CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN 1. Môi giới bat động sản 1. Khái niệm Trước tiên, chúng ta cần phải xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hành vi trung gian dé cho các bên tiếp xúc, dam phán, thiết lập các mối quan hệ dé hưởng thi lao.
Trong thực tế có thé kế đến các dang môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung. Qua đó có thé định nghĩa bat kỳ một loại hình nghề nghiệp cụ thé nào đó bằng cách mô tả rõ rang tính chat, đặc điểm của nghề nghiệp đó và kế cả nghề môi giới cũng vậy. Vậy thì môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế, hành vi môi giới BĐS khiến cho chúng ta có thé hình dung rõ ràng, hay có thé nhận thức cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi về nghề nghiệp này giúp cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS.
Tuy vậy, không phải bất kỳ khi nào chúng ta cũng có thể hiểu được một cách rõ ràng, chính xác được hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Và dé hiểu được rõ về van dé này, chúng ta cần phải phân tích và làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ mdi giới BĐS, dé có thé hiểu va làm rõ được bản chât. Có thé định nghĩa rằng môi giới là hoạt động xuất phát từ người thứ ba với mục đích tạo ra được sự thông cảm, thấu hiểu về các van đề liên quan gitra các bên với nhau, hoặc cũng có thé là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan đến hai bên - người môi giới ở thời điểm này đóng vai trò cầu nối. Ngoài ra, việc môi giới cũng có thể được xác định giống với một công việc tạo ra thu nhập bằng cách thông qua các thương vụ được diễn ra giữa các bên.
Vì vậy, môi giới là một công việc nhăm mục đích tạo ra được thu nhập mà ở đó đối tượng hướng đến là các thương vụ được diễn ra từ hai hay nhiều phía. Tiếp theo, là từ bat động sản. Từ này xét trên lĩnh vực môi giới đôi lúc sẽ có thê khiến cho rất nhiều người nhằm lẫn. Việc môi giới ở đây không phải hoàn toàn chỉ là riêng mình bản thân BĐS, mà còn xuất hiện cả các quyền liên quan đến nó.
Chỉ có các quyền về BĐS mới được phép luân chuyền và chúng mới chính là đối tượng của việc chuyên giao. Tiếp theo, chúng ta phải hiểu rằng có khá nhiều dạng quyền liên quan đến bat kỳ một BĐS nào đó và không phải quyền nào cũng có thé được phép luân chuyền. Vậy cho nên, một điều cần phải chú ý đó là nhà môi giới cần phải phân biệt rõ ràng từng loại quyền hạn khác nhau của BĐS. Vì những quyền hạn này liên quan trực tiếp đến BĐS nên cần phải định nghĩa một cách chính xác thé nao là BĐS dưới góc độ của nghề môi giới: “BDS la một mảnh đất có ranh giới thuộc quyên sử dụng, cũng như quyên sở hữu những công trình cô định gắn lién trên mảnh đất hay những thành phan của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất".
Định nghĩa được nêu trên đã nêu lên rõ ràng quyền quan trọng nhất, luôn gắn liền với BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình gắn liền với đất. Ngoài ra, đối với BĐS có thé còn rất nhiều các quyền liên quan khác như: sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư. BĐS không chỉ xuất hiện những quyền liên quan tới vật chất mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như: hợp đồng cho thuê, giao đất. cũng liên quan.
Những quyên hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này luôn là vấn đề cần phải được quan tâm trong môi giới BĐS. Xuất phát từ những tính chat đã kể trên, để có thé làm rõ khái niệm mdi giới BĐS là gì, chúng ta có thé khang định rằng môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này được thể hiện băng việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như: hợp đồng bán, trao đồi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này tác động đến sự thay đôi về mặt pháp lí và thực tế của BĐS.
Nhà môi giới có nhiệm vụ hoàn thành các công việc sao cho đáp ứng với nhu cầu của khách hang dé mang lại thu nhập từ những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng hướng tới là các quyền đối với BĐS. Vai trò của môi giới bất động sản Đa phần những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn dé có thé xác định được công việc của một nhà môi giới là gì. Người ta chỉ có thé hiểu một cách đơn thuần nghề môi giới như là công việc tư vấn, dẫn dắt các bên hướng tới việc hoàn thành ký kết một thương vụ, trong đó một bên là chủ sở hữu, hoặc có thé là người sở hữu một sỐ quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, có nhu cầu về việc bán, cho thuê và bên còn lại có nhu cầu mua, thuê hay sử dụng nó. Khai niệm nêu trên có lẽ chỉ được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng ở trong một phạm vi khá hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của công việc môi giới hiện nay.
