Chương 1: Những van đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyên sử dụng dat trong hợp đồng tin dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Chương 3: Định hướng và hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng CHUONG 1. NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYEN SU DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG VA PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA QUYEN SU’ DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG 1. Khái quát về xử ly tài sản thé chấp quyền sử dung dat trong hợp đồng tín dụng 1. Khái niệm hợp đồng tín dụng Khi xã hội của loài người bước vào giai đoạn phát triển tương ứng với sự tiền bộ của sản xuất và trao déi hàng hóa, một sự thay đổi quan trọng xuất hiện - nhu cầu về việc trao đổi tiền tệ.
Điều này dẫn đến sự phát triển của ngảnh dịch vụ tài chính và kinh doanh tiền tệ, mà ngày nay được gọi chung là ngành ngân hàng — ngành kinh doanh đặc biệt. Qua những quy trình phức tạp cùng các dịch vụ đa dạng, ngành ngân hàng đã trở thành một phần không thê thiếu trong hệ thông kinh tế toàn cầu. Thông qua đó hỗ trợ và thúc đây sự phát triển của xã hội và kinh tế thế giới. Tín dụng là một trong những chức năng cơ bản trong hoạt động của ngân hàng có thể được hiểu theo nhiều phương diện khác nhau và hoạt động cấp tín dụng của các định chế tài chính cũng được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau như: hợp đồng cấp vốn, cho thuê tài chính, huy động vốn,.
Tuy nhiên, trong nội dung đề tài nghiên cứu tác giả chỉ xem xét tin dụng dưới góc độ một hoạt động cấp tin dụng (hay còn gọi là cấp vốn) của ngân hàng thương mại cho các chủ thể khác trong hoạt động thế chấp quyền sử dung đất thì: “Tin dụng là một phương thức chuyền dịch vốn từ người cho vay sang người đi vay trên cơ sở các bên thiết lập với nhau một hợp đồng, theo đó ngân hàng cấp tiền cho bên vay và sau một thời hạn nhất định bên vay phải thanh toán cho ngân hàng vốn gốc và lãi vay” [1]. Do đó, trong mối quan hệ tin dụng, ta có thé hiểu rằng việc chuyên tiền từ một bên này sang một bên khác dựa vào nguyên tac hoàn trả von và lãi. Dưới góc độ khoa học pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành, các bên cùng xác lập quan hệ tín dụng thông qua hợp dong tin dụng hay nói cách khác là thỏa thuận cho vay (sau đây gọi chung là hợp đồng tín dụng). Mặc dù có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại nhưng hợp đồng tin dụng chưa có một định nghĩa chính thức trong một văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành mà chỉ có thể xem xét dưới góc độ hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng vay tài sản.
Tại Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vay tài sản là một sự thỏa thuận giữa các bên. Trong thỏa thuận này, bên cho vay chuyền giao tài sản cho bên vay. Khi đến han trả, bên vay phải hoản trả tài sản tương tự theo số lượng và chất lượng đã được đề ra ban đầu. Bên vay chỉ phải trả lãi suất nếu có thỏa thuận hoặc quy định từ pháp luật.
Ngoài ra, theo quy định tại Luật các tổ chức tin dụng năm 2010 (được sửa đổi và bổ sung vào năm 2017), cho vay là hình thức cung cấp tin dụng. Trong trường hợp này, bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền dé sử dụng cho mục đích cụ thé trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận. Nguyên tắc của hình thức này là phải hoàn trả cả số gốc và lãi suất theo thỏa thuận ban đầu. Cả hai quy định này là quan trọng dé điều tiết và quan lý các giao dich vay và cho vay trong lĩnh vực tài chính.
“Hợp đồng tín dụng là một sự thỏa thuận băng văn bản giữa tô chức tín dụng (được gọi là bên cho vay) và khách hang, có thé là tổ chức hoặc cá nhân (được gọi là bên vay). Theo hợp đồng này, tô chức tín dụng cam kết cung cấp một số tiền trước cho bên vay trong một khoảng thời gian xác định. Điều kiện của hợp đồng yêu cầu bên vay phải trả lại cả số tiền gốc và lãi, dựa trên đánh giá về khả năng trả nợ của họ”. “Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tin dụng (được gọi là bên cho vay) và tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy định pháp luật (được gọi là bên vay).
