Chương 1: Những vấn đề lý luận của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. - Chương 2: Thực trạng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. - Chương 3: Các quan điểm và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay. 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể 1.1 Khái niệm bất động sản và môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Sự phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất, bên cạnh đó còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất đó.
Ngoài ra, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Luật Dân sự Đức, Luật Dân sự Nhật Bản hay Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Trước 1995, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bất động sản”.
Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời thì khái nệm này mới được sử dụng một cách nhất quán. Khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của các quốc gia: cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đó là bất động sản; cách thứ hai không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống.
Theo quy định tại Điều 130 của Luật này, một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Tiếp đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng coi là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Xem xét định nghĩa bất động sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận thấy việc định nghĩa bất động sản dựa trên đặc tính vật lý của tài sản. Cách định nghĩa này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, sau đó Bộ luật dân sự 2005 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự 1995 về vấn đề này. Tuy nhiên, từ việc định nghĩa này có thể nhận thấy chỉ những tài sản nào được pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi là bất động sản. Để định nghĩa cụ thể về bất động sản, cần xem xét các đặc tính vật lý của tài sản, gồm có: + Tính cá biệt và khan hiếm.
Về cơ bản, bất động sản phổ biến nhất là đất đai, do đó tính chất này xuất phát từ tính chất của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể là việc giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng miền, địa phương. Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính cá biệt. Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan.
+ Tính lâu bền. Tính lâu bền chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên xem như không thể bị hủy hoại trừ trường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau. Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bên cạnh đó, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com trở thành đối tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 đã quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho. Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể tham gia giao dịch hợp pháp. Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”, do đó quyền tài sản cũng là một loại tài sản.
Theo cách phân loại tài sản tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền tài sản cũng sẽ có thể phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính chất của đối tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Từ sự phân tích trên, có thể định nghĩa bất động sản như sau: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, công trình xây dựng, nhà ở gắn liền với đất, những tài sản gắn liền với công trình xây dựng hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tóm lại, khái niệm bất động sản rất rộng và đa dạng, được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Có tài sản quốc gia này cho là động sản, nhưng quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản.
Bên cạnh đó, các quy định về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn là khái niệm mở, đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Thông qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đó quy định về động sản. Nhìn chung, một tài sản có thể hoặc là động sản hoặc bất động sản. Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở.
Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới khi phân loại động sản và bất động sản. 11 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Khái niệm môi giới bất động sản và chủ thể trong môi giới bất động sản. Khi một nền kinh tế thị trường phát triển, đi cùng với nó là sự phát triển của quá trình trao đổi hàng hóa. Thị trường càng phát triển, quá trình trao đổi hàng hóa cũng phát triển về mặt quy mô, số lượng, hình thức và chủng loại.
Đứng trước vấn đề đa dạng về hàng hóa, thì việc sở hữu những thông tin, lời khuyên để có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dịch hàng hóa là một yếu tố rất quan trọng. Thị trường bất động sản cũng vậy. Khi thị trường bất động sản bắt đầu phát triển, việc sở hữu thông tin về bất động sản mang ý nghĩa sống còn đối với những người tham gia để nâng cao tính an toàn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy vậy, trước một lượng “hàng hóa” càng lúc càng nhiều lên, việc nắm bắt một cách chính xác các thông tin cần thiết rất phức tạp và không phải là điều dễ dàng.
Do đó, một nghề mới ra đời, làm trung gian trong giao dịch bất động sản, cung cấp thông tin giữa bên mua và bên bán.