Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Vay Vốn Bất Động Sản Tại Ngân Hàng

Tài liệu nghiên cứu Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng bưu điện liên việt, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức

• Tác giả: Đinh Ha Lua
• Người hướng dẫn: PGS. TS. Nguyễn Bách Nguyệt
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Đầu Tư
• Đề tài: Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Vay Vốn Bất Động Sản Tại Ngân Hàng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
• 1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Kết cấu luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.1. Khái quát về thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng thương mại
• 2.2. Khai quát chung về Ngân hàng thương mại
• 2.3. Thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản trên góc độ Ngân hàng thương mại
• 2.4. Đánh giá các cơ sở thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.1. Khái niệm về rủi ro, đánh giá rủi ro
• 2.4.2. Các loại rủi ro của dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản
• 2.4.3. Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.4. Đặc điểm của các dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng đến công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.5. Quy trình đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.6. Phương pháp đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.7. Nội dung đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.8. Các tiêu chí đánh giá công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 2.4.9. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản
• 2.4.9.1. Nhóm nhân tố chủ quan
• 2.4.9.2. Nhóm nhân tố khách quan
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
• 3.1. Tổng quan về ngân hàng Bưu điện Liên Việt và công tác thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.2. Tổ chức bộ máy hoạt động tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt giai đoạn 2008-2013
• 3.4. Tổng quan về công tác thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5. Thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5.1. Quy trình đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5.2. Nội dung và phương pháp đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5.3. Ví dụ minh họa về đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5.3.1. Giới thiệu về dự án và cách đầu tư
• 3.5.3.2. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án
• 3.5.4. Đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 3.5.4.1. Những kết quả đạt được
• 3.5.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 4. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
• 4.1. Định hướng rõ ràng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt đến năm 2020
• 4.2. Mục tiêu và định hướng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt đến năm 2020
• 4.3. Giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 4.3.1. Giải pháp về ngân sự, chất lượng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản
• 4.3.2. Giải pháp nâng cao năng lực đánh giá rủi ro
• 4.3.3. Giải pháp về công cụ, trang thiết bị phục vụ công tác đánh giá rủi ro
• 4.3.4. Nâng cao chất lượng tăng cường tiếp cận thông tin, dữ liệu
• 4.4. Một tổ kiến nghị
• 4.4.1. Kiến nghị với đối tác và các bên liên quan
• 4.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng Bưu điện Liên Việt
• 4.4.3. Kiến nghị với nhà đầu tư
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
• TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

Tóm tắt

I. Tổng Quan Rủi Ro và Thẩm Định Dự Án Bất Động Sản Ngân Hàng

Trong bối cảnh thị trường tài chính đầy biến động, việc đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản tại các ngân hàng trở nên vô cùng quan trọng. Các ngân hàng cần phải có quy trình thẩm định chặt chẽ để đảm bảo an toàn vốn và tối đa hóa lợi nhuận. Rủi ro tín dụng bất động sản có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm biến động thị trường, thay đổi chính sách, và năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư. Việc nhận diện và quản lý rủi ro dự án bất động sản hiệu quả là yếu tố then chốt để ngân hàng duy trì sự ổn định và phát triển bền vững. Theo nghiên cứu của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, "Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đóng một vai trò đặc biệt quan trọng..." (Dinh Ha Lua, 2014).

1.1. Tầm quan trọng của thẩm định dự án vay vốn ngân hàng

Thẩm định dự án vay vốn ngân hàng là quá trình đánh giá toàn diện tính khả thi và hiệu quả của một dự án bất động sản trước khi quyết định cấp vốn. Quá trình này giúp ngân hàng xác định các rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo rằng dự án có khả năng trả nợ. Một quy trình thẩm định kỹ lưỡng bao gồm phân tích tài chính dự án bất động sản, đánh giá thị trường, và kiểm tra pháp lý. Việc bỏ qua bất kỳ bước nào trong quy trình này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, bao gồm nợ xấu và tổn thất tài chính cho ngân hàng.

1.2. Các loại rủi ro tín dụng bất động sản phổ biến hiện nay

Các loại rủi ro tín dụng bất động sản phổ biến bao gồm rủi ro thị trường bất động sản (biến động giá cả, giảm cầu), rủi ro pháp lý bất động sản (thay đổi quy định, tranh chấp quyền sở hữu), rủi ro xây dựng dự án bất động sản (chậm tiến độ, vượt chi phí), và rủi ro thanh khoản dự án bất động sản (khó khăn trong việc bán hoặc cho thuê). Ngoài ra, còn có rủi ro tín dụng từ phía chủ đầu tư (năng lực quản lý yếu kém, gian lận tài chính). Việc xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng loại rủi ro là rất quan trọng để ngân hàng có thể đưa ra quyết định cho vay phù hợp.

II. Cách Nhận Diện Thách Thức Rủi Ro Thẩm Định Bất Động Sản

Việc nhận diện các thách thức trong đánh giá rủi ro khi thẩm định dự án bất động sản là bước quan trọng để giảm thiểu thiệt hại cho ngân hàng. Các thách thức này có thể bao gồm sự thiếu hụt thông tin, dữ liệu không chính xác, hoặc các mô hình đánh giá rủi ro không phù hợp. Ngoài ra, sự phức tạp của thị trường bất động sản và sự thay đổi liên tục của các yếu tố kinh tế vĩ mô cũng gây khó khăn cho việc dự báo rủi ro. Để vượt qua những thách thức này, ngân hàng cần đầu tư vào hệ thống thông tin, nâng cao năng lực phân tích của cán bộ thẩm định, và sử dụng các công cụ đánh giá rủi ro tiên tiến.

2.1. Khó khăn trong thu thập và phân tích dữ liệu dự án

Một trong những khó khăn lớn nhất trong đánh giá rủi ro là thu thập và phân tích dữ liệu. Thông tin về thị trường bất động sản, tình hình tài chính của chủ đầu tư, và các yếu tố kỹ thuật của dự án thường không đầy đủ hoặc không đáng tin cậy. Điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có kỹ năng thu thập thông tin, kiểm tra tính xác thực của dữ liệu, và sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp để đưa ra những nhận định chính xác. Việc sử dụng các nguồn dữ liệu độc lập và uy tín là rất quan trọng để đảm bảo tính khách quan của quá trình đánh giá.

2.2. Sự phức tạp của thị trường bất động sản và biến động kinh tế

Thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm lãi suất, lạm phát, chính sách của chính phủ, và tâm lý của nhà đầu tư. Sự biến động của các yếu tố này có thể làm thay đổi đáng kể giá trị của bất động sản và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Do đó, ngân hàng cần phải có khả năng dự báo và quản lý rủi ro trong môi trường kinh tế vĩ mô đầy biến động. Việc sử dụng các mô hình kinh tế lượng và các công cụ phân tích độ nhạy dự án có thể giúp ngân hàng đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế đến dự án.

III. Phương Pháp Đánh Giá Rủi Ro Thẩm Định Dự Án Vay Vốn

Để đánh giá rủi ro hiệu quả trong thẩm định dự án vay vốn bất động sản, ngân hàng có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Các phương pháp này bao gồm phân tích định tính (đánh giá các yếu tố phi tài chính) và phân tích định lượng (sử dụng các mô hình toán học để đo lường rủi ro). Một số phương pháp phổ biến bao gồm phân tích SWOT, phân tích độ nhạy, và mô phỏng Monte Carlo. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào đặc điểm của dự án và nguồn lực của ngân hàng. Quan trọng nhất là phải kết hợp các phương pháp khác nhau để có cái nhìn toàn diện về rủi ro.

3.1. Phân tích SWOT trong đánh giá rủi ro dự án bất động sản

Phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) là một công cụ hữu ích để đánh giá rủi ro trong dự án bất động sản. Phân tích này giúp ngân hàng xác định các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của dự án. Điểm mạnh và điểm yếu liên quan đến năng lực của chủ đầu tư và các yếu tố nội tại của dự án. Cơ hội và thách thức liên quan đến môi trường bên ngoài, bao gồm thị trường, chính sách, và đối thủ cạnh tranh. Bằng cách phân tích SWOT, ngân hàng có thể hiểu rõ hơn về các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra các biện pháp phòng ngừa.

3.2. Sử dụng mô hình phân tích độ nhạy dự án bất động sản

Phân tích độ nhạy dự án là một phương pháp định lượng để đánh giá tác động của các yếu tố khác nhau đến kết quả tài chính của dự án. Phương pháp này cho phép ngân hàng xác định các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lợi nhuận và khả năng trả nợ của dự án. Ví dụ, ngân hàng có thể phân tích độ nhạy của dự án đối với sự thay đổi của giá bán, chi phí xây dựng, hoặc lãi suất. Kết quả phân tích độ nhạy giúp ngân hàng hiểu rõ hơn về các rủi ro và đưa ra các quyết định cho vay phù hợp.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Đánh Giá Rủi Ro Tại Ngân Hàng Liên Việt

Tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LPB), công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn bất động sản được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ. Quy trình này bao gồm các bước như thu thập thông tin, phân tích tài chính, đánh giá thị trường, và kiểm tra pháp lý. LPB cũng sử dụng các công cụ đánh giá rủi ro như phân tích SWOT và phân tích độ nhạy. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong công tác đánh giá rủi ro tại LPB, bao gồm sự thiếu hụt thông tin và sự phức tạp của thị trường bất động sản. Để nâng cao hiệu quả công tác đánh giá rủi ro, LPB cần đầu tư vào hệ thống thông tin và nâng cao năng lực phân tích của cán bộ thẩm định.

4.1. Quy trình thẩm định dự án vay vốn bất động sản tại LPB

Quy trình thẩm định dự án vay vốn bất động sản tại LPB bao gồm các bước sau: (1) Tiếp nhận hồ sơ dự án từ chủ đầu tư; (2) Thu thập thông tin về dự án và thị trường bất động sản; (3) Phân tích tài chính dự án; (4) Đánh giá rủi ro; (5) Lập báo cáo thẩm định; (6) Trình duyệt cấp tín dụng; (7) Giải ngân vốn vay. Quy trình này được thực hiện bởi các cán bộ thẩm định có kinh nghiệm và được giám sát bởi các cấp quản lý. Tuy nhiên, quy trình này vẫn còn một số hạn chế, bao gồm thời gian thẩm định kéo dài và sự thiếu hụt thông tin.

4.2. Các công cụ và mô hình đánh giá rủi ro LPB đang sử dụng

LPB sử dụng một số công cụ và mô hình đánh giá rủi ro, bao gồm phân tích SWOT, phân tích độ nhạy, và mô hình chấm điểm tín dụng. Phân tích SWOT được sử dụng để đánh giá các yếu tố nội tại và bên ngoài của dự án. Phân tích độ nhạy được sử dụng để đánh giá tác động của các yếu tố khác nhau đến kết quả tài chính của dự án. Mô hình chấm điểm tín dụng được sử dụng để đánh giá khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các công cụ và mô hình này vẫn còn một số hạn chế, bao gồm sự thiếu chính xác và sự phức tạp.

4.3. Ví dụ minh họa về đánh giá rủi ro dự án tại LPB

Ví dụ, khi thẩm định một dự án xây dựng căn hộ cao cấp, LPB sẽ đánh giá các rủi ro như rủi ro thị trường (giá căn hộ giảm), rủi ro xây dựng (chậm tiến độ, vượt chi phí), và rủi ro pháp lý (tranh chấp quyền sở hữu). LPB cũng sẽ đánh giá khả năng trả nợ của chủ đầu tư dựa trên tình hình tài chính và kinh nghiệm quản lý dự án. Nếu rủi ro được đánh giá là quá cao, LPB có thể từ chối cho vay hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm tài sản đảm bảo.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Đánh Giá Rủi Ro Thẩm Định Dự Án Ngân Hàng

Để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn bất động sản, ngân hàng cần thực hiện một số giải pháp. Các giải pháp này bao gồm nâng cao năng lực của cán bộ thẩm định, cải thiện hệ thống thông tin, và sử dụng các công cụ đánh giá rủi ro tiên tiến. Ngoài ra, ngân hàng cũng cần tăng cường giám sát và kiểm tra sau khi cho vay để đảm bảo rằng dự án được thực hiện đúng tiến độ và không phát sinh các rủi ro mới. Việc áp dụng các giải pháp này sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động.

5.1. Nâng cao năng lực cán bộ thẩm định dự án bất động sản

Cán bộ thẩm định đóng vai trò quan trọng trong công tác đánh giá rủi ro. Do đó, ngân hàng cần đầu tư vào việc đào tạo và phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định. Chương trình đào tạo nên bao gồm các kiến thức về thị trường bất động sản, phân tích tài chính, đánh giá rủi ro, và pháp luật liên quan. Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần được trang bị các kỹ năng mềm như giao tiếp, đàm phán, và giải quyết vấn đề. Việc nâng cao năng lực của cán bộ thẩm định sẽ giúp ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay chính xác và hiệu quả.

5.2. Cải thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu dự án

Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho quá trình đánh giá rủi ro. Ngân hàng cần xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác, và kịp thời về thị trường bất động sản, tình hình tài chính của chủ đầu tư, và các yếu tố kỹ thuật của dự án. Hệ thống thông tin nên được cập nhật thường xuyên và dễ dàng truy cập. Ngoài ra, ngân hàng cũng nên sử dụng các nguồn dữ liệu độc lập và uy tín để đảm bảo tính khách quan của quá trình đánh giá.

5.3. Tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản sau giải ngân

Việc kiểm soát rủi ro tín dụng sau giải ngân là rất quan trọng để đảm bảo rằng dự án được thực hiện đúng tiến độ và không phát sinh các rủi ro mới. Ngân hàng cần thực hiện kiểm tra định kỳ tình hình thực hiện dự án, tình hình tài chính của chủ đầu tư, và các yếu tố thị trường. Nếu phát hiện các dấu hiệu rủi ro, ngân hàng cần có biện pháp can thiệp kịp thời, chẳng hạn như yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm tài sản đảm bảo hoặc tái cấu trúc khoản vay.

VI. Kết Luận và Tương Lai Đánh Giá Rủi Ro Thẩm Định Bất Động Sản

Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn bất động sản là một yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn vốn và tối đa hóa lợi nhuận cho ngân hàng. Trong bối cảnh thị trường tài chính ngày càng phức tạp, ngân hàng cần liên tục cải thiện công tác đánh giá rủi ro để đối phó với các thách thức mới. Tương lai của công tác đánh giá rủi ro sẽ gắn liền với việc ứng dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI) và học máy (Machine Learning) để phân tích dữ liệu và dự báo rủi ro một cách chính xác hơn.

6.1. Ứng dụng công nghệ mới trong đánh giá rủi ro dự án

Việc ứng dụng các công nghệ mới như AI và Machine Learning có thể giúp ngân hàng phân tích dữ liệu và dự báo rủi ro một cách chính xác hơn. AI có thể được sử dụng để tự động hóa quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, trong khi Machine Learning có thể được sử dụng để xây dựng các mô hình dự báo rủi ro dựa trên dữ liệu lịch sử. Việc ứng dụng các công nghệ này sẽ giúp ngân hàng tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời nâng cao hiệu quả công tác đánh giá rủi ro.

6.2. Xu hướng phát triển của thẩm định dự án bất động sản

Xu hướng phát triển của thẩm định dự án bất động sản sẽ tập trung vào việc sử dụng các phương pháp đánh giá rủi ro tiên tiến và ứng dụng các công nghệ mới. Các ngân hàng sẽ ngày càng chú trọng đến việc phân tích dữ liệu và dự báo rủi ro một cách chính xác hơn. Ngoài ra, các ngân hàng cũng sẽ tăng cường hợp tác với các chuyên gia và tổ chức nghiên cứu để cập nhật kiến thức và kinh nghiệm về đánh giá rủi ro.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng truyền thống vẫn chiếm vị trí chủ đạo trong các ngân hàng thương mại (NHTM) tại Việt Nam, với tỷ trọng lợi nhuận từ 80-90% đến từ hoạt động cho vay. Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản (BĐS) được xem là ngành có tỷ suất lợi nhuận cao, thu hút sự quan tâm lớn của các ngân hàng trong việc cấp tín dụng. Tuy nhiên, các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro do quy mô lớn, tính chất kỹ thuật phức tạp và thị trường BĐS không hoàn hảo, biến động khó lường. Tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LPB), một ngân hàng thương mại cổ phần non trẻ thành lập năm 2008, hoạt động tín dụng đóng vai trò then chốt trong sự tồn tại và phát triển, trong đó cho vay BĐS chiếm khoảng 7% tổng dư nợ và khoảng 10% dư nợ ngành. Thực tế cho thấy tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tại LPB cao hơn các ngành khác, ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng tín dụng và lợi nhuận ngân hàng.

Vấn đề đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn BĐS tại LPB còn nhiều hạn chế, dẫn đến các quyết định cấp vốn chưa chính xác, gây ra nợ quá hạn, nợ xấu tăng và chi phí dự phòng lớn. Do đó, nghiên cứu “Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt” nhằm làm rõ thực trạng, nguyên nhân hạn chế và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro là rất cần thiết. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án vay vốn BĐS được LPB thẩm định và xem xét tài trợ trong giai đoạn 2008-2013, với mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, giảm thiểu rủi ro và tăng cường quản trị rủi ro tại ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về rủi ro tín dụng và quản trị rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

• Lý thuyết rủi ro tín dụng: Rủi ro được hiểu là khả năng sai lệch giữa kết quả thực tế và kỳ vọng, bao gồm cả thiệt hại và may mắn. Rủi ro tín dụng tập trung vào khả năng khách hàng không trả được nợ hoặc dự án không sinh lời như dự kiến, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của ngân hàng.

• Mô hình đánh giá rủi ro dự án đầu tư: Bao gồm các khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tài chính và tổ chức quản lý dự án. Mô hình này giúp phân tích toàn diện các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro dự án, từ đó đưa ra đánh giá chính xác hơn.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu gồm: rủi ro tín dụng, thẩm định dự án, dự án bất động sản, đánh giá rủi ro, quy trình thẩm định, phương pháp định tính và định lượng trong đánh giá rủi ro.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp tổng hợp, thống kê, đối chiếu và phân tích so sánh để đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn BĐS tại LPB giai đoạn 2008-2013. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các dự án vay vốn BĐS được LPB thẩm định trong giai đoạn này, với dữ liệu thu thập từ hồ sơ thẩm định, báo cáo tài chính, báo cáo đánh giá rủi ro và các văn bản liên quan của ngân hàng.

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp phi xác suất, tập trung vào các dự án tiêu biểu có quy mô và mức độ rủi ro khác nhau để phân tích sâu. Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh các chỉ tiêu tài chính, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu, đồng thời đánh giá quy trình, nội dung và phương pháp đánh giá rủi ro qua các bước thẩm định.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2008 đến 2013, với việc thu thập và xử lý dữ liệu trong năm 2014. Các phương pháp định tính như phỏng vấn cán bộ thẩm định, chuyên gia cũng được sử dụng để bổ sung thông tin và đánh giá nguyên nhân hạn chế.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy trình đánh giá rủi ro tại LPB được xây dựng đầy đủ nhưng còn phức tạp và kéo dài: Quy trình gồm 6 bước từ tiếp nhận hồ sơ đến phê duyệt cấp tín dụng, tuy nhiên có nhiều cấp phê duyệt trung gian gây trùng lặp, làm tăng thời gian thẩm định. Thời gian trung bình thẩm định một dự án BĐS là khoảng 30-45 ngày, ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời.

2. Nội dung đánh giá rủi ro chưa sâu sắc và chưa phản ánh đúng mức độ rủi ro thực tế: Mặc dù các loại rủi ro như rủi ro pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tài chính và tổ chức được nhận diện, nhưng việc phân tích và đánh giá chi tiết còn hạn chế. Ví dụ, tỷ lệ nợ quá hạn trong lĩnh vực BĐS tại LPB giai đoạn 2008-2013 dao động từ 5-7%, cao hơn mức trung bình của các ngành khác khoảng 2-3%.

3. Phương pháp đánh giá rủi ro chủ yếu là định tính, thiếu sự đa dạng và ứng dụng các kỹ thuật định lượng hiện đại: LPB chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích theo trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và dự báo định tính. Các phương pháp định lượng như mô hình Monte Carlo, phân tích độ nhạy, điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu chưa được áp dụng rộng rãi.

4. Chất lượng thông tin và nguồn nhân lực tham gia đánh giá rủi ro còn yếu kém: Thông tin về khách hàng và dự án chưa đầy đủ, chính xác, gây khó khăn trong việc đánh giá chính xác rủi ro. Cán bộ thẩm định thiếu chuyên môn sâu về lĩnh vực BĐS, dẫn đến việc đánh giá còn mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào uy tín của chủ đầu tư và tài sản đảm bảo.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế trên xuất phát từ quy trình thẩm định còn nhiều bước phê duyệt trung gian, làm kéo dài thời gian và giảm tính linh hoạt. So với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, việc LPB chưa áp dụng các phương pháp định lượng hiện đại là điểm yếu lớn, trong khi các ngân hàng lớn đã triển khai mô hình phân tích rủi ro dựa trên dữ liệu và mô phỏng xác suất.