Dĩ nhiên việc dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ có thê được coi là yêu tố quan trọng nhất của việc môi giới. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nêu trên, trong công việc của một nhà môi giới còn xuất hiện một số các yêu tô khác có thể kế đến như khả năng tìm ra giải pháp xử lý van dé tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải thật sự cần trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thê xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy, việc môi giới hiểu trên phương diện chủ quan chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa khách quan như là dịch vụ với một chuỗi những hoạt động phụ xuất hiện xung quanh thương vụ.
Vai trò của nghề môi giới luôn là một khái niệm khá rộng đề có thé nhận định được một cách chính xác, cụ thể. Chúng ta cần phải tìm hiểu, nắm bắt được bản chất của nghề môi giới, từ đó ta có thể tìm ra, nắm bắt được việc nên hành động như thế nảo, nên có những hoạt động gì phục vụ cho việc thực hiện một thương vụ hoàn thành một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. a) Xử lý, tổng hợp, công cấp thông tin, đặc điềm về bắt động sản và các thông tin khác có liên quan tới BĐS Những thông tin, đặc điểm liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến bất động sản là cơ sở quan trọng dé nhà môi giới có thé đáp ứng được nhu cầu của khách hàng quan tâm. Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS luôn luôn phải được đảm bảo.
Việc đầu tiên một người môi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác tất cả các thông tin liên quan đến bất động sản. Cụ thể như: - Về loại hình và vị trí bất động sản - Về chính sách, quy hoạch có liên quan - Diện tích và quy mô - Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng - Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan tới bất động sản - Các vấn đề về pháp lý liên quan bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bất động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng BĐS.) - Nếu có cần cung cung thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng - Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyền nhượng của BĐS,. - Các thông tin khác có liên quan như: phong thuỷ, thiết kế, tư van đầu tu. Đối với việc môi giới BĐS, nghĩa vụ của người môi giới đó là công khai toàn bộ thông tin liên quan đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo ra niềm tin cho khách hàng.
Nếu thông tin người môi giới cung cấp không chính xác hay có dấu hiệu của sự lừa đảo thì sẽ được xem như là một hành vi vi phạm pháp luật. b) Vai trò trong việc tu vấn cho khách hàng Phần lớn khá nhiều người dân Việt chưa có quá nhiều sự hiểu biết về thị trường bất động sản hay đầu tư bất động sản. Khi phát sinh một giao dịch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ còn không thé nắm rõ được những thủ tục hay giấy tờ gì liên quan trong thương vụ. Lúc này môi giới sẽ xuất hiện với vai trò là người tư vấn cho khách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua BĐS).
Qua tìm hiểu về nhu cầu của người mua bat động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới BĐS sẽ cung cấp day đủ tat cả các thông tin về bat động sản tiềm năng, tư vấn về những lợi ích tốt nhất mang tới cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó. Những van đề môi giới cần tư van cho khách hàng có thé nhắc đến như: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc,. sao cho phù hợp nhất với những yêu cầu mà khách hàng đã đề cập. Cụ thể ví dụ như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng thì người môi giới sẽ tìm hiểu thông tin và tư vấn cho ông A về giá cả, khu vực phù hợp, tiện ích, khả năng tăng giá trong tương lai, thiết kế kiến trúc, phong thuỷ hợp cung mệnh và các thủ tục hoàn tất giao dịch,.
c) Vai trò là cầu nồi giữa cung - cau bat động sản Môi giới BĐS sẽ có vai trò thu thập các thông tin từ người bán đồng thời nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu sao cho thích hợp với nhau. Tuy nhiên, không đơn giản dừng lại ở việc của họ chỉ là người giúp cầu tìm gặp được cung mà họ còn chính là người có những hành động dé cho hai bên có thé hoàn thành giao dich một cách tốt nhất.