Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị trường càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lượng, đa dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất.
Chính vì vậy cần có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa. Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số yếu tố nhất định, được coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có người cần mua, người cần bán; người cần cho thuê, người cần thuê.), đồng thời các bên tham gia giao dịch về hàng hóa không thể tự tìm được đối tác của mình hoặc không tự giải quyết được công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải tìm đến người thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong các giao dịch hàng hóa. Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới được hiểu là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Đối với thị trường bất động sản thì khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới.
Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản nhưng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ, giao dịch về hàng hóa bất động sản. Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đưa khái niệm môi giới bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và được hưởng lời từ đó. Sau đó, những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư hay là phạm vi một nước với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ra đời.
SGDBĐS là khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS còn khá mới mẻ, trước đây, trên thị trường bất động sản, người ta thường nhắc đến những chủ thể như: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất. Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản.
Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về môi giới thương mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS. 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch, như: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS được chính thức ghi nhận tại LKDBĐS năm 2006.
Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản (SGDBĐS) được khái niệm như sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45]. SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS được làm các dịch vụ về môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức năng của sàn.
Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác. Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chưa bao quát được và chưa thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy định tại Điều 70 Luật này. Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.
Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể được hiểu như một “chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr. Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm. SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản.