CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện của nước ta, nguồn vốn trung và dài hạn từ các NHTM là nguồn vốn quan trọng để phát triển công nghệ, đầu tư các dự án lớn, cơ sở hạ tầng, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thông qua hoạt động cho vay dự án đầu tư, các NHTM đã thực hiện nhiệm vụ cung cấp nguồn vốn quan trọng này cho nền kinh tế. Ngoài những đóng góp cho tăng trưởng kinh tế, hoạt động cho vay dự án đầu tư còn đem lại nguồn thu nhập chiếm tỷ trọng lớn trong lợi nhuận của các NHTM.
Các khoản cho vay thường chiếm trên 70% tài sản của ngân hàng và trên 60% lợi nhuận ngân hàng sinh ra từ các hoạt động cho vay. Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay bất động sản (BĐS) tại các Ngân Hàng rất đa dạng bao gồm: Cho vay chủ đầu tư dự án BĐS, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS như căn hộ, văn phòng… Trong đó, hình thức cho vay chủ đầu tư dự án thường có quy mô số tiền cho vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêu cầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐS khác. Công việc thẩm định cho vay dự án không đơn giản chỉ là tính toán theo công thức có sẵn mà đòi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được các yếu tố: Kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức. Ngoài ba yếu tố trên, cán bộ thẩm định phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc.
Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thời gian thu nợ kéo dài, khả năng trả nợ của khách hàng cũng như khả năng sinh lời của dự án bị thử thách nhiều hơn. Do đó, để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định cho vay dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết định cấp vốn. Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu quan trọng giúp cho ngân 3 hàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, vừa tạo ra lợi ích cho nền kinh tế. Thực tế tại một số ngân hàng trong thời gian gần đây cho thấy, việc cán bộ, nhân viên ngân hàng cố tình “nới tay” trong quá trình thẩm định tài sản thế chấp vay vốn để hưởng lợi riêng và làm thất thoát vốn của ngân hàng là có thật.
Thực tế này liên quan đến các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, còn có cán bộ ngân hàng cố tình làm sai, tạo ra những khe hở và hưởng lợi từ đó. Nói một cách khác là người trong và người ngoài đều "xâu xé" vào đồng vốn của ngân hàng. Các doanh nghiệp đi vay, bản thân nhận thấy dự án đầu tư không có hiệu quả, chắc chắn việc đi vay về cũng không đầu tư thật sự để sinh lời nhưng vẫn cố tình đi vay, chấp nhận chia chác với một số cán bộ ngân hàng thoái hóa biến chất, để chiếm dụng vốn. Mặt khác, công tác giám sát của các ngân hàng thương mại do không được chú trọng, thẩm định qua loa, cố tình làm ngơ với những sai phạm trong giao dịch ngân hàng, cho nên hiện tượng nợ xấu, mất vốn xảy ra tại một số NHTM.
Với uy tín thương hiệu và lợi thế về chất lượng khách hàng, Vietinbank luôn là một trong các ngân hàng dẫn đầu về hoạt động tín dụng trung – dài hạn nói chung cũng như trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói riêng, đặc biệt là đối với những dự án trong lĩnh vực bất động sản, có nguồn vốn lớn, thời gian hoạt động lâu dài, có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế xã hội Việt Nam. Hoạt động thẩm định cho vay dự án BĐS tại Vietinbank cũng vì thế mà đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng. Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội đã có những biến động khó lường thời gian qua và những năm tới vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong công tác thẩm định cho vay dự án đầu tư BĐS nên rất cần được nghiên cứu và hoàn thiện. Nhằm mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank, góp phần đưa hoạt động này ngày càng phát triển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm luận văn bảo vệ học vị thạc sĩ kinh tế.
Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa những vấn đề cơ sở khoa học cơ bản về thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại các Ngân Hàng thương mại. - Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa. - Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hoạt động thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại các NHTM nói chung và Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa nói riêng.
- Phạm vi nghiên cứu: + Về lĩnh vực nghiên cứu: Công tác thẩm định cho vay dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa. + Về không gian nghiên cứu: Nghiệp vụ thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS đang được triển khai tại các Phòng khách hàng của Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa. + Về thời gian nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa từ năm 2011 - 2016. Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học kết hợp với các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích…đi từ cơ sở lý thuyết đến thực tiễn nhằm giải quyết và làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu của luận văn.
Đồng thời tiếp thu ý kiến phản biện của nhiều chuyên gia, cán bộ quản lý, điều hành có liên quan để hoàn thiện giải pháp. Cụ thể: 5 - Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp này dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây như sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước… - Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp phân tích số liệu để làm rõ một số nội dung nghiên cứu. Phương pháp này sử dụng bảng biểu, các công cụ tính toán, phân tích biểu đồ… - Phương pháp chuyên gia: Đây là phương pháp được sử dụng để phỏng vấn, thu thập thông tin bổ sung từ những người có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại các NHTM là một đề tài không mới.
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế ngày càng lớn. Nhưng bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh ở một số ngân hàng vẫn còn nhiều tồn tại, thể hiện ở tình trạng nợ xấu trong các ngân hàng vẫn còn gia tăng, kinh doanh kém hiệu quả, một số ngân hàng đã phải chịu sáp nhập hay bán lại. Do đó, buộc các ngân hàng ngày càng phải chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Vì thế, đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại các NHTM càng được quan tâm, phân tích và lựa chọn làm đề tài nghiên cứu cho các luận văn thạc sĩ của các tác giả thuộc chuyên ngành Kinh tế đầu tư hay Tài chính ngân hàng.
Trong đó có nhiều công trình nghiên cứu công tác thẩm định dự án vay vốn chung hay từng lĩnh vực cụ thể như: - Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung”. Tác giả: Nguyễn Thị Minh. Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ, thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại ngân hàng, các phương pháp, nội dung thẩm định dự án của doanh nghiệp vừa và nhỏ…, 6 phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bài viết đã đề cập đươc đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ, - Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm”.
Tác giả: Phạm Quang Chính. Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư bất động sản, thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng, các phương pháp, nội dung thẩm định dự án bất động sản…, phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Bài viết đã đề cập được đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Các nội dung phân tích đều được gắn với những số liệu thực tiễn liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản tại ngân hàng.
- Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Ngô Quyền”. Tác giả: Đào Tuấn Tú.