CHƯƠNG 1 -5- 1.1- TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 1.1 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại Việt Nam: Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới vẫn có nhiều diễn biến phức tạp, phục hồi chậm hơn dự báo; nền kinh tế trong nước vẫn đang trong giai đoạn khó khăn; thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng; sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn trong tình trạng khó khăn, xử lý hàng tồn kho và nợ xấu. Do đó, để duy trì đời sống, việc làm cho người lao động hiện nay đang là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp… Hiện nay, nhiều dự án lại tiếp tục được đầu tư bằng nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, trong gần 3 năm qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến rất phức tạp như: Xung đột và thiên tai xảy ra ở nhiều nơi; Kinh tế thế giới phục hồi chậm hơn dự báo; Cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lần này được đánh giá là trầm trọng nhất kể từ Đại suy thoái kinh tế thế giới 1929 - 1933. Nhiều nước công nghiệp phát triển đã điều chỉnh mạnh chính sách để bảo hộ sản xuất trong nước.
Cạnh tranh quyết liệt giữa các nước lớn tại khu vực và diễn biến phức tạp trên Biển Đông, Biển Hoa Đông. Thực trạng trên tác động bất lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của các nước. Điều này đã dẫn đến ảnh hưởng sâu sắc tới tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở của các nước, trong đó có Việt Nam. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước tiếp tục tăng, đạt khoảng 33,47%, trong đó 79% dân số đô thị được cung cấp nước sạch thông qua hệ thống cấp nước tập trung, 84% rác thải đô thị được thu gom và xử lý.Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đạt 100% và tỷ lệ quy hoạch phân khu/quy hoạch chi tiết 1/2000 đạt 70% (tăng 10% so với năm 2012).
Đặc biệt, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng thêm 0,6m2 sàn/người, đạt 19,6m2 sàn/người; cả nước có khoảng 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, tương đương với khoảng 20 nghìn căn hộ; tổng sản lượng xi măng tiêu thụ khoảng 61 triệu tấn, đạt 107,5% so với kế hoạch năm… (Xem thêm hình 1.1) ______________________________________________________________________________________________ Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG Hình 1.1- Các dự án Khu đô thị mới tại Việt Nam TỔNG THỂ KHU ĐÔ THỊ TÂY HỒ TÂY -6- 1.2 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại TP.HCM: Trong những năm 2011-2012, ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất đang được giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản), cùng với việc tăng giá điện và nhiên liệu dẫn đến sự gia tăng chi phí nguyên liệu, đã ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới do chi phí đầu vào ngày càng tăng. Thị trường nhà ở lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trường này bị “đóng băng”, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất,.HCM, Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính sách của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ; Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng, Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước để báo cáo, tham mưu Ủy ban nhân thành phố một số giải pháp nhằm giải quyết tồn kho sản phẩm bất động sản nhà ở, .Trước những tháo dỡ khó khăn trên trong năm qua 2014, tình hình bất động sản đã có nhiều khởi sắc hơn, các doanh nghiệp các nhà đầu tư đã có được chỗ dựa tài chính (gói vay vốn 3000 tỷ…) Những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, làm cho ngành xây dựng và địa ốc ảnh hưởng không nhỏ. Nhằm tháo gỡ những khó khăn đó, các nước khác đã quản lý xây dựng một cách chặc chẽ hơn, nhằm nâng cao hiệu quả của dự án. Các dự án ở nước ngoài được tiến hành bài bản và có định hướng.
Nghiên cứu từ thị trường, nhu cầu nhà ở rồi phát triển dự án theo một trật tự chung. Thực tiễn phát triển nhà ở trong những năm vừa qua, cho thấy những gia đình có điều kiện kinh tế khá, nhà ở đã được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, một bộ phận vừa đông về số lượng vừa bức xúc về nhà ở lại là những người làm công ăn lương, những người có thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện nhà ở. Do nhận thức chưa thật đầy đủ nên xu thế thị trường hóa đang lấn át yếu tố xã hội của lĩnh vực nhà ở.
Tính độc quyền trong đầu tư và kinh doanh còn thể hiện khá rõ dẫn đến nhà ở kém chất lượng và thiếu nhà ở còn phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt ______________________________________________________________________________________________ Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước -7- là các đô thị lớn và các khu công nghiệp tập trung. Mặt khác, vì trình độ quản lý chưa theo kịp với nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ làm cho thị trường nhà ở có nhiều biến động, dẫn đến những xáo trộn trong đời sống nhân dân. Nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng, vì vậy Chính phủ của tất cả các nước đều đặc biệt quan tâm. Đối với Việt Nam, cơ chế bao cấp về nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong thời kỳ trước những năm 1990 tuy có giải quyết một số khó khăn tức thời nhưng đã không còn phù hợp với cơ chế kinh tế mới cũng như bản chất vốn có của thị trường bất động sản nhà ở.
Vì vậy, để phù hợp với cơ chế đổi mới nền kinh tế, Chính phủ các cấp chính quyền phải xây dựng được kế hoạch quản lý xây dựng và phát triển nhà ở cho hợp lý và có hiệu quả. Nếu như trước đây, các dự án đầu tư xây dựng chủ yếu lấy số lượng là chính, còn về mặt thẩm mỹ thì kém hơn so với các nước khác trên Thế Giới. Thì ngày nay, giải pháp đầu tư xây dựng 1 dự án đã có chiều hướng thay đổi thiên về cái “đẹp” nhiều hơn. Trước tình hình bất động sản bị đóng băng năm 2012, dẫn đến “lãng phí trong xây dựng” và trì trệ nguồn thu từ các công trình trong dự án làm cho các chủ đầu tư không dám đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản tại Việt Nam thì hi vọng với thực trạng tình hình đầu tư xây dựng của Việt Nam nói chung và của TP.HCM nói riêng như hiện nay, các dự án cần được đầu tư và quản lý sát sao hơn.
Hãy học hỏi các nước đã phát triển, chú trọng đến thẩm mỹ của dự án hơn là số lượng căn hộ để sinh lợi nhuận trước mắt. Vì một dự án mang tính thẩm mỹ, chất lượng tốt vẫn bền vững hơn một dự án vì lợi nhuận trước mắt mà gây tổn thất nhiều hơn trong quá trình vận hành sử dụng. Điển hình một dự án của tập đoàn GS E&C của Hàn Quốc đầu tư vào TP. Tại nước bản địa nhà đầu tư thuê hẳn một công ty tư vấn nghiên cứu đầu tư và quản lý dự án.
Dự án dựa theo thực trạng và xu thế phát triển trong hoạt động xây dựng các khu đô thị ở các khu đô thị mới vùng TP.HCM - Thành phố đã phát triển một số khu đô thị như khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới Nhà Bè. Trong đó xu thế phát triển trong hoạt động xây dựng khu đô thị mới tại Nhà Bè với khu đô thị được kiến tạo theo những nguyên tác nhằm mang lại những giá trị về chất lượng và thẩm ______________________________________________________________________________________________ Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước -8- mỹ như: tạo trục đô thị hướng sông nước, các tuyến bộ hành kết nối các tiểu khu, tạo cửa ngõ và biểu tượng phát triển, xây dựng tòa nhà cao tầng và khu dạo chơi dọc bờ sông, xây dựng các khu phức hợp kết hợp vui chơi giải trí. Bên cạnh đó, dự án còn hình thành lá phổi xanh cho khu đô thị (công viên sinh thái, khu hội chợ), xây dựng trung tâm hoạt động và phần kết nối các khu vực. Lập tuyến bộ hành thân thiện với môi trường kết hợp khu dạo chơi công cộng .xung quanh khu công viên trung tâm.
Với một số thông tin cụ thể như: Khu đô thị mới Nhà Bè: - Chủ đầu tư: tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc). - Tổng kinh phí xây dựng toàn bộ dự án: khoảng 2. - Vị trí khu đất: xã Phước Kiển - Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM - Tổng diện tích: 349.36 ha - Dân số dự kiến: 68. - Mục tiêu phát triển của dự án: dự án được xem là cửa ngõ mới vào khu Nam thành phố Hồ Chí Minh, một khu đô thị bền vững kiểu mới, khu đô thị ngoại vi độc lập hoạt động và giúp cân bằng sự phát triển của TP.
(Xem thêm hình 1.2a&b) ______________________________________________________________________________________________ Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước Hình 1.2a- Sơ đồ vị trí Khu đô thị mới GS - Nhà Bè Hình 1.2b- Dự án Khu đô thị mới GS - Nhà Bè -9- 1.2 - TÌNH HÌNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ TP.1- Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở: Các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM nói riêng cũng như tại các thành phố khác trên cả nước nói chung đều được đầu tư và quản lý thông qua các quy định pháp lý hiện hành. Do đó, khái niệm về dự án cũng như khái niệm quản lý dự án đầu tư xây dựng tất cả đều được quy định tại Luật xây dựng 50/2014/QH13 và Luật nhà ở như sau: Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.