Đặt vấn đề Sau ảnh hƣởng của đại dịch Covid - 19, lĩnh vực về kinh doanh chịu nhiều hậu quả nặng nề. Hiện nay các hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng tại Việt Nam ngày càng phức tạp, cùng với đó là xuất hiện nhiều rủi ro hơn trong lĩnh vực kinh doanh và dẫn tới những ảnh hƣởng không nhỏ đối với quá trình hoạt động kinh doanh và uy tín của các ngân hàng tại nƣớc ta. Nhằm giữ vững niềm tin khách hàng và khẳng định thƣơng hiệu, tăng lợi nhuận, các NHTM ngày nay càng ngày càng cho ra nhiều loại sản phẩm khác nhau để nâng cao chất lƣợng phục vụ, đáp ứng nhu cầu của khách hàng ngày càng khó tính hơn, đa dạng hóa trong việc tăng lợi nhuận của các NHTM và giảm tối thiểu sự phụ thuộc vào hoạt động cho vay mua BĐS. Thu nhập chủ yếu của các NHTM tại Việt Nam hiện nay là từ hoạt động cho vay mua BĐS.
Tại BIDV chỉ tính trong năm 2021 lãi thuần từ hoạt động cho vay là 1.600 tỷ đồng chiếm 44% so với tổng lãi tuần thu nhập của toàn hệ thống là 2. Tuy là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các NHTM Việt Nam nhƣng nếu trong lĩnh vực này gặp rủi ro thì hậu quả mang lại rất lớn. Lý do chọn đề tài Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao và ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Dù mang lại nhiều lợi nhuận nhƣng lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn là một ngành kinh tế khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro, mức rủi ro phụ thuộc phần lớn vào sự biến động giá cả trên thị trƣờng bất động sản.
Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng chiếm phần lớn trong kết quả hoạt động kinh doanh. Trong đó, tín dụng cá nhân ở lĩnh vực bất động sản chiếm vị trí quan trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng. Tại Việt Nam, do thị trƣờng tài chính chƣa phát triển mạnh nên nguồn vốn trong thị trƣờng bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống Ngân hàng thƣơng mại.
Tỷ trọng dƣ nợ tín dụng đối với cho vay lĩnh vực bất động 6 sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Do đó tác động của thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động của ngân hàng thƣơng mại. Đó cũng là lí do mà tôi lựa chọn đề tài: “ Hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Ninh” làm báo cáo khóa luận tốt nghiệp. MỤC TIÊU ĐỀ TÀI Mục tiêu tổng quát: Phân tích rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh.
Qua đó, đề xuất các giải pháp để giảm rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân. Mục tiêu cụ thể: -Phân tích thực trạng rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh. -Đánh giá các hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh. -Đề xuất các giải pháp để giảm rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU -Hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh gồm những rủi ro gì ? -Nguyên nhân nào dẫn đến rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh ? -Cần thực hiện những giải pháp gì để hạn chế rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh ? 7 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tƣợng nghiên cứu: Rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tây Ninh. Phạm vi nghiên cứu: -Về mặt không gian: Khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Ninh -Về mặt thời gian: Giai đoạn 2019 – 2021. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -Phƣơng pháp thống kê mô tả: Dựa vào việc kế thừa từ những tài liệu của luận văn, số liệu thực tế đƣợc cung cấp từ Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Ninh. Từ đó tiến hành mô tả để phục vụ cho việc phân tích rủi ro cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân.
-Phƣơng pháp so sánh: So sánh phân tích các số liệu dựa trên chỉ tiêu về tỷ lệ nợ xấu qua các năm, trích dự phòng rủi ro qua các năm,…nhằm mục đích xem xét việc phân tích rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng có đạt đƣợc mục đích đề ra và hiệu quả hay không. -Phƣơng pháp diễn dịch: Từ các chỉ tiêu đánh giá phân tích rủi ro trong cho vay mua bất động sản, tìm ra những nguyên nhân dẫn đến rủi ro để kiến nghị các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện việc phân tích. -Phƣơng pháp tổng hợp: Từ những số liệu đã tổng hợp thu thập đƣợc của Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Ninh, phân tích rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân, từ đó nêu ra những hạn chế và đề xuất các giải pháp tối ƣu nhất để giảm thiểu rủi ro. 8 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Chƣơng 1: Lý luận chung về rủi ro trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại.
Chƣơng 2: Thực trạng về hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Ninh. Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay mua Bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại BIDV - Chi nhánh Tây Ninh. 9 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân 1.1 Khái niệm rủi ro trong cho vay mua bất động sản Hoạt động của ngân hàng thƣơng mại là hoạt động có tính chất kinh doanh đòi hỏi phải có một hệ thống tổ chức quản lý giỏi, để vừa hạn chế, ngăn ngừa rủi ro đặc biệt là trong cho vay mua bất động sản. Cho vay mua bất động sản là một hình thức cho vay đƣợc thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay mua bất động sản; xây dựng sửa chữa nhà ở, và có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng.
Rủi ro trong cho vay mua bất động sản xảy ra khi ngƣời vay không thanh toán đƣợc nợ theo thỏa thuận hợp đồng dẫn đến sai hẹn trong nghĩa vụ trả nợ.2 Đặc điểm của rủi ro trong cho vay mua bất động sản Trong hoạt động của Ngân hàng, cho vay mua Bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, đƣợc thanh toán lại cho Ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản vay thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Cho vay mua Bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể: Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích BĐS thƣờng lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. 10 Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay BĐS thƣờng kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác.
Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần. Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động sản dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay. Thứ tƣ, trong hoạt động cho vay mua BĐS có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản đƣợc tài trợ cho vay cũng chính là tài sản đƣợc thế chấp tại Ngân hàng cho vay mà các sản phẩm vay khác không có đặc điểm này. - Hạn mức cho vay: mức cho vay không vƣợt quá 70% giá trị tài sản thế chấp.
- Tài sản đảm bảo cho khoản vay: + Tài sản cầm cố hoặc thế chấp thuộc sở hữu khách hàng vay vốn (nhà, quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, .) + Tài sản bảo đảm chính là bất động sản mà khách hàng muốn vay để mua hoặc diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng. - Loại tiền vay: Việt Nam Đồng (VND) - Lãi suất cho vay: quy định trong từng thời kỳ. - Thời hạn vay: + Vay trả góp mua bất động sản: tối đa 20 năm. + Vay trả góp mua nền nhà theo đất đã quy hoạch để xây dựng nhà mới, mua căn hộ, hoặc xây dựng, sữa chữa, nâng cấp nhà: tối đa 20 năm.
- Phƣơng thức trả nợ: trả lãi và gốc trả đều hàng tháng.2 Các chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân 11 1.1 Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân Tỉ lệ nợ quá hạn: phản ánh số dƣ nợ gốc và lãi đã quá hạn mà chƣa thu hồi đƣợc. Nợ quá hạn cho biết, cứ trên 100 đồng dƣ nợ hiện hành có bao nhiêu đồng đã quá hạn, đây chỉ là một chỉ tiêu cơ bản cho biết chất lƣợng hoạt động tín dụng của ngân hàng.