Chương 1: Lý luận cơ bản về công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng. - Chương 2: Thực trạng công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM). - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM). 4 CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.
Tổng quan về quyền thuê đất phi nông nghiệp, giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp; dự án đầu tƣ công trình xây dựng 1. Tổng quan về quyền thuê đất phi nông nghiệp 1.Khái niệm – đặc điểm về đất đai Đối với mỗi quốc gia, dân tộc, đất đai có một ý nghĩa và vai trò vô cùng to lớn. Xét về mặt tự nhiên, đất đai là một thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều kiện cho con người cùng các loài sinh vật xung quanh có thể tồn tại và phát triển. Xét về mặt kinh tế xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, công trình văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Xét trên phương diện Nhà nước, đất đai là tài sản, tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, không gì có thể đánh đổi được. Qua đây cũng có thể khẳng định, đất đai tồn tại song song cả hai thuộc tính tự nhiên và xã hội. Đặc điểm của đất đai bao gồm có: - Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, không thể hoặc khó di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. - Về tự nhiên, đất đai không thể tự sản xuất thêm mà chỉ có giới hạn nhất định, tạo cho đất đai có tính khan hiếm.
Vậy nên giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. - Tại mỗi khu vực địa lý, đất đai có giá trị tự nhiên (thổ nhưỡng, độ phì nhiêu, khoáng vật…) khác nhau, điều này làm cho giá trị của đất đai tại mỗi vùng cũng khác nhau, bên cạnh yếu tố tác động của con người. Đất đai có tính khác biệt. 5 - Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian, trong nó có tính bền vững.
- Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người (trồng trọt, chăn nuôi trong hoạt động nông nghiệp; sản xuất, kinh doanh trong thương nghiệp; khai thác tài nguyên khoáng sản, xây dựng trong hoạt động công nghiệp – xây dựng…). Kết luận: với những đặc điểm trên, trong lịch sử phát triển của thế giới, con người đã sử dụng đất đai theo mong muốn và nhu cầu của mình vào các lĩnh vực khác nhau (nông nghiệp, công nghiệp, sản xuất kinh doanh…) nhằm thu được lợi ích. Đất đai có thể đem lại lợi ích to lớn cho bất kì chủ thể nào sở hữu chúng. Một số vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai Như đã phân tích về vai trò và đặc điểm đặc biệt của đất đai, cần có một sức quản lý đủ lớn để bảo tồn và phát huy lợi ích có được từ đất đai, đem lại cho mọi thành phần trong xã hội.
Tại Việt Nam, Quốc hội và Chính phủ thường xuyên ban hành, sửa đổi và bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai nhằm thực hiện tốt điều này. Về chế độ sở hữu đất đai, theo Điều 4, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13, quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện thông qua một số quyền cơ bản, theo Điều 13, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 bao gồm có: - Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. - Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. - Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất. - Quyết định giá đất. 6 - Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai. - Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Về ngƣời sử dụng đất, theo Điều 5, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13, quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”, trong đó bao gồm có tổ chức kinh tế được sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Về phân loại đất, theo Điều 10, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 có quy định: “Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan; - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi 7 nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, đường bộ…); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; - Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.” Chi tiết về quy định đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề, theo Điều 149, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 có quy định: - “Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất. - Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại 8 đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. - Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.” Chi tiết về quy định đối với đất sử dụng cho khu kinh tế, theo Điều 151, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 có quy định: - “Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư. - Việc xây dựng, mở mới các khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế.
- Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá 70 năm. - Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế và khuyến khích sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế.