CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở Quan hệ cho thuê khoán nhà ở không phải là một quan hệ xã hội mới xuất hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thông qua chế định chung ở Chương XVI: Một số hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng thuê tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản. Bình luận dưới góc độ pháp luật, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở chưa được quy định một cách cụ thể và chi tiết trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có thể suy ra quy định về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số quy định pháp luật lại với nhau.
Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí kết giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho thuê khoán nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất nhiên không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn tại trong các QPPL về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở bắt đầu xuất hiện. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở để hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho thuê khoán nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm. Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp đồng cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực … Cũng là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến việc không thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong quá trình thực hiện hợp đồng cho 9 /** * @param args the command line arguments */ public static void main(String args[]) { /* Set the Nimbus look and feel */ //<editor-fold defaultstate="collapsed" desc=" Look and feel setting code (optional) "> /* If Nimbus (introduced in Java SE 6) is not available, stay with the default look and feel.
* For details see http://download.com/javase/tutorial/uiswing/lookandfeel/plaf.html */ try { for (javax.LookAndFeelInfo info : javax.getInstalledLookAndFeels()) { if ("Nimbus". SEVERE, null, ex); } catch (InstantiationException ex) { java. SEVERE, null, ex); } catch (IllegalAccessException ex) { java. SEVERE, null, ex); } catch (javax.UnsupportedLookAndFeelException ex) { java.
SEVERE, null, ex); } //</editor-fold> /* Create and display the form */ java.setVisible(true); } }); } // Variables declaration - do not modify//GEN-BEGIN:variables private javax.JLabel jLabel2; private javax.JPanel jPanel1; // End of variables declaration//GEN-END:variables } thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở 1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ các chuyên ngành luật khác nhau.
Cụ thể như sau: Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải quyết quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân sự ). Ta có quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” và “Bất động sản bao gồm: b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;”.
Từ các quy định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản vì các lẽ sau: Thứ nhất, nhà ở là bất động sản (1 loại tài sản). Thứ hai, tiền thuê nhà của bên thứ 3 10 /** * @param args the command line arguments */ public static void main(String args[]) { /* Set the Nimbus look and feel */ //<editor-fold defaultstate="collapsed" desc=" Look and feel setting code (optional) "> /* If Nimbus (introduced in Java SE 6) is not available, stay with the default look and feel. * For details see http://download.com/javase/tutorial/uiswing/lookandfeel/plaf.html */ try { for (javax.LookAndFeelInfo info : javax.getInstalledLookAndFeels()) { if ("Nimbus". SEVERE, null, ex); } catch (InstantiationException ex) { java.
SEVERE, null, ex); } catch (IllegalAccessException ex) { java. SEVERE, null, ex); } catch (javax.UnsupportedLookAndFeelException ex) { java. SEVERE, null, ex); } //</editor-fold> /* Create and display the form */ java.setVisible(true); } }); } // Variables declaration - do not modify//GEN-BEGIN:variables private javax.JLabel jLabel2; private javax.JPanel jPanel1; // End of variables declaration//GEN-END:variables } thuê lại nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán chính là lợi tức thu được từ việc khai thác quyền sử dụng của nhà ở thông qua hợp đồng thuê khoán của bên thuê khoán. Thứ 3, sau khi nhận tiền thuê nhà từ bên thứ 3 (hay còn gọi là bên thuê lại nhà ở), bên thuê khoán vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán.
Tiếp theo đối với Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có quy định về nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính là nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tài định cư và nhà ở xã hội theo các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Vì bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hợp đồng thương mại cho thuê lại nhà ở nhằm mục đích sinh lời. Cho nên, đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.
Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS 2015 hợp đồng thuê khoán là 1 dạng của hợp đồng thuê. Như vậy, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;” và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; 11 /** * @param args the command line arguments */ public static void main(String args[]) { /* Set the Nimbus look and feel */ //<editor-fold defaultstate="collapsed" desc=" Look and feel setting code (optional) "> /* If Nimbus (introduced in Java SE 6) is not available, stay with the default look and feel.
* For details see http://download.com/javase/tutorial/uiswing/lookandfeel/plaf.html */ try { for (javax.LookAndFeelInfo info : javax.getInstalledLookAndFeels()) { if ("Nimbus". SEVERE, null, ex); } catch (InstantiationException ex) { java. SEVERE, null, ex); } catch (IllegalAccessException ex) { java. SEVERE, null, ex); } catch (javax.UnsupportedLookAndFeelException ex) { java.
SEVERE, null, ex); } //</editor-fold> /* Create and display the form */ java.setVisible(true); } }); } // Variables declaration - do not modify//GEN-BEGIN:variables private javax.JLabel jLabel2; private javax.JPanel jPanel1; // End of variables declaration//GEN-END:variables } dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Kết hợp hai qui định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Từ những quy định và phân tích trên, ta rút ra được qui định tổng quát về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đối tượng hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở. Tuy nhiên, bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán.
Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng”. Căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở: Do bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của giao dịch dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng phải có các điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều 117 BLDS 2015 như sau: “ 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.