Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh những năm gần đây chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của các đơn vị phát triển và phân phối sản phẩm, tạo nên áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh thời đại 4.0, sự phổ biến của mạng xã hội và internet toàn cầu hóa càng thúc đẩy cuộc cạnh tranh trở nên khốc liệt hơn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ mới thành lập.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand, được thành lập năm 2018 với vốn điều lệ 800.000 đồng và đội ngũ ban đầu là bộ phận phân phối dự án, chuyên phân phối các sản phẩm bất động sản bao gồm nhà phố, căn hộ, biệt thự, condotel, shophouse tại các tỉnh thành như Phan Thiết, Thành phố Hồ Chí Minh, Quy Nhơn – Bình Định, Long An, Bình Dương. Dù đã đạt một số bước phát triển đáng kể sau gần 05 năm hoạt động, doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn: tốc độ tăng doanh thu có xu hướng giảm dần, nhà phân phối hoạt động kém hiệu quả, tỷ lệ khách hàng nhận biết về công ty và sản phẩm còn thấp. Nguyên nhân chính được tác giả xác định là hoạt động Marketing, đặc biệt là Marketing Mix, còn nhiều hạn chế, chưa phát huy được tiềm năng thế mạnh của doanh nghiệp.

Mục tiêu nghiên cứu được xác định gồm ba mục tiêu cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động marketing và marketing mix.
  2. Phân tích thực trạng hoạt động Marketing và Marketing Mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand.
  3. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản KingLand.

Câu hỏi nghiên cứu bao gồm ba câu hỏi cụ thể tương ứng: (1) Những cơ sở lý luận nào nói về hoạt động marketing và marketing mix? (2) Thực trạng hoạt động Marketing Mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại KingLand như thế nào? (3) Những giải pháp nào nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix cho sản phẩm căn hộ chung cư tại KingLand?

Đối tượng nghiên cứu là marketing, marketing mix, căn hộ chung cư và thực trạng hoạt động Marketing Mix của KingLand. Đối tượng thu thập thông tin gồm phòng marketing, phòng truyền thông, phòng kinh doanh, phòng kế toán và ban quản lý. Phạm vi không gian giới hạn tại trụ sở chính của công ty tại L6SH06, Tầng trệt, Tòa L6 Vinhomes Golden River, Số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi thời gian của quá trình nghiên cứu từ tháng 04 đến tháng 06 năm 2023; số liệu kinh doanh được thu thập trong giai đoạn 2020–2022.


Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình

Tác giả xây dựng khung lý thuyết dựa trên mô hình Marketing Mix 4P (Product – Price – Place – Promotion) theo quan điểm của Philip Kotler, cụ thể tham chiếu các tác phẩm Principles of Marketing (Armstrong & Kotler, 2015, 2016), Marketing Management (Kotler & Keller, 2016, 2021). Bên cạnh đó, khóa luận còn kế thừa các nghiên cứu trong nước như Marketing Căn Bản (Nguyễn Đức Sơn, NXB Thế Giới, 2016) và bài nghiên cứu "Hoạt động marketing-mix tại siêu thị Co.opmart Huế" (Trường Đại học Kinh tế Huế, 2019).

Các khái niệm lý thuyết được huy động gồm: khái niệm Marketing theo Kotler (2000), Lamb, Hair & McDaniel (2014), Perreault, Cannon & McCarthy (2014); các quan điểm quản trị Marketing (tập trung vào sản xuất, hoàn thiện sản phẩm, bán hàng, đạo đức xã hội); tiến trình quản trị Marketing; và công cụ phân tích ma trận SWOT theo Jain (2015). Khung phân tích 4P được vận dụng xuyên suốt để đánh giá từng chính sách: sản phẩm, giá, phân phối và xúc tiến hỗn hợp (Integrated Marketing Communications – IMC).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp là chủ đạo, không triển khai khảo sát sơ cấp hay hồi quy thống kê. Cụ thể:

  • Dữ liệu nội bộ doanh nghiệp: bảng báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh, bảng doanh thu các dự án căn hộ, bảng chi phí marketing các năm 2020, 2021, 2022.
  • Dữ liệu bên ngoài: sách thư viện, bài đăng trên website, giáo trình, tài liệu nghiên cứu liên quan.
  • Phương pháp xử lý: logic, thống kê mô tả, phân tích và tổng hợp từ nguồn dữ liệu thứ cấp lý thuyết và thực tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Về Hoạt Động Marketing và Marketing Mix

