CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Tính cấp thiết của đề tài Là một trong những địa phương năng động và giàu tiềm năng nhất nước, nằm trong khu vực tam giác kinh tế trọng điểm phía nam, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã không ngừng phát triển trong thời gian qua. Nói đến tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu người ta thường nghĩ tới các festival hoành tráng mang tầm quốc tế, du lịch, dầu khí, cảng biển, hạ tầng giao thông…Kinh tế của tỉnh liên tục duy trì được tốc độ tăng trưởng cao, cơ cấu kinh tế hợp lý, chuyển dịch đúng hướng, dẫn đến tiềm lực kinh tế của tỉnh ngày càng vững mạnh. So với năm 1992, năm đầu tiên tỉnh được thành lập, quy mô GDP năm 2012 kể cả dầu khí gấp 8 lần, riêng dầu khí gấp 26 lần.
GDP bình quân đầu người khi thành lập tỉnh là 450 USD, đến nay tăng vọt lên 5. Khu vực thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ, kinh tế du lịch phát triển vượt bậc đặc biệt tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang là một trong những địa phương đi đầu của cả nước về đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Ngày nay du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến. Chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịch nhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người.
Và du lịch nghỉ dưỡng cũng đã dần trở nên quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày. Sau những giờ làm việc mệt mỏi và những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống, con người có nhu cầu tìm đến những nơi có không khí trong lành, khung cảnh đẹp, khí hậu ôn hòa để thư giãn, tĩnh dưỡng giúp tâm hồn thư thái, thoải mái, phục hồi sức khỏe. Cũng chính vì vậy mà ngày càng nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng ra đời như: du lịch sinh thái, các khu resort, sân golf,… Sự phát triển của các loại hình du lịch trên đã giúp hình thành nên một khái niệm BĐS khá mới mẻ và được giới đầu tư quan tâm: BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đây là một sản phẩm đầu tư gắn liền với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch và dịch vụ phụ trợ đi kèm.
Hiện tại trên địa bàn tỉnh có khoảng 150 dự án đầu tư bất động sản du lịch đang triển khai với quy mô lớn, từ vài trăm triệu đến vài tỷ USD/dự án, tổng vốn đăng ký khoảng 45.472 tỷ đồng và khoảng 12. Với việc đầu tư bất 4 động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển đã thúc đẩy ngành du lịch của tỉnh, tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương, đóng góp đáng kể vào GDP hàng năm cũng như nâng cao cơ sở hạ tầng kỹ thuật của tỉnh… Tuy nhiên thực tế đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng của tỉnh trong thời gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế cần rút kinh nghiệm như: công tác quy hoạch, kế hoạch của tỉnh, quá trình thanh tra, kiểm tra các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án BĐS thiếu tính độc đáo, khác biệt; công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án còn nhiều vấn đề…Do những tồn tại đó đã dần đến tình trạng nhiều dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng vẫn chưa được triển khai, chậm tiến độ; nhiều dự án nhỏ lẻ đã băm nát các bãi biển của tỉnh, gây ô nhiễm môi trường biển… Chính vì vậy, với mục tiêu đánh giá thực trạng, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị về đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong thời gian tới, tôi đã quyết định lựa chọn Đề tài “Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Thực trạng và giải pháp”. Mục đích nghiên cứu - Về lý luận, luận văn tập trung làm rõ 1 số điểm chủ yếu như: Đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng; các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng, các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
- Về thực tiễn, luận văn giải quyết các vấn đều sau: + Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại một số tỉnh ở Việt Nam + Đánh giá về thực trạng hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chủ yếu trên góc độ cơ quan quản lý nhà nước, chỉ ra các hạn chế tồn tại trong hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. + Để xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong thời gian tới. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đứng trên góc độ cơ quan quản lý nhà nước. - Về phạm vi: + Không gian: Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu + Thời gian: Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong giai đoạn từ năm giai đoạn 2001-2012 và định hướng tới năm 2020 4.
Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện được nhiệm vụ nghiên cứu, tác giả đã sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, tìm hiểu thông tin qua cán bộ công tác Vụ Thanh tra – BộKế hoạch và đầu tư, tìm hiểu thông tin trên internet, báo chí. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp; phương pháp chuyên gia, trong đó tổng hợp, trích dẫn, kế thừa một số công trình nghiên cứu của các học giả. Phương pháp phân tích cả định tính và định lượng các số liệu từ các báo cáo tổng kết. Việc sử dụng các phương pháp trên có phân tích và so sách cho phù hợp với nội dung cần nghiên cứu của Luận văn, đặc biệt có kế thừa, sử dụng các kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu, các tư liệu có trong sách báo, tạp chí, Internet và các báo cáo nghiên cứu chuyên sâu.
Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về đầu tư bất động sản, điều này được thể hiện qua chính sách quốc gia để điều tiết thị trường bất động sản. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách thuế bất động sản, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển bất động sản. đều đã được thực hiện tương đối kỹ. Tuy nhiên, mỗi quốc gia có điều kiện kinh tế xã hội khác 6 nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận, quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với đầu tư bất động sản và thị trường bất động sản.
Vì vậy, không thể sử dụng hoàn toàn chính sách tài chính của các quốc gia khác cho điều kiện cụ thể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu mang tính độc lập, lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Ở Việt Nam, để tìm ra các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như: Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế giới.
Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế sử dụng đất, chuyển thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể. TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và bất động sản nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước, như vậy phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản. 7 Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu lên một số giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam như đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở, hình thành các tổ chức định giá bất động sản và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản. Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng và cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.
Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của NXB Lao động – xã hội của Th.