Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ UEH đề xuất giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, nâng cao hiệu quả đầu tư.

• Tác giả: Trần Quang Trí
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Minh Tuấn
• Trường học: Trường đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Thị trường bất động sản
• 1.2. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản
• 1.3. Các hình thức phát triển nguồn vốn
• 1.4. Thị trường bất động sản một số nước
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.2. Thực trạng phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. Thị trường tài chính: Thị trường chứng khoán, Ngân hàng
• 2.4. Những tồn tại trong quá trình phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Định hướng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020
• 3.2. Các giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.3. Các giải pháp hỗ trợ phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• PHỤ LỤC
• Phụ lục 1: Tình hình phát triển KT – XH TP.HCM trong thời gian qua
• Phụ lục 2: Một số chỉ tiêu thị trường BĐS TP.HCM năm 2006
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua nhiều biến động lớn, đòi hỏi các giải pháp phát triển nguồn vốn hiệu quả. Nguồn vốn là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường này. Việc phát triển nguồn vốn không chỉ giúp tăng cường khả năng đầu tư mà còn tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư và người dân. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, cần phân tích các khía cạnh liên quan đến nguồn vốn và thị trường bất động sản.

1.1. Khái niệm về nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản bao gồm các hình thức tài chính như vốn tự có, vốn vay ngân hàng, và các nguồn vốn từ đầu tư nước ngoài. Mỗi hình thức đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, ảnh hưởng đến khả năng phát triển của thị trường.

1.2. Vai trò của nguồn vốn trong phát triển thị trường bất động sản

Nguồn vốn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các dự án bất động sản, từ xây dựng cơ sở hạ tầng đến phát triển các khu đô thị mới. Việc huy động nguồn vốn hiệu quả sẽ giúp tăng cường khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản TP.HCM.

II. Những thách thức trong phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP

Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều tiềm năng, nhưng vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong việc phát triển nguồn vốn. Các vấn đề như lãi suất cao, quy định pháp lý phức tạp, và sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường là những rào cản lớn. Để vượt qua những thách thức này, cần có những giải pháp cụ thể và khả thi.

2.1. Lãi suất và chi phí vay vốn

Lãi suất cao đang là một trong những yếu tố cản trở việc huy động vốn cho thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý, ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án.

2.2. Quy định pháp lý và thủ tục hành chính

Quy định pháp lý phức tạp và thủ tục hành chính kéo dài là những rào cản lớn trong việc phát triển nguồn vốn. Các nhà đầu tư cần phải đối mặt với nhiều quy trình phê duyệt, làm tăng thời gian và chi phí đầu tư.

III. Các phương pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP

Để phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM, cần áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Các giải pháp này không chỉ giúp tăng cường khả năng huy động vốn mà còn tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

3.1. Khuyến khích đầu tư nước ngoài

Việc khuyến khích đầu tư nước ngoài thông qua các chính sách ưu đãi sẽ giúp tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể mang lại không chỉ vốn mà còn công nghệ và kinh nghiệm quản lý.

3.2. Tăng cường huy động vốn từ các quỹ đầu tư

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) có thể là một nguồn vốn quan trọng cho thị trường. Việc phát triển các quỹ này sẽ giúp thu hút thêm nhiều nhà đầu tư và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Nghiên cứu thực tiễn cho thấy rằng việc phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các dự án bất động sản lớn đã được triển khai thành công nhờ vào việc huy động vốn hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục cải thiện các chính sách và quy định để tối ưu hóa nguồn vốn.

4.1. Các dự án thành công nhờ nguồn vốn hiệu quả

Nhiều dự án bất động sản lớn tại TP.HCM đã thành công nhờ vào việc huy động nguồn vốn hiệu quả từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Những dự án này không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

4.2. Bài học từ các mô hình phát triển nguồn vốn

Các mô hình phát triển nguồn vốn thành công từ các nước phát triển có thể được áp dụng tại TP.HCM. Việc học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế sẽ giúp cải thiện khả năng huy động vốn và phát triển bền vững cho thị trường.

V. Kết luận và tương lai của nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP

Tương lai của nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách của nhà nước, tình hình kinh tế và nhu cầu thị trường. Việc phát triển nguồn vốn bền vững sẽ là chìa khóa để đảm bảo sự phát triển lâu dài của thị trường này.

5.1. Dự báo về nhu cầu vốn trong tương lai

Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới. Các nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn sàng để đáp ứng nhu cầu này thông qua việc huy động vốn hiệu quả.

5.2. Các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn vốn

Các chính sách hỗ trợ từ chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Cần có những chính sách khuyến khích đầu tư và giảm thiểu rào cản pháp lý để thu hút thêm nguồn vốn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò then chốt trong nền kinh tế, chiếm tỷ trọng trên 60% tổng tích lũy tài sản cố định và đóng góp từ 15% đến 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tại các quốc gia có mức tích lũy cao. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước với tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm trên 10% trong giai đoạn 2001 - 2007, nhu cầu phát triển không gian đô thị, nhà ở và cơ sở hạ tầng thương mại gia tăng với tốc độ nhanh chóng. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản thành phố đang đối mặt với nút thắt nghiêm trọng nhất: sự khan hiếm và thiếu bền vững của các nguồn vốn tài trợ trung và dài hạn.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản thường xuyên thiếu hụt nguồn lực tài chính tự có (thường phải đảm bảo tối thiểu 30% tổng vốn đầu tư dự án), trong khi hệ thống cung ứng vốn phụ thuộc quá lớn vào các khoản vay ngắn hạn từ ngân hàng thương mại và nguồn tiền ứng trước của khách hàng. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về nguồn vốn bất động sản, phân tích toàn diện thực trạng huy động vốn tại Thành phố Hồ Chí Minh qua các giai đoạn từ trước năm 1986 đến năm 2007, nhận diện các khiếm khuyết cơ cấu và đề xuất hệ thống giải pháp phát triển nguồn vốn đồng bộ hướng tới tầm nhìn năm 2020.

Nghiên cứu tập trung vào không gian địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh với chuỗi dữ liệu thực chứng 2001 - 2007. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc cung cấp luận cứ định lượng giúp nâng cao hiệu quả giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), kiểm soát tỷ lệ dư nợ tín dụng an toàn cho hệ thống ngân hàng với các khoản vay thế chấp nhà ở kỳ hạn lên đến 20 năm và tỷ lệ tài trợ đạt mức 80% giá trị tài sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết trung gian tài chính và cấu trúc thị trường vốn của các nhà kinh tế học hiện đại, kết hợp mô hình cân bằng thị trường vi mô và vĩ mô. Lý thuyết trung gian tài chính luận giải cơ chế luân chuyển dòng tiền tiết kiệm nhàn rỗi trong xã hội sang khu vực đầu tư phát triển tài sản thông qua hai kênh tài trợ trực tiếp và gián tiếp. Bên cạnh đó, lý thuyết tích lũy vốn cố định chỉ ra rằng trong tổng tích lũy của nền kinh tế, tích lũy tài sản cố định luôn cao gấp 7 đến 9 lần so với tích lũy tài sản lưu động, trong đó giá trị bất động sản chiếm tỷ trọng chi phối vượt trội.

Khung phân tích vận dụng 4 khái niệm khoa học trọng tâm:

1. Thị trường bất động sản: Hệ thống các quan hệ kinh tế về hàng hóa quyền sử dụng đất, nhà ở, mặt bằng văn phòng, bất động sản thương mại và công nghiệp trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
2. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản: Tổng hợp các nguồn lực tài chính trung và dài hạn từ ngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, tín dụng ngân hàng, vốn huy động khách hàng, quỹ đầu tư tín thác và thị trường chứng khoán.
3. Tính thanh khoản và cấu trúc kỳ hạn vốn: Đặc tính chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và yêu cầu tương thích giữa nguồn vốn huy động với chu kỳ thu hồi vốn kéo dài từ 5 đến 20 năm của các dự án địa ốc.
4. Thể chế quản lý thị trường: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, chính sách thuế, quy hoạch sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất của Nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng, tư duy logic kinh tế và các kỹ thuật định lượng thống kê thực chứng.

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp thu thập từ Tổng cục Thống kê, Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Bộ Xây dựng và báo cáo tài chính của các công ty niêm yết giai đoạn 2001 - 2007.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu khảo sát trên cỡ mẫu gồm 120 dự án phát triển bất động sản đại diện tại Thành phố Hồ Chí Minh (bao gồm các dự án cao ốc văn phòng hạng A/B, tổ hợp thương mại dịch vụ và khu dân cư đô thị mới). Mẫu được lựa chọn theo phương pháp lấy mẫu phân tầng ngẫu nhiên theo vị trí địa lý (khu vực lõi trung tâm Quận 1, Quận 3; khu vực mở rộng Quận 2, Quận 7; khu vực ven đô Bình Chánh, Nhà Bè) và theo quy mô tổng mức đầu tư (dưới 500 tỷ đồng, từ 500 đến 2.000 tỷ đồng, và trên 2.000 tỷ đồng).
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Phương pháp thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm chuỗi thời gian và phân tích tổng hợp quy nạp được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc làm rõ quy luật biến động chu kỳ thị trường qua các mốc thời gian 1995, 1997, 2000, 2004 và giai đoạn bùng nổ 2007 - 2008. Phương pháp này cho phép đánh giá chính xác tác động của các cú sốc chính sách như Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181 và cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).
• Khung thời gian thực hiện: Nghiên cứu tiến hành phân tích sâu thực trạng từ năm 1986 đến quý 1/2008, đồng thời xây dựng các mô hình dự báo nhu cầu vốn đến năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, làn sóng bùng nổ của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Trong năm 2007, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt kỷ lục vượt 15 tỷ USD, trong đó vốn đăng ký mới của gần 1.300 dự án đạt trên 13,4 tỷ USD và vốn tăng thêm của 314 dự án đạt hơn 1,6 tỷ USD; vốn thực hiện giải ngân đạt trên 4 tỷ USD. Đáng chú ý, cơ cấu vốn FDI chuyển dịch mạnh mẽ sang khu vực dịch vụ và kinh doanh bất động sản, chiếm 33% số dự án và trên 42% tổng vốn đăng ký (gần 5,7 tỷ USD), riêng lĩnh vực xây dựng căn hộ và văn phòng cho thuê hấp thu khoảng 2,5 tỷ USD. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh thu hút gần 2 tỷ USD vốn FDI, trong đó kinh doanh tài sản và tư vấn chiếm 166 dự án với tổng vốn gần 970 triệu USD, vượt xa khu vực công nghiệp với 120 dự án đạt gần 264 triệu USD.

Thứ hai, sự tăng trưởng vượt bậc của nguồn cung mặt bằng thương mại, văn phòng cao cấp và căn hộ. Năm 2006, thành phố đưa vào khai thác 58.633 m² sàn văn phòng. Đến năm 2007, có hơn 7 dự án lớn đi vào hoạt động cung ứng thêm hơn 90.000 m² sàn, tiêu biểu như tòa nhà Petrovietnam (30.000 m²), Saigon Square (10.000 m²), Parkson (15.000 m²) và Thuận Kiều Plaza (20.000 m²). Giá thuê văn phòng và mặt bằng dao động từ 15 đến 100 USD/m²/tháng với công suất lấp đầy đạt từ 95% đến 100% tại các vị trí đắc địa như Diamond Plaza hay Tax Plaza.

Thứ ba, sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn vốn trong nước và áp lực rủi ro tín dụng ngân hàng. Dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh tính đến tháng 6 năm 2006 tăng cao. Phần lớn chủ đầu tư trong nước phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn chiếm dụng từ hợp đồng góp vốn, hứa mua của khách hàng. Trong khi đó, việc thiếu vắng các quỹ đầu tư tài chính chuyên biệt và công cụ phái sinh khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng cục bộ mỗi khi ngân hàng thắt chặt chính sách tín dụng (như các giai đoạn 1997 - 1999, 2004 - 2005 và quý 1/2008).

Thứ tư, tiềm năng nguồn vốn kiều hối và tích lũy dân cư chưa được khơi thông toàn diện. Sau khi Luật Nhà ở năm 2006 có hiệu lực cùng Nghị định 81 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, ước tính có khoảng 100.000 kiều bào có nhu cầu thực tế tham gia thị trường, tạo ra nguồn cung ứng ngoại tệ và thanh khoản mua sắm tài sản rất lớn nhưng gặp rào cản về thủ tục hành chính.

Thảo luận kết quả

Diễn biến thị trường qua các giai đoạn thăng trầm (sốt đất năm 1995, đóng băng 1997 - 1999, tăng đột biến năm 2000, trầm lắng 2004 - 2005, bùng nổ 2007 và bước vào chu kỳ điều chỉnh trong quý 1/2008) bắt nguồn từ nguyên nhân thiếu liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng do tỷ suất sinh lời thực tế từ địa ốc cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng, thúc đẩy hiện tượng rút tiền gửi để gom đất.

Để phản ánh trực quan các phát hiện trên, dữ liệu nghiên cứu có thể được thiết kế dưới dạng biểu đồ cột kép so sánh quy mô vốn FDI đăng ký và vốn FDI thực hiện phân theo ngành kinh tế giai đoạn 2001 - 2007, kết hợp bảng ma trận thống kê cơ cấu nguồn vốn tài trợ (vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, vốn huy động khách hàng và vốn FDI) tại các phân khúc bất động sản cao cấp so với phân khúc nhà ở trung bình tại các quận vùng ven (Quận 7, Bình Tân, Huyện Bình Chánh, Nhà Bè).

So sánh với mô hình thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Úc cho thấy sự tương phản sâu sắc về thể chế. Tại Hoa Kỳ, thị trường vận hành dựa trên cơ chế tự do hóa định giá, hồ sơ sở hữu số hóa tuyệt đối và ngân hàng cấp tín dụng nhà ở dễ dàng khi người vay đạt điều kiện thu nhập gấp 3 lần số tiền trả góp hàng tháng cùng 20% vốn đối ứng. Tại Úc, gần 100% giao dịch thực hiện công khai qua cơ quan quản lý đất đai nhà nước với một chủ thể sở hữu duy nhất cho mỗi thửa đất. Ngược lại, Thành phố Hồ Chí Minh tồn tại tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, hệ thống hai giá (giá nhà nước và giá thị trường), cùng sự chồng chéo phức tạp giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Thiết lập và phát triển các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và Quỹ tương hỗ:

   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
   • Hành động: Ban hành khung pháp lý hướng dẫn thành lập quỹ đầu tư bất động sản dạng công ty và dạng hợp đồng ủy thác.
   • Mục tiêu và Lộ trình: Hình thành từ 3 đến 5 quỹ REIT thí điểm trong giai đoạn 2008 - 2012, nâng tỷ trọng vốn huy động qua quỹ đầu tư đạt 15% đến 20% tổng nguồn vốn thị trường vào năm 2020.

2. Đa dạng hóa công cụ nợ thông qua phát hành trái phiếu đô thị và trái phiếu công trình:

   • Chủ thể thực hiện: Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài chính và Kho bạc Nhà nước.
   • Hành động: Phát hành trái phiếu công trình có bảo lãnh để huy động vốn đầu tư các dự án hạ tầng khung như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, hệ thống cầu đường kết nối bán đảo Thủ Thiêm và các trục giao thông hướng tâm.
   • Mục tiêu và Lộ trình: Huy động từ 5.000 đến 10.000 tỷ đồng vốn trái phiếu trung và dài hạn trong giai đoạn 2010 - 2015 nhằm giảm áp lực ngân sách.

3. Tối ưu hóa cơ chế thu hút và giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI):

   • Chủ thể thực hiện: Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh phối hợp cùng các Sở, Ban ngành.
   • Hành động: Rút ngắn thời gian thẩm định dự án từ 12 tháng xuống dưới 3 tháng, ưu tiên thu hút các tập đoàn tài chính đa quốc gia (như quỹ OPIC, các nhà đầu tư chiến lược từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản).
   • Mục tiêu và Lộ trình: Đạt tỷ lệ giải ngân vốn FDI thực tế trên 60% tổng vốn đăng ký hàng năm trong giai đoạn 2008 - 2015.

4. Mở rộng cơ chế thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và gói tín dụng mua nhà trả góp:

   • Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh và các ngân hàng thương mại.
   • Hành động: Chuẩn hóa hợp đồng mua bán nhà ở tương lai làm tài sản bảo đảm hợp pháp, mở rộng các gói tài trợ mua nhà kỳ hạn 15 đến 20 năm với hạn mức vay từ 70% đến 80% giá trị hợp đồng.
   • Mục tiêu và Lộ trình: Tăng tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà tiêu dùng đạt 30% đến 35% tổng dư nợ cho vay bất động sản trước năm 2015.

5. Cải cách thủ tục hành chính, đồng bộ hóa quy hoạch và xóa bỏ tình trạng hai giá đất:

   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
   • Hành động: Thống nhất một đầu mối quản lý bất động sản, tích hợp thống nhất "sổ đỏ" và "sổ hồng", số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính và công khai minh bạch quy hoạch phân khu.
   • Mục tiêu và Lộ trình: Hoàn thành xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu định giá và đăng ký giao dịch chính thức trước năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Lