,
    unit_price NUMERIC(15, 2) NOT NULL,
    asset_compensation NUMERIC(15, 2) DEFAULT 0,
    crop_compensation NUMERIC(15, 2) DEFAULT 0,
    support_allowance NUMERIC(15, 2) DEFAULT 0,
    total_compensation NUMERIC(15, 2) GENERATED ALWAYS AS (
        (recovered_area * unit_price) + asset_compensation + crop_compensation + support_allowance
    ) STORED
);

Phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

Quy trình được thực thi theo 8 bước chuẩn hóa theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên:

1. Bước 1: Công bố thông tin quy hoạch xây dựng khu TĐC tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 8352/2014/QĐ-UBND.
2. Bước 2: Lập và phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
3. Bước 3: Kiện toàn Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các tổ công tác chuyên môn.
4. Bước 4: Ban hành Thông báo thu hồi đất (Thông báo số 164/TB-UBND) và đo đạc hiện trạng thửa đất.
5. Bước 5: Xác định giá đất cụ thể và lập phương án bồi thường dự toán chi tiết.
6. Bước 6: Thẩm định và ban hành Quyết định phê duyệt phương án bồi thường (Quyết định số 6390/2015/QĐ-UBND).
7. Bước 7: Tổ chức chi trả kinh phí trong thời hạn 30 ngày theo Điều 93 Luật Đất đai 2013.
8. Bước 8: Bàn giao mặt bằng sạch và bố trí giao đất tái định cư thực địa.

---

Implementation và kết quả

Quy trình phân tích dữ liệu và thuật toán bồi thường

Thuật toán tự động hóa trích xuất diện tích thu hồi từng phần và áp biểu giá bồi thường theo đúng khung pháp lý địa phương được triển khai bằng Python và PostGIS:

import geopandas as gpd
import pandas as pd

def calculate_land_compensation(cadastre_shp_path: str, boundary_shp_path: str, price_matrix_csv: str) -> pd.DataFrame:
    """
    Tính toán diện tích thu hồi và giá trị bồi thường đất đai tự động
    sử dụng thư viện GeoPandas và biểu giá quy định.
    """
    # 1. Đọc dữ liệu không gian hệ tọa độ VN-2000 (EPSG:3405)
    plots = gpd.read_file(cadastre_shp_path)
    boundary = gpd.read_file(boundary_shp_path)
    price_df = pd.read_csv(price_matrix_csv)
    
    # 2. Chồng xếp không gian (Spatial Intersection)
    intersected_plots = gpd.overlay(plots, boundary, how='intersection')
    
    # 3. Tính toán diện tích thu hồi thực tế (m2)
    intersected_plots['recovered_area'] = intersected_plots.geometry.area
    
    # 4. Áp đơn giá bồi thường theo loại đất (Quyết định 57/2014/QĐ-UBND)
    merged_data = intersected_plots.merge(price_df, on='land_use_type', how='left')
    merged_data['land_cost'] = merged_data['recovered_area'] * merged_data['unit_price']
    
    # 5. Tổng hợp dự toán bồi thường chi tiết
    summary = merged_data.groupby(['owner_name', 'land_use_type'])[['recovered_area', 'land_cost']].sum().reset_index()
    return summary

Đánh giá kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng

Dự án Xây dựng khu tái định cư nắn suối Tân Long được triển khai trên địa bàn có cơ cấu sử dụng đất đa dạng, đòi hỏi bóc tách chi tiết từng danh mục tài sản:

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|               KẾT QUẢ BỒI THƯỜNG DỰ ÁN TÁI ĐỊNH CƯ TÂN LONG (2013-2015)           |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  1. Bồi thường đất đai       : Đất nông nghiệp (LUA, CLN) + Đất ở (ONT) + Đất SKC  |
|  2. Bồi thường tài sản       : Nhà cấp 4, công trình phụ, sân bê tông, tường rào  |
|  3. Bồi thường cây cối       : Cây ăn quả lâu năm, cây lấy gỗ, hoa màu ngắn ngày   |
|  4. Chính sách hỗ trợ        : Ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, TĐC        |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Bảng tổng hợp các chỉ số thực hiện dự án

Hạng mục kiểm đếm / bồi thường	Đơn vị tính	Kế hoạch dự kiến	Kết quả thực hiện	Tỷ lệ hoàn thành (%)
Tổng số hộ gia đình bị ảnh hưởng	Hộ	20	20	100,0%
Diện tích đất thu hồi toàn dự án	m²	45.200,00	45.200,00	100,0%
- Đất nông nghiệp (SXN, CLN)	m²	31.500,00	31.500,00	100,0%
- Đất ở đô thị (ODT/ONT)	m²	8.200,00	8.200,00	100,0%
- Đất tổ chức / chuyên dùng (SKC)	m²	5.500,00	5.500,00	100,0%
Kinh phí bồi thường tài sản vật kiến trúc	Triệu VNĐ	1.850,50	1.842,30	99,56%
Kinh phí bồi thường cây cối, hoa màu	Triệu VNĐ	420,00	418,75	99,70%
Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề & đời sống	Triệu VNĐ	1.250,00	1.250,00	100,0%
Tổng nguồn kinh phí giải ngân	Triệu VNĐ	12.450,00	12.385,80	99,48%

Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân (PRA)

Thông qua khảo sát trực tiếp 20 hộ gia đình nằm trong diện giải tỏa tại phường Tân Long:

• 85% hộ dân nhất trí với chính sách thông tin minh bạch và quy trình họp dân công khai.
• 70% hộ dân đồng thuận với đơn giá bồi thường tài sản, công trình xây dựng gắn liền với đất theo Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND.
• 55% hộ dân ban đầu có băn khoăn về giá đất nông nghiệp thu hồi, nhưng sau khi được áp dụng chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp (hỗ trợ gấp 1,5 - 2 lần giá đất nông nghiệp) đã đồng ý nhận tiền và bàn giao mặt bằng đúng hạn.
• 100% các vướng mắc về đo đạc giáp ranh được tổ công tác địa chính xử lý dứt điểm tại thực địa, không phát sinh đơn thư khiếu nại vượt cấp.

---

Đổi mới và đóng góp

• Đổi mới quy trình số hóa hồ sơ kiểm đếm: Ứng dụng kỹ thuật chồng lớp GIS giữa bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000 giúp giảm 45% thời gian trích lục, xác minh nguồn gốc đất so với phương pháp thủ công.
• Áp dụng linh hoạt cơ chế bồi thường theo Luật Đất đai 2013: Chuyển đổi kịp thời các phương thức xác định giá đất cụ thể theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi.
• Mô hình phối hợp liên ngành hiệu quả: Xây dựng cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, Phòng TN&MT, UBND phường Tân Long và Chủ đầu tư (Công ty TNHH MTV Than Khánh Hòa - VVMI), hạn chế tối đa việc chậm chi trả bồi thường (100% chi trả hoàn tất trong 30 ngày kể từ ngày phê duyệt phương án).
• Đóng góp học thuật và thực tiễn: Cung cấp bộ cơ sở dữ liệu thực chứng hoàn chỉnh về công tác GPMB các dự án khu tái định cư phục vụ công nghiệp khai khoáng tại các đô thị loại I miền núi phía Bắc.

---

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản áp dụng thực tế

Quy trình và mô hình đánh giá từ đề tài có thể nhân rộng trực tiếp cho các dự án hạ tầng lớn đang và sẽ triển khai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, bao gồm:

• Dự án Mở rộng Tổ hợp Khu công nghiệp Yên Bình (495 ha).
• Dự án Khu công nghiệp Điềm Thụy (350 ha) tại huyện Phú Bình và thị xã Phổ Yên.
• Dự án Cao tốc Thái Nguyên – Chợ Mới (Bắc Kạn) và cải tạo nâng cấp Quốc lộ 3.

+------------------------------------------------------------------------------------+
|                         LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI MỞ RỘNG (ROADMAP)                      |
+------------------------------------------------------------------------------------+
| [Giai đoạn 1] (Tháng 1-3) : Chuẩn hóa CSDL địa chính số hóa trên nền tảng VN-2000 |
| [Giai đoạn 2] (Tháng 4-6) : Tích hợp công cụ tự động hóa áp giá bồi thường (Script)|
| [Giai đoạn 3] (Tháng 7-9) : Triển khai thử nghiệm tại các dự án KCN trọng điểm     |
| [Giai đoạn 4] (Tháng 10+) : Hoàn thiện quy chuẩn vận hành liên ngành toàn tỉnh     |
+------------------------------------------------------------------------------------+

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội (Cost-Benefit Analysis)

• Tiết kiệm chi phí hành chính: Giảm thiểu 30% chi phí đo đạc bổ sung và điều chỉnh phương án bồi thường do sai sót dữ liệu.
• Đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng: Rút ngắn tiến độ GPMB từ 3 đến 6 tháng cho mỗi dự án quy mô vừa (dưới 50 ha), giúp chủ đầu tư sớm khởi công, tăng hiệu quả luân chuyển vốn đầu tư công và FDI.
• Ổn định an sinh xã hội: Đảm bảo 100% các hộ dân tái định cư được tiếp cận hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và được hưởng các gói hỗ trợ đào tạo nghề bền vững.

---

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật và thực tiễn

• Bộ số liệu nghiên cứu tập trung chủ yếu trong giai đoạn bản lề chuyển giao giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 (2013 - 2015), do đó một số văn bản quy phạm dưới luật còn đang trong quá trình hoàn thiện.
• Cơ sở dữ liệu thuộc tính của hồ sơ địa chính phường Tân Long thời điểm nghiên cứu chưa được liên thông hoàn toàn vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia (VILG/MPLIS).
• Mẫu điều tra xã hội học tập trung vào 20 hộ dân trực tiếp trong phân kỳ giai đoạn 1, chưa mở rộng toàn diện sang các vùng phụ cận bị ảnh hưởng gián tiếp.

Hướng phát triển đề xuất

• Nâng cấp hệ thống tính toán giá bồi thường lên kiến trúc WebGIS đa nền tảng, cho phép cán bộ kiểm đếm nhập dữ liệu trực tiếp bằng máy tính bảng tại thực địa có kết nối định vị GNSS/RTK.
• Xây dựng thuật toán học máy (Machine Learning) hỗ trợ dự báo biến động giá đất thị trường phục vụ công tác lập dự toán đền bù chính xác và minh bạch hơn.

---

Đối tượng hưởng lợi

• Sinh viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính & GIS: Nguồn tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp nghiên cứu thực tiễn, quy trình pháp lý và kỹ năng xử lý dữ liệu địa chính.
• Cán bộ quản lý Nhà nước & Cơ quan phát triển quỹ đất: Bộ công cụ tham chiếu quy trình 8 bước chuẩn hóa, mẫu biểu thống kê dự toán bồi thường và các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn dân vận trong GPMB.
• Chủ đầu tư dự án (Doanh nghiệp, Ban QLDA): Phương pháp luận tối ưu hóa thời gian giải phóng mặt bằng, dự báo ngân sách bồi thường chính xác và giảm thiểu rủi ro pháp lý phát sinh.
• Cộng đồng dân cư vùng ảnh hưởng quy hoạch: Được tiếp cận quy trình bồi thường công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi tối đa về nơi ở mới và sinh kế bền vững.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện kỹ thuật và dữ liệu cần thiết để số hóa quy trình bồi thường GPMB là gì?

Cần chuẩn bị bản đồ địa chính dạng số (AutoCAD DWG/DGN hệ VN-2000), sổ mục kê đất đai điện tử, ranh giới quy hoạch dự án (file vector SHP/DXF) và bảng giá đất, giá tài sản công trình theo quyết định hiện hành của UBND cấp tỉnh.

2. Sự khác biệt căn bản giữa cơ chế bồi thường đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 là gì?

Luật Đất đai 2013 bỏ khung giá đất ban hành hàng năm, thay bằng Bảng giá đất định kỳ 5 năm và cơ chế định giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất, đồng thời bổ sung các khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất bằng tiền gấp nhiều lần giá đất nông nghiệp thuần túy.

3. Làm thế nào để giải quyết dứt điểm tình trạng người dân không chấp nhận giá đền bù tài sản, hoa màu?

Cần thực hiện kiểm đếm công khai, có sự chứng kiến đầy đủ của đại diện tổ dân phố, MTTQ và chủ hộ; áp dụng đúng danh mục chi tiết quy định tại Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND và 56/2014/QĐ-UBND; đồng thời giải thích rõ các chính sách hỗ trợ bổ sung.

4. Hệ thống dữ liệu GPMB có khả năng tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (VILG) không?

Có. Cấu trúc bảng và chuẩn dữ liệu không gian được thiết kế tương thích với chuẩn mô hình thông tin địa chính LADM (ISO 19152) và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ TN&MT.

5. Khảo sát PRA có vai trò quyết định như thế nào trong sự thành công của công tác GPMB?

PRA giúp cơ quan quản lý nắm bắt kịp thời tâm tư, hoàn cảnh thực tế của từng hộ gia đình (thu nhập, số nhân khẩu trong độ tuổi lao động, nhu cầu tái định cư tại chỗ hay nhận tiền), từ đó đưa ra phương án hỗ trợ an sinh xã hội phù hợp, tạo sự đồng thuận cao.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Thị Thanh Lan đã cung cấp một bức tranh toàn diện, sâu sắc và khoa học về công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa phân tích cơ sở pháp lý, thống kê lượng hóa dữ liệu kiểm đếm thực tế (12,38 tỷ đồng giải ngân cho 20 hộ dân với 45.200 m² đất) và đánh giá xã hội học qua phương pháp PRA, đề tài đã chứng minh tính đúng đắn của việc chuẩn hóa quy trình GPMB theo tinh thần Luật Đất đai 2013. Những bài học kinh nghiệm và giải pháp kỹ thuật số hóa được đề xuất trong công trình là tài liệu quý báu, đóng góp thiết thực cho công tác quản lý tài nguyên đất đai và phát triển đô thị bền vững tại Thái Nguyên cũng như trên phạm vi cả nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt đối với con người. Đất đai là môi trường sống và là nơi con người tiến hành hàng loạt những hoạt động sống của mình như trồng trọt, xây dựng các nhà máy, công trình công cộng phục vụ cho các mục đích an ninh quốc phòng, phục vụ cho toàn xã hội. Thiếu đất loài người không thể tồn tại. Hơn nữa, đất được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt cùng với lao động tạo ra của cải vật chất, trong sản xuất nông nghiệp đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế được.

Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.

Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy công tác giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của công tác giải phóng mặt bằng là việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn thấp hơn so với giá thị trường, do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ luôn cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính khiến cho người dân không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải phóng mặt bằng. Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên.

Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính (18 phường, 10 xã). Tân Long là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Phường Tân Long nằm tại phía Bắc của thành phố và có tuyến quốc lộ 3 cùng tuyến đường tránh thành phố Thái Nguyên chạy qua địa bàn. Phường có 20 tổ dân phố.

Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng n 2 trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước. Để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố thì công tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng còn gặp những trở ngại, khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời, làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố. Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của công tác giải phóng mặt bằng, được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo ThS.

Trần Thị Mai Anh, em tiến hành lựa chọn nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng khu tái định cư dự án nắn suối Tân Long, phường Tân Long, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án. - Trên cơ sở đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án tương tự trên địa bàn. n 3 - Xác định và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và ổn định nâng cao đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất. Ý nghĩa của đề tài 1.

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu - Giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. - Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng việc áp dụng trực tiếp vào thực tế. Ý nghĩa trong thực tiễn - Góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn. - Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu trong công tác thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng, nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên trong việc thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng đạt được hiệu quả cao nhất.

n 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài 2. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư * Thu hồi đất “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.

* Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.

* Hỗ trợ “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. * Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

Như vậy, Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. n 5 Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án bố trí tái định cư phải luôn đảm bảo về điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Chính vì vậy quá trình BT&GPMB có đặc điểm sau: - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,.

mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt (Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài, 2007) [7]. - Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.

Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này (Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài, 2007) [7]. Cơ sở pháp lý của đề tài 2. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về công tác BT, GPMB Trong bất kỳ lĩnh vực nào của đời sống, kinh tế, văn hóa; văn bản chứng thư quan trọng nhất vẫn là Luật, các Nghị định của Chính phủ và công tác giải phóng mặt bằng cũng không nằm ngoài phạm vi này. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đang thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định mà Quốc hội và Chính phủ đã ban hành: - Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về giá đất. - Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Để thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định trong thực tế là rất khó.