CHƯƠNG 1 Nhằm tạo cơ sở nghiên cứu về quy dinhphépluatvé HĐCNOSDĐ ở trong chương tiếp theo, trước héttac giả đã tim hiểu một só van dé lý luận cơ bản veHDCNOSDD ở như. các khái niém liên quan đến HĐCNQSDĐ ở, phân tích các đặc điểm của HĐCNQSDĐ ở từ đó so sánh HĐCNQSDĐ ở với các loai hợp đồng chuyển quyền sử dung dat khác. Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích ý nghĩa của việc quy dinh HĐCNQSDĐ ở về mặt lý luận và thực tiễn Đồng thời, tác giả cũng nghiên cửu chế định HĐCNQSDĐ ở trong chiều dài lịch sử từ đó thay được tam quan trong của nó trong moi lĩnh vực của dat nước, cho thây sự chuyển biên tích cực trong sự mở rông. quyền năng của người sử dụng dat ở.
16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHAP LUAT VIET NAM VỀ HỢP DONG CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở 2. Đối tượng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các điều kiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở Đối tương của hợp đồng là một trong các yêu tổ không thé thiểu trong một hop đồng dân su: Trong HĐCNQSDĐ ở, đổi tượng của hợp đồng được xác định là quyền sử dụng đất ở và đất ở Theo quy định pháp luật dat dai, đất ở bao gồm: Đất ở tai nông thôn, đất ở tại đô thị, dat khu chung cư (đây là loại dat có mục dich sử dụng hỗn hợp nhulam nhà ở, trung tâm thương mai, văn phòng. trong đó nha ở chiếm số lượng lớn) và dat nam xen kế với loại dat khác. Để quyên sử dung đất ở trở thành đối tương của HĐCNQSDĐ ở trước tiên can phải nghiên cứu tim hiểu về nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất ở Đối với với cá nhân, hộ ga định, quyên sử dụng đất ở được xác lap dựa trên các cơ sở sau: quyền sử dụng dat ở của hộ gia đính, cá nhân hình thành từ quyết định giao dat ở có thu trên sử dụng dat của cơ quan Nhà nước có thẩm quyên; thông qua việc Nha nước công nhân quyền sử dung dat ở cho hộ ga định, cá nhân khi đáp ung các điều kiện pháp luật quy định; nhận chuyển đổi, nhận chuyên nhượng, nhân tăng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác Ngoài cá nhân, hộ gia định là chủ thể phổ biên sử dung dat ở thì các chủ thể khác cũng được Nhà nước xác lập quyên sử dụng đât ở trong các trường hợp: - Tổ chức trong nước được Nha nước giao dat có thu tiên sử dung dat để đầu tư xây dụng nhà ở nhằm dé bán hoặc kết hợp bản với cho thuê, - Doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoải, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao dat có thụ tiên sử dung dat để dau tư xây dung nhà ở nhaém mục đích để bán hoặc két hop bản và cho thué!?, - Tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiép có von đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhân chuyển nhượng dự án đầu tư của các doanh nghiệp khác để dau tư xây dung nhà ở nhằm mục đích dé bán hoặc kết hợp bán với cho thuê, !! Khoin2 Đều 55 Luật Dit đai2013 !3 Khoản3 Ditu 55 Luật Dat dai2013 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được sở hữu nha ở gắn liên với quyền sử dụng dat 613, - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng dat ở từ quyền được mua va sở hữu nhà ở gắn liên với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; - Tổ chức, cả nhân nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liên với quyền sử dụng dat ở từ các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với quyên sử dụng dat ở theo quy định của pháp luật”, Tat cả các quyên sử dung dat ở này đều có thé được phép chuyển nhương nêu quyên sử dung đất ở thỏa mãn các điêu kiên được quy đính tại Điều 188 Luật Dat đai 2013 Một là, có Giây chứng nhận quyền sử dung đất đổi với diện tích dat ở chuyển nhượng Giây chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản phép lý chính thức thé hiện sự ghi nhân của Nhà nước với quyên của người sử dung dat đối với thửa dat cụ thể, thể hiên mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Trong hoạt đồng kinh doanh bat động san, Giây chứng nhận về quyền sử dung dat cũng là điều kiên bat buộc đối với đất được đưa vào kinh doanh! Căn cứ vào théngtin trên Giây chứng nhận quyên sử dung đất có thể xác định được: Chủ thé nào có quyên chuyển nhượng? Dựa vào nguồn góc sử dụng dat biết được quyên sử dung dat có được phép chuyển nhươngkhông? Vi trí thửa dat, mục dich sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp, quyền sử dung dat của vợ chong thì trên giây chứng nhận quyền sử dụng dat phải ghi cả ho tên của vợ chong Trường hợp, thửa đất ở có nhiều cá nhân không cùng mét hộ gia định hoặc không cling một tổ chức sử dung thì gay chứng nhận quyền sử dụng đất được cap cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, tùng tổ chúc? Việc xác định thời điểm thỏa mãn điều kiện “có gay chứng nhân quyên sử dung đất” còn tôn tại nhiéu cách hiểu khác nhau. Cách hiểu thứ nhật cho rang không cân xác định chủ thé đứng tên trong Giây chứng nhận quyền sử dung đất, chi cân quyền sử dung dat của thửa dat được cấp Giây chứng nhân quyền sử dung đất la đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai 2013. Chẳng !* Khoản 1 Đều 7 Luật Nhi ở 2014 !* Khoïn 2 Đều 7 Luật Nhà ở 2014 'S Điều 159 Luật Nhà ở 2014 ‘Dieu 37 Luật Emh doanh bat động sản 2014 !7 Diu 105 Luật Dat dei2013 18 hạn, A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B, di Giây chứng nhận quyền sử đụng dat vẫn đứng tân A nhungB vẫn có quyền chuyển nhương quyên sử dung dat cho C.
Ngược lại, quan điểm khác lại cho rằng chỉ người có quyên sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm chuyên nhương mới có quyền chuyển nhượng tức người có tên trên gay chứng nhân quyền sử dụng dat mới có quyền. chuyển nhương!Ê Tác ga dongtinh với cách hiéu nay, vì chỉ khi người sử dụng dat được đứng tên trong Giây chứng nhận. quyền sử dung dat thì các quyên đối với thửa dat nói chung và quyền chuyển.nhượng quyền sử dụng đất nói riêng mới phát sinh. Tuy nhiên, người có quyền sử dụng đất dù không đúng tên troagGiây chứng nhận quyền sử dụng datvan co quyên được chuyên nhượng quyền sử dụng dat trong trường hợp người nhận thừa kế quyên sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với dat đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đôi tương được mua nhà ở gắn liên với quyên sử dung dat ở tại Việt Nam, trong trường hợp này người nhận thừa kê không được cấp Giây chúng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liên với đất nhưng được phép chuyển nhượng trong HĐCNQSDĐ ở thì người nhận thừa kế được đúng tên là bên chuyển nhuong? Hai la, dat không có tranh chấp.
Khoản 24 Điều3 Luật Dat đai 2013 đưa ra đính nghia “Tranh chấp đắt đại là tranh chấp về quyền. nghĩa vụ của người sử dụng đắt giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai °. Theo khoản2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao, có thể chia tranh chấp đất dai thành các loại: tranh chap ai có quyền sử dung dat, tranh chap về hợp đồng thùa kê, tai sản chung vợ chôngliên quan đến quyên sử dụng dat; tranh chap liên quan đến tai sản gắn liên với quyên sử dụng đất. Việc xác dinh, dat có tranh chấp hay không có vai trorat quantrong bởi nó liên quan đến quyênlợi của bên nhân chuyểnnhương, Tuy nhiên, vì quy định trên chỉ mang tính chật bao quát dẫn đến việc, nhiều vụ việc Toa án coi toàn bộ các dạng tranh chap về dat đai đều không được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dung dat, trong đó có quyền chuyên nhượng quyên sử dụng dat ở.
Điều này là bat hop lý vì không phải tranh châp dat dai nào cũng có ảnh hưởng !5 Nguyễn Thủy Trang 2017) “Hep déngchivénniuong quyénsit ding đấtở theo pháp luật iện hành của Điệt Nam”, Luận án tần sĩ hật học, Trường Daihoc Luật Hà Nội, 60. ' Điều 186 Luật Dat đai2013 trực tiếp đến quyền chuyển nhượng quyền sử dung đất ở như tranh chấp về quyền sử dụng bắt đông sản liên kê, tranh chập về mục đích sử dung dat. Hon nữa có nhiều chủ thé lợi dụng điệu này, tao ra lý do tranh chap để cản trở chủ thể có quyên thục hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hành vị này xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng dat và có thé gây thiệt hại lớn cho họ nêu như họ mat cơ hột chuyển quyền sử dụng dat để tao vồn kinh doanh, sân xuất. Bên canh đó, quy định về điều kiện “đất không có tranh chap “ còn bat hop lý ở chỗ, khi các bên phát sinh mâu.
thuẫn về quyền và nghĩa vu của người sử dụng đất nhung sau đó đã tự hòa giải và chưa gửi đơn yêu cau đến cơ quan có thậm quyền gai quyétthi có xem trường hợp này là tranh chap dat được không? Tranh chap dat đai là tranh chap về quyên và nghĩa vu giữa các đương sự nên thủ tục gai quyết tranh chap phải trải qua con đường to tung Do vậy chỉ xem đất đang có tranh châp khi một trong các bên đã gửi đơn yêu cầu giả: quyết tranh chap về dat đai đến cơ quan có thâm quyên. quyền sử dung dat ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên là biên pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tai sản mà chủ sở hữu tài sản phải tiền hành trên cơ sở bản án, quyết định thi hanh án của cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ vào quyét định của Tòa án, cơ quan thi hành án có thể xác định được quyên sử dung dat có đang bị kê biên hay không, nêu quyền sử dung dat đang bị kê biên thi người sử dụng dat không được phép chuyên nhương Quy định này nham ngăn chặn việc tau tán tai sản, lan tránh nghĩa vu của người sử dụng đất.