CHƯƠNG 1 KHÁI QUAT CHUNG VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA HO GIA DINH 1. Khai quát những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 1. Khải niệm và bản chất cua thé chấp Thế chấp là một vấn đề pháp lý xuất hiện từ lâu đời do con người sáng tạo ra để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ phải thực hiện theo yêu cầu của bên có quyền yêu cau.
Ví dụ: nếu A có một nghĩa vụ dân sự phải thực hiện theo yêu cầu của B mà A không thực hiện được thì B có quyền lay ng trén tai san cu thé ma A da thé chap cho B dé bao đảm cho việc thực hiện nghĩa vu của minh. Thế chấp là một vấn đề pháp lý mà được quan niệm khác nhau ở Việt Nam hiện nay. Có quan niệm cho rằng thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như những biện pháp khác như bảo lãnh, đặt cọc, ký quỹ mà được thé hiện cụ the ở BLDS năm 2015. Nhưng có quan niệm cần phải phân tách rõ bản chất thế chấp là một loại vật quyền phụ thuộc nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không hoàn toàn cùng bản chất pháp lý của bảo lãnh.
Quan niệm này giống với quan niệm được thể hiện trong BLDS Nhật Bản hiện nay và đã được học tập dé thé hiện trong các dự thảo của BLDS năm 2015. Tức là khi xây dựng BLDS năm 2015, cả hai quan niệm này đều được xem xét tới nhưng quan niệm đơn giản về thế chấp đơn thuần chỉ là một biện pháp bảo đảm cùng loại với bảo lãnh đã được thê hiện trong BLDS năm 2015. Có chín hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong BLDS hiện hành, bao gồm: (1) Cầm có tài sản; (2) Thế chấp tài sản; (3) Đặt cọc; (4) Ký cược; (5) Ký quỹ; (6) Bao lưu quyền sở hữu; (7) Bảo lãnh; (8) Tín chap; (9) Cầm giữ tai san’. Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bao đảm thực hiện nghĩa vu dan sự đối với bên kia và không chuyển giao tai sản đó cho bên nhận thé chấp”.
Theo định nghĩa này có thé hiểu don giản, khi một bên có nghĩa vụ với một bên khác và để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình, thì có thể theo yêu cầu của bên kia mang một tài sản cụ thể ra để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Cũng theo định nghĩa này, có thé hiểu thêm, người bao đảm thực hiện nghĩa vụ không nhất thiết là người có nghĩa vụ. Do đó, điều luật này chỉ nói tới bên thế chấp và bên nhận thế chấp chứ không đả động gì tới người có quyền yêu cầu (chủ nợ) và người có nghĩa vụ (con nợ). Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thé là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.
Tuy nhiên, thế chấp và cầm có là hai khái niệm dé bị nhầm lẫn với nhau. Theo BLDS năm 2015, cầm cé tài sản là việc một bên giao tai sản thuộc quyền sở hữu của minh cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Trong quan hệ cam có thì bên cầm cố giao tài sản cho phía bên kia hoặc bên thứ ba năm giữ. Còn trong quan hệ thế chấp thì bên thế chấp không giao quyền nắm giữ tài sản thế chấp cho bên kia hoặc bên thứ ba.
Tuy nhiên, việc nói ngắn gon giao và không giao gây khó hiểu và cần phải giải thích. Giao dé bên kia năm giữ chứ không phải chuyên giao quyền sở hữu, khi chưa xảy ra sự kiện vi phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Còn không giao không có nghĩa là sẽ không chuyên giao xử lý khi có sự kiện vi phạm của bên có nghĩa vụ. Kèm 1 Diéu 292 Bộ luật dân su năm 2015 ? Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 3 Điều 309 Bộ luật dan sự năm 2015 theo hai định nghĩa về hai hình thức này, BLDS năm 2015 còn có nhiều quy định liên quan dé bao đảm thực hiện các biện pháp bảo đảm này.
Thế chấp khác với bảo lưu quyền sở hữu. Theo quy định của pháp luật hiện hành biện pháp “Bảo lưu quyền sở hữu” được quy định tại các điều từ 331 đến 334 BLDS năm 2015. Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là bất động sản, động sản đăng ký quyền sở hữu và các tài sản khác. Bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán, đây là biện pháp để bên bán bảo lưu quyền sở hữu để đảm bảo bên mua thanh toán tiền đầy đủ cho bên bán trong hợp đồng mua bán.
Hình thức của hợp đồng bảo lưu hay điều khoản bảo lưu phải lập thành văn bản và đăng ký bảo lưu quyền sở hữu mới có hiệu lực chống lại người thứ ba. Trong trường hợp bên mua không thanh toán cho bên bán như thỏa thuận trong hợp đồng thì bên bán có quyền chiếm hữu lại tài sản đã giao đồng thời hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ đi giá trị phần hao mòn của tài sản do bên mua đã sử dụng. Nếu bên mua làm mất hay làm hư hỏng tài sản, thì bên bán có quyền đòi bồi thường. Từ đó có thé thấy, bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thường được sử dụng trong hợp đồng mua bán tài sản”.
Thế chấp và cầm cố cần phải được phân biệt với cầm giữ. Cầm giữ tài sản cũng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại các điều từ Điều 346 đến Điều 350, BLDS năm 2015. Theo đó, cầm giữ tài sản là một biện pháp trong đó bên đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của một hợp đồng song vụ có quyền chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ”. Tài sản cam có thuộc sở hữu bên cầm có, đối với tài sản cầm giữ là đối tượng của hợp đồng song vụ đề bảo đảm cho chính việc thực hiện nghĩa vụ dân sự liên quan đến tai sản bi cầm giữ đó.
Ví dụ, theo hợp đồng sửa chữa xe ô-tô giữa anh A 4 Xem Điều 331,334 Bộ luật dân sự năm 2015 (chủ gara xe) và anh B, anh A sẽ thay thế thiết bị điều hòa trong xe của anh B với giá 20 triệu đồng. Tuy nhiên, đến ngày giao xe theo thỏa thuận, anh B không thanh toán tiền cho anh A. Anh A có quyền cầm giữ chiếc xe ô-tô để bảo đảm anh B phải trả số tiền thay thế thiết bị cho mình. Việc cầm giữ tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba ké từ thời điểm bên cầm giữ chiếm giữ tài sản”.
Thế chấp có một ý nghĩa kinh tế, xã hội rất lớn khiến cho người kinh doanh có vốn đề sản xuất kinh doanh, người tiêu dùng có tiền ngay tức thì để mua sắm. Ở mặt bên kia, người cho vay von và người bán hàng hóa, dịch vụ có một biện pháp bảo đảm dé tăng cường giao dịch dân sự mà không lo “thả gà ra đuôi”. Với các ý nghĩa nòng cốt đó, các ngân hàng thương mại phát triển các hình thức cho vay khác nhau như vay thế chấp, người bán hàng hóa, dịch vụ cũng có thể phát triển các hình thức cung cấp hàng hóa. Có nhiều luật gia cho răng vấn đề thế chấp đã trở thành một yếu tô kinh tế trực tiếp.
Dé thúc đây sức mua của nhân dan, người ta dùng biện pháp thé chấp dé người cần vốn có thé vay mượn vốn dé kinh doanh. Tại Hoa Ky, dé thúc đây kinh doanh người ta đã sử dụng biện pháp thé chấp coi như là một phương tiện thực thi chính sách kinh tế của quốc gia này”. Theo trường phái xác định các biện pháp bảo đảm có một bản chất chung là được thiết lập để bảo đảm cho thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hiểu theo hai phương diện: ở phương diện khách quan, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó; ở phương diện chủ quan, là sự thỏa thuận giữa các bên xác lập biện pháp tác động dự phòng cũng như ngăn ngừa đồng thời khắc phục những hậu quả xấu phát sinh từ việc không thực hiện hoặc thực 5 Điều 346 Bộ luật dân sự năm 2015 6 Pháp luật về giao dịch bảo dam từ năm 1991 đến nay - thực tiễn xét xu và những giải pháp nhằm nâng cao chat lượng xét xử các tranh chấp về giao dich bảo dam, Bộ Tư pháp, Dé tài khoa hoc cap bộ, tr.
hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”. Theo hướng khác, có quan điểm cho rằng, thế chap có mấy đặc điểm sau: (1) thứ nhất, thế chap là một vật quyền được thiết lập trên tài sản nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ; (2) thứ hai, thế chấp chỉ là một quyền phụ thuộc; (3) thứ ba, thế chấp không thể bị phân chia; (4) thứ tư, các quyền thế chấp được tạo ra bởi thế chấp đối kháng lại với người thứ ba”. Do đó, thế chấp là một vật quyền mà vật quyền này khác với bảo lãnh bởi bảo lãnh là một quan hệ mà trong đó một người thứ ba cam kết với bên có quyền rằng mình sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ tới hạn thực hiện mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự °. Bên nhận bảo lãnh có quyền đòi bên bảo lãnh khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo lãnh chỉ có quyền đòi bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ.
Tóm lại, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ và mang bản chat là vật quyền.