CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Ở Việt Nam, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu”. Điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước 6 chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất.”1 và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “.những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất”.2 Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”3. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Điều 1 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”5.
Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này“. 6 Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Tuy nhiên, theo quan điểm 1 Điều 14 Hiến pháp năm 1959 2 Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993, Thủ tướng Chính 3 Điều 53 Hiến pháp 2013 4 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 5 Điều 1 Luật đất đai năm 2003 6 Điều 4 Luật đất đai 2013 7 của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định.
Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua 8 hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải tham gia các quan hệ khác nhau.
Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể. Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự.
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 705 BLDS năm 1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng 9 trả tiền cho người chuyển nhượng”7, sau đó BLDS năm 2005 sửa đổi khái niệm trên tại Điều 697: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.