Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn tại các ngân hàng thương mại của công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam vvfc

Tìm hiểu quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại ngân hàng thương mại của công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh
• Người hướng dẫn: ThS. Vũ Cường
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại ngân hàng thương mại
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
• 1.1. Khái niệm tài sản
• 1.2. Khái niệm tài sản bảo đảm. Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM
• 1.3. Thẩm định giá tài sản
• 1.4. Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản
• 1.5. Các phương pháp thẩm định giá tài sản
• 1.6. Vai trò của xác định giá trị tài sản
• 1.7. Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích vay vốn
• 1.8. Các quy định về định giá tài sản nhằm bảo đảm cho các khoản vay tại các NHTM
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỦA VVFC
• 2.1. Tổng quan về VVFC
• 2.2. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.3. Cơ cấu tổ chức. Thành tựu tiêu biểu
• 2.4. Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC
• 2.5. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
• 2.6. Lên kế hoạch thẩm định giá
• 2.7. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
• 2.8. Phân tích thông tin. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
• 2.9. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá
• 2.10. Các phƣơng pháp đƣợc sử dụng trong quá trình thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn tại các Ngân hàng thƣơng mại của VVFC
• 2.11. Thông tin về tài sản
• 2.12. Kết quả thẩm định giá
• 2.13. Một số hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỦA VVFC
• 3.1. Đối với VVFC
• 3.2. Đối với các NHTM
• 3.3. Đối với Bộ Tài chính
• 3.4. Đối với Ngân hàng Nhà nước
• 3.5. Đối với cơ quan quản lý nhà nước
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn

Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại ngân hàng thương mại là một phần quan trọng trong hoạt động tín dụng. Quy trình này không chỉ giúp ngân hàng đánh giá chính xác giá trị tài sản mà còn đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng thu hồi nợ. Để thực hiện quy trình này, ngân hàng cần tuân thủ các quy định pháp luật và áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, trong đó có việc vay vốn. Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm là rất quan trọng, giúp ngân hàng đánh giá đúng giá trị tài sản và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

1.2. Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản

Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản bao gồm nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc cân bằng. Những nguyên tắc này giúp thẩm định viên đưa ra đánh giá chính xác về giá trị tài sản, từ đó hỗ trợ ngân hàng trong việc quyết định cho vay.

II. Vấn đề và thách thức trong quy trình thẩm định giá tài sản

Mặc dù quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn đã được thiết lập, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Một trong những thách thức lớn nhất là việc xác định giá trị tài sản chính xác trong bối cảnh thị trường biến động. Ngoài ra, việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác cũng gây khó khăn cho quá trình thẩm định.

2.1. Khó khăn trong việc thu thập thông tin

Việc thu thập thông tin về tài sản cần thẩm định giá thường gặp khó khăn do thiếu dữ liệu hoặc thông tin không chính xác. Điều này ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.

2.2. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Thị trường bất động sản và tài sản có thể biến động mạnh, ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm. Các thẩm định viên cần cập nhật thường xuyên thông tin thị trường để đưa ra đánh giá chính xác.

III. Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn hiệu quả

Để hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn, ngân hàng cần áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiệu quả. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào loại tài sản và mục đích thẩm định.

3.1. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá tài sản. Phương pháp này dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

3.2. Phương pháp chi phí và thu nhập

Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí để tạo ra tài sản đó, trong khi phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lợi của tài sản. Cả hai phương pháp này đều cần được áp dụng linh hoạt tùy theo từng trường hợp cụ thể.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về thẩm định giá tài sản

Nghiên cứu về quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại ngân hàng thương mại cho thấy rằng việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiện đại đã mang lại nhiều lợi ích. Các ngân hàng đã cải thiện được độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

4.1. Kết quả thực tiễn từ ngân hàng thương mại

Nhiều ngân hàng thương mại đã áp dụng quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm một cách hiệu quả, giúp tăng cường khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu tổn thất tín dụng.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học kinh nghiệm từ thực tiễn cho thấy rằng việc đào tạo và nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm định viên là rất cần thiết để đảm bảo quy trình thẩm định giá tài sản diễn ra hiệu quả.

V. Kết luận và tương lai của quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại ngân hàng thương mại cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Tương lai của quy trình này sẽ phụ thuộc vào việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình làm việc. Ngân hàng cần tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân lực để nâng cao hiệu quả thẩm định giá.

5.1. Định hướng phát triển quy trình thẩm định giá

Định hướng phát triển quy trình thẩm định giá tài sản trong tương lai sẽ tập trung vào việc ứng dụng công nghệ thông tin và các phần mềm thẩm định giá hiện đại.

5.2. Tầm quan trọng của việc nâng cao năng lực thẩm định viên

Nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm định viên là yếu tố quyết định để đảm bảo quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn diễn ra hiệu quả và chính xác.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận chung về tài sản và thẩm định giá tài sản. - Chương 2: Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại các Ngân hàng thương mại của VVFC. - Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn tại các Ngân hàng thương mại của VVFC. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng do khó khăn về đối tượng nghiên cứu, thời gian nghiên cứu… nên nội dung của khóa luận không tránh khỏi những sai sót.

Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các thẩm định viên để khóa luận được hoàn thiện hơn nữa. Em xin trân trọng cảm ơn. Sinh viên Nguyễn Thị Thùy Linh 3 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. Khái niệm tài sản.

Tài sản là khái niệm cơ bản trong hầu hết các ngành kinh tế. Có nhiều khái niệm khác nhau về tài sản. Trên góc độ nghiên cứu khác nhau, khái niệm tài sản được tiếp cận một cách khác nhau. - Theo Từ điển Việt Nam: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.

- Theo Bộ luật Dân sự (2005): o Theo quy định tại Điều 163: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. o Theo quy định tại Điều 181: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. - Theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS): Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. - Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS): Tài sản là những nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, nắm giữ và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó.

- Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 07 (Ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC): Tài sản trong Thẩm định giá là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khái niệm tài sản bảo đảm. Khái niệm tài sản bảo đảm. - Theo quy định của khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.

- Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc bên thứ ba để bảo đảm cho bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Quy định của pháp luật về tài sản bảo đảm. - Theo quy định của khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP): o Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. o Tài sản hình thành trong tương lai gồm:  Tài sản được hình thành từ vốn vay;  Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;  Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

 Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM. Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của khách hàng với NHTM. Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, vì vậy để đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay, các ngân hàng, tổ chức tín dụng khác ngân hàng và pháp luật các nước đều có những quy định về đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.

TSBĐ là một trong những biện pháp được đưa ra nhằm gắn trách nhiệm vật chất của người vay trong quá trình sử dụng vốn, hạn chế xu hướng rủi ro đạo đức. Khi khách hàng sử dụng tài sản để bảo đảm cho khoản vay, khách hàng phải có ý thức trong việc sử dụng vốn đúng mục đích, có hiệu quả và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để được ngân hàng giải chấp tài sản. Giảm tổn thất cho NHTM. - Cung cấp nguồn thanh toán “thứ hai” cho khoản vay.

Hạn chế rủi ro trong kinh doanh tín dụng của các NHTM, tạo điều kiện cho các NHTM thu hồi vốn từ nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được. Quyền lợi này đã được pháp luật công nhận thông qua quy định cụ thể tại Điều 56, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện 5 không đúng nghĩa vụ” thì ngân hàng được phép xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xử lý tài sản được quy định cụ thể tại Điều 58, Điều 59 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 15 của Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Theo đó, ngân hàng có thể bán đấu giá, hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận của các bên để thu hồi, giảm thiểu tổn thất tín dụng.

- Ngăn ngừa các người đi vay có chủ ý lừa đảo/gian lận. TSBĐ là một trong những căn cứ về năng lực tài chính của khách hàng cũng như một biện pháp phòng ngừa những rủi ro không thể lường trước được cho ngân hàng. Đa số các NHTM yêu cầu giá trị của TSBĐ cao hơn giá trị thực tế của các khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. Do đó, những khách hàng có chủ ý lừa đảo hay gian lận sẽ e ngại điều này trừ khi họ có thể cung cấp cho các cán bộ ngân hàng một lượng lớn tài sản đủ đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng.

Phát triển quan hệ giữa NHTM và khách hàng. - Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn, giúp ngân hàng mở rộng được tín dụng. - Hiện nay, để đảm bảo an toàn cho các khoản vay tại NHTM, các NHTM thường yêu cầu khách hàng mở tài khoản và thực hiện các giao dịch tại tài khoản đó. Hay nói cách khác, ngân hàng sẽ kiểm soát được một lượng tiền trong tài khoản của khách hàng, khi có các dấu hiệu về việc khách hàng không có khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, ngân hàng có thể phong tỏa các tài khoản tiền gửi đó như một biện pháp thu nợ.

- Nếu như khách hàng có năng lực tài chính lành mạnh, hoạt động kinh doanh có hiệu quả và có nhu cầu sử dụng thêm các dịch vụ khác của ngân hàng, thì các cán bộ ngân hàng có thể căn cứ tình hình hoạt động cũng như nhu cầu của khách hàng để cung cấp dịch vụ. Chính những yêu cầu về TSBĐ là sợi dây kết nối khách hàng và ngân hàng. Thẩm định giá tài sản. Khái niệm định giá tài sản.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Luật giá 11/2012/QH13: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Khái niệm thẩm định giá tài sản. Theo quy định tại khoản 15 Điều 4 của Luật giá 11/2012/QH13: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản.

Theo nội dung TCTĐGVN số 04 (Ban hành kèm theo Thông tư 158/2014/TT- BTC): Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. - Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

- Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó. Nguyên tắc cung – cầu. Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.

Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác nhau cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản. Nguyên tắc thay đổi. - Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.

- Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc thay thế.

- Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.