Chương này hệ thống hóa toàn bộ nền tảng lý thuyết phục vụ phân tích ở các chương sau. Tác giả lần lượt trình bày khái niệm Marketing từ nhiều nguồn học thuật (Kotler 2000, Lamb 2014, Armstrong & Kotler 2015, Kotler & Keller 2016), làm rõ vai trò của Marketing trong doanh nghiệp, sau đó phân loại bốn quan điểm quản trị Marketing: tập trung sản xuất, tập trung hoàn thiện sản phẩm, tập trung bán hàng và đạo đức xã hội.

Tiến trình quản trị Marketing được trình bày theo năm bước: phân tích cơ hội thị trường, lựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định chiến lược, triển khai Marketing Mix và tổ chức kiểm tra. Nội dung cốt lõi là trình bày chi tiết bốn thành phần của Marketing Mix 4P và công cụ phân tích ma trận SWOT (Strengths – Weaknesses – Opportunities – Threats). Chương 1 đóng vai trò làm cơ sở tham chiếu lý luận cho việc đánh giá thực trạng tại chương 2 và đề xuất giải pháp tại chương 3.

Chương 2: Thực Trạng Hoạt Động Marketing & Marketing Mix Cho Sản Phẩm Căn Hộ Chung Cư Tại Công Ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản KingLand

Đây là chương có dung lượng thực chứng lớn nhất. Tác giả bắt đầu bằng tổng quan về KingLand: lịch sử hình thành (thành lập tháng 09/2018, hoàn thiện bộ máy tháng 12/2019), tầm nhìn trở thành nhà tư vấn và phân phối bất động sản uy tín nhất Việt Nam, sứ mệnh làm cầu nối giữa chủ đầu tư và khách hàng, và triết lý kinh doanh lấy niềm tin của khách hàng là tài sản vô giá.

Về nhân lực, bảng số liệu giai đoạn 2020–2022 cho thấy quy mô tổ chức tăng trưởng nhanh:

Năm Tổng lao động Hợp đồng dài hạn Hợp đồng ngắn hạn
2020 73 45 (62%) 28 (38%)
2021 92 65 (71%) 27 (29%)
2022 135 91 (67%) 44 (33%)

Tỷ lệ lao động có trình độ đại học và trên đại học duy trì ở mức 67–71% trong cả ba năm. Đến thời điểm nghiên cứu, tổng số nhân sự là khoảng 200 cán bộ – nhân viên kinh doanh.

Về thực trạng Marketing Mix, tác giả phân tích lần lượt bốn chính sách:

  • Chính sách sản phẩm (Product): KingLand tập trung phân phối căn hộ chung cư là sản phẩm cốt lõi, đồng thời phân phối đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel, shophouse. Công ty là đại lý chính thức phân phối sản phẩm Vinhomes.
  • Chính sách giá (Price): Thực trạng chiến lược định giá và chính sách chiết khấu, khuyến mãi được phân tích trong bối cảnh thị trường căn hộ tại TP.HCM.
  • Chính sách phân phối (Place): Hệ thống kênh phân phối, vị trí điểm giao dịch và quan hệ đối tác với các nhà phân phối liên kết.
  • Chính sách xúc tiến hỗn hợp (Promotion): Đánh giá các hoạt động truyền thông, quảng cáo, quan hệ công chúng và bán hàng cá nhân mà công ty đang triển khai.

Chương kết thúc bằng ma trận SWOT tổng hợp và nhận xét chung: chỉ ra những điểm đã đạt được cũng như các hạn chế, nguyên nhân cần khắc phục, làm tiền đề cho chương 3.

Chương 3: Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Marketing Mix Cho Sản Phẩm Căn Hộ Chung Cư Tại Công Ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản KingLand

Tác giả mở đầu bằng định hướng và mục tiêu phát triển của KingLand trong những năm tới, sau đó đề xuất các giải pháp cụ thể theo từng chính sách trong 4P:

  • Giải pháp chiến lược sản phẩm: Tập trung vào việc nâng cao chất lượng tư vấn, mở rộng danh mục căn hộ phân phối và cải thiện các dịch vụ hỗ trợ sau bán.
  • Giải pháp chiến lược giá: Đề xuất điều chỉnh chính sách định giá và chiết khấu phù hợp với từng phân khúc khách hàng mục tiêu.
  • Giải pháp chiến lược phân phối: Kiến nghị tối ưu hóa hệ thống kênh phân phối, nâng cao hiệu quả hoạt động của các nhà phân phối liên kết.
  • Giải pháp chiến lược xúc tiến: Đề xuất tăng cường hoạt động tiếp thị trực tuyến, marketing trên mạng xã hội và nâng cao độ nhận diện thương hiệu KingLand tại thị trường TP.HCM.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính: Khóa luận lập được bộ số liệu hoạt động kinh doanh của KingLand giai đoạn 2020–2022 từ các phòng ban nội bộ, phản ánh quá trình tăng trưởng nhân sự (từ 73 lên 135 lao động) và thực trạng triển khai 4P trong phân phối căn hộ chung cư. Trên cơ sở phân tích SWOT và đánh giá từng chính sách, tác giả xác định được các điểm yếu cụ thể cần cải thiện trong chiến lược Marketing Mix hiện tại của công ty.

Giải pháp đề xuất: Hệ thống bốn nhóm giải pháp theo 4P nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix, hướng tới mục tiêu nâng cao khả năng khách hàng mua căn hộ chung cư tại KingLand, qua đó hỗ trợ Ban Giám đốc xây dựng các chiến lược Marketing phù hợp với bối cảnh cạnh tranh.

Đóng góp: Tác giả đề cập giá trị thực tiễn của nghiên cứu là cung cấp cho Ban Giám đốc KingLand cơ sở phân tích đầy đủ về thực trạng Marketing Mix hiện tại, từ đó làm tài liệu tham chiếu nội bộ để điều chỉnh chiến lược trong ngắn và trung hạn. Khóa luận cũng là nghiên cứu ứng dụng trực tiếp tại một doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa đang phát triển tại TP.HCM – một đối tượng ít được nghiên cứu chuyên sâu trong các công trình học thuật trước đó tại trường Đại học Thủy Lợi.


Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Tác giả thừa nhận thời gian tiến hành nghiên cứu tương đối ngắn (từ tháng 04 đến tháng 06 năm 2023) và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, có thể ảnh hưởng đến mức độ đầy đủ và chiều sâu phân tích của một số nội dung.

Do phạm vi nghiên cứu giới hạn ở một doanh nghiệp đơn lẻ và chỉ sử dụng dữ liệu thứ cấp nội bộ, kết quả không thể khái quát cho toàn ngành bất động sản phân phối tại TP.HCM. Nghiên cứu không tiến hành khảo sát định lượng từ phía khách hàng, do đó chưa đo lường được mức độ nhận biết thương hiệu hay mức độ hài lòng thực tế của khách hàng.

Hướng nghiên cứu có thể tiếp tục bao gồm: (1) mở rộng khảo sát sơ cấp đối với khách hàng mục tiêu để đánh giá hiệu quả thực tế của từng hoạt động Marketing Mix; (2) so sánh chiến lược Marketing Mix của KingLand với các đơn vị phân phối bất động sản cùng quy mô tại TP.HCM; (3) theo dõi kết quả sau khi áp dụng các giải pháp được đề xuất.


Giá trị tham khảo

Khóa luận phù hợp làm tài liệu tham khảo cho các đối tượng sau:

  • Sinh viên ngành Quản trị Marketing, Quản trị Kinh doanh, Kinh doanh Bất động sản đang tìm kiếm mẫu phân tích Marketing Mix ứng dụng tại doanh nghiệp phân phối bất động sản quy mô vừa.
  • Sinh viên thực hiện đề tài khóa luận về Marketing Mix trong lĩnh vực dịch vụ hoặc bất động sản có thể tham khảo cấu trúc phân tích 4P kết hợp SWOT, cách thu thập dữ liệu thứ cấp nội bộ doanh nghiệp và cách trình bày bảng biểu số liệu nhân sự – kinh doanh.
  • Người làm đề tài về doanh nghiệp phân phối bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2020–2022 có thể tham khảo số liệu thực tế về cơ cấu nhân sự và kết quả kinh doanh của KingLand.