Chất lượng thông tin thấp và nguồn nhân lực chưa chuyên sâu cũng là nguyên nhân phổ biến được nhiều nghiên cứu chỉ ra, ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của đánh giá rủi ro. Việc thiếu hệ thống thông tin nội bộ và dữ liệu thị trường cập nhật làm giảm khả năng dự báo và kiểm soát rủi ro.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ nợ quá hạn theo từng năm, bảng so sánh các phương pháp đánh giá rủi ro được áp dụng tại LPB và các ngân hàng khác, cũng như sơ đồ quy trình thẩm định hiện tại để minh họa các bước phức tạp và trùng lặp.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy trình đánh giá rủi ro, rút ngắn thời gian thẩm định: Cần đơn giản hóa các bước phê duyệt, phân quyền rõ ràng cho các cấp thẩm định nhằm giảm thiểu trùng lặp và tăng tính linh hoạt. Mục tiêu giảm thời gian thẩm định xuống còn khoảng 15-20 ngày trong vòng 1-2 năm tới. Chủ thể thực hiện là Ban lãnh đạo LPB phối hợp với phòng thẩm định và các chi nhánh.

2. Đa dạng hóa và nâng cao phương pháp đánh giá rủi ro: Áp dụng kết hợp các phương pháp định tính và định lượng như mô hình Monte Carlo, phân tích độ nhạy, điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu để đánh giá chính xác hơn mức độ rủi ro. Đào tạo cán bộ thẩm định về các kỹ thuật này trong vòng 1 năm. Chủ thể thực hiện là phòng đào tạo và phòng thẩm định.

3. Nâng cao chất lượng thông tin và hệ thống dữ liệu: Xây dựng hệ thống thông tin nội bộ cập nhật liên tục về thị trường BĐS, khách hàng và dự án. Thu thập dữ liệu đa chiều từ các nguồn bên ngoài để hỗ trợ đánh giá. Mục tiêu hoàn thiện hệ thống trong 2 năm. Chủ thể thực hiện là phòng công nghệ thông tin và phòng thẩm định.

4. Tăng cường đào tạo và chuyên môn hóa nguồn nhân lực: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực BĐS, quản trị rủi ro và kỹ thuật thẩm định cho cán bộ thẩm định. Xây dựng đội ngũ chuyên gia tư vấn kỹ thuật để hỗ trợ các dự án phức tạp. Mục tiêu nâng cao năng lực trong 1-2 năm. Chủ thể thực hiện là phòng nhân sự và phòng thẩm định.

5. Xây dựng cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả công tác đánh giá rủi ro: Thiết lập các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả, định kỳ rà soát và cập nhật quy trình, phương pháp đánh giá rủi ro. Chủ thể thực hiện là Ban kiểm soát nội bộ và phòng thẩm định.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Nghiên cứu cung cấp cái nhìn toàn diện về quy trình, phương pháp và thực trạng đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn BĐS, giúp nâng cao năng lực chuyên môn và hiệu quả công tác.

2. Ban lãnh đạo và quản lý rủi ro ngân hàng: Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro, hỗ trợ việc ra quyết định cấp tín dụng chính xác, giảm thiểu rủi ro nợ xấu và nâng cao hiệu quả hoạt động ngân hàng.

3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành kinh tế, tài chính ngân hàng: Tài liệu tham khảo hữu ích về lý thuyết, phương pháp và thực tiễn quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại các ngân hàng thương mại.

4. Chủ đầu tư và doanh nghiệp BĐS: Hiểu rõ các tiêu chí và quy trình thẩm định rủi ro của ngân hàng, từ đó chuẩn bị hồ sơ, nâng cao năng lực tài chính và quản lý dự án để tăng khả năng tiếp cận vốn vay.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án BĐS lại quan trọng?
   Đánh giá rủi ro giúp ngân hàng nhận diện và đo lường các nguy cơ tiềm ẩn trong dự án, từ đó đưa ra quyết định cấp vốn hợp lý, giảm thiểu nợ xấu và tổn thất tài chính. Ví dụ, dự án có rủi ro pháp lý cao sẽ được xem xét kỹ hơn hoặc từ chối cấp vốn.

2. Quy trình đánh giá rủi ro tại LPB có điểm gì nổi bật?
   LPB có quy trình đánh giá rủi ro gồm 6 bước từ tiếp nhận hồ sơ đến phê duyệt, đảm bảo tính khách quan và toàn diện. Tuy nhiên, quy trình còn phức tạp và kéo dài, cần được đơn giản hóa để nâng cao hiệu quả.

3. Phương pháp định lượng nào được khuyến nghị áp dụng trong đánh giá rủi ro?
   Các phương pháp như mô hình Monte Carlo, phân tích độ nhạy, điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu giúp lượng hóa rủi ro chính xác hơn, hỗ trợ ra quyết định dựa trên dữ liệu và mô phỏng xác suất.

4. Nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao trong lĩnh vực BĐS tại LPB là gì?
   Nguyên nhân gồm quy trình thẩm định kéo dài, phương pháp đánh giá chưa đa dạng, chất lượng thông tin thấp và nguồn nhân lực chưa chuyên sâu, dẫn đến đánh giá rủi ro chưa chính xác và quyết định cấp vốn thiếu hiệu quả.

5. Làm thế nào để nâng cao năng lực đánh giá rủi ro cho cán bộ thẩm định?
   Cần tổ chức đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực BĐS, kỹ thuật đánh giá rủi ro hiện đại, đồng thời xây dựng đội ngũ chuyên gia tư vấn hỗ trợ các dự án phức tạp, giúp cán bộ nâng cao kiến thức và kỹ năng thực tiễn.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt giai đoạn 2008-2013, chỉ ra nhiều hạn chế về quy trình, phương pháp và nguồn lực.
• Nghiên cứu hệ thống hóa các lý thuyết, mô hình đánh giá rủi ro và áp dụng vào thực tiễn thẩm định dự án BĐS tại LPB, góp phần nâng cao hiểu biết về quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy trình, đa dạng hóa phương pháp đánh giá, nâng cao chất lượng thông tin và đào tạo nguồn nhân lực, hướng tới giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.
• Kế hoạch triển khai các giải pháp trong vòng 1-2 năm tới nhằm cải thiện công tác thẩm định và quản trị rủi ro tại LPB.
• Khuyến khích các ngân hàng thương mại khác tham khảo và áp dụng mô hình, phương pháp nghiên cứu để nâng cao năng lực quản trị rủi ro trong lĩnh vực bất động sản.

Hành động tiếp theo là triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và áp dụng công nghệ hiện đại trong đánh giá rủi ro tín dụng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

w TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ -------- EoeoGwa--------- DAI HOC K. THONG TIN THU'VIEN PHONG LUAN AN • TV LIEU , DINH HA LUA r r ? _ v DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH BIT AN ■ ■ r < O ***** _ ** ** ' ** M VAY VON LINH VTC BAT DONG SAN TAI NGAN HANG ■ ■ ■ ■ ****** Bini DIEN LIEN VIET CHUYfiN NGANH: KINH tE DAU TV LUAN • VAN THAC • SY KINH TE Ngito'i huong dan khoa hoc: PGS. TU QUANG PHUONG TH S: sT'y HA Mil, NAM 2014 it ■" if LOI CAM DOAN Toi xin cam doan day la cong trinh nghien cuu khoa hoc doc lap cua toi. Cac so lieu, tu lieu duoc neu va trfch dan trong luan van deu co nguon r r goc ro rang va trung thuc.

Neu sai toi xin chiu hoan toan trach nhiem. rri r • ■ /K w lac gia luan van Dinh Ha Lua YEU CAU CUA HOI • DONG CHAM LUAN • VAN THAC • SI VE 7 y ? Nhung diem can sua chua bo sung truoc khi nop luan van chinh thuc cho Vien dao tao Sau dai hoc 2<P. Z) — dii ‘ rd~ ' f) • f' L 2 ‘ V V Cekyf^. Chii tich Hoi dong (Ky va ghi rd ho ten) Cam ket cua Hoc vien7 ■jam doan se chinh sua cac noi dung y y do Hoi dong yeu cau.

Hoc vien PGS.TS Nguyen Bach Nguyet (Xv ten) Dinh Ha Lua g truong hop khong chinh sua se khong dupe cong nhan ket qua bao ve en phai dong ban yeu cau chinh sua nay vao trudc phdn muc luc luan van chinh thuc khi nop cho Vien DT SDH CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM Doc lap - Tu" do - Hanh phuc Ban nhan xet phan bien Cao hoc vien: Dinh Ha Lua De tai: Danh gia rui ro trong tham dinh dir an vay von ITnh vurc bat dong san tai NH Buu dien Lien Viet. Ngudi nhan xet: TS. Tran Thj Mai Huong Truong Dai hoc Kinh te quoc dan Sau khi doc toan van ban luan van thac sy cua cao hoc vien co dung lugng 111 trang vdi 22 bang bieu, so do dirge ket cau 4 chirong, toi co mot so nhan xet gop y sau: 1. Tinh cap thiet cua de tai: Rui ro va danh gia rui ro trong tham dinh du an tai cac ngan hang thuong mai la cong viec rat can thiet dac biet doi vdi cac du an dau tu bat dong san.

Lam tot cong tac danh gia rui ro trong tham dinh dir an vay von bat dong san se giup ngan hang giai quyet tinh trang ng xau doi vdi cac du an thuoc linh vuc nay va gop phan nang cao hieu qua hoat dong cua ngan hang. Ra dbi vao dau nam 2008 la thdi diem kho khan cua thi trudng tai chinh Viet Nam, Ngan hang Buu dien Lien Viet (Tien than la NHTMCP Lien Viet) da vugt qua kho khan va giu vi the trong nganh. Hien tai NH Buu dien Lien Viet la 1 trong 10 ngan hang thuong mai co phan ldn nhat Viet Nam. Cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an vay von dac biet la du an thuoc linh vuc bat dong san dugc NH rat quan tam va da dat dugc mot so ket qua nhat dinh.

Ben canh nhtrng thanh tuu dat dugc cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an vay von du an BDS tai NH trong thdi gian qua 2. Muc tieu, doi tiring va phuong phap nghien cun: Luan van co muc tieu nghien cuu ro rang. Doi tugng nghien cuu cu the va phuang phap nghien cuu phu hop. Nhung thanh cong cua luan van: Thu nhat, ban luan van dugc ket cau 4 chuong vdi Chuang 1 Tong quan tinh hinh nghien cuu co lien quan; Chuang 2 Ca sd ly luan ; Chuang 3 va chuang 4 Phan tich thuc trang va de xuat giai phap.

Day la mot ket cau luan van nhin chung a r hap ly va mang tinh truyen thong. Thu hai, noi dung cua luan van bam sat dugc muc tieu nghien cuu. Tac gia da he thong hoa cac van de ly thuyet ve danh gia rui ro trong tham dinh du an vay von thuoc linh vuc BDS tai NHTM : khai niem, quy trinh, phuangphap, noi dung danh gid, cac tieu chi danh gid. Tac gia cung da neu dugc dac diem cua cac du an vay von trong linh vuc BDS va yeu cau dat ra doi vdi cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an BDS cung nhu cac nhan to anh hudng den cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an linh vuc nay cua NHTM.

Toi cho rang day dugc xem la mot trong nhung co gang cua tac gia khi tien hanh thuc hien luan van. Thu ba, tir viec he thong hoa ca sd ly luan, tac gia da van dung phan tich, danh gia thuc trang cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an vay von trong linh vuc BDS tai NH Buu dien Lien Viet giai doan 2008 - 2013 kha toan dien tu quy trinh, noi dung va phuang phap danh gia. Tac gia cung da neu dugc cac vi du minh hoa cho cong tac danh gia rui ro va dua ra nhung nhan xet khi phan tich. Tir do, luan van da chi ra nhung ton tai trong cong tac danh gia rui ro tai LPB va phan tich nguyen nhan.

Toi cho rang nhung phan tich cua tac gia la phu hgp va kha thoa dang lam ca sd de xuat cac giai phap va kien nghi. Ben canh nhung thanh cong cua luan van, toi co mot so goi y va trao doi ve noi dung cua luan van nhu sau: Mot la: Chuang Tong quan tinh hinh nghien cuu nen bo sung them mot so cong trinh co lien quan a day tac gia mai tham khao 2 cong trinh toi cho rang chua du. r r Hai la, Toi danh gia su co gang cua tac gia khi xay dung cac tieu chi cho cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an vay von. Tuy nhien cac tieu chi nay con chung cho ca cong tac tham dinh du an hay ca phan hoat dong kinh doanh cua ngan hang va chua neu duoc doi vai linh vuc bat dong san.

Ba la: Phan tich nguyen nhan va cac han che con lan lon cac phan trinh bay ve nguyen nhan thuc chat la han che nhu ve quy trinh danh gia rui ro, ve noi dung ve phuang phap. Cuoi cung: Toi cho rang tac gia rat co gang khi trinh bay thuc trang va co nhung vi du phan tich cung nhu dua ra y kien ca nhan tuy nhien phan danh gia thuc trang tac gia trinh bay gop noi dung va phuang phap danh gia do vay phan trinh bay ve phuang phap danh gia con ma nhat. Ket luan: Mac du con co mot so han che song toi cho rang ban luan van cua cao hoc vien Dinh Ha Lua ve noi dung va hinh thuc da dap ung duoc yeu cau dao tao cua bac cao hoc. Cao hoc vien Dinh Ha Lua xung dang nhan hoc vi Thac sy kinh te.

Ha noi, ngay 26 thang 11 nam 2014 Ngudi nhan xet TS. Tran Thi Mai Huong BO GIAO DUG VA DAO TAO CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM Doc Lap — Tu- Do — Hanh Phuc Ha Noi, ngay 3o thang 2) nam 201^ Ban nhan xet luan an Thac Sy • • • V Ten de tai: •Pzvwtv Siam, xT/O Tvcxvu^ tCv/vwv ^/Twt Xu zw v/ixj. VOW UhX V^'c 'A)zW|.^4aw tzU RruU I4-6V) Vl<E Chuyen nganh: k/kvA Xc c^UV ^44' Hoc vien: "DlkVpl/ Ivv^V Ngiroi nhan xet: pw. tA<m> BZ CA^ 1.

Sir can thiet cua de tai nghien ciru: -K^wwf tCmA cAaa OwaX (XH-Tkt) 1/T Xz7l4tX MJlZU-ep XX Kj 1X7 Xc. {CoaL XXvzp tXxO VAx^ Cuzt NtCTH £^~ Xvckx^, ckiXuZu^ wQt- t^H/ynz ZXovuj. XzU Zd-j cuXua/vv) eZcx? Nr-A/v™ -X/uui. X&wp ^co n *- L)’ (Xvuvwyj ,.

