Tín dụng ngân hàng và tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM

Luận án tiến sĩ nghiên cứu tác động của tín dụng ngân hàng đến phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM, phân tích hiệu quả và xu hướng đầu tư.

• Tác giả: Thân Ngọc Minh
• Người hướng dẫn: Nguyễn Văn Lương
• Trường học: Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Giới thiệu về đề tài nghiên cứu

Luận án tiến sĩ 'Tín dụng ngân hàng thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP HCM' tập trung vào mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP HCM. Nghiên cứu này nhằm phân tích hiệu quả của tín dụng ngân hàng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản, đồng thời đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường này. TP HCM được chọn làm địa bàn nghiên cứu do đây là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nơi hoạt động tín dụng bất động sản luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng cao.

1.1. Lý do chọn đề tài

Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, cả trong đầu tư dự án và mua bán bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản cũng mang lại nhiều rủi ro, đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu cao. Nghiên cứu này nhằm tìm hiểu mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng và ổn định thị trường.

1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Các nghiên cứu trước đây về tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào hiệu quả tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoặc các vấn đề liên quan đến thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP HCM vẫn còn nhiều khoảng trống. Luận án này kế thừa và phát triển các nghiên cứu trước, đồng thời bổ sung các giải pháp cụ thể cho thị trường bất động sản tại TP HCM.

II. Lý luận chung về tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản

Chương này trình bày các khái niệm cơ bản về tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản, và mối quan hệ giữa hai yếu tố này. Tín dụng ngân hàng được xem là công cụ quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng lớn từ các chính sách tín dụng và quản lý tài chính của ngân hàng.

2.1. Khái niệm và vai trò của tín dụng ngân hàng

Tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn chính cho đầu tư bất động sản. Nó không chỉ giúp kích cầu mà còn thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản. Tuy nhiên, việc quản lý rủi ro trong tín dụng bất động sản là vấn đề cần được quan tâm để tránh các hệ lụy tiêu cực cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.

2.2. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản

Tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản có mối quan hệ tương hỗ. Khi tín dụng ngân hàng được mở rộng, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ hơn. Ngược lại, sự suy thoái của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng. Nghiên cứu này phân tích sâu hơn về mối quan hệ này tại TP HCM.

III. Thực trạng tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản tại TP HCM

Chương này phân tích thực trạng tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản tại TP HCM trong giai đoạn 2012-2016. Kết quả cho thấy, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu cao.

3.1. Thực trạng tín dụng ngân hàng

Trong giai đoạn 2012-2016, tín dụng ngân hàng tại TP HCM tăng trưởng mạnh, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này cũng đi kèm với rủi ro cao, đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu tăng đáng kể. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc quản lý rủi ro trong tín dụng bất động sản.

3.2. Thực trạng thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại TP HCM trong giai đoạn này phát triển nhanh chóng, nhưng cũng bộc lộ nhiều bất cập như sự mất cân đối giữa cung và cầu, tình trạng đầu cơ, và giá cả biến động thất thường. Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường, nhưng cũng cần được quản lý chặt chẽ hơn.

IV. Giải pháp và kiến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận án đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của tín dụng ngân hàng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP HCM. Các giải pháp bao gồm việc hoàn thiện chính sách tín dụng, tăng cường quản lý rủi ro, và phát triển thị trường tài chính hỗ trợ cho bất động sản.

4.1. Giải pháp đối với ngân hàng

Các ngân hàng cần hoàn thiện chính sách tín dụng, tăng cường quản lý rủi ro, và đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng để hỗ trợ tốt hơn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngân hàng và các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo sự ổn định của thị trường.

4.2. Giải pháp đối với thị trường bất động sản

Để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần được quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là trong việc kiểm soát giá cả và hạn chế tình trạng đầu cơ. Các chính sách quy hoạch đô thị và phát triển đô thị cũng cần được điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước.

Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện.

Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở. đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.

Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. 2 Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp.

gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS.

Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.

Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau: 1. Nghiên cứu trong nước Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]. Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam.

Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là: Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện. Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6].

Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành 4 nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung.

Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp.

Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu. Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện. Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.

Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. 5 Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP.

HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS. Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013.