Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG GPMB 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai. Đất (soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng.
Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thủy quyển), sinh vật (Sinh quyển) và đá mẹ (Thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Đất (land): Khái niệm đất có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau: ● Đất như là không gian ● Đất như là nguồn vốn ● Đất như là cộng đồng lãnh thổ ● Đất như là môi trường ● Đất như là vị trí địa lý ● Đất như là tài sản Và khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau : “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa.)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993) Xem xét trên phương diện thẩm định giá: Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS và là một loại hàng hóa quan trọng trong thị trường BĐS. 12 SV: Nguyễn Thị Mến Lớp:CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính - Phân loại đất theo thổ nhưỡng: (theo Khoa học đất).
Mục đích để xây dựng bản đồ thổ nhưỡng. Có 3 trường phái chủ yếu: ● Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh ● Phân loại đất theo định lượng các tầng đất ● Phân loại đất theo FAO – UNESCO - Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất: ● Theo luật đất đai 2013 thì đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. ● Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng ( đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang… - Đất đai chia làm 2 trạng thái: ● Đất đai chưa khai thác: thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Trong điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển hóa thành đất khai thác.
● Đất đã khai thác: là đất đô thị và đất chuyên dùng. Đất đô thị có thể chia thành đất đủ điều kiện để xây dựng ngay (đất thục) và đất phải trải qua quá trình tái khai thác mới đưa vào xây dựng (đất mới) ❖ Đặc điểm đất đai Xét về mặt địa lý đất đai nước ta có hai đặc điểm chính là: - Đất đai ở nước ta rất đa dạng, thể hiện rõ tính chất nhiệt đới gió mùa của thiên nhiên Việt Nam. Đây là điều kiện tốt giúp cho nền nông nghiệp 13 SV: Nguyễn Thị Mến Lớp:CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính nước ta vừa đa dạng, vừa chuyên canh có hiệu quả trên những loại đất thích hợp. - Nước ta có ba nhóm đất chính: đất Feralit (65% diện tích đất tự nhiên), đất mùn núi cao (11% diện tích đất tự nhiên), đất bồi tụ phù sa sông và biển (24% diện tích đất tự nhiên) Trên góc nhìn của nhà thẩm định giá thì đất đai mang các đặc điểm của BĐS như sau: - Tính cố định về vị trí: đất đai cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên nó có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của đất đai. - Tính bền vững: đất đai là tài nguyên thiên nhiên và được xem là không thể hủy hoại.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và có tính khác biệt, cố định về vị trí… - Tính có giá trị lớn: thường giá trị của đất đai thường cao, và là bộ phận cấu thành nên giá trị của BĐS. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của đất đai ở khu vực này có thể bị tác động bởi giá đất ở khu vực khác liền kề khác. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ là tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và công trình xây dựng trong khu vực đó.
❖ Vai trò của đất đai. Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế-xã hội. địa hình đa dạng, khí hậu nhiệt đới, ẩm, gió mùa mang tính 14 SV: Nguyễn Thị Mến Lớp:CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính chất chuyển tiếp, mạng lưới sông ngòi, nguồn nước ngầm khá phong phú, thảm thực vật khá đa dạng, phong phú, dân số đông, lực lượng lao động dồi dào, tình hình kinh tế, xã hội ổn định đã có nhiều thuận lợi và cũng gây ra không ít khó khăn cho đất đai. Vai trò của đất đai nói riêng gắn liền với vai trò của BĐS nói chung.
- Đối với nhà đầu tư, đất đai và BĐS không chỉ là một loại tài sản vật chất đơn thuần mà còn là tài sản tài chính. Với những đặc điểm riêng biệt, loại tài sản này trở thành lựa chọn đầu tư lý tưởng trong một danh mục đầu tư. Xét trên phương diện phân bổ danh mục đầu tư, BĐS được xem là loại hình tài sản mang đến lợi suất đầu tư cạnh tranh hơn so với các loại tài sản khác nhưng vẫn duy trì được mức rủi ro không đổi; hơn nữa BĐS còn có khả năng phòng ngừa rủi ro từ lạm phát và phân tán rủi ro trong một danh mục đầu tư. - Vai trò của đất đai và BĐS trong một danh mục đầu tư với nhiều loại hình tài sản ● Nâng cao lợi nhuận đầu tư BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với các loại hình đầu tư khác.
Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiều loại tài sản khác nhau, việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợi nhuận trong khi vẫn duy trì được mức độ rủi ro không đổi. ● Phòng ngừa rủi ro lạm phát Dòng tiền tạo ra từ việc đầu tư BĐS mang những đặc điểm riêng biệt. Các dòng tiền này được tạo ra từ các khoản tiền cho thuê BĐS và không biến động mạnh như các khoản lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng lại dao động ở mức độ cao hơn hầu hết các loại trái phiếu đầu tư. Về dài hạn, các khoản đầu tư BĐS sẽ được phòng ngừa rủi ro từ lạm phát vì doanh thu từ các khoản đầu tư này đến từ hợp đồng cho thuê theo thời hạn, mà các khoản thu này hay tăng 15 SV: Nguyễn Thị Mến Lớp:CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính dần theo lạm phát.
Đây chính là một đặc điểm mà thị trường trái phiếu không có được, vì các khoản lãi suất trái phiếu định kỳ đều được cố định trong suốt thời hạn của trái phiếu. ● Phân tán rủi ro của danh mục đầu tư Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư BĐS mang tính khác biệt so với các tài sản tài chính khác. BĐS thường biến động theo điều kiện của thị trường BĐS, việc đáo hạn hợp đồng thuê BĐS và chi phí xây dựng. Các đặc điểm này đã tạo nên sự tương quan thấp với các sản phẩm tài chính khác.
Khái niệm và vai trò GPMB GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận liên quan dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng cho đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của của dự án , là khâu đầu tiên của thực hiện dự án.
Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định đến tiến độ GPMB. Từ đó ta có thể hiểu bản chất của của công tác đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần đền bù về mặt vật chất mà còn phải đả bảo lợi ích của người dân di chuyển. Đó là họ phải có 16 SV: Nguyễn Thị Mến Lớp:CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ. Tốt nhất là phải đảm bảo tốt hơn chỗ cũ thì mới đảm bảo cuộc sống họ sẽ tốt hơn về mọi mặt.
Vai trò của GPMB trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước: - Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội.