CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vai trò, đặc điểm của đất đai. Vai trò của đất đai Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…).
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)”. Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liến chặt chẽ với nhau.
Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận SV: Nguyễn Thị Hương 5 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội.
Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường, thời tiết, khí hậu bên ngoài.
Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và không có tư liệu nào có thể thay thế được. Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối tượng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng đất như cày bừa, bón phân…nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn.
Trong quá trình này, đất đai SV: Nguyễn Thị Hương 6 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Trong quá trình này đất đóng vai trò như là tư liệu lao động. Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủ yếu nhất, quan trọng nhất.
Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thể đưa vào sản xuất nông nghiệp.Đặc điểm của đất đai. Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được. Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của năm yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên.
Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà phần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể chuyển đổi được. Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng rừng, cây bóng mát, cây thực vật…từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái).
Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hóa) SV: Nguyễn Thị Hương 7 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo về môi trường. Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tự nhiên được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai.
Vị trí tự nhiên là cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tương đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được giá trị kì vọng của đất đai.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ trở thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang sử dụng mục đích khác.
Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động. Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai. Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu SV: Nguyễn Thị Hương 8 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính chung của cộng đồng.
Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là sản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung. Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc địa của thực dân pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hai loại song song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tùy theo từng thời kì lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định: Theo Điều 4 luật đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người và nhà nước là người đại diện cho nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.