Theo thỏa thuận này, tô chức tín dụng cam kết cung cấp một số tiền trước cho bên vay sử dụng trong khoảng thời gian cố định. Tất cả điều kiện được đặt ra với yêu cầu bên vay phải trả lại cả số tiền gốc và lãi, dựa trên đánh giá về mức độ tín nhiệm của họ”. “Hợp đồng tín dụng đại diện cho thỏa thuận gitra một tô chức tin dụng, thường là một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác và một bên vay khác, mà trong đó tổ chức tín dụng cung cấp một số tiền cố định cho bên vay. Khi đến hạn, bên vay phải trả lại số tiền gốc mà họ đã vay kèm theo lãi suất đã thỏa thuận”.
Dựa vào những nghiên cứu trên, có thé thay những nét tương đồng trong quan điểm đưa ra đó là: Đầu tiên, hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng được thiết lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên tham gia. Thứ hai, hợp đồng tín dụng liên quan đến hai chủ thê chính: bên cho vay, thường là một ngân hàng thương mai hoặc tô chức tin dụng và bên vay, có thê là tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ ba, trong hợp đồng, bên cho vay cam kết cung cấp một khoản tiền cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định và bên vay cam kết hoàn trả số tiền gốc cùng với lãi suất đã thỏa thuận đúng thời hạn. Mặc dù quan điểm trên đã thể hiện những điểm quan trọng về hợp đồng tín dụng, tuy nhiên lưu ý rằng theo Điều 2 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, việc vay vốn được xác định cụ thé hơn, đặc biệt về chủ thé, không chỉ là pháp nhân mà còn bao gồm cá nhân.
Ngoài ra, một số nét cơ bản của hợp dong tín dung đó là phải sử dung đúng mục đích tiền vay và nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi, các chi phí phát sinh liên quan theo thỏa thuận cũng chưa được đề cập đến. Liên quan đến vấn đề này, tham khảo Luật Ngân hàng Ba Lan năm 1989 có định nghĩa hợp đồng tín dụng như sau: “Thông qua một thỏa thuận vay, ngân hàng cam kết cung cấp cho người vay một lượng tiền cố định trong một khoảng thời gian nhất định và người vay cam kết sử dụng nó theo các điều khoản của hợp đồng, tra lại số tiền đã sử dụng cùng với lãi suất trong thời gian trả nợ theo hợp đồng và trả hoa hồng từ khoản vay được cấp”. Dựa trên những phân tích trên, tôi đưa ra định nghĩa của hợp đồng tín dụng theo quan điểm cá nhân như sau: Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận cho vay của một hoặc nhiều ngân hàng thương mại (hoặc các tổ chức tín dụng khác) (với tư cách là bên cho vay) cam kết cung cấp cho pháp nhân, cá nhân có đủ điều kiện vay vốn (với tư cách là bên vay) một khoản tiền sử dụng trong thời gian nhất định và bên vay phải sử dụng khoản tiền vay đúng mục đích, hoàn trả cả tiền gốc, lãi và các khoản chỉ phí liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khái niệm quyền sử dụng đất Mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế đều hiểu rằng đất đai đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định lãnh thổ của mình.
Đây chính là một trong những yếu tổ thiết yếu tạo nên độc lập và chủ quyền của một quốc gia. Quyền tự chủ của mỗi quốc gia cho phép họ thiết lập chế độ pháp lý riêng dé quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai được xem xét theo một hệ thống pháp luật khác. Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Thay vào đó, Nhà nước giao đất và trao quyền sử dụng đất cho các tô chức và cá nhân. Đây là một quyền đặc biệt, khác biệt so với quyền sử dung bat kỳ tài sản nào khác. Người sử dung đất không chi có thé tận dụng lợi ích từ đất mà họ sử dụng, mà còn có quyền chuyền nhượng đất, thực hiện các giao dich dân sự và kinh tế liên quan đến quyền sử dụng dat và ca được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã trở nên mạnh mẽ và gần giống với quyền sở hữu đất.
Điều này cho phép người sử dụng đất tự quản lý và tận dụng đất một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho họ và cả Nhà nước. Nó không chỉ giúp họ thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế liên quan đến đất một cách độc lập, ma còn thúc đây sự phát triển kinh tế của đất nước. Nói cách khác, thông qua việc sử dụng đất, người sử dụng phải đóng góp một phần của lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất thông qua các khoản thuế và phí, như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ giao dịch bất động sản, phí địa chính và các khoản phí khác. Theo định nghĩa từ Từ điển Luật học, quyền sử dụng đất là quyền của các cá nhân hoặc tổ chức được sử dụng đất dé tạo ra giá trị hoặc lợi ích, bao gồm việc khai thác, tận dụng và thu lợi từ đất đai mà họ có quyền sử dụng.