Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Trong đời sống xã hội, các tranh chấp có nhiều loại và xẩy ra trên nhiều lĩnh vực. Tùy theo loại tranh chấp mà nó có khái niệm khác nhau về “tranh chấp” như: Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”1.
Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1. Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2. Bất đồng, trái ngược nhau”2. Theo từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự.
Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh … hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng3. Theo quy định tại Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí 1 Từ điển tiếng Việt - Trang 989 2 Từ điển tiếng Việt thông dụng - Trang 808 3 Từ điển giải thích từ ngữ luật học - Trang 35 8 quan trọng đối với con người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và đa dạng hơn.
Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh. Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết). Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng. Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất.
Và dựa trên những khái niệm cơ bản về “tranh chấp” nêu trên có thể gọi hiện tượng đó là TCĐĐ. 9 Vậy từ đó có thể đưa ra khái niệm: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mẫu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Đặc điểm của tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là một hiện tưởng xã hội có thể xẩy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở những vùng miền, địa điểm khác nhau thì TCĐĐ cũng có những đặc điểm khác nhau.
Tranh chấp đất đai là một dạng của tranh chấp dân sự. Chính vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự thì nó cũng mang những đặc điểm riêng nhằm phân biệt với các tranh chấp kinh tế, tranh chấp lao động. Thứ nhất, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đó là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai.
Do đó, không có tranh chấp đối với quyền sở hữu đất đai mà chỉ là tranh chấp về quyền sử dụng, quản lý. Như vậy, chủ thể của TCĐĐ không phải là chủ sở hữu đối với đất đai tức chủ thể của quan hệ TCĐĐ không phải là của chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp. Đây chính là điểm đặc thù của TCĐĐ so với các loại tranh chấp khác. Thứ hai, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai mà không phải là chủ thể quyền sở hữu.
Quyền của các bên tham gia tranh chấp được thể hiện thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, thuê lại hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. với tư cách là người quản lý hoặc sử dụng đất. Thứ ba, nội dung của các tranh chấp mang giá trị kinh tế cao, giá đất biến 10 đổi theo nhu cầu thị trường ngày càng đa dạng, phong phú hơn.
Trong nền kinh tế thị trường đất đai càng thể hiện vai trò quan trọng của mình - trở thành một loại hàng hoá không thể thay thế, mang giá trị kinh tế cao, giá đất biến đổi theo nhu cầu thị trường. Chính vì vậy, việc quản lý, sử dụng đất đai không chỉ là khai thác giá trị của đất mà còn làm cho đất đai sinh lời. Khi việc quản lý, sử dụng đất mang lại giá trị cao, phong phú hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh đó càng trở nên gay gắt, trầm trọng hơn. Thứ tư, tranh chấp đất đai xảy ra là biểu hiện của những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến các chủ thể sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước và xã hội, gây mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, mất ổn định an ninh chính trị. Phân loại tranh chấp đất đai Trải qua những thời kì lịch sử khác nhau, các quy định của pháp luật về đất đai cũng thay đổi theo. Trước khi Hiến pháp 1980 ra đời thì nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Vì vậy, các tranh chấp liên quan đến đất đai giai đoạn trước 1980 bao gồm các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Sau khi Hiến pháp 1980 được ban hành thì đất đai trở thành sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm các tranh chấp liên quan đến quyền lý, sử dụng đất đai. Đất đai là loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp. Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, có thể chia các tranh chấp đất đai thành các dạng sau: Thứ nhất, tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Tranh chấp về chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, có số lượng nhiều nhất và mức độ 11 phức tạp nhất trong thực tiễn giải quyết TCĐĐ hiện nay. Đây là những tranh chấp phát sinh trong việc các bên thực hiện các giao dịch về đất đai. Theo đó, những dạng tranh chấp phát sinh do các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng, trong thỏa thuận tặng cho; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch; hiệu lực pháp lý của di chúc,… Thứ hai, tranh chấp về đòi lại đất, bao gồm: - Tranh chấp về đòi lại đất bị tịch thu, trưng thu, trưng dụng, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở Miên Bắc; chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở Miền Nam; - Tranh chấp về đòi lại đất đai đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và các tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân; - Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao; - Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất; - Tranh chấp về đòi lại đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người khác không có ruộng đất và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.