Chương 1: Tổng quan nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2017 – 2019; Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định Dự án kinh doanh Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Thanh Xuân giai đoạn 2020 – 2025 9 CHƢƠNG 2: CƠ Sở LÝ LUậN Về THẩM ĐịNH Dự ÁN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA NGÂN HÀNG THƢƠNG MạI 2.1 Tổng quan về dự an và thẩm định dự án đầu tƣ của ngân hàng thƣơng mại 2.1 Dự án kinh đoanh bất động sản 2.1 Dự án đầu tư Đầu tư được coi là động lực của sự phát triển nói chung và sự phát triển kinh tế nói riêng của mọi quốc gia trên thế giới. Có thể hiểu đầu tư là việc huy động nguồn lực để biến các lợi ích dự kiến thành hiện thực trong một khoảng thời gian đủ dài trong tương lai. Trong đó: các nguồn lực chính là vốn, chất xám, tài nguyên thiên nhiên, thời gian. ; lợi ích dự kiến có thể lượng hóa được (hay đo được hiệu quả bằng tiền như sự tăng lên của sản lượng, lợi nhuận.) mà cũng có thể không lượng hóa được (như sự phát triển trong các lĩnh vực giáo dục, giải quyết các vấn đề xã hội, quốc phòng.
Đối với doanh nghiệp, đầu tư hiểu đơn giản là việc bỏ vốn kinh doanh để mong thu được lợi nhuận trong tương lai. Còn trên quan điểm xã hội thì đầu tư là hoạt động bỏ vốn để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế - xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia. Nhưng cho dù đứng từ góc độ nào đi chăng nữa, muốn tối đa hóa hiệu quả của đầu tư thì trước khi quyết định đầu tư, nhất thiết phải có dự án đầu tư. Và trên thực tế, hoạt động đầu tư được thể hiện tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tư.
Vậy dự án đầu tư là gì ? Có rất nhiều khái niệm về dự án đầu tư theo các quan điểm sau : Theo Luật Đầu tư của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2014 thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan 10 với nhau được hoạch định nhằm đặt được những mục tiêu nhất định trong thời gian nhất định. Về mặt hình thức đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Trên góc độ quản lý dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án đầu tư là một hoạt động riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế nói chung. Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.2 Dự án kinh doanh bất động sản Hầu hết các quổc gia ưên thể giới đều phân loại tài sản theo Luật La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản”, ở Việt Nam theo quy định của Luật dân sự (2015) thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gom bat động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thế là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” Theo quy định tại khoản 2 điều 105 và khoán 1 điều 107 Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản là các tài sản không di dời được. Bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đẩt đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định cùa pháp luật. Kinh doanh bất động sản, theo khoán 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, là việc đầu tư vốn đế thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; 11 thực hiện dịch vụ môi giới bat động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quán lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Hiện nay, ở Việt Nam có rất nhiều quan niệm khác nhau về đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đầu tư kinh doanh bat động sản là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản. Đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động bó vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa là bất động sản nhằm mục đích bán, cho thuê hàng hóa đó ra thị trường. Đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có thể hiểu là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời cao,… Từ những quan điểm trên, có thể cho rằng: dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể được hiểu là việc nhà đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua.
bất động sản nhằm mục đích sinh lợi hay hưởng chênh lệch lợi nhuận. Nói cách khác, trên một khu đất sẵn có, thuộc sở hữu/ sử dụng của mình, nhà đầu tư phải lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình như Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đẩt nền), Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng, nhà kho),…, và quản lý khai thác hiệu quá mô hình (còn gọi là dự án kinh doanh bất động sản) đã chọn nhằm mục đích sinh lời. Hiện nay, ở Việt Nam, căn cứ vào đặc điểm hoạt động kinh doanh và sản phẩm thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được chia thành các nhóm dự án sau: Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đẩt nền); Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ổc cho thuê, nhà xưởng, nhà kho); Dự án khu công nghiệp, khu chể xuất; Dự án trung tâm thương mại. Về bản chất, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc 12 điểm tương tự như đặc điếm của dự án đầu tư phát triển như chủ đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để sinh lời cao.
Ngoài những đặc điểm trên, dự án đầu tư kinh doanh bẩt động sản có những đặc điểm riêng: Thứ nhất, Sản phẩm của dự án gắnn liền với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nên sản phẩm của dự án là dạng tài sản bất động sản. Thử hai, Đầu tư xây dựng các công trình trên đất để tạo ra các sản phẩm bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình trên đất (tài sản gắn liền với đất). Thứ ba, Đối với một số hoạt động (trừ cho thuê) thì bất động sản được dịch chuyển quyền sở hừu từ chủ đầu tư dự án chuyển giao cho người mua (người nhận chuyến nhượng). Đặc điểm này khác biệt rất lớn so với các dự án kinh doanh khác.
Thứ tư, Việc sinh lời của dự án phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bán, cho thuê, cho thuc mua các tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường họp nhất định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng,…, trước khi sản phẩm hoàn thành và đưa vào sử dụng. Thứ năm, Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó, nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quán lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân. Thứ sáu, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình thành, phát triển rất mạnh mẽ và nhanh chóng.
Với những đặc điểm riêng của mình, kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh; như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp. Tuy nhiên, không phải bất cứ một tổ chức hay cá nhân nào cũng được tham gia kinh doanh bất động sản mà phái đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Cụ thể, quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc 13 hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định theo pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phái kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.2 Cho vay dự án đầu tư của ngân hàng thương mại Cho vay dự án đầu tư là một nội dung trong nghiệp vụ cho vay tại NHTM, có thể định nghĩa cho vay dự án đầu tư theo nhiều tiêu thức: căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, thời hạn của khoản vay, đối tượng vay vốn .