Phần đáng tham khảo nhất là Chương 2, nơi tập hợp dữ liệu thứ cấp thực tế về nhân sự, cơ cấu tổ chức và ma trận SWOT của một doanh nghiệp phân phối bất động sản đang hoạt động; và Chương 3, nơi cung cấp các giải pháp Marketing Mix có tính cụ thể theo từng chính sách 4P.


Câu hỏi thường gặp

1. KingLand tập trung vào dòng sản phẩm nào và tại sao khóa luận chỉ nghiên cứu căn hộ chung cư? KingLand phân phối nhiều loại bất động sản gồm đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel, shophouse và căn hộ. Tác giả giới hạn phạm vi ở căn hộ chung cư vì đây là sản phẩm cốt lõi mà công ty đang tập trung phân phối mạnh nhất tại thời điểm nghiên cứu.

2. Số lượng nhân sự của KingLand thay đổi như thế nào trong giai đoạn 2020–2022? Tổng lao động tăng từ 73 người (2020) lên 92 người (2021) và đạt 135 người (2022). Tỷ lệ hợp đồng dài hạn tăng từ 62% lên 71% năm 2021 nhưng giảm nhẹ xuống 67% năm 2022 do số lượng hợp đồng ngắn hạn tăng theo đà mở rộng nhanh của công ty. Đến thời điểm nghiên cứu, quy mô toàn công ty đạt khoảng 200 cán bộ – nhân viên kinh doanh.

3. Tác giả sử dụng những nguồn dữ liệu nào để phân tích thực trạng Marketing Mix tại KingLand? Nghiên cứu sử dụng toàn bộ dữ liệu thứ cấp nội bộ, bao gồm bảng báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh, bảng doanh thu các dự án căn hộ và bảng chi phí marketing các năm 2020, 2021, 2022 do các phòng ban (phòng marketing, phòng kinh doanh, phòng kế toán) cung cấp trong thời gian tác giả thực tập từ ngày 13/03/2023 đến ngày 16/06/2023.

4. KingLand đang gặp phải những khó khăn cụ thể nào trong hoạt động Marketing dẫn đến việc chọn đề tài? Tác giả xác định bốn khó khăn chính: tốc độ tăng trưởng doanh thu có xu hướng giảm dần; các nhà phân phối liên kết hoạt động kém hiệu quả; tỷ lệ khách hàng nhận biết sản phẩm và nhận biết thương hiệu KingLand còn ở mức thấp; nhân viên chịu áp lực do thị trường bất động sản suy giảm và cạnh tranh ngày càng gay gắt.

5. Công ty KingLand có mối quan hệ đối tác chiến lược nổi bật nào được đề cập trong khóa luận? Khóa luận ghi nhận KingLand là đại lý chính thức phân phối các sản phẩm của Vinhomes – một trong những chủ đầu tư bất động sản cao cấp hàng đầu tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty còn hợp tác phân phối với hàng trăm đối tác chủ đầu tư có mặt tại nhiều tỉnh thành như Phan Thiết, TP.HCM, Quy Nhơn – Bình Định, Long An và Bình Dương.


Kết luận

Khóa luận của Phan Thị Liễu (K61, Trường Đại học Thủy Lợi – cơ sở TP.HCM, 2023) tiếp cận vấn đề hoàn thiện Marketing Mix theo hướng phân tích thực chứng tại một doanh nghiệp phân phối bất động sản đang hoạt động, sử dụng khung lý thuyết 4P kết hợp SWOT để đánh giá toàn diện thực trạng giai đoạn 2020–2022. Kết quả nghiên cứu phản ánh bức tranh cụ thể về cơ cấu tổ chức, nhân sự và hoạt động Marketing của KingLand trong giai đoạn công ty mở rộng quy mô nhanh chóng nhưng đối mặt với sức ép cạnh tranh và sụt giảm thị trường bất động sản. Hệ thống giải pháp theo 4P được đề xuất hướng tới mục tiêu thực tiễn là nâng cao hiệu quả tiếp cận khách hàng và tăng doanh số phân phối căn hộ chung cư. Nghiên cứu có giá trị tham khảo phù hợp cho sinh viên ngành Marketing và Quản trị Kinh doanh tại các cơ sở đào tạo kinh tế khi thực hiện đề tài liên quan đến chiến lược Marketing Mix trong lĩnh vực bất động sản phân phối.