Luận án tiến sĩ sự sống động của vỉa hè thành phố hồ chí minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố hỗn hợp

Luận án tiến sĩ khám phá sự sống động của vỉa hè TP.HCM và tác động đến giá nhà tại các khu phố hỗn hợp, phân tích mối quan hệ đô thị - kinh tế.

• Tác giả: Nguyen Thi Hong Thu
• Người hướng dẫn: Dr. Nguyen Luu Bao Doan
• Trường học: University of Economics Ho Chi Minh City
• Chuyên ngành: Development Economics
• Đề tài: The Liveliness of Sidewalks in Ho Chi Minh City and Its Impact on Property Values in Mixed-Use Neighborhoods
• Loại tài liệu: doctoral thesis
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Ho Chi Minh

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEDGES
• ACKNOWLEDGE
• ABBREVITATIONS
• LIST OF TABLES
• LIST OF FIGURES
• ABSTRACT
• TÓM TẮT
• INTRODUCTION
• 1. CHƯƠNG 1: RESEARCH METHODOLOGY AND SCOPE
• 1.1. THE RESEARCH DESIGN
• 1.2. Definition of key terms
• 1.3. Construction of theoretical framework
• 1.4. Overview of sidewalk in HCMC
• 1.5. The housing market in HCMC
• 1.6. Data samples and data collections
• 2. ESSAY 1: THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY
• 2.1. The theoretical reviews
• 2.2. The role of sidewalk as public space
• 2.3. Dimensions of public space
• 2.4. Empirical reviews of public space and sidewalk in HCMC
• 2.5. Mixed-method research design
• 2.6. The study areas and data collection
• 2.7. Data analysis methods
• 2.8. Calculating liveliness index
• 2.9. Findings and discussions
• 2.9.1. Descriptive statistics of physical characteristics of sidewalk
• 2.9.2. Behavioral mapping of people and activities
• 2.9.3. Calculating of liveliness index
• 2.9.4. Relationship between the physical characteristics of the sidewalk and liveliness index
• 3. ESSAY 2: THE IMPACT OF SIDEWALKS ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOOD IN HO CHI MINH CITY
• 3.1. Data descriptive analysis
• 3.2. Variables and definitions
• 3.3. The discussion of results
• 4. CONCLUSIONS, IMPLICATIONS, AND LIMITATIONS
• LIST OF AUTHOR’S PUBLISHED PAPERS

Tóm tắt

I. Sự sống động vỉa hè TP

Sự sống động vỉa hè TP.HCM là một khái niệm đặc biệt, thường được tìm thấy trong các nghiên cứu về không gian công cộng. Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường chất lượng của vỉa hè thông qua chỉ số sống động (liveliness index). Vỉa hè đô thị tại TP.HCM không chỉ là nơi đi bộ mà còn là không gian cho các hoạt động thương mại, xã hội và gia đình. Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp định tính và định lượng để thu thập dữ liệu từ 270 phân đoạn vỉa hè. Kết quả cho thấy Quận 5 có mức độ sống động cao nhất, phản ánh sự đa dạng của các hoạt động diễn ra trên vỉa hè.

1.1. Khái niệm và đo lường sự sống động

Sự sống động được định nghĩa là mức độ tham gia, tương tác và đa dạng của các hoạt động trên vỉa hè. Nghiên cứu sử dụng phương pháp quan sát và phân tích dữ liệu để tính toán chỉ số sống động, bao gồm các hoạt động như bán hàng rong, sinh hoạt gia đình và giao thông. Kết quả cho thấy sự sống động của vỉa hè có mối quan hệ chặt chẽ với các đặc điểm vật lý của vỉa hè.

1.2. Đặc điểm vật lý và sự sống động

Các đặc điểm vật lý của vỉa hè như chiều rộng, chất lượng bề mặt và mật độ người tham gia có ảnh hưởng đáng kể đến chỉ số sống động. Nghiên cứu chỉ ra rằng vỉa hè rộng hơn thường có mức độ sống động cao hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động thương mại và xã hội.

II. Tác động đến giá nhà khu phố hỗn hợp

Nghiên cứu này cũng xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong các khu phố hỗn hợp tại TP.HCM. Kết quả cho thấy chiều rộng vỉa hè có thể làm tăng giá trị bất động sản lên khoảng 5%. Ngoài ra, các yếu tố như khả năng cho thuê và sự lan tỏa kinh doanh từ các ngôi nhà lân cận cũng có tác động tích cực đến giá nhà. Nghiên cứu sử dụng mô hình định giá Hedonic để phân tích dữ liệu từ 283 phân đoạn vỉa hè và giá nhà.

2.1. Mô hình định giá Hedonic

Mô hình định giá Hedonic được sử dụng để phân tích mối quan hệ giữa các đặc điểm của vỉa hè và giá nhà. Kết quả cho thấy chiều rộng vỉa hè và chỉ số sống động có tác động tích cực đến giá nhà, đặc biệt là trong các khu phố hỗn hợp.

2.2. Tác động kinh tế và xã hội

Nghiên cứu chỉ ra rằng sự sống động của vỉa hè không chỉ mang lại giá trị kinh tế mà còn có tác động xã hội tích cực. Các hoạt động trên vỉa hè góp phần tạo nên một cộng đồng năng động và gắn kết, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị.

III. Quy hoạch đô thị và phát triển bền vững

Nghiên cứu này cung cấp những gợi ý quan trọng cho quy hoạch đô thị và phát triển bền vững tại TP.HCM. Việc duy trì và mở rộng vỉa hè không chỉ cải thiện chất lượng không gian công cộng mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chính quyền có thể xem xét việc thu thuế đối với các hoạt động kinh doanh trên vỉa hè để tạo nguồn thu bền vững.

3.1. Chính sách quản lý vỉa hè

Nghiên cứu đề xuất các chính sách quản lý vỉa hè hiệu quả, bao gồm việc duy trì chiều rộng vỉa hè ổn định và tạo không gian cho các hoạt động gia đình. Điều này không chỉ cải thiện chất lượng cuộc sống mà còn thúc đẩy các hoạt động kinh tế địa phương.

3.2. Phát triển hạ tầng giao thông

Hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng vỉa hè. Nghiên cứu khuyến nghị đầu tư vào hạ tầng giao thông để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động trên vỉa hè, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế của nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Hồng Thu, thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (UEH) dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan và TS. Trương Đăng Thụy, tập trung nghiên cứu đề tài: "The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixed-use neighborhoods" (Sự sống động vỉa hè TP.HCM và tác động đến giá trị bất động sản trong các khu phố hỗn hợp). Luận án thuộc chuyên ngành Kinh tế phát triển (Mã số: 93.105), hoàn thành năm 2021.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Quản lý vỉa hè là vấn đề thu hút sự quan tâm của giới học thuật và các nhà quản lý đô thị. Ở nhiều quốc gia phương Tây, vỉa hè chủ yếu được thiết kế và quy hoạch phục vụ người đi bộ và chức năng giao thông. Tuy nhiên, tại TP. Hồ Chí Minh, vỉa hè mang tính đặc thù khi là không gian diễn ra đa dạng hoạt động kinh tế, văn hóa và sinh hoạt gia đình từ sáng sớm đến đêm muộn. Các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam chủ yếu tiếp cận vỉa hè dưới góc độ xã hội học, văn hóa đô thị hoặc nhân học, mô tả cách thức người dân sử dụng không gian công cộng nhưng bỏ qua khía cạnh kinh tế học. Mặt khác, các nghiên cứu kinh tế lượng về giá trị bất động sản thường chỉ xem xét vỉa hè qua các biến đại diện về vị trí hoặc cơ sở hạ tầng chung, chưa có công trình nào lượng hóa trực tiếp chất lượng của vỉa hè thông qua "sự sống động" (liveliness) và đánh giá tác động trực tiếp của các đặc tính vỉa hè cùng điều kiện sử dụng nhà ở lên giá bất động sản trong các khu phố hỗn hợp.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định hai mục tiêu nghiên cứu chính, tương ứng với hai bài báo khoa học (Essays):

• Mục tiêu 1 (Objective 1): Đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. Hồ Chí Minh bằng cách xác định sự sống động của vỉa hè như một chiều kích chất lượng.
  • Mục tiêu 1.1: Xác định và xây dựng công thức tính toán chỉ số sống động của vỉa hè (Liveliness Index) như một thước đo chất lượng tiêu chuẩn.
  • Mục tiêu 1.2: Khảo sát mối quan hệ giữa các điều kiện vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động của vỉa hè.
• Mục tiêu 2 (Objective 2): Kiểm định tác động của chất lượng vỉa hè đến giá trị bất động sản trong các khu phố hỗn hợp tại TP. Hồ Chí Minh.
  • Mục tiêu 2.1: Đánh giá tác động của chỉ số sống động (Liveliness Index) tại từng phân đoạn vỉa hè đến giá trị bất động sản.
  • Mục tiêu 2.2: Khảo sát tác động của các đặc tính vật lý của vỉa hè đến giá trị bất động sản.
  • Mục tiêu 2.3: Khảo sát tác động của điều kiện sử dụng của các ngôi nhà liền kề vỉa hè (nhà cho thuê, kinh doanh hỗn hợp, hiệu ứng lan tỏa thương mại) đến giá trị bất động sản.

Câu hỏi nghiên cứu

Tương ứng với các mục tiêu trên, luận án đặt ra các câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

• Câu hỏi 1 (RQ1): Làm thế nào để đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. Hồ Chí Minh thông qua chiều kích sự sống động?
  • RQ1.1: Làm thế nào để xác định và xây dựng chỉ số sống động (Liveliness Index) của vỉa hè?
  • RQ1.2: Mối quan hệ giữa các điều kiện vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động của vỉa hè là gì?
• Câu hỏi 2 (RQ2): Tác động của chất lượng vỉa hè đến giá trị bất động sản trong các khu phố hỗn hợp tại TP. Hồ Chí Minh như thế nào?
  • RQ2.1: Tác động của chỉ số sống động tại từng phân đoạn vỉa hè đến giá trị bất động sản là gì?
  • RQ2.2: Tác động của các đặc tính vỉa hè đến giá trị bất động sản là gì?
  • RQ2.3: Tác động của điều kiện sử dụng nhà liền kề vỉa hè đến giá trị bất động sản là gì?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Sự sống động của vỉa hè (các hoạt động xã hội, thương mại, người tham gia) và giá trị giao dịch của bất động sản nhà ở riêng lẻ (single-family house) gắn liền với vỉa hè trong các khu phố hỗn hợp.
• Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực địa trên địa bàn 13 quận tại TP. Hồ Chí Minh, chia thành 4 nhóm khu vực: (1) Khu vực Sài Gòn (Quận 1, Quận 3, Quận 10); (2) Khu vực Chợ Lớn (Quận 5, Quận 6, Quận 11); (3) Khu vực đô thị phía Bắc và phía Tây (Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú); (4) Khu vực ngoại ô/vệ tinh (Bình Tân, Quận 9).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu giao dịch bất động sản và các đợt khảo sát quan sát thực địa được thu thập trong giai đoạn 2018–2019 (kèm dữ liệu thị trường cập nhật đến quý 1/2019).
• Giới hạn phạm vi: Luận án không phân tích khía cạnh quyền sở hữu và quyền kiểm soát vỉa hè do tính chất phức tạp trong thực tế quản lý; nghiên cứu tập trung vào khía cạnh tiếp cận và sử dụng (access and use) dưới góc độ xã hội và góc độ chủ sở hữu bất động sản.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước đây

1. Nghiên cứu về vai trò và chức năng của không gian công cộng và vỉa hè: Các công trình kinh điển của Jane Jacobs (1961), Whyte (1980), Gehl (1987, 1989), Carr và cộng sự (1992), Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht (2009), Banerjee (2001), Mehta (2006, 2014), Montgomery (1998, 2006) đã phân tích các chiều kích của không gian công cộng, nhấn mạnh rằng vỉa hè đóng vai trò là nơi giao tiếp xã hội, tạo sinh kế và an toàn đô thị thông qua mật độ hoạt động và tính đa dạng của người sử dụng. Gần đây, các xu hướng đô thị hóa tự phát ("Do-it-yourself urbanism") tại Hoa Kỳ cũng được Douglas (2019) và Talen (2015) ghi nhận khi khuyến khích sử dụng vỉa hè đa chức năng.
2. Đặc thù không gian vỉa hè tại các đô thị châu Á và Việt Nam: Các học giả như Heng (1999), Sassen (2011), Edensor (1998), Yasmeen (1996), Drummond (2000), Harms (2009), Eidse & Turner (2014), Kim (2012, 2014, 2016), Nguyen & Han (2017) đã chỉ ra rằng tại các đô thị châu Á, đường phố và vỉa hè đóng vai trò là không gian công cộng chủ đạo thay vì các quảng trường mở kiểu phương Tây. Tại Việt Nam, hiện tượng đảo ngược không gian diễn ra phổ biến: không gian công cộng (vỉa hè) được dùng cho các sinh hoạt gia đình (ăn uống, giặt giũ, nấu nướng), trong khi không gian trong nhà lại được chuyển đổi phục vụ thương mại.
3. Tác động của cơ sở hạ tầng đường phố và không gian công cộng đến giá trị bất động sản: Lý thuyết định giá Hedonic khởi xướng bởi Rosen (1974), kế thừa các nghiên cứu của Houthakker (1952), Becker (1965), Muth (1966), Lancaster (1966) và Freeman (1979), đã cung cấp nền tảng định giá các thuộc tính hàng hóa phi đồng nhất. Các nghiên cứu thực nghiệm của Gonzalez-Navarro (2010), Seo và cộng sự (2014), Larsen (2014), Fullerton & Villalobos (2011), Xiao (2014), Cho và cộng sự (2008), Shin và cộng sự (2011), Li và cộng sự (2016), Xu và cộng sự, Deng và cộng sự đã phân tích tác động của độ rộng mặt đường, tiếng ồn giao thông, bố cục đường sá và khoảng cách tới các tiện ích công cộng lên giá nhà ở.

Khoảng trống nghiên cứu được lựa chọn

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về vỉa hè dưới góc độ văn hóa - xã hội và nhiều nghiên cứu bất động sản áp dụng mô hình Hedonic, nhưng tồn tại một khoảng trống liên ngành rõ rệt:

• Chưa có khung phương pháp luận định lượng để tính toán một chỉ số tổng hợp về "sự sống động của vỉa hè" (Liveliness Index) dựa trên dữ liệu hành vi, chủng loại hoạt động và biến thiên thời gian.
• Chưa có nghiên cứu thực nghiệm nào kiểm định trực tiếp mối quan hệ định lượng giữa chỉ số sống động của vỉa hè, các thuộc tính vật lý của vỉa hè, điều kiện sử dụng nhà mặt tiền (nhà cho thuê, kinh doanh tại gia, hiệu ứng lan tỏa shophouse spillover) với giá trị giao dịch thực tế của nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại Việt Nam.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và các khái niệm then chốt

Luận án kết hợp hai trụ cột lý thuyết chính:

1. Lý thuyết địa điểm và hành vi con người (Theory of Place and Human Behavior):
   • Barker (1968) - Bối cảnh hành vi (Behavior settings): Sự tương tác giữa hành vi con người và môi trường vật chất mang tính quy luật và ảnh hưởng qua lại.
   • Canter (1977) - Mô hình cảm nhận địa điểm (Sense of Place Model): Địa điểm được kiến tạo bởi ba thành phần: đặc tính vật lý (physical characteristics), các hoạt động diễn ra (activities) và ý nghĩa/cảm nhận của con người (meanings).
   • Gibson (1979) - Lý thuyết khả năng môi trường (Environmental Affordance): Môi trường vật chất cung cấp những tiền đề vật lý cho các hành vi và trải nghiệm thẩm mỹ nhất định.
2. Lý thuyết định giá Hedonic (Hedonic Pricing Theory):
   • Rosen (1974): Hàng hóa phân hóa được cấu thành từ tập hợp các thuộc tính ẩn (implicit attributes); giá thị trường phản ánh sự sẵn lòng chi trả của người mua đối với từng thuộc tính thông qua hàm cân bằng cung - cầu: $P = P(z)$.
   • Freeman (1979): Giá trị bất động sản là hàm số của các nhóm thuộc tính: cấu trúc (structural), vị trí (locational) và khu phố/lân cận (neighborhood).
3. Các khái niệm then chốt:
   • Không gian công cộng (Public Space): Được định nghĩa theo góc độ tiếp cận và sử dụng (Carr et al., 1992; Mehta, 2014), là không gian mở phục vụ các hoạt động chung của mọi tầng lớp cư dân.
   • Sự sống động của vỉa hè (Liveliness of Sidewalk): Mức độ tập trung của con người, sự đa dạng của các hoạt động thương mại và xã hội diễn ra theo thời gian trên một phân đoạn vỉa hè (Montgomery, 1998, 2006; Mehta, 2006; Jane Jacobs, 1961).
   • Doanh nghiệp tại gia (Home-based enterprise): Mô hình nhà ở kết hợp hoạt động kinh doanh quy mô nhỏ của hộ gia đình (Strassmann, 1986, 1987; Lipton, 1980; Tipple, 2005).
   • Khu phố hỗn hợp (Mixed-use neighborhood): Khu vực địa lý đáp ứng đa dạng nhu cầu sinh sống, làm việc, bán lẻ và dịch vụ trong khoảng cách đi bộ (Dover & King, 2012; Song & Knaap, 2003; Farr, 2012).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Luận án áp dụng thiết kế nghiên cứu khám phá kết hợp phương pháp hỗn hợp (Exploratory mixed-method design):

Giai đoạn / Tiểu luận	Phương pháp thu thập & phân tích	Quy mô mẫu & Đối tượng	Nội dung thực hiện
Giai đoạn thử nghiệm (Pilot study)	- Quan sát lướt qua (Walk-by observation) - Ghi nhận hình ảnh/video - Phỏng vấn thử nghiệm	- 20 phân đoạn vỉa hè tại Quận 1, 5, 10, Bình Thạnh, Gò Vấp - 10 người mua nhà	- Hiệu chỉnh danh mục quan sát đặc tính vật lý vỉa hè - Nhận diện các nhóm hoạt động thực tế - Hoàn thiện bảng hỏi khảo sát thuộc tính nhà ở
Tiểu luận 1 (Essay 1)	- Quan sát người tham gia (Participant observation) - Phương pháp trực quan (Visual method) - Bản đồ hành vi (Behavioral mapping) - Phân tích quy nạp (Inductive coding) - Hồi quy OLS	- 270 phân đoạn vỉa hè (mỗi đoạn dài 50m) tại 13 quận	- Thu thập dữ liệu 5 nhóm hoạt động: (1) Bán hàng rong, (2) Sử dụng gia đình, (3) Sinh hoạt cộng đồng, (4) Kinh doanh lan tỏa, (5) Giao thông - Tính toán chỉ số đa dạng hoạt động, đa dạng thời gian (ngày/đêm) và Liveliness Index - Hồi quy kiểm định ảnh hưởng của đặc tính vật lý lên Liveliness Index
Tiểu luận 2 (Essay 2)	- Mô hình định giá Hedonic - Hệ thống thông tin địa lý (GIS) - Kinh tế lượng (Hồi quy OLS, kiểm định VIF)	- 283 giao dịch nhà ở riêng lẻ và phân đoạn vỉa hè tương ứng tại 13 quận	- Đo lường khoảng cách vị trí qua GIS (khoảng cách tới CBD, bệnh viện, trường học, chợ...) - Thu thập giá giao dịch thực tế từ môi giới, công ty BĐS, văn phòng công chứng giai đoạn 2018–2019 - Ước lượng tác động của độ rộng vỉa hè, Liveliness Index, khả năng cho thuê, hỗn hợp sử dụng và lan tỏa kinh doanh lên giá nhà

---

Nội dung chính theo từng chương

Chapter 1. Introduction

Chương mở đầu trình bày tổng quan nghiên cứu, xuất phát từ bối cảnh thực tiễn quản lý vỉa hè đô thị tại Việt Nam và các mâu thuẫn trong quy hoạch sử dụng vỉa hè giữa chức năng giao thông thuần túy và chức năng kinh tế - xã hội. Tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu liên ngành giữa kinh tế học đô thị và quy hoạch không gian, xác lập 2 mục tiêu nghiên cứu và 6 câu hỏi nghiên cứu cụ thể. Chương 1 cũng tóm lược khung phương pháp luận kết hợp, 6 đóng góp khoa học chính và cấu trúc 5 chương của toàn bộ luận án dạng bài báo (article-based thesis).

Chapter 2. The Research Design

Chương 2 thiết lập quy trình nghiên cứu chi tiết gồm 3 bước: (1) Tổng quan tài liệu, phát hiện khoảng trống, phát triển mô hình khái niệm và thang đo; (2) Nghiên cứu thử nghiệm (pilot study) trên 20 phân đoạn vỉa hè và 10 giao dịch nhà ở; (3) Nghiên cứu chính thức, phân tích dữ liệu và rút ra hàm ý chính sách.

Chương này trình bày chi tiết các định nghĩa học thuật: không gian công cộng, vỉa hè, sự sống động, giá trị bất động sản, khu phố hỗn hợp, doanh nghiệp tại gia. Đồng thời, chương 2 tổng quan toàn diện về:

• Lịch sử và chức năng vỉa hè TP.HCM: Quá trình hình thành từ thời kỳ thuộc địa Pháp (quy hoạch mạng lưới bàn cờ của Sài Gòn đối lập với cấu trúc hẹp của Chợ Lớn), sáp nhập Sài Gòn - Chợ Lớn năm 1931; phân tích 5 chức năng cốt lõi của vỉa hè (an toàn bộ hành, hạ tầng kỹ thuật, không gian cộng đồng, kết nối không gian, không gian kinh tế).
• Thực trạng mạng lưới đường và vỉa hè TP.HCM: Số liệu thống kê năm 2017 cho thấy thành phố có 4.869 tuyến đường từ 5m trở lên với tổng chiều dài 4.044 km. Trong đó, 2.598 tuyến không có vỉa hè (chiếm 51,3%, dài 2.074,64 km) và 2.271 tuyến có vỉa hè (chiếm 48,7%, dài 1.969,36 km). Trong số các tuyến có vỉa hè, chỉ có 772 tuyến có vỉa hè rộng từ 3m trở lên (chiếm 27,47%, dài 451,04 km), còn lại 1.499 tuyến có vỉa hè dưới 3m (chiếm 72,53%, dài 1.428,32 km).
• Hành vi sử dụng vỉa hè: Số liệu từ các nghiên cứu khảo sát ghi nhận 90–94% xe máy đỗ trên vỉa hè; 21–26% cửa hàng mặt tiền lấn chiếm vỉa hè để trưng bày hàng hóa (63% chiếm dụng 1m vỉa hè, 24% chiếm 1–1,5m); trung bình mỗi đoạn 38m vỉa hè có 1 người bán hàng rong; 69% người bán hàng rong bán thức ăn/đồ uống sát công trình vào ngày thường; 28% quán ăn dùng bếp nấu trên vỉa hè; 43% người bán hàng rong ngày thường và 48% dịp cuối tuần bày bàn ghế phục vụ khách vào ban đêm.
• Khung pháp lý quản lý vỉa hè: Điểm lại Nghị định 36-CP (1995), các Chỉ thị 37/CT-UB-NCVX, 50-CT-UB-NCVX, 31/CT-UB-NC (cho phép kẻ vạch sơn phân chia vỉa hè từ 2,5m trở lên), Luật Giao thông đường bộ 2001 và 2008, Nghị định 14/2003/NĐ-CP, Nghị quyết 40/2003/NQ-HĐ, Quyết định 106/2003/QĐ-UB, Quyết định 74/2008/QĐ-UBND, Nghị định 100/2013/NĐ-CP và Nghị định 171/2013/NĐ-CP.
• Đặc điểm thị trường nhà ở TP.HCM: Phân tích ba phương pháp xác định giá nhà (giá theo bảng giá quy định của UBND TP giai đoạn 2020–2024 theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND; giá ghi trên hợp đồng công chứng; giá giao dịch thực tế thị trường). Tác giả luận giải việc lựa chọn giá giao dịch thực tế để đảm bảo tính chính xác cho mô hình kinh tế lượng.

Chapter 3. Essay 1 – The Liveliness of Sidewalks in Ho Chi Minh City

Chương 3 trình bày nội dung bài báo khoa học thứ nhất, giải quyết Mục tiêu nghiên cứu 1.

1. Phân loại hoạt động vỉa hè: Qua phân tích quy nạp từ quan sát thực địa, tác giả mã hóa các hoạt động trên vỉa hè thành 5 danh mục chính:
   • Bán hàng rong (Sidewalk vending): Buôn bán lưu động, quầy hàng nhỏ, ẩm thực đường phố.
   • Sử dụng trong sinh hoạt gia đình (Domestic use): Nấu nướng, giặt giũ, ăn uống, tiếp khách, chăm sóc cây cảnh, nghỉ ngơi trước hiên nhà.
   • Sinh hoạt cộng đồng (Communal activities): Tập thể dục, trò chuyện, chơi cờ, trẻ em vui chơi, tụ tập xóm giềng.
   • Hoạt động kinh doanh lan tỏa (Store spillover): Cửa hàng mặt tiền mở rộng không gian trưng bày sản phẩm, đặt biển hiệu, bố trí chỗ ngồi cho khách.
   • Giao thông (Transportation): Đi bộ, đỗ xe máy cho khách, di chuyển xe máy lên xuống vỉa hè.
2. Đo lường và tính toán chỉ số sống động (Liveliness Index): Chỉ số được thiết lập dựa trên: (1) Mật độ người tham gia hoạt động vào ban ngày và ban đêm; (2) Mức độ đa dạng của các loại hình hoạt động; (3) Tính đa dạng theo thời gian (Temporal diversity of use) trên từng phân đoạn vỉa hè 50 mét.
3. Kết quả phát hiện chính:
   • Tính toán chỉ số sống động cho 270 phân đoạn vỉa hè tại 13 quận cho thấy mức độ sống động có sự phân hóa không gian rõ rệt. Quận 5 (khu vực Chợ Lớn) có mức sống động vỉa hè bình quân cao nhất trong các quận được khảo sát, phản ánh truyền thống nhà ở kết hợp kinh doanh buôn bán lâu đời của cộng đồng người Hoa.
   • Kết quả hồi quy kiểm định mối quan hệ giữa đặc tính vật lý và chỉ số sống động khẳng định: độ rộng vỉa hè, chất lượng bề mặt vỉa hè và sự hiện diện của tiện ích đường phố có mối tương quan thuận có ý nghĩa thống kê với mức độ sống động của vỉa hè.

Chapter 4. Essay 2 – The Impact of Sidewalks on Property Values in Mixed-Use Neighborhood in Ho Chi Minh City

Chương 4 trình bày nội dung bài báo khoa học thứ hai, giải quyết Mục tiêu nghiên cứu 2 bằng mô hình định giá Hedonic.

1. Thiết lập mô hình kinh tế lượng: Hàm định giá Hedonic có dạng: $$\ln(\text{Price}) = \beta_0 + \beta_1 (\text{Structural}) + \beta_2 (\text{Locational}) + \beta_3 (\text{Sidewalk Characteristics}) + \beta_4 (\text{Liveliness Index}) + \beta_5 (\text{Property Use Conditions}) + \varepsilon$$
2. Hệ thống các biến số trong mô hình:
   • Biến phụ thuộc: Giá giao dịch thực tế của nhà ở riêng lẻ (được chuẩn hóa theo logarit tự nhiên).
   • Nhóm biến cấu trúc (Structural characteristics): Diện tích lô đất (lot size), diện tích sàn xây dựng (floor size), số phòng ngủ/phòng khách, chiều rộng mặt tiền nhà (frontage width), tuổi thọ công trình.
   • Nhóm biến vị trí (Locational characteristics): Khoảng cách đến khu trung tâm thương mại/hành chính (CBD), khoảng cách đến bệnh viện, trường học, chợ truyền thống, siêu thị, nhà ga, bến xe, sân bay (đo lường chính xác bằng GIS).
   • Nhóm biến đặc tính vỉa hè (Sidewalk characteristics): Độ rộng vỉa hè trước nhà (sidewalk width), chất lượng mặt vỉa hè (surface quality), tiện ích vỉa hè (street furniture), chiều rộng mặt đường (street width), đường một chiều hay hai chiều.
   • Biến chỉ số sống động (Liveliness Index): Giá trị chỉ số sống động của phân đoạn vỉa hè tương ứng thu được từ Essay 1.
   • Nhóm biến điều kiện sử dụng bất động sản (Property use conditions): Khả năng cho thuê của ngôi nhà (rental property), mô hình sử dụng hỗn hợp ở kết hợp kinh doanh (mixed-use property), hiệu ứng lan tỏa kinh doanh của các nhà lân cận (shophouse spillover).
3. Kết quả ước lượng và thảo luận:
   • Độ rộng của vỉa hè có tác động biên dương có ý nghĩa thống kê đến giá trị nhà ở: vỉa hè càng rộng giúp giá trị bất động sản tăng trung bình khoảng 5% (sidewalk width premium property approximately 5%).
   • Khả năng tạo dòng tiền thông qua cho thuê (rental property) và vị trí nằm trong khu vực có hiệu ứng lan tỏa thương mại mạnh mẽ từ các shophouse lân cận (spillover) tác động cùng chiều rõ rệt đến giá bán nhà.
   • Chỉ số sống động của vỉa hè đóng vai trò là một thuộc tính chất lượng công cộng được người mua nhà định giá tích cực trong các khu phố hỗn hợp.

Chapter 5. Conclusions, Implications, and Limitations

Chương tổng kết tổng hợp các kết quả thực nghiệm từ hai bài luận, đối chiếu với các mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ban đầu. Tác giả khái quát hóa các hàm ý lý luận đối với kinh tế học đô thị và quản lý công cộng, đồng thời đề xuất các hàm ý chính sách thực tiễn cho chính quyền thành phố, các nhà quy hoạch và người tham gia thị trường bất động sản. Cuối chương, các giới hạn nghiên cứu được làm rõ nhằm định hướng cho các công trình khoa học tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về lý luận và phương pháp

1. Làm rõ vai trò không gian công cộng của vỉa hè trong kinh tế học đô thị: Khắc phục khoảng trống của các tài liệu quốc tế và trong nước vốn thường xem nhẹ vỉa hè hoặc chỉ xem vỉa hè là công trình giao thông phụ trợ, khẳng định vỉa hè tại TP.HCM là một không gian công cộng hoàn chỉnh xét theo góc độ tiếp cận và sử dụng thực tế.
2. Xây dựng công thức định lượng chỉ số sống động (Liveliness Index): Đóng góp một công cụ đo lường khách quan, tích hợp biến thiên thời gian (ngày/đêm), đa dạng loại hình hoạt động và mật độ người tham gia, có khả năng áp dụng để đánh giá chất lượng vỉa hè tại các đô thị đang phát triển.
3. Xác lập mối quan hệ thực nghiệm giữa thuộc tính vật lý và sự sống động: Chứng minh vai trò quyết định của cấu trúc không gian vật chất (độ rộng, chất lượng bề mặt, tiện ích) đối với mức độ tương tác và sinh hoạt công cộng trên vỉa hè.
4. Lượng hóa tác động trực tiếp của vỉa hè đến giá trị bất động sản: Là công trình tiên phong sử dụng mô hình Hedonic để đo lường phần bù giá trị (price premium) mà đặc tính vỉa hè (đặc biệt là độ rộng vỉa hè với mức tăng khoảng 5%) mang lại cho nhà ở riêng lẻ trong khu phố hỗn hợp.
5. Phát hiện vai trò của điều kiện sử dụng hỗn hợp và hiệu ứng lan tỏa: Bổ sung bằng chứng thực nghiệm về tác động dương của khả năng cho thuê, chức năng kinh doanh tại gia (home-based business) và sự cộng hưởng thương mại từ các shophouse lân cận lên giá trị nhà ở đô thị.

Kiến nghị và giải pháp đề xuất

• Quy hoạch và duy trì không gian vỉa hè: Chính quyền đô thị cần ưu tiên mở rộng vỉa hè hoặc tối thiểu duy trì độ rộng ổn định trong quá trình chỉnh trang đô thị, tạo không gian an toàn cho người đi bộ và không gian linh hoạt cho các hoạt động cộng đồng, gia đình.
• Chính sách quản lý kinh tế vỉa hè: Thay vì cấm đoán tuyệt đối, cần công nhận và tổ chức quản lý có kiểm soát các hoạt động kinh tế, thương mại vỉa hè phù hợp với đặc thù văn hóa - xã hội từng quận.
• Chính sách tài chính và thuế đô thị: Thành phố có thể nghiên cứu cơ chế thu phí sử dụng tạm thời vỉa hè hoặc áp dụng thuế phù hợp đối với các bất động sản mặt tiền hưởng lợi trực tiếp từ không gian kinh doanh vỉa hè phía trước nhà.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Về khía cạnh sở hữu và kiểm soát: Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu ở khía cạnh tiếp cận và sử dụng (access and use), chưa đi sâu phân tích cơ chế quyền sở hữu, tranh chấp không gian và quyền kiểm soát quản lý hành chính đối với vỉa hè do tính chất phức tạp trong thực tiễn.
• Về dữ liệu thời gian: Dữ liệu giá bất động sản phản ánh giá giao dịch cắt ngang trong giai đoạn 2018–2019, chưa theo dõi biến động giá và mức độ sống động theo chuỗi thời gian dài hạn (longitudinal data) để đánh giá các cú sốc thị trường.
• Về phương pháp chọn mẫu: Việc thu thập dữ liệu dựa trên phương pháp chọn mẫu thuận tiện (non-probability convenience sampling) tại 13 quận do tính chất nhạy cảm và bảo mật của dữ liệu giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu sang các loại hình bất động sản khác (căn hộ chung cư, trung tâm thương mại), khảo sát biến động đa thời gian và phân tích sâu hơn cấu trúc kinh tế ngầm trên không gian vỉa hè.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với nghiên cứu sinh và giảng viên: Cung cấp khung phương pháp luận kết hợp (mixed-method) mẫu mực giữa phân tích hành vi không gian định tính và mô hình kinh tế lượng định giá Hedonic; bổ sung nguồn tài liệu tham khảo phong phú về kinh tế học đô thị, kinh tế học phát triển và xã hội học đô thị.
• Đối với nhà quy hoạch và cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở khoa học và số liệu thực chứng để xây dựng quy chế quản lý, sử dụng lòng đường, vỉa hè, thiết kế đô thị thân thiện với người đi bộ kết hợp hài hòa với sinh kế kinh tế của người dân.
• Đối với các tổ chức thẩm định giá và nhà đầu tư bất động sản: Cung cấp phương pháp định lượng các giá trị gia tăng vô hình từ vỉa hè, mặt tiền và hiệu ứng lan tỏa khu phố hỗn hợp trong mô hình định giá tài sản nhà ở riêng lẻ tại các đô thị lớn.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Độ rộng của vỉa hè tác động như thế nào đến giá trị bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh?

Theo kết quả ước lượng mô hình định giá Hedonic trên mẫu dữ liệu 283 quan sát tại 13 quận, độ rộng của vỉa hè có tác động biên dương có ý nghĩa thống kê, giúp làm gia tăng giá trị bất động sản nhà ở riêng lẻ khoảng 5% (approximately 5 percent).

2. Khu vực quận nào có chỉ số sống động của vỉa hè cao nhất trong phạm vi nghiên cứu?

Kết quả ước lượng chỉ số sống động (Liveliness Index) trên 270 phân đoạn vỉa hè cho thấy hầu hết các phân đoạn vỉa hè tại Quận 5 (khu vực Chợ Lớn) có mức độ sống động cao hơn đáng kể so với các quận còn lại, phản ánh mật độ hoạt động thương mại và văn hóa nhà ở kết hợp kinh doanh đặc trưng.

3. Năm danh mục hoạt động chính trên vỉa hè TP. Hồ Chí Minh được mã hóa trong luận án gồm những gì?

Luận án phân loại các hoạt động diễn ra trên vỉa hè thành 5 nhóm: (1) Bán hàng rong (sidewalk vending); (2) Sử dụng trong sinh hoạt gia đình (domestic use); (3) Sinh hoạt cộng đồng (communal activities); (4) Hoạt động kinh doanh lan tỏa từ cửa hàng (store spillover); (5) Giao thông và đỗ xe (transportation).

4. Tại sao luận án sử dụng dữ liệu giá giao dịch thực tế thay vì giá quy định của Nhà nước hay giá trên hợp đồng công chứng?

Giá đất theo quy định của UBND TP (chu kỳ 5 năm) thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường và chỉ phục vụ tính thuế; giá ghi trên hợp đồng công chứng thường bị các bên thỏa thuận khai thấp để giảm nghĩa vụ thuế. Do đó, tác giả thu thập giá giao dịch thực tế từ người mua, người bán, công ty môi giới và văn phòng công chứng giai đoạn 2018–2019 để đảm bảo phản ánh chính xác quy luật thị trường.

5. Tỷ lệ đường có vỉa hè và hiện trạng chiếm dụng vỉa hè tại TP. Hồ Chí Minh theo số liệu trong luận án ra sao?

Theo số liệu thống kê được luận án trích dẫn, TP.HCM có 51,3% tuyến đường không có vỉa hè. Trong 48,7% tuyến có vỉa hè, có tới 72,53% tuyến có bề rộng vỉa hè hẹp dưới 3m. Khảo sát thực tế ghi nhận 90–94% xe máy cá nhân đỗ trên vỉa hè; 21–26% cửa hàng mặt tiền chiếm dụng vỉa hè để bày bán hàng hóa; trung bình cứ 38m vỉa hè có 1 người bán hàng rong.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của NCS. Nguyễn Thị Hồng Thu là công trình khoa học chuyên sâu thuộc chuyên ngành Kinh tế phát triển, làm rõ vai trò của vỉa hè như một không gian công cộng đa chức năng đặc thù tại TP. Hồ Chí Minh. Thông qua thiết kế nghiên cứu hỗn hợp kết hợp bản đồ hành vi và mô hình định giá Hedonic, luận án đã xây dựng thành công chỉ số sống động (Liveliness Index) cho 270 phân đoạn vỉa hè và lượng hóa tác động làm tăng khoảng 5% giá trị nhà ở từ độ rộng vỉa hè. Các phát hiện thực nghiệm cung cấp luận cứ khoa học quan trọng cho việc hoạch định chính sách quản lý không gian đô thị, chỉnh trang vỉa hè và hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai tại các đô thị Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Ho Chi Minh – 2021 MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY -------------------- NGUYEN THI HONG THU THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY AND ITS IMPACT ON PROPERTY VALUES IN MIXED-USE NEIGHBORHOODS. Major: Development Economic Major ID: 93.105 DOCTORAL THESIS IN ECONOMICS Supervisors: Dr. Nguyen Luu Bao Doan Dr.

Truong Dang Thuy Ho Chi Minh – 2021 i ACKNOWLEDGES My name is Nguyen Thi Hong Thu, PhD student in the major of Development Economics at University of Economics Ho Chi Minh City. I would like to confirm that the research results in this thesis is from my own works and has not been published. The thesis does not contain documents extracted in whole or in part from a thesis presented to another qualification at University of Economics HCMC or in any other educational institution. Nguyen Thi Hong Thu ii TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEDGE ABBREVITATIONS LIST OF TABLES LIST OF FIGURES ABSTRACT CHAPTER 1.4 Research methodology and scope.

THE RESEARCH DESIGN .2 Definition of key terms .3 Construction of theoretical framework .4 Overview of sidewalk in HCMC .5 The housing market in HCMC .6 Data samples and data collections. 41 ESSAY 1 – THE LIVELINESS OF SIDEWALKS IN HO CHI MINH CITY .1 The theoritical reviews .2 The role of sidewalk as public space .3 Dimensions of public space .4 Empirical reviews of public space and sidewalk in HCMC .1 Mixed-method research design .2 The study areas and data collection .3 Data analysis methods .4 Calculating liveliness index .4 Findings and discussions .1 Descriptive statistics of physical characteristics of sidewalk .2 Behavioral mapping of people and activities .3 Calculating of liveliness index .4 Relationship between the physical characteristics of the sidewalk and liveliness index 85 3. 90 ESSAY 2 - THE IMPACT OF SIDEWALKS ON PROPERTY VALUES IN MIXED- USE NEIGHBORHOOD IN HO CHI MINH CITY .2 Variables and definitions .1 Data descriptive analysis .3 The discussion of results. 128 CONCLUSIONS, IMPLICATIONS, AND LIMITATIONS.

134 LIST OF AUTHOR’S PUBLISHED PAPERS. 150 iv ABBREVITATIONS 1Q19: The first quarter 2019 CBD: Central Business District HCMC: Ho Chi Minh City HLM: Hierarchical Linear Modeling HN: Hanoi No.: Number TOD: Transit Oriented Development VIF: Variance Inflation Factors VN: Vietnam v LIST OF TABLES Table 3.1 Data requirement and methods .2 Calculating of temporal diversity of use .3 Calculating of diversity of activities .4 Selected physical characteristics of the sidewalk environment .6 Sidewalk surface quality .9 Number of people daytime and night-time .10 Liveliness index for each of 270 sidewalk-segment .11 Liveliness index for district level .12 Correlation matrix of variables .13 Descriptive statistics of variables in regression model .14 Regression result of the relationship between physical characteristics of the sidewalk and Liveliness index .1 The twenty characteristics appearing most often in previous hedonic pricing model studies .2 Variables and their definitions .3 Functional forms for the hedonic price function .4 Correlation between dependent variable and independent variables .6 Percent of observations for each district in HCMC .116 vi LIST OF FIGURES Figure 2.1 Research process diagram .2 Study area and data used .3 The exploratory research design .1 Sense of place model (Canter, 1977).2 The coding process in inductive analysis .3 Categories of activities on sidewalk in HCMC .4 Day-time activities with sidewalk width .5 Night-time activities with sidewalk width.6 Number of people engaged in some type of activities on day-time and night- time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .7 Day-time activities .8 Night-time activities .9 Number of activity on day-time and night-time on 270 sidewalk-segments in 13 districts in HCMC .11 Scatter plot between liveliness index and sidewalk width .1 Scatter plot between price and lot size, CBD, sidewalk width, liveliness index.2 The eight-house group in mixed-use neighborhood. 121 vii ABSTRACT In most countries around the world, sidewalks are usually for pedestrians for a long time.