Khoá luận tốt nghiệp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn giải quyết tại các toà án nhân dân trên địa bàn thành phố hà nội

Khóa luận tốt nghiệp phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Tòa án Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về pháp lý.

• Tác giả: Nguyễn Thị Loan
• Người hướng dẫn: TS. Lê Thị Giang
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Nghiên Cứu Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Hà Nội
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.4. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lược sử pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.4.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
• 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2.1. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể
• 2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.4. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 3.1. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà Nội
• 3.2. Đặc điểm đất đai tại Hà Nội
• 3.3. Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân tại Hà Nội
• 3.4. Những hạn chế, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tại Hà Nội
• 3.5. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Khái niệm và Đặc điểm về Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng Đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng này được xác lập giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nhằm mục đích chuyển giao quyền sử dụng đất từ một bên sang bên kia. Hợp đồng chuyển nhượng không chỉ đơn thuần là một văn bản pháp lý mà còn là một công cụ quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Đặc điểm của hợp đồng này bao gồm tính chất tự nguyện, tính hợp pháp và tính khả thi. Việc quy định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên. Theo luật đất đai Việt Nam, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng.

1.1. Ý nghĩa của Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng Đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra sự chuyển giao quyền lợi giữa các bên. Nó không chỉ giúp các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ mang lại lợi ích cho các bên mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế của địa phương. Hợp đồng này cũng giúp Nhà nước quản lý tốt hơn về đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân. Việc quy định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ giúp các bên dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

II. Thực trạng Pháp luật về Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng Đất

Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Nội cho thấy nhiều vấn đề còn tồn tại. Mặc dù có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh, nhưng việc áp dụng thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn. Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định rõ về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Việc thiếu hụt thông tin và sự minh bạch trong giao dịch cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Do đó, cần có những biện pháp cải thiện và hoàn thiện pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo tính công bằng trong giao dịch đất đai.

2.1. Những Vướng mắc trong Thực tiễn Áp dụng Pháp luật

Trong thực tiễn, việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc. Một trong những vấn đề lớn là sự không đồng nhất trong việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật giữa các cơ quan chức năng và người dân. Nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng được lập bằng hình thức viết tay mà không có công chứng, dẫn đến việc tranh chấp xảy ra khi có sự không đồng thuận giữa các bên. Thủ tục chuyển nhượng cũng thường phức tạp và mất thời gian, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và nâng cao nhận thức của người dân về quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

III. Kiến nghị Hoàn thiện Pháp luật về Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trước hết, cần đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất cho người dân, giúp họ hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch đất đai. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và đảm bảo tính công bằng trong thị trường bất động sản.

3.1. Đề xuất Cải cách Thủ tục Chuyển nhượng

Cải cách thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật. Cần thiết lập một quy trình chuyển nhượng đơn giản, nhanh chóng và minh bạch hơn. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng sẽ giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân. Bên cạnh đó, cần có các quy định rõ ràng về hình thức hợp đồng chuyển nhượng, nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp phát sinh từ việc lập hợp đồng không đúng quy định. Đặc biệt, việc khuyến khích các bên tham gia giao dịch thực hiện công chứng hợp đồng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ, đồng thời tạo ra một môi trường giao dịch an toàn và tin cậy.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn giải quyết tại các Toà án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội" do sinh viên Nguyễn Thị Loan (Lớp K20DCQ045, Trường Đại học Luật Hà Nội) thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lê Thị Giang vào năm 2023. Công trình thuộc chuyên ngành Luật học, mang tính chất nghiên cứu lý luận pháp lý kết hợp với phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật và thực tiễn xét xử.

Về bối cảnh thực tiễn, theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất (QSDĐ). QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân và hộ gia đình. Nhằm đáp ứng nhu cầu giao lưu dân sự và phát triển kinh tế, QSDĐ được các chủ thể đưa vào lưu thông thông qua nhiều hình thức giao dịch, trong đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) là loại giao dịch thông dụng và phổ biến nhất. Khung pháp lý hiện hành điều chỉnh HĐCNQSDĐ chủ yếu dựa trên Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013. Mặc dù hệ thống quy định đã tương đối đầy đủ, thực tiễn vẫn bộc lộ nhiều bất cập như: điều kiện chuyển nhượng chưa chặt chẽ, tư cách chủ thể (đặc biệt là hộ gia đình sử dụng đất) còn xung đột giữa các văn bản luật, quy định về hình thức và thời điểm phát sinh hiệu lực còn tồn tại nhiều quan điểm trái chiều. Thành phố Hà Nội là một trong những trung tâm đô thị có mật độ và số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cao nhất cả nước, kéo theo số lượng tranh chấp về HĐCNQSDĐ không ngừng gia tăng, đặt ra nhiều vướng mắc trong công tác xét xử tại các Tòa án nhân dân (TAND).

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích các vấn đề lý luận về HĐCNQSDĐ, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hiện hành và khảo sát thực tiễn áp dụng tại TAND trên địa bàn thành phố Hà Nội; từ đó đề xuất các định hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm tạo lập môi trường pháp lý an toàn, minh bạch cho các bên tham gia giao dịch.

Phạm vi nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể trên ba phương diện:

• Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ chủ yếu trong LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015, cùng thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
• Phạm vi không gian: Thực tiễn áp dụng pháp luật và công tác xét xử tranh chấp tại hệ thống TAND các cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật và các vụ án tranh chấp đất đai tại Hà Nội chủ yếu từ năm 2013 đến thời điểm hoàn thành khóa luận (năm 2023).

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Về cơ sở lý thuyết và pháp lý, tác giả xây dựng công trình dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử, trọng tâm là:

• Hiến pháp các năm 1946, 1959, 1980, 1992 và 2013 (đặc biệt là Điều 53 Hiến pháp 2013 về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai).
• Các đạo luật chuyên ngành và luật chung: Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013; Bộ luật Dân sự các năm 1995, 2005, 2015; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
• Các văn bản quy phạm pháp luật và văn bản chỉ đạo trong lịch sử: Sắc lệnh số 90/SL (1945), Sắc lệnh số 85/SL (1952), Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Chỉ thị số 772 (1959) của TAND Tối cao, Thông tư số 73/TTg (1962), Thông tư số 48/TTg (1963), Nghị quyết số 125/CP (1971), Quyết định số 201-CP (1980), Thông tư số 02/TC-RĐ (1981), Thông tư số 55/ĐKTK (1981), Nghị định số 01/NĐ-75 (1975), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin làm kim chỉ nam. Trong quá trình triển khai, khóa luận kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý cụ thể:

• Phương pháp phân tích: Được sử dụng xuyên suốt để mổ xẻ nội dung các điều luật điều chỉnh điều kiện, chủ thể, quyền, nghĩa vụ và hình thức của HĐCNQSDĐ.
• Phương pháp lịch sử: Dùng để phân kỳ và đánh giá sự tiến hóa của chế định HĐCNQSDĐ từ năm 1945 đến nay qua ba giai đoạn lịch sử.
• Phương pháp tổng hợp và so sánh: Dùng để đối chiếu các quy định giữa BLDS 2015 và LĐĐ 2013, làm rõ sự thiếu thống nhất trong quy định về chủ thể hộ gia đình và điều kiện chuyển nhượng.
• Phương pháp bình luận và thống kê: Dùng để đánh giá các bản án, vụ việc tranh chấp thực tế tại TAND trên địa bàn Hà Nội.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm: các văn bản luật, nghị định, thông tư; các bản án, quyết định giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND thành phố Hà Nội; cùng hệ thống tài liệu thứ cấp gồm các luận án tiến sĩ (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012), luận văn thạc sĩ luật học (Nguyễn Xuân Hà, Nguyễn Thị Nhung, Lương Ngọc Hoan, Đào Việt Long, Phan Thị Ngọc Dung, Phạm Văn Oanh, Đặng Thúy Quỳnh, Hà Văn Tiền), sách chuyên khảo (Nguyễn Ngọc Điệp, 1996) và các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành như Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Tòa án nhân dân, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí Thanh tra.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1 tập trung làm sáng tỏ các khái niệm nền tảng, bản chất pháp lý, đặc điểm và lược sử hình thành của chế định HĐCNQSDĐ tại Việt Nam.

1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất: QSDĐ là quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Dưới góc độ tài sản, QSDĐ là quyền tài sản trị giá được bằng tiền, thuộc nhóm bất động sản theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Người có QSDĐ không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối như chủ sở hữu tài sản thông thường mà chỉ có các quyền năng trong phạm vi pháp luật quy định. QSDĐ mang ba đặc điểm chính:

• Là quyền năng phái sinh từ quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân.
• Là một loại quyền tài sản được lưu thông trong giao dịch dân sự có sự kiểm soát của Nhà nước.
• Là một loại bất động sản đưa vào kinh doanh đối với các loại đất được phép chuyển nhượng theo quy định.

2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bản chất HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. HĐCNQSDĐ mang các đặc điểm pháp lý:

• Là hợp đồng song vụ: Quyền của bên chuyển nhượng (yêu cầu thanh toán đúng hạn, đúng phương thức) tương ứng với nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng; quyền của bên nhận chuyển nhượng (yêu cầu bàn giao đất đúng diện tích, vị trí, hiện trạng và giấy tờ) tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.
• Là hợp đồng có đền bù: Bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ được chuyển giao.
• Là hợp đồng ưng thuận có điều kiện về hiệu lực: Hiệu lực pháp luật của hợp đồng không phát sinh ngay tại thời điểm giao kết hay thời điểm bàn giao đất, mà phát sinh từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cơ quan đăng ký đất đai).

3. Lược sử pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tác giả chia lịch sử phát triển của pháp luật về HĐCNQSDĐ thành 3 giai đoạn cụ thể:

Giai đoạn lịch sử	Văn bản pháp lý chủ yếu	Đặc điểm và nội dung điều chỉnh cốt lõi
1945 – 1980	Sắc lệnh 90/SL (1945), Hiến pháp 1946, Sắc lệnh 85/SL (1952), Luật Cải cách ruộng đất 1953, Hiến pháp 1959, Thông tư 73/TTg, Thông tư 48/TTg, Nghị quyết 125/CP.	Pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai; cho phép mua bán, chuyển nhượng nhà cửa, ruộng đất nhưng bắt buộc phải lập văn tự có xác nhận của Ủy ban hành chính và phải làm thủ tục trước bạ để sang tên.
1980 – 1992	Hiến pháp 1980 (Điều 19), Quyết định 201-CP (1980), Thông tư 02/TC-RĐ (1981), Thông tư 55/ĐKTK (1981), LĐĐ 1987 (Điều 17), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991.	Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý; nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong 4 trường hợp hẹp theo Điều 17 LĐĐ 1987; giao dịch mua bán đất bị coi là vô hiệu toàn bộ.
1992 đến nay	Hiến pháp 1992 (Điều 17, 18), LĐĐ 1993, BLDS 1995, LĐĐ 2003, BLDS 2005, LĐĐ 2013, BLDS 2015.	Hiến pháp 1992 và LĐĐ 1993 lần đầu công nhận "đất có giá" và cho phép chuyển nhượng QSDĐ; BLDS 1995, 2005, 2015 và LĐĐ 2003, 2013 từng bước hoàn thiện chế định HĐCNQSDĐ, coi QSDĐ là hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh các yếu tố cấu thành HĐCNQSDĐ:

1. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 188 LĐĐ năm 2013, để trở thành đối tượng của HĐCNQSDĐ, QSDĐ phải đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 và trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế tại khoản 3 Điều 186). Tác giả chỉ ra bất cập: Việc bắt buộc phải có GCN mới được giao dịch là quá cứng nhắc và hành chính hóa, gây cản trở quyền định đoạt hợp pháp của những người có đủ giấy tờ hợp lệ theo Điều 100 LĐĐ 2013 nhưng chưa được cơ quan nhà nước cấp GCN.
• Đất không có tranh chấp: Tác giả chỉ rõ 2 điểm hạn chế lớn: Thứ nhất, điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 dùng từ "tranh chấp đất" là chưa chuẩn xác với Điều 53 Hiến pháp 2013 (phải là "QSDĐ không có tranh chấp"). Thứ hai, luật và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chưa đưa ra tiêu chí cụ thể thế nào là đất có tranh chấp, dẫn đến thực tế cơ quan quản lý chỉ cần nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp là đình chỉ hoặc từ chối thực hiện giao dịch của người sử dụng đất.
• QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Căn cứ quy định tại Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
• Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với đất sử dụng có thời hạn, bên chuyển nhượng chỉ được thực hiện quyền khi thời hạn sử dụng ghi trên giấy tờ còn hiệu lực.

2. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khóa luận phân tích điều kiện tham gia của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng:

• Đối với cá nhân: Phân tích theo các nhóm năng lực hành vi dân sự theo BLDS 2015, bao gồm: người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi (phải có người đại diện theo pháp luật đồng ý); người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi (tự mình xác lập nhưng riêng giao dịch QSDĐ và bất động sản phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật); người bị hạn chế năng lực hành vi; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; và người mất năng lực hành vi dân sự / người dưới 6 tuổi (bắt buộc do người đại diện xác lập, thực hiện).
• Xung đột pháp lý về tư cách chủ thể "Hộ gia đình": LĐĐ năm 2013 (khoản 29 Điều 3, Điều 54, 55, 56, Điều 167) vẫn công nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền sử dụng đất và được chuyển nhượng QSDĐ (nếu là tài sản chung của hộ phải có sự đồng ý của tất cả thành viên thành niên theo khoản 2 Điều 212 BLDS 2015). Ngược lại, khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 bãi bỏ tư cách chủ thể độc lập của hộ gia đình trong quan hệ dân sự, quy định chỉ các thành viên của hộ mới là chủ thể tham gia xác lập. Sự thiếu thống nhất này gây lúng túng lớn cho các cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và Tòa án khi xử lý giao dịch.
• Trường hợp chuyển nhượng có điều kiện: Phân tích các giới hạn theo Điều 192 LĐĐ năm 2013 đối với hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ; và đất giao cho hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số theo chính sách hỗ trợ (chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất).
• Đối với pháp nhân: Được tham gia giao kết HĐCNQSDĐ khi đáp ứng điều kiện có tư cách pháp nhân hợp pháp và có GCN theo Điều 168 LĐĐ năm 2013.

3. Hình thức và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng: Khóa luận phân tích tính bắt buộc của hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực; đồng thời phân tích quy định thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Chương 3 tổng kết thực tiễn xét xử và kiến nghị giải pháp:

• Phân tích đặc điểm đất đai thành phố Hà Nội: Mật độ dân cư đông đúc, tốc độ đô thị hóa nhanh, giá trị thương mại của đất ở rất lớn, nguồn gốc và hồ sơ địa chính qua nhiều thời kỳ có tính chất phức tạp.
• Đánh giá kết quả đạt được của TAND các cấp tại Hà Nội trong việc thụ lý, phân loại và xét xử các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên đương sự và ổn định thị trường bất động sản.
• Chỉ rõ các hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn xét xử: Xử lý các hợp đồng chuyển nhượng viết tay không qua công chứng/chứng thực; tranh chấp phát sinh do giá đất biến động mạnh dẫn đến bên bán bội tín, không bàn giao đất hoặc không hợp tác làm thủ tục sang tên; tranh chấp liên quan đến việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền đối với thửa đất tại thời điểm cấp GCN; và tranh chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn.
• Đưa ra các nhóm kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ và nâng cao chất lượng xét xử tại Tòa án.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Loan đạt được các kết quả cụ thể và đóng góp học thuật sau:

• Hệ thống hóa toàn diện các giai đoạn phát triển của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng QSDĐ từ năm 1945 đến nay, chỉ rõ sự chuyển biến từ cơ chế quản lý mệnh lệnh hành chính sang cơ chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
• Phát hiện và phân tích sâu sắc các "điểm nghẽn" và xung đột lập pháp giữa hai đạo luật trụ cột: Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, điển hình là sự mâu thuẫn về tư cách chủ thể của "Hộ gia đình sử dụng đất" (giữa Điều 101 BLDS 2015 và Điều 3, Điều 167 LĐĐ 2013).
• Phân tích bất cập trong việc áp dụng điều kiện chuyển nhượng tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013, chỉ rõ việc lạm dụng "đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp" trên thực tế để ngăn chặn quyền chuyển nhượng chính đáng của người sử dụng đất.
• Đưa ra các đề xuất, kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng, hình thức hợp đồng, cơ chế công chứng - đăng ký quyền sử dụng đất và phương hướng nâng cao hiệu quả xét xử các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND thành phố Hà Nội.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Do giới hạn về dung lượng và nguồn số liệu của một khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, đề tài chỉ tập trung khảo sát thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ ở phạm vi địa bàn thành phố Hà Nội và chủ yếu dựa trên các quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng Bộ luật Dân sự năm 2015 tại thời điểm năm 2023.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa tương đồng; tiếp tục nghiên cứu đối chiếu các nội dung này dưới góc độ các dự thảo sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành mới.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh tế thuộc các cơ sở đào tạo luật học trên cả nước.
• Người nghiên cứu về hợp đồng dân sự và pháp luật đất đai, đặc biệt là phần lược sử lập pháp chi tiết giai đoạn 1945 – 1992 và phần luận giải xung đột pháp lý giữa BLDS 2015 và LĐĐ 2013.
• Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Luật sư, Công chứng viên và cán bộ cơ quan đăng ký đất đai trong việc nghiên cứu các vướng mắc pháp lý thường gặp khi xử lý giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ trên thực tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo tác giả, quy định bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng tại Điều 188 LĐĐ 2013 bộc lộ bất cập gì? Quy định này bị xem là cứng nhắc và mang tính "hành chính hóa" giao dịch dân sự. Trên thực tế, có số lượng lớn người sử dụng đất có đủ các loại giấy tờ hợp lệ theo Điều 100 LĐĐ năm 2013 đã được pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất hợp lệ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Việc cấm họ chuyển nhượng đã tước bỏ quyền định đoạt tài sản chính đáng của chủ sử dụng đất.

2. Sự xung đột giữa BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 về tư cách chủ thể của "Hộ gia đình" được phân tích như thế nào? Khoản 29 Điều 3 và Điều 167 LĐĐ năm 2013 vẫn công nhận hộ gia đình là chủ thể độc lập có quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng. Trong khi đó, khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 đã bãi bỏ tư cách chủ thể độc lập của hộ gia đình trong quan hệ dân sự, quy định chỉ các cá nhân thành viên của hộ mới là chủ thể xác lập giao dịch. Điều này tạo ra sự lúng túng trong việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng và thụ lý giải quyết tranh chấp.

3. Thuật ngữ "đất không có tranh chấp" tại điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 có những điểm hạn chế nào? Khóa luận chỉ ra hai hạn chế: (1) Dùng thuật ngữ "tranh chấp đất" là chưa chuẩn xác, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng tranh chấp và chuyển nhượng phải là "quyền sử dụng đất"; (2) Cả LĐĐ 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP đều chưa quy định rõ thế nào là đất đang có tranh chấp, dẫn đến tình trạng cơ quan quản lý chỉ dựa vào việc có đơn khiếu nại/yêu cầu giải quyết tranh chấp để đình chỉ quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.

4. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có quyền tự mình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Theo quy định của BLDS năm 2015 được phân tích trong khóa luận, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản (như QSDĐ, nhà ở) hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

5. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực pháp luật từ thời điểm nào? HĐCNQSDĐ là hợp đồng ưng thuận có điều kiện đặc thù về hiệu lực. Hợp đồng không phát sinh hiệu lực tại thời điểm các bên ký kết hay thời điểm bàn giao đất trên thực địa, mà chỉ chính thức phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thị Loan là một công trình nghiên cứu chuyên khảo có cấu trúc chặt chẽ, kết hợp hài hòa giữa cơ sở lý luận, lược sử lập pháp và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả đã làm rõ các thuộc tính pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất, chỉ ra những mâu thuẫn cốt lõi giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện giao dịch và tư cách chủ thể hộ gia đình. Đồng thời, qua việc phân tích thực trạng xét xử tại TAND thành phố Hà Nội, công trình cung cấp những luận cứ thực tiễn quan trọng, đóng góp nhiều đề xuất có giá trị cho quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Một số van dé ly luận về hợp đẳng chuyển nhượng quyền sit dụng đất Chương 2. Thực trang pháp luật vé hop đồng chuyển nhượng quyển sit dụng đất Chương 3, Thực tiễn áp dung pháp luật vé hop đồng chuyển nhương quyền sử đụng dat va một số kiến nghị hoản thiện pháp luật (HUONG 1. MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 1.

Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất. Đất dai là tài sin vô cũng quý giá được thiên nhiên ban tăng, đất đai có giá tr tải sản rất lớn gin như vô giá vì vậy để dim bao tính công bằng giữa ‘moi người với nhau và với tài sản khá đặc biệt nên Nha nước quy định đất dai thuộc tai sản toàn dân do Nhà nước đại điện là chủ sở hữu và thống nhất quan lý theo điều 53 của Hiến pháp năm 2013. Còn các cá nhân, hộ gia đính có quyền sử dụng đất thông qua các căn cứ như được giao, được chuyển nhượng, được thừa kế, được chuyển nhượng. Quyên sử dụng đất là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp uất do Nhà nước ban hành nhằm quy định vé các quyển và nghĩa vụ cia các chủ thể trong quá trình sử dụng dat.

Theo đó, quyền sử dụng dat lả một quyền. năng ma Nhà nước trao cho người sử dụng at, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dung đất va cho ã hội. Người có quyền sử dung đắt không có toán. õ các quyền năng như quyển sử dung tải sản khác ma chủ sé hữu tài sẵn đó vốn có, như không có các quyển cho mượn, tiêu hủy tài sản.

mà có một số quyển năng nhất định (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, chuyển nhượng quyền sử dung đắt, thửa kế, thé chấp, bão lãnh, góp vốn bằng, quyền sử dụng đất, quyên được bổi thường khí nhả nước thu hổi) theo quy định của LBB. Dưới góc độ nghiên cửu, quyển sử dụng dat chính 1a một loại tai sản, cụ thể là “quyén tài sản” - là quyền trị giá được bang tiền, có thể giao được trong quan hệ pháp luật dân sự. Các loại tải sin của nước ta đa dang, phong phú, được phân loại gồm động sản và bắt động sản. Theo do, quyển sử dụng.

đất được sếp vào nhóm bat động săn ~ đây 1a loại tải sản gắn liên với đất đai (Khodn 4 Điều 5 Luật kinh doanh bắt động sẵn năm 2014), 10 ‘Vi quyền sử dung đất lả một dạng của tai sản thi chủ thể có quyển sử. đụng đất cũng chính là có quyền đổi với tải sản gồm quyền chiếm đoạt, quyền. sử dụng và quyền định đoạt. Đây la ba quyền tải sản cơ bản ma bất lì chủ thể ảo cũng có được khi trở thành chủ sở hữu tai sản Như nhiễu tác giả có phân.

sở hit là quyền của duy nhất của chủ sở hữm đối với tài sản, quyén sở hữm tng hop của các quyên năng cụ thé đổi với tài sản, đó là quyền chiếm hit quyên sử dung, quyền định đoạt. Nine vậy, những cini thé nào chỉ có được một hoặc hat qny trên thi sẽ hông được công nhân là chủ sẽ hữu đồi với tài sản mà chỉ là cin thé có quyền khác đỗi với tài sản theo qny đinh của đều 159 của BLDS năm 2015. Trên thực tế, hiên nay có nhiễu cách định nghĩa khác nhau về quyển sử dụng đất vả theo định ngĩa phổ biển nhất thi quyền sử dụng đất chính là quyền của chủ thể có quyền sử dung đất được phép sử dụng, khai thác nguồn tài sẵn đó để phục vu cho nhu câu cuộc sống của chính mảnh Ngoài ra, quyển sử dung đất cũng chính lả một quan hệ xã hội, theo cách hiểu nay quyền sử dung đất là mỗi quan hệ giữa người sử dụng đất với người có nhu cầu về đất cũng như người có nhu cầu cũng như những người có trách nhiêm trong việc đăm. ảo quyền của người sử dung đất.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là một loại tải sản đặc biệt, nó được hình thành và gắn liên với một tài sản khác là đất đai Trong một số trường hợp khi quyển sit dung đắt được mang vào kinh doanh thì quyền sử dụng đất được xác định là bat động sản kinh doanh ti sẵn. Quyển sử dung đất là quyển tai sẵn thuộc sở hữu của tổ chức, hô gia đính, cá nhân phát sinh trên cơ sỡ quyết định giao đất, cho thuế đất, công nhận quyển sử dung dat của cơ quan có thẩm quyển hoặc từ các giao dich nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyển sử dung đất la quyền phái sinh được. sinh ra sau quyển sở hữu đất đai.

Theo quy định của pháp luất thì quyển sử G55. Nguẫn Vin Cờ. PG5 T5, Tần Th Hal (Chủ biên 2017), m Rhoa học BLDS nim 2015 cianmic Cổng hea Xổ hội Cingiĩa Ft Neo, Neb Công và Nhân Nội u dụng đất là một dang của tải sản do đỏ quyển sử dụng đất sẽ mang các đặc điểm chung vẻ tải sản vả các đặc điểm riêng của nó. Như vậy thì quyển sử dung đất gồm có một số đặc điểm sau: Thứnhất, quyền sử dung đất — quyền năng của chi sử hữm đất Nha nước với tư cách là đại diện chủ sỡ hữu đối với đất đai, chính vì vậy, Nha nước có day đủ ba quyển năng đối với đất đai.

Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất dai là chức năng thống nhất quản lý đối với dat đai và chức năng điều phối đổi với dat đai. canh đó, với tư cách la chủ sở hữu đối với dat đai, Nhà nước còn có day đủ ba. quyền năng đổi với tài sản thuộc sỡ hữu của mình: Quyển chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Như vây, đưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyển năng của chủ sở hữu ~ Nhà nước, đối với tai sản thuộc sở hữu của mình la đất đai Thứ hai, quyền sử dung đất~ một loại quyén tài sản hi quyền sử dung đắt do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyển nay chỉ thuộc về Nhà nước.

Tuy nhiên, Nha nước không trực tiép sử dung tắt cả đất đai trên lãnh thé mà Nha nước trao quyên sử dung đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đắt, cho thuê đất, công nhân quyển sử dung đắt. Khi Nha nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dung đất lại được coi là một loại tai sản, cụ thể là một loại quyền tải sản. Thứ ba, quyền sử dung đất ~ một loại bắt động sản kinh doanh "Ngoài đặc điểm là một quyên tai thi trong một số trường hợp thi quyển sử dụng đất chính 14 một loại bat động sản kinh doanh. Theo Luật kinh doanh.

bất đồng sản năm 2014 tại khoản 4, điều 5 quy định vẻ các loại bat động sản đưa vào kinh doanh có ghỉ nhận: "các loại đất được pháp chuyễn nhượng cho tind, cho thuê lat quyền sử đụng đất theo quy định của pháp iuật về đất dat thi được phép kinh doanh quyễn sử đụng đất”. Như vậy, chi có có một số loại 12 đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại mới là đổi tượng để quyền sử dung đất do trởthảnh bắt động san. Khai niệm, đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 1. Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyên sit dung đất Chuyển nhượng có thể hiểu là nhượng lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyên lợi minh đang được hưởng).

Theo từ điển tiếng việt của viên ngôn ngữ hoc: "cimyễn nhương là cinyễn quyền sở hifi”. Tir đó, có thể hiểu chuyển nhương quyên sử dung dat là một giao dịch dan sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể nảy sang chủ thể khác. Trong giao dich này, bên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích từ đất và trả cho bên chuyển nhượng một khoăn tiên tương ứng với giá in quyền sử dung dat đó. Pháp luật nước ta quy định.

việc chuyển nhương quyển sử dụng đất theo những quy định chất chế, bởi vây, khí tham gia giao dich các bên phải tuên thủ các quy định nay thì giao địch mới có giá tr pháp lý và mới được pháp luật bao hộ. Sự hình thảnh, tên tai và phát triển của khải niệm hợp đồng chuyển nhượng quyển sử đụng dat nói riêng và chuyển nhượng quyên sử đụng dat nói chung luôn gắn liên với sự hình thành, tén tại và phát triển của chế đô sở hữu. Nha nước về đất đai. Xét vé lịch sử hình thành khái niệm hợp đồng chuyển.

nhượng quyền sử dung đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sỡ hữu toàn. dân về đất dai được ghi nhân lần đâu tiên ở nước ta tại Hiển pháp năm 1080 Côn lại, ỡ các chế độ sở hữu khác, nơi tổn tai đa hình thức sé hữu, trong 46 có ảnh thức sỡ hữu tu nhân về đất đai, thi khải niệm hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đặt ra mã thay vào đó la là khái niệm “mua bán đắt đai” hoặc khái niệm “rma bám, chuyễn nhượng đất dat”. Vì vậy, khái niêm hợp đẳng chuyển nhượng quyền sit dung đất ở nước ta luôn được đất trong mồi quan hệ mat thiết với chế độ sở hữu toan dân vé đất đai. Điều đó có 1 nghữa, khái niệm sở hữu toan dân là cải có trước, khải niêm hợp đồng chuyển.

nhượng quyển sử đụng đất là cải có sau va nó được zác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhân đất dai thuộc sở hữu toán dân ma Nha nước đại diện chủ sở hữu, các td chức, hộ gia đỉnh, cá nhân chỉ được coi la chủ thé sử dung đất va được Nha nước thừa nhận có quyền chuyển nhương quyển sử dụng đất vả từ đó xuất hiện khái niệm vé hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất. Theo ÿ kiến của nhiễu học gid thì “khi phẩn tích vé hop đồng cimyễn nhượng quyền sử dung đất trước tiền cần phd tích là sáng tö các khái niệm sau: quyén sử đụng đất, chuyễn quyền sử dung đất, hợp đông cimyễn quyền sử đụng đất 2. Theo phân tích phan trên thi ta đã tìm hiểu khải niệm vẻ quyền sử dung đất chỉnh là quyền sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tái sẵn một cách hợp pháp thông qua hanh vi sử đụng đất hoặc là chuyển quyền đó cho người khác. Chuyển quyền sử dụng dat được hiểu lả việc người có quyền.

sử dung đất có thể chuyển giao quyển nay của mình cho người khác thông qua các hình thức như.