tXtzO k/Zv^j, tHua Xu’ <YVOT -AT<Xx XA'-Cvh /Xi- CYvZxf €U- -A-cxi 4/0 <Vb6n ^4x /-*:*' XLaJ>" iXco Vs ,.z X'bE ___ Xu__ ’ Zu _arr X,. / -Pe’ X Mn X7V0 zVkx- d ZV/v ~tjT7M CXvO CaX T'Cbrzkvi TZ/brzpvi fiZxO fiZxo aZsc^ zfelA Xu Xu’ CIAO 6^WwiU fXt/uvv'U CXoo \X?C4| /Cvi’ ^U ctoo ^uaa' Dtu fc-fK OAXH tpU4 Xu'’ MK fVtXH CAv> jX_Ax ( Czt/H |Xczvt‘‘ tlA-X XJvuuU</i /Xu/ ztu/ ; -pAx-v tfAlf Oki-f yvui a zu xix) .• 4)-o X yio -X/C ovtiT- -^-o Zx~ <4^ CXtZ Cexp <wb^r ityxw rCvr^p, zfcA^X ap'’ rCutf-, N M4-/A) Axz? 6ua cm l/lA? v'l-cT Cx/pt/nj ^AXt-U KJKTM- AXv-u1 Laz.' kjkt t*2 A^Tl/i /-> M- AXt/j Z< > 2. Su phu http giu-a ten de tai vol noi dung va chuyen nganh dao tao: Xf ’txx V7| (Wffi Xvvw^ -Cu.^ -An v/wt- /|Xvu -£tX|, }/dL ~L^CO _ ^Zuxx^Xzvv "" / 4^ >. De tai co trung lap vcri nhirng luan van de bao ve khong?: Zx'ZzU v7\ W’ ZimjJ XlaAm mv Xkovt^ pwn ZvUVM V7kH | Zvt/Vki 4aa X'- CxP'V’-^ Xu CZt/O Zc44 lAt/h Xt£w (fa wx txn‘ '^v^o’c HriLt 4.

Gia tri khoa hoc va thirc tien cua de tai: 4-1 • W- ty'A't'i'i tLu7- -Xurg-: A^Vvaxo YvCwi'/vw^ ryuA' Xuw<j, -Lwfii ^tfVrvA z^XD 7^WVVA \XcXXl k\A AM AZZxy \/0M c^O- XxA> KWU: KX^u rwAt CXt^^zv^v/rNK-TPl^Ack^Z W-Xvm <0X1 ^]W> Zvf 'X ‘VK4 Xwvv^, “Haxwia ^bi'kX, Xu am v%<^ vom <&jtu X*/'? Xt'nlt vMc. M)Sj C,xt /to toX At’ vv*biZZ wb frBS j AU jlAt 4x) ’Uoxj JL<X 2U4 VX-xy UpHd jbCvi tu’ iMBS <^DoVt 6 j AnXvOVW^ ^/vtzUvL/ ^Zl4^> /tw-C 4ta avu CAo m j 5 <YV(k XaA tbjbx b? cx^C vz-^. Au tv' W^S tux< NHrM ^Azft>eU £Xu'<^74 ZvtxU 0>o Uvoyixi 'AbAvv ^fcvb-4 Xxz AM W<*| \/0>/ ^dwt X/vf .' 6-A^ Cvtc/ho'l^) AvJP Xt-UdoA AvU OoA J£n'jfcll Covut CO VU1 ThuJC} I 'frlw\t Sv\AA bboi^-*| T&Z <QX) TbOV^I ZVixx 4/0 tSc^iua vha ztU /H X-U Aiaa /Zy ^^y ^ku W wXT^ku w b^z, Lt»X m v^c Us Taz mktu MKTLt. NPAX WJO Avwoj AAj Z/Z CAo 'tAl-df’j A*|> w'/Hj *f£’ C-4UA-(Y^jjjz Aj'XU^ct M’ mbircv^Cu.

pU Xa’^, Aua m cuz’ -A v>j VO-V) A ht-i \/izt< ''4-Q/f)£ |^u. lb; *^) Co’ j!) /bt<- 4Uin CtM XU Am-1 c^Uc tu’<wA l&WMA. <W/ Xm aw B-f^S (L/m- Glu-v vl ibt'^vC -4viX ^Vzi' Xtm jAo^'VHxi *z 4-.X V< TW tZ' — I - TcrvUj tpAZvw- ^‘tA’ T^tZ-OM- rCtMc TLaaz^j, -CotTjU; Czua EJ^/un €vA1zU| I’z'uSa L-C-€M Vl-tf L-C-dU Cm-^ Tvu-4 \/< ’“. THa-X -CztzvuvC pt\zCzvX vX" XwwC rAzOv^ z5—Cv_Azt"- TXzV-Cn VA /j-Cwvt uvC-Cn ' zyvw 'Pu'izvC, Xx>’ (JLwX r* r n.

bo OWUj €</f?vt' AX-A Cu-A Hx/ltf-izvx -K/Vvvk ' KJxV" <^-x> *CC(JXC' ^DVtvf ’ '■ : CtzOl X-VTuU, ‘ ’ ’ 7 fj. /JzXMizl HXz^WUj yjr /Vvvttf'-J^o' -LCoC Ou’ ‘ ( i bCw |XuX zvia^ Tzu" -4ai7 2 <Vt/}4vo~) v/tx’4 2 tAxxj vtA j Xrvf ’ zCn^x k/b'x Ld-j QQzvtw\AAzo Ld} ’pvw?4^ TtuL zvCua.Xvo 'pyuU^b l£zu_A_c \ »x/i rwzt^4'- xA) <X*xt' H/M JEtzCC*) '^TUzt /l£zu_z«_c TzCuC i) -^Axzt c<^ TaT cLvjJi> aa’'Mi' >ua (PazvkS R^A-ARI^AA 2. ovo XX^7 cuZ^rbU $,/(.- b vw-t ' "^Ai CZM PK • ” Oytx Uoi CW/UzU Tf-^C b> AzfCOz I zb,* / r T 42? 4%4U U 'ePbU. 2 /4%UZ t/UzMXz AU4vL IIcm KP| Z cU’£iZm Roe ( "1 '-'■f CxaX 1<kVA Az>X b_>zJ/vvz?