Khóa luận thu hút vốn FDI vào bất động sản Việt Nam - HV Ngân Hàng

Khóa luận tốt nghiệp kinh tế đầu tư phân tích thực trạng thu hút vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam cùng giải pháp nâng cao hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Huyền
• Người hướng dẫn: ThS. Bùi Hồng Trang
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
• Đề tài: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế trụ cột tại Việt Nam. Thị trường này đóng góp khoảng 13-15% GDP quốc gia. Ngành địa ốc có mối liên kết chặt chẽ với hơn 40 ngành nghề phụ trợ. Hoạt động này tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, nguồn vốn trong nước chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển đô thị. Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trở thành giải pháp tài chính chiến lược. Dòng vốn FDI bổ sung nguồn lực đầu tư trung và dài hạn. Nguồn vốn này mang lại công nghệ xây dựng hiện đại cùng phương thức quản trị tiên tiến. Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư xác nhận bất động sản luôn đứng thứ hai về quy mô thu hút FDI, chỉ sau công nghiệp chế biến chế tạo. Dòng vốn ngoại thúc đẩy thị trường minh bạch và tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế. Khóa luận ngành kinh tế đầu tư tập trung làm rõ tính cấp thiết của nguồn vốn FDI. Nghiên cứu cung cấp cơ sở lý luận vững chắc nhằm hỗ trợ hoạch định chính sách đầu tư.

1.1. Khái niệm và đặc điểm dòng vốn FDI trong bất động sản

Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản là hình thức nhà đầu tư quốc tế chuyển vốn vào thị trường trong nước. Hoạt động này nhằm xây dựng, phát triển, quản lý và vận hành các dự án bất động sản. Các dự án bao gồm nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm và khu công nghiệp. Dòng vốn FDI mang tính chất trung và dài hạn với quy mô vốn cam kết lớn. Nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp tham gia quản trị dự án hoặc liên doanh với doanh nghiệp bản địa. Hình thức này chia sẻ rủi ro tài chính và chuyển giao công nghệ thi công hiện đại. Nguồn vốn FDI đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện diện mạo hạ tầng đô thị.

1.2. Vai trò của nguồn vốn FDI đối với nền kinh tế Việt Nam

Vốn FDI vào bất động sản đóng góp lớn vào tốc độ tăng trưởng kinh tế chung. Dòng vốn này giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn lực tài chính nội địa. Cơ sở hạ tầng thương mại và khu công nghiệp phát triển thu hút thêm nhiều tập đoàn đa quốc gia. Hoạt động xây dựng bất động sản kích thích tiêu thụ vật liệu xây dựng, dịch vụ tài chính và tư vấn kỹ thuật. Dự án FDI tạo ra hàng vạn việc làm mới với mức thu nhập ổn định cho người lao động. Ngân sách nhà nước tăng nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất và các loại phí. Sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài nâng cao tiêu chuẩn sống và năng lực cạnh tranh quốc gia.

II. Phân tích thực trạng thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản

Giai đoạn 2018-2023 ghi nhận nhiều biến động rõ rệt của dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam. Năm 2018 chứng kiến mức đỉnh kỷ lục với tổng vốn đăng ký đạt 8,253 tỷ USD, chiếm 22,7% tổng vốn FDI toàn quốc. Tuy nhiên, năm 2019 dòng vốn sụt giảm mạnh xuống còn 3,86 tỷ USD do thiếu vắng các siêu dự án. Dù đại dịch COVID-19 bùng phát năm 2020, vốn đăng ký vẫn đạt 4,97 tỷ USD nhờ các cam kết vốn trước đó. Sang năm 2021, dòng vốn chạm đáy ở mức 3,607 tỷ USD khi chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn nặng nề. Thị trường bắt đầu phục hồi vào năm 2022 với 4,534 tỷ USD và đạt 5,310 tỷ USD vào năm 2023. Bất chấp đà tăng trưởng, hoạt động thu hút FDI vẫn bộc lộ nhiều hạn chế nội tại. Dòng vốn chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, văn phòng và bất động sản công nghiệp. Phân khúc nhà ở giá bình dân và nhà ở xã hội chưa thu hút được nguồn vốn ngoại. Quy mô vốn giải ngân thực tế còn chênh lệch đáng kể so với vốn đăng ký ban đầu.

2.1. Diễn biến quy mô vốn FDI bất động sản giai đoạn 2018 2023

Số liệu từ Tổng cục Thống kê phản ánh rõ nét tính chu kỳ của dòng vốn đầu tư ngoại. Năm 2018 thiết lập mốc kỷ lục với 8,253 tỷ USD vốn đăng ký mới. Dòng vốn giảm sâu 53,2% vào năm 2019 nhưng cơ cấu dự án trở nên đa dạng hơn. Giai đoạn dịch bệnh 2020-2021 khiến tiến độ triển khai dự án bị đình trệ. Mức thấp nhất ghi nhận vào năm 2021 với 3,607 tỷ USD do các hạn chế di chuyển quốc tế. Xu hướng phục hồi diễn ra nhanh chóng trong hai năm 2022 và 2023. Năm 2023 ghi nhận 5,310 tỷ USD vốn FDI, minh chứng cho sức hấp dẫn dài hạn của thị trường địa ốc Việt Nam.

2.2. Những tồn tại và rào cản trong thu hút dòng vốn FDI

Hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản còn nhiều điểm chồng chéo. Quy trình phê duyệt dự án đầu tư kéo dài gây phát sinh chi phí cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng diễn ra chậm chạp và phức tạp. Sự thiếu hụt quỹ đất sạch tại các đô thị lớn làm giảm cơ hội tiếp cận của dòng vốn ngoại. Cơ sở hạ tầng giao thông kết nối liên vùng chưa hoàn thiện đồng bộ. Thông tin quy hoạch thiếu tính minh bạch và khó tra cứu. Ngoài ra, sự chênh lệch cơ cấu phân khúc khiến nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ bị thiếu hụt nghiêm trọng.

III. Giải pháp và phương pháp thúc đẩy thu hút FDI vào bất động sản

Khóa luận kinh tế đầu tư áp dụng phương pháp nghiên cứu khoa học chặt chẽ nhằm đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện. Tác giả kết hợp phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh và tổng hợp dữ liệu thứ cấp từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Kết quả phân tích chỉ ra nhu cầu cấp thiết phải hoàn thiện khung khổ thể chế. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần được thực thi đồng bộ. Cơ quan quản lý phải rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính liên quan đến cấp phép đầu tư. Nhà nước cần công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất trên nền tảng kỹ thuật số quốc gia. Việt Nam cần định hướng dòng vốn ngoại vào phân khúc bất động sản công nghiệp, đô thị thông minh và công trình xanh. Việc phát triển hạ tầng giao thông liên vùng sẽ mở rộng không gian phát triển mới. Chính sách ưu đãi thuế cần gắn liền với tiêu chuẩn bảo vệ môi trường và chuyển giao công nghệ hiện đại. Các giải pháp đồng bộ giúp nâng cao hiệu quả giải ngân vốn FDI thực tế.

3.1. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong khóa luận tốt nghiệp

Nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê mô tả để hệ thống hóa dữ liệu vốn FDI giai đoạn 2018-2023. Phương pháp so sánh đối chiếu dòng vốn qua các năm và so sánh với khu vực ASEAN. Phương pháp tổng hợp và đánh giá giúp nhận diện các nguyên nhân cốt lõi tác động đến dòng vốn ngoại. Nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước và báo cáo UNCTAD. Việc kết hợp đa dạng các phương pháp nghiên cứu đảm bảo tính khách quan và độ tin cậy khoa học cao cho các kết luận của đề tài.

3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thu hút dòng vốn FDI

Cải cách thủ tục hành chính là giải pháp trọng tâm nhằm giảm thiểu chi phí cho nhà đầu tư nước ngoài. Các bộ ngành cần xây dựng cơ chế một cửa liên thông trong thẩm định dự án bất động sản. Chính quyền địa phương chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Nhà nước tăng cường đầu tư công vào hạ tầng giao thông và logistics kết nối vùng kinh tế trọng điểm. Chính sách khuyến khích cần ưu tiên các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và khu công nghiệp sinh thái. Đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao giúp đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của doanh nghiệp quốc tế.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn của khóa luận kinh tế đầu tư FDI

Khóa luận tốt nghiệp kinh tế đầu tư mang lại giá trị học thuật và thực tiễn sâu sắc cho thị trường bất động sản. Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nghiên cứu phác họa bức tranh toàn cảnh về dòng vốn FDI bất động sản Việt Nam giai đoạn 2018-2023. Các số liệu phân tích chứng minh tiềm năng to lớn cùng những rào cản thể chế cần tháo gỡ. Kết quả nghiên cứu cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà hoạch định chính sách kinh tế. Cơ quan quản lý có thể ứng dụng các đề xuất để hoàn thiện môi trường kinh doanh và thu hút dòng vốn chất lượng cao. Doanh nghiệp bất động sản trong nước nắm bắt xu hướng hợp tác quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh. Sinh viên và học viên chuyên ngành kinh tế đầu tư có thêm nguồn tài liệu nghiên cứu chuyên khảo giá trị. Đề tài mở ra hướng tiếp cận mới trong việc phát triển thị trường bất động sản bền vững và hội nhập quốc tế sâu rộng.

4.1. Giá trị ứng dụng thực tiễn đối với cơ quan quản lý nhà nước

Kết quả nghiên cứu cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Các cơ quan quản lý có thể tham khảo mô hình thu hút FDI có chọn lọc vào bất động sản xanh. Đề xuất cải cách thủ tục hành chính giúp nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh. Dữ liệu phân tích giúp xây dựng chiến lược xúc tiến đầu tư quốc tế phù hợp với từng phân khúc thị trường. Cơ quan chức năng tăng cường công tác giám sát, hạn chế tình trạng dự án treo và sử dụng đất đai lãng phí.

4.2. Ý nghĩa tham khảo đối với doanh nghiệp và sinh viên ngành đầu tư

Doanh nghiệp bất động sản trong nước có thể vận dụng kết quả nghiên cứu để xây dựng chiến lược liên doanh với đối tác ngoại. Báo cáo giúp các chủ đầu tư hiểu rõ tiêu chí thẩm định dự án của những quỹ tài chính quốc tế. Doanh nghiệp chủ động nâng cao tiêu chuẩn quản trị và tính minh bạch thông tin tài chính. Khóa luận là tài liệu tham khảo mẫu mực cho sinh viên chuyên ngành kinh tế đầu tư về phương pháp xử lý dữ liệu. Đề tài định hướng các nghiên cứu chuyên sâu tiếp theo về tài chính bất động sản và phát triển đô thị bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế trụ cột, giữ vai trò nền tảng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đặc biệt, đối với các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, sự bền vững của thị trường bất động sản không chỉ là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội, kiến tạo môi trường sống hiện đại và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), lĩnh vực này đóng góp khoảng 13-15% GDP, có mối quan hệ chặt chẽ với hơn 40 ngành nghề khác nhau, đồng thời tạo ra hàng triệu việc làm.

Một thị trường bất động sản phát triển là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định tài chính, thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn. Qua đó, nâng cao năng lực cạnh tranh và vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế. Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế, nhu cầu về nguồn vốn đầu tư cho bất động sản ngày càng tăng, trong khi khả năng huy động vốn trong nước vẫn còn nhiều hạn chế. Điều này khiến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trở thành một giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường này.

Theo Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại và Phát triển (UNCTAD, 2023), FDI không chỉ mang lại nguồn lực tài chính đáng kể mà còn tạo điều kiện để các quốc gia tiếp cận công nghệ xây dựng hiện đại, phương thức quản lý tiên tiến và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Tại Việt Nam, hoạt độn kinh doanh bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn FDI đăng ký. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2023), dòng vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo, qua đó khẳng định vai trò chiến lược và phản ánh sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức trong những năm gần đây.

Nghiên cứu của Dunning (1988) với Lý thuyết OLI (Ownership – Location – Internalization) chỉ ra rằng, các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn rót vốn vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản không chỉ vì tiềm năng lợi nhuận mà còn bởi lợi thế về địa điểm và môi trường pháp lý. Trong khi đó, tại Việt Nam, khung pháp lý chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, sự mất cân đối trong phân khúc đầu tư và nguy cơ đầu cơ đất đai đã trở thành rào cản đáng kể. Bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy căng thẳng, như cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, chính sách tiền tệ thắt chặt tại các nền kinh tế lớn, đại dịch COVID-19 và tình trạng bất ổn kinh tế quốc tế cũng tác động mạnh đến dòng chảy FDI trên toàn cầu. Đồng thời, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia và Philippines càng gia tăng áp lực, đòi hỏi Việt Nam cần thực hiện những cải cách mạnh mẽ nhằm nâng cao khả năng thu hút dòng vốn FDI chất lượng.

Những thách thức trên đặt ra yêu cầu cấp thiết phải thực hiện nghiên cứu chuyên sâu về “Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” nhằm đánh giá toàn diện tình hình, xác định các yếu tố tác động và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thu hút FDI. Về mặt lý luận, nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về thu hút FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đóng góp vào hệ thống lý thuyết về đầu tư quốc tế và tạo tiền đề cho các nghiên cứu tiếp theo. Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp căn cứ quan trọng để các nhà hoạch định chính sách xây dựng các chiến lược thu hút FDI hiệu quả hơn, hỗ trợ các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Việc lựa chọn đề tài xuất phát từ tầm quan trọng của ngành kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam, cùng với những thuận lợi và khó trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực này.

Đây không chỉ là một vấn đề mang tính thời sự, mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu rộng, đóng góp vào việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam. Tổng quan nghiên cứu  Các nghiên cứu trước đây Chia Siow Yue (1991), “Foreign Direct Investment in ASEAN Economies” nghiên cứu vai trò, xu hướng và triển vọng của FDI tại ASEAN, khi khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn quốc tế. Nghiên cứu cho thấy FDI có tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế, mở rộng sản xuất, tạo việc làm và thúc đẩy xuất khẩu, giúp ASEAN hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến dòng vốn FDI bao gồm yếu tố “đẩy” từ các nước xuất khẩu vốn (Nhật Bản, NIEs) và yếu tố “kéo” như sự ổn định chính trị, chính sách mở cửa, nguồn lao động dồi dào và ưu đãi đầu tư.

Dựa trên mô hình “Eclectic Paradigm” của Dunning, nghiên cứu chỉ ra ba lợi thế chính thúc đẩy FDI: Lợi thế sở hữu (Công nghệ, kỹ năng quản lý, thương hiệu mạnh), lợi thế địa điểm (Tài nguyên, lao động giá rẻ, thị trường tiêu dùng tiềm năng) và lợi thế nội bộ hóa (Doanh nghiệp FDI kiểm soát toàn bộ chuỗi giá trị thay vì hợp tác hoặc nhượng quyền). Nghiên cứu làm rõ tầm quan trọng của FDI đối với sự phát triển kinh tế của ASEAN, đồng thời chỉ ra các khó khăn trong việc bảo vệ và duy trì lợi thế thu hút đầu tư khi sự cạnh tranh toàn cầu ngày càng gia tăng. Quoc Hoi Le và cộng sự (2016), “Foreign direct investment into real estate and macroeconomic instability in Vietnam”, nghiên cứu tác động của FDI vào bất động sản đối với ổn định kinh tế vĩ mô tại Việt Nam. Nghiên cứu cho thấy dù FDI giúp tăng vốn và phát triển hạ tầng, nó cũng gây ra lạm phát, biến động tỷ giá, thâm hụt cán cân thanh toán và rủi ro ngân hàng.

FDI vào bất động sản đẩy giá đất và nguyên vật liệu tăng cao, gây áp lực lạm phát, trong khi dòng vốn lớn làm biến động tỷ giá và nhập siêu. Hệ thống ngân hàng đối mặt với nguy cơ nợ xấu do tín dụng bất động sản tăng mạnh. Từ đó, nghiên cứu đề xuất cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn FDI vào bất động sản để đảm bảo ổn định kinh tế. Tam Bang Vu và cộng sự (2008), “Foreign direct investment and endogenous growth in Vietnam”, nghiên cứu tác động của FDI đến tăng trưởng kinh tế Việt Nam thông qua năng suất lao động.

Sử dụng mô hình hàm sản xuất có hệ số biến thiên theo thời gian và phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (FGLS), nghiên cứu cho thấy FDI có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê đến năng suất lao động và tăng trưởng GDP, nhưng mức độ ảnh hưởng không đồng đều giữa các ngành. Cụ thể, FDI tác động mạnh nhất đến các ngành bất động sản, công nghiệp, dầu khí và khách sạn - du lịch, trong khi tác động đến ngành xây dựng và giao thông vận tải thấp hơn đáng kể. Từ đó, nghiên cứu đề xuất cải thiện cơ sở hạ tầng và thể chế tại Việt Nam để tận dụng tối đa lợi ích từ FDI, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Nguyen Thi Thuy Ngan và cộng sự (2017), “Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản việt nam” tập trung vào phân tích thực trạng thu hút và sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Nghiên cứu đánh giá các thành tựu như việc FDI giúp thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, gia tăng nguồn cung bất động sản và tạo việc làm trong ngành. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng chỉ ra một số hạn chế, bao gồm tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung cầu, sự phụ thuộc quá mức vào dòng vốn ngoại và nguy cơ bong bóng bất động sản. Một số dự án FDI triển khai kém hiệu quả do gặp khó khăn về pháp lý và quản lý tài chính. Từ đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI trong lĩnh vực này, bao gồm việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường kiểm soát dòng vốn và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động đầu tư.

 Khoảng trống nghiên cứu Giai đoạn 2018-2023 đánh dấu nhiều biến động quan trọng đối với thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, các nghiên cứu trước đây chưa phân tích đầy đủ về thực trạng và những thay đổi trong thời kỳ này. Các nghiên cứu như của Quoc Hoi Le và cộng sự (2016) tập trung vào tác động của FDI đến kinh tế vĩ mô. Trong khi Nguyễn Thị Thủy Ngân và cộng sự (2017) chỉ ra những lợi ích và hạn chế của dòng vốn ngoại vào bất động sản nhưng chưa đề cập đến những yếu tố mới tác động đến thị trường.

Một số yếu tố quan trọng cần được làm rõ trong giai đoạn 2018 - 2023 bao gồm: Sự điều chỉnh chính sách pháp lý như Luật Đầu tư (Sửa đổi 2020), tác động của đại dịch COVID-19 đến dòng vốn FDI, và sự chuyển dịch đầu tư giữa các phân khúc bất động sản do ảnh hưởng từ các xu hướng kinh tế vĩ mô và địa chính trị toàn cầu. Đặc biệt, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, lạm phát toàn cầu và chính sách tăng lãi suất của Fed đã tác động mạnh đến dòng vốn đầu tư, làm thay đổi động lực thu hút FDI vào Việt Nam. Bên cạnh đó, sự phát triển của công nghệ bất động sản (Proptech) và xu hướng chuyển đổi số cũng ảnh hưởng đến chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào đánh giá toàn diện sự dịch chuyển của FDI trong lĩnh vực bất động sản trước, trong và sau đại dịch, cũng như tác động của các biến động chính sách và kinh tế quốc tế đến môi trường đầu tư tại Việt Nam.