Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Dự án Khách sạn nghỉ dưỡng "Nalini" được nghiên cứu và thiết kế trong khuôn khổ đồ án môn học "Lập và thẩm định dự án đầu tư" thuộc Bộ môn Kinh tế Xây dựng, Khoa Kinh tế Vận tải, Trường Đại học Giao thông Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài được xây dựng dựa trên bối cảnh thực tiễn phát triển du lịch tại tỉnh Bến Tre – vùng đất hạ nguồn sông Mekong được mệnh danh là "Ba đảo dừa xanh", hình thành từ cù lao An Hóa, cù lao Bảo, cù lao Minh và được bồi tụ bởi bốn nhánh sông Cửu Long (sông Tiền, sông Ba Lai, sông Cổ Chiên, sông Hàm Luông).

Tỉnh Bến Tre đã xác định mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế quan trọng vào năm 2025 và là ngành kinh tế mũi nhọn vào năm 2030 theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Đồng thời, tỉnh đã ban hành và thực hiện Đề án số 05-ĐA/TU ngày 29/01/2021 của Tỉnh ủy về đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng giao thông và dịch vụ logistics phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2020–2025, tầm nhìn đến năm 2030, trọng tâm là các công trình như Cầu Rạch Miễu 2 và tuyến đê bao kết hợp giao thông nối liền các huyện biển Bình Đại – Ba Tri – Thạnh Phú. Theo số liệu thống kê được tác giả trích dẫn, trong 10 tháng năm 2022, Bến Tre đón hơn 670 nghìn lượt khách du lịch (tăng 185,47% so với cùng kỳ năm 2021), tổng thu từ khách du lịch ước đạt 821 tỷ đồng (cao gấp 3,4 lần cùng kỳ năm 2021). Nhu cầu của du khách tập trung vào du lịch sinh thái, miệt vườn, nghỉ dưỡng sức khỏe và du lịch nông nghiệp, mở ra tiềm năng lớn cho các mô hình cơ sở lưu trú tiện nghi gắn với cảnh quan sông nước.

Nhiệm vụ nghiên cứu và thiết kế của đồ án bao gồm:

  1. Xác định quy mô đầu tư, vị trí xây dựng, bố trí công năng kiến trúc và cơ cấu sản phẩm - dịch vụ của khách sạn nghỉ dưỡng.
  2. Thiết lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình, tính toán các khoản mục chi phí theo định mức và quy chuẩn hiện hành, bao gồm cả chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng.
  3. Lập kế hoạch tài chính toàn diện: dự toán doanh thu từng loại hình phòng và dịch vụ, lập bảng kế hoạch khấu hao tài sản cố định, dự trù chi phí vận hành (lương nhân viên, chi phí hoạt động) và kế hoạch trả nợ vay ngân hàng.
  4. Xác định chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), thiết lập bảng ngân lưu theo quan điểm tổng vốn đầu tư (TIP), đánh giá hiệu quả tài chính qua các chỉ tiêu $NPV$, $IRR$, thời gian hoàn vốn ($Th_v$), tỷ số lợi ích - chi phí ($B/C$) và kiểm tra độ an toàn của dự án thông qua phân tích độ nhạy.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng công trình Khách sạn nghỉ dưỡng "Nalini" (mã dự án B-M-64: loại hình Bất động sản, quy mô vốn trung bình từ 50 đến 200 tỷ đồng, cơ cấu vốn chủ sở hữu/vốn vay là 60/40).
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 600 $\text{m}^2$ tại đường Nguyễn Văn Tư, Phường 7, Thành phố Bến Tre, Tỉnh Bến Tre (nằm tại ngã ba sông Hàm Luông, cách trung tâm thành phố khoảng 4 km).
  • Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án xác định là 18 năm (từ năm 2025 đến năm 2042), giai đoạn chuẩn bị và thi công xây dựng kéo dài 2 năm (từ tháng 01/2023 đến tháng 12/2024).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đồ án vận dụng hệ thống lý thuyết về quản lý dự án xây dựng, thẩm định tài chính dự án đầu tư và các văn bản quy phạm pháp luật, quy chuẩn định mức của Nhà nước:

  • Cơ sở pháp lý và định mức kinh tế - kỹ thuật:

    • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Luật số 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12.
    • Nghị định số 68/2019/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 90/2019/NĐ-CP và Nghị định số 49/2013/NĐ-CP về chế độ tiền lương và mức lương tối thiểu vùng; Nghị định số 99/2021/NĐ-CP về quản lý, thanh toán, quyết toán dự án sử dụng vốn đầu tư công.
    • Thông tư số 09/2019/TT-BXD về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 16/2019/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng; Thông tư số 07/2019/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng.
    • Thông tư số 45/2013/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; Thông tư số 329/2016/TT-BTC về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng; Thông tư số 209/2016/TT-BTC và Thông tư số 210/2016/TT-BTC về mức thu phí thẩm định dự án, thiết kế kỹ thuật và dự toán xây dựng.
    • Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/7/2022 của Bộ Xây dựng công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2021; Quyết định số 289/QĐ-SXD ngày 28/11/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bến Tre công bố chỉ số giá xây dựng quý III năm 2022; Quyết định số 595/QĐ-BHXH ngày 14/4/2017 về quy trình thu bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp; Quyết định số 648/QĐ-BCT ngày 20/03/2019 của Bộ Công Thương về giá bán lẻ điện.

  • Phương pháp nghiên cứu và tính toán:

    • Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Áp dụng phương pháp tính theo suất vốn đầu tư xây dựng kết hợp tính theo tỷ lệ phần trăm định mức chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác.
    • Phương pháp xác định chi phí dự phòng: Tính toán chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh (tỷ lệ 10%) và dự phòng trượt giá dựa trên chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình quân ($I_{xdbq} = 1,0114$) giai đoạn 2019–2022.
    • Phương pháp thẩm định tài chính theo dòng tiền chiết khấu (DCF): Thiết lập bảng ngân lưu theo phương pháp trực tiếp (quan điểm toàn bộ vốn đầu tư - TIP) để phản ánh thực tế dòng tiền vào và dòng tiền ra.
    • Phương pháp xác định chi phí sử dụng vốn: Sử dụng công thức tính chi phí sử dụng vốn bình quân ($WACC$) làm suất chiết khấu cơ sở cho dự án.
    • Phương pháp phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy 2 chiều (hai biến số: doanh thu đơn giá phòng và chi phí lương nhân viên) với biên độ dao động từ 85% đến 115% nhằm xác định mức độ an toàn tài chính của dự án.

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu thống kê ngành du lịch tỉnh Bến Tre năm 2021–2022, các quyết định đơn giá - suất vốn đầu tư của cơ quan nhà nước, số liệu khảo sát thị trường khách sạn tại khu vực TP. Bến Tre và đề bài giao đồ án mã B-M-64.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu khái quát về dự án

Chương 1 thiết lập hồ sơ tổng thể về dự án Khách sạn nghỉ dưỡng "Nalini", phân tích sự cần thiết đầu tư, xác định vị trí, quy mô xây dựng, công năng từng tầng và cơ cấu bộ máy tổ chức nhân sự:

  • Thông tin tổng quan: Dự án thuộc loại hình đầu tư xây dựng mới cơ sở lưu trú và dịch vụ nghỉ dưỡng ven sông Hàm Luông, đường Nguyễn Văn Tư, Phường 7, TP. Bến Tre. Thời gian thi công xây dựng kéo dài 2 năm (2023–2024), thời gian vận hành khai thác 18 năm (2025–2042). Ngân hàng Techcombank hỗ trợ vay 40% giá trị với lãi suất 10%/năm.
  • Quy mô và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:
    • Diện tích khu đất: 600,0 $\text{m}^2$.
    • Mật độ xây dựng: 0,67 (Diện tích xây dựng: 400,0 $\text{m}^2$).
    • Diện tích sân đường nội bộ, vỉa hè, khuôn viên cây xanh: 200,0 $\text{m}^2$ (kết hợp kinh doanh café, giải khát ngoài trời).
    • Tầng cao công trình: 6 tầng (gồm 1 tầng hầm, 1 tầng trệt và 4 tầng lầu).
    • Tổng diện tích sàn xây dựng: 2.040,0 $\text{m}^2$; Hệ số sử dụng đất: 3,40.
Hạng mục tầng Diện tích sàn ($\text{m}^2$) Bố trí công năng chi tiết
Tầng hầm 400,0 Bãi đỗ xe máy và ô tô.
Tầng trệt 400,0 Sảnh + hành lang (40 $\text{m}^2$); 2 phòng hội thảo (80 $\text{m}^2$ và 60 $\text{m}^2$); Nhà hàng ăn uống (100 $\text{m}^2$); Nhà kho (60 $\text{m}^2$); Quầy tiếp tân (40 $\text{m}^2$); Cầu thang bộ (10 $\text{m}^2$); 2 Thang máy (10 $\text{m}^2$).
Tầng 1 400,0 4 phòng dịch vụ y tế, giặt ủi, điện thoại (70 $\text{m}^2$); 3 phòng kỹ thuật, nghỉ ngơi nhân viên (54 $\text{m}^2$); 12 phòng nghỉ đơn (216 $\text{m}^2$); Sảnh hành lang (40 $\text{m}^2$); Cầu thang bộ và 2 thang máy (20 $\text{m}^2$).
Tầng 2 & Tầng 3 800,0 (400 $\text{m}^2$/tầng) Mỗi tầng gồm 14 phòng nghỉ: 2 phòng đơn (36 $\text{m}^2$), 3 phòng đôi loại 1 (66 $\text{m}^2$), 3 phòng đôi loại 2 (75 $\text{m}^2$), 3 phòng 2 giường đơn (66 $\text{m}^2$), 3 phòng 2 giường đôi (90 $\text{m}^2$); Sảnh hành lang (47 $\text{m}^2$); Thang bộ và thang máy (20 $\text{m}^2$).
Tầng 4 400,0 10 phòng spa (100 $\text{m}^2$); 6 phòng tắm (30 $\text{m}^2$); 4 phòng thay đồ (40 $\text{m}^2$); 2 phòng xông hơi (60 $\text{m}^2$); Minibar (50 $\text{m}^2$); Khu café (50 $\text{m}^2$); Sảnh cảnh quan trồng hoa (50 $\text{m}^2$); Thang bộ và thang máy (20 $\text{m}^2$).
  • Cơ cấu phòng nghỉ: Dự án cung cấp tổng cộng 40 phòng cho thuê với 52 giường nghỉ (16 phòng đơn, 6 phòng đôi loại 1, 6 phòng đôi loại 2, 6 phòng 2 giường đôi, 6 phòng 2 giường đơn).
  • Bộ máy quản lý và nhân sự: Dự án bố trí 52 nhân sự gồm 1 Giám đốc, 3 Kế toán/thủ quỹ, 2 Nhân viên kinh doanh, 2 Bếp trưởng, 4 Phụ bếp, 3 Lễ tân, 20 Nhân viên phục vụ, 2 Pha chế, 3 Giặt ủi, 6 Bảo vệ, 4 Vệ sinh và 2 Nhân viên sửa chữa kỹ thuật.

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

Tác giả xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình dựa trên định mức, suất vốn đầu tư và quy định tính toán chi phí hiện hành (Đơn vị tính: 1.000 đồng):

  1. Chi phí đất ($G_Đ$): 12.000.000 đồng (tính bằng đơn giá đất nhân với diện tích khu đất).
  2. Chi phí xây dựng ($G_{XD}$): 31.985.000 đồng, bao gồm chi phí xây dựng công trình khách sạn (19.669.000 đồng, tính theo số giường và suất vốn đầu tư) và chi phí xây dựng sân vườn, cây xanh (12.316.000 đồng).
  3. Chi phí thiết bị ($G_{TB}$): 4.585.000 đồng (tính theo số giường và suất vốn đầu tư thiết bị).
  4. Chi phí quản lý dự án ($G_{QLDA}$): 1.885.000 đồng (tính bằng $2,884% \times (G_{XDtt} + G_{TBtt})$).
  5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{TV}$): 2.092.000 đồng, gồm chi phí lập báo cáo NCKT (300.968 đồng), thiết kế 2 bước (883.088 đồng), thẩm tra NCKT (59.844 đồng), thẩm tra thiết kế (64.306 đồng), thẩm tra dự toán (63.617 đồng), lập HSMT và đánh giá HSDT thi công (91.524 đồng), lập HSMT thiết bị (7.175 đồng), giám sát thi công (859.310 đồng), giám sát lắp đặt thiết bị (13.260 đồng).
  6. Chi phí khác ($G_K$): 983.326 đồng, gồm thẩm định dự án (7.476 đồng), thẩm định dự toán (42.090 đồng), bảo hiểm công trình (510.080 đồng theo tỷ lệ 1,4%), thẩm định thiết kế kỹ thuật (44.673 đồng), thẩm tra phê duyệt quyết toán (146.395 đồng), kiểm toán (231.612 đồng).
  7. Chi phí dự phòng ($G_{DP}$): 5.552.000 đồng, gồm dự phòng phát sinh khối lượng 10% (4.466.000 đồng) và dự phòng trượt giá (775.086 đồng). Tác giả tính toán chỉ số giá xây dựng qua các năm 2019 (105,54), 2020 (105,54), 2021 (105,35), 2022 (110,33) để suy ra chỉ số giá xây dựng bình quân $I_{xdbq} = 1,0114$.
  8. Tổng mức đầu tư trước lãi vay: 58.425.000 đồng.
  9. Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng: 7.950.000 đồng.
  10. Tổng mức đầu tư bao gồm lãi vay: 65.375.000 đồng.

Kế hoạch phân bổ vốn xây dựng trong 2 năm:

  • Năm 2023: Tỷ lệ giải ngân 48,87%, tổng mức đầu tư sau thuế phân bổ là 30.950.000 đồng (kèm lãi vay là 32.375.000 đồng; chi phí đầu tư cân đối là 30.528.000 đồng gồm 18.517.000 đồng vốn chủ sở hữu và 12.011.000 đồng vốn vay ngân hàng).
  • Năm 2024: Tỷ lệ giải ngân 51,13% còn lại để hoàn thành công trình đưa vào sử dụng đầu năm 2025.

Chương 3: Lập các bảng tính tài chính

Chương này xây dựng toàn bộ hệ thống dự toán tài chính vận hành cho khách sạn trong suốt 18 năm hoạt động:

  • Dự toán doanh thu: Dựa trên mức giá cho thuê phòng khảo sát tại thị trường Bến Tre:
    • Phòng đơn (16 phòng): 1.100.000 đồng/phòng/đêm.
    • Phòng đôi loại 1 (6 phòng): 1.200.000 đồng/phòng/đêm.
    • Phòng đôi loại 2 (6 phòng): 1.500.000 đồng/phòng/đêm.
    • Phòng 2 giường đôi (6 phòng): 1.800.000 đồng/phòng/đêm.
    • Phòng 2 giường đơn (6 phòng): 1.400.000 đồng/phòng/đêm.
    • Tổng doanh thu dự kiến trong vòng đời dự án đạt mức trên 297.000.000 đồng (đơn vị 1.000 đồng).
  • Chi phí tiền lương và nhân sự:
    • Tổng quỹ lương cho 52 nhân sự là 296.534.000 đồng/tháng. Mức lương các vị trí: Giám đốc 20.000.000 đồng; Bếp trưởng 10.000.000 đồng; Kế toán 9.000.000 đồng; Kinh doanh 8.000.000 đồng; Lễ tân 7.000.000 đồng; Sửa chữa kỹ thuật 6.000.000 đồng; Pha chế 5.000.000 đồng; Vệ sinh 4.640.000 đồng; Phục vụ 4.000.000 đồng.
    • Tổng chi phí tiền lương hàng năm bao gồm các khoản trích bảo hiểm (theo Quyết định 595/QĐ-BHXH) là 4.498.000 đồng (đơn vị 1.000 đồng).
  • Kế hoạch khấu hao TSCĐ: Trích khấu hao phần xây dựng và mua sắm thiết bị theo phương pháp đường thẳng tuân thủ Thông tư 45/2013/TT-BTC.
  • Phương án vay và trả nợ ngân hàng: Nhu cầu vốn vay Techcombank là 25.970.000 đồng (đơn vị 1.000 đồng) với lãi suất 10%/năm. Dự án được ân hạn trả gốc trong 2 năm xây dựng (2023–2024), nợ gốc được hoàn trả đều trong 6 năm vận hành (2025–2030), lãi vay phát sinh được thanh toán vào cuối mỗi năm.

Chương 4: Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án

Chương 4 thực hiện tổng hợp các dòng tiền và đánh giá các chỉ tiêu tài chính định lượng:

  • Cơ cấu nguồn vốn và suất chiết khấu ($WACC$):
    • Vốn tự có (chủ sở hữu): 38.455.000 đồng, chiếm tỷ trọng 60,00%, chi phí vốn 10%.
    • Vốn vay ngân hàng: 25.425.000 đồng, chiếm tỷ trọng 40,00%, chi phí vay 10%.
    • Suất chiết khấu của dự án: $$r = WACC = (60% \times 10%) + (40% \times 10%) = 10%$$
  • Bảng ngân lưu TIP và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính:
    • Suất chiết khấu đánh giá: $r_1 = 10%$ và $r_2 = 25%$. Giá trị thu hồi thanh lý đất cuối vòng đời (năm 2042) là 13.000.000 đồng (đơn vị 1.000 đồng).
    • Giá trị hiện tại thuần ($NPV$): Tại mức $r_1 = 10%$, $NPV$ của dự án đạt 45.298.000 đồng (trong bảng phân tích chi tiết ngân lưu, hiện giá dòng thu là 565.732.000 đồng, hiện giá dòng chi là 398.252.000 đồng, $NPV_1$ tuyệt đối đạt 167.419.000 đến 167.852.000 đồng; tại $r_2 = 25%$ thì $NPV_2 = -10.163.000$ đồng). Vì $NPV > 0$ tại suất chiết khấu cơ sở nên dự án khả thi về tài chính.
    • Tỷ suất sinh lời nội tại ($IRR$): Đạt $22,19%/\text{năm}$ (và đạt $24,11%$ trong bảng phân tích độ nhạy), vượt trội so với chi phí sử dụng vốn $r = 10%$.
    • Thời gian hoàn vốn ($Th_v$): Đạt 6 năm 5 tháng 1 ngày, nhỏ hơn rất nhiều so với vòng đời dự án 18 năm.
    • Tỷ số lợi ích - chi phí ($B/C$): Đạt $1,33 > 1$, khẳng định hiệu quả thu nhập trên một đồng vốn bỏ ra.
  • Phân tích độ nhạy tài chính: Đánh giá sự biến đổi của $NPV$ và $IRR$ khi doanh thu và chi phí thay đổi trong khoảng từ $-15%$ đến $+15%$:
    • Khi chi phí tăng 5% và doanh thu giảm 5%: $NPV$ giảm 28,78% (còn 119.235.000 đồng), $IRR$ giảm xuống 22,53% (vẫn lớn hơn 10%).
    • Kịch bản bất lợi nghiêm trọng (chi phí tăng 10% và doanh thu giảm 10%): $NPV$ giảm 57,56% (còn 71.051.000 đồng), $IRR$ giảm xuống 19,92% (vẫn cao hơn chi phí vốn $r = 10%$).
    • Khi chỉ có doanh thu giảm 5% (chi phí không đổi): $NPV$ giảm 16,89%, $IRR$ giảm còn 23,39%.
    • Khi chỉ có chi phí tăng 5% (doanh thu không đổi): $NPV$ giảm 11,89%, $IRR$ giảm còn 23,43%.
    • Kết luận độ nhạy: Chỉ tiêu tài chính của dự án nhạy cảm với biến động doanh thu hơn so với biến động chi phí, tuy nhiên dự án vẫn giữ được khả năng sinh lời an toàn trong biên độ rủi ro $\pm 10%$.

Kết quả và đóng góp

Kết quả tính toán chính của dự án

Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và hiệu quả tài chính được tổng hợp cụ thể trong bảng dưới đây:

Nhóm chỉ tiêu Khoản mục / Thông số Giá trị xác định Đơn vị tính
Quy mô công trình Diện tích khu đất 600,0 $\text{m}^2$
Mật độ xây dựng 0,67 -
Diện tích xây dựng / Tổng diện tích sàn 400,0 / 2.040,0 $\text{m}^2$
Số tầng cao 6 (1 hầm, 1 trệt, 4 lầu) Tầng
Số phòng cho thuê / Số giường 40 / 52 Phòng / Giường
Tài chính đầu tư Chi phí đất ($G_Đ$) 12.000.000 1.000 VNĐ
Chi phí xây dựng ($G_{XD}$) 31.985.000 1.000 VNĐ
Chi phí thiết bị ($G_{TB}$) 4.585.000 1.000 VNĐ
Chi phí quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác 4.960.326 1.000 VNĐ
Chi phí dự phòng ($G_{DP}$) 5.552.000 1.000 VNĐ
Lãi vay trong thời gian xây dựng 7.950.000 1.000 VNĐ
Tổng mức đầu tư có lãi vay 65.375.000 1.000 VNĐ
Hiệu quả tài chính Suất chiết khấu bình quân ($WACC$) 10,00 %/năm
Giá trị hiện tại thuần ($NPV$ tại $r=10%$) 45.298.000 (đến 167.419.000) 1.000 VNĐ
Tỷ suất sinh lời nội tại ($IRR$) 22,19 – 24,11 %/năm
Thời gian hoàn vốn ($Th_v$) 6 năm 5 tháng 1 ngày Thời gian
Tỷ số lợi ích - chi phí ($B/C$) > 1 (1,33) Lần

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Nhà đầu tư cần kiểm soát chặt chẽ chi phí đầu tư và chi phí vận hành, đảm bảo mức biến động chi phí không vượt quá ngưỡng an toàn 10%.
  • Tăng cường liên kết mở các tour du lịch sinh thái đặc trưng trên sông Hàm Luông (du ngoạn Mekong, tour team building, Cooking class) và khai thác hiệu quả các dịch vụ bổ trợ (nhà hàng, bistro 24/24, spa tầng 4) để giữ ổn định mức doanh thu lưu trú.

Đóng góp học thuật và thực tiễn

  • Thiết lập hoàn chỉnh một hồ sơ dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quy mô nhóm M từ khâu ý tưởng kiến trúc, lập dự toán chi phí theo đúng định mức pháp luật xây dựng Việt Nam đến đánh giá hiệu quả kinh tế.
  • Cung cấp mô hình phân tích độ nhạy 2 chiều rõ ràng giữa doanh thu phòng nghỉ và chi phí nhân công, hỗ trợ nhà đầu tư nhận diện rõ mức độ rủi ro trước khi ra quyết định.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:

    • Mô hình tài chính của đồ án giả định bỏ qua tác động của yếu tố lạm phát trong suốt vòng đời dự án 18 năm.
    • Phân tích độ nhạy mới chỉ tập trung vào hai yếu tố đơn lẻ là đơn giá cho thuê phòng và chi phí lương nhân viên, chưa tích hợp biến động công suất sử dụng phòng theo mùa du lịch cao điểm và thấp điểm tại miền Tây Nam Bộ.
    • Các khoản doanh thu từ dịch vụ ngoài phòng (nhà hàng, spa, minibar, tour liên kết) được tính toán theo tỷ lệ ước tính gộp chưa phân tách chi tiết định mức chi phí biến đổi cho từng loại dịch vụ.

  • Hướng nghiên cứu tiếp:

    • Đưa yếu tố tỷ lệ lạm phát và biến động lãi suất thả nổi vào bảng phân tích dòng tiền để tiệm cận hơn với thực tế thị trường tín dụng.
    • Mở rộng phân tích rủi ro bằng mô phỏng xác suất Monte Carlo đối với tỷ lệ lấp đầy buồng phòng qua các mùa trong năm.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo chuyên môn dành cho sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng, Quản lý Xây dựng, Kinh tế Vận tải và Quản trị Khách sạn - Du lịch.

Tài liệu có giá trị ứng dụng cao ở các nội dung:

  • Quy trình tra cứu và áp dụng các văn bản pháp luật, thông tư của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính để xác định các hệ số định mức chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án, chi phí thẩm định và bảo hiểm công trình.
  • Phương pháp tính toán chi phí dự phòng trượt giá công trình dựa trên chuỗi chỉ số giá xây dựng liên hoàn 4 năm liên tiếp ($I_{xdlh}, I_{xdbq}$).
  • Mẫu bảng tính cân đối nguồn vốn, bảng kế hoạch trả nợ vay theo phương thức ân hạn và bảng ngân lưu chiết khấu theo quan điểm TIP.

Câu hỏi thường gặp

1. Mã đề tài B-M-64 trong đồ án quy định những điều kiện biên nào?
Mã B-M-64 quy định: loại dự án bất động sản (ký hiệu B), quy mô tổng mức đầu tư trung bình từ 50 đến 200 tỷ đồng (ký hiệu M), và cơ cấu nguồn vốn gồm 60% vốn chủ sở hữu cùng 40% vốn vay thương mại hoặc vốn khác (ký hiệu 64).

2. Công trình được thiết kế với cơ cấu mặt bằng và công năng như thế nào?
Khách sạn được xây dựng trên khu đất 600 $\text{m}^2$ với diện tích xây dựng 400 $\text{m}^2$ (mật độ 67%), cao 6 tầng (1 hầm, 1 trệt, 4 lầu), tổng diện tích sàn 2.040 $\text{m}^2$. Công năng bao gồm: tầng hầm đỗ xe; tầng trệt bố trí sảnh đón, quầy lễ tân, nhà hàng 100 $\text{m}^2$, 2 phòng hội thảo và kho; tầng 1 gồm khu dịch vụ, phòng nhân viên và 12 phòng đơn; tầng 2 và 3 bố trí 14 phòng nghỉ/tầng; tầng 4 dành cho khu spa, xông hơi, minibar và café cảnh quan.

3. Khách sạn Nalini có tổng cộng bao nhiêu phòng và cơ cấu các loại phòng ra sao?
Khách sạn có tổng cộng 40 phòng nghỉ cho thuê phục vụ tối đa 52 giường, bao gồm: 16 phòng đơn (đơn giá dự kiến 1.100.000 đồng/đêm), 6 phòng đôi loại 1 (1.200.000 đồng/đêm), 6 phòng đôi loại 2 (1.500.000 đồng/đêm), 6 phòng 2 giường đơn (1.400.000 đồng/đêm) và 6 phòng 2 giường đôi (1.800.000 đồng/đêm).

4. Suất chiết khấu và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cơ sở của dự án đạt kết quả ra sao?
Dự án có chi phí sử dụng vốn bình quân $WACC = 10%/\text{năm}$. Tại mức chiết khấu này, dự án đạt $NPV = 45.298.000$ đồng (hoặc $167.419.000$ đồng theo bảng dòng tiền chi tiết), tỷ suất sinh lời nội tại $IRR = 22,19% - 24,11%$ (cao hơn suất chiết khấu 10%), thời gian hoàn vốn $Th_v = 6$ năm 5 tháng 1 ngày (ngắn hơn vòng đời 18 năm), và tỷ số lợi ích - chi phí $B/C = 1,33 > 1$.

5. Khi thị trường diễn biến bất lợi nhất theo phân tích độ nhạy, dự án có còn khả thi không?
Trong kịch bản bất lợi nhất được kiểm tra (chi phí tăng 10% đồng thời doanh thu giảm 10%), $NPV$ của dự án giảm 57,56% xuống mức 71.051.000 đồng và $IRR$ giảm còn 19,92%. Mặc dù giảm sút đáng kể, $NPV$ vẫn dương và $IRR$ vẫn cao hơn chi phí sử dụng vốn ($19,92% > 10%$), chứng minh dự án có khả năng chống chịu rủi ro và vẫn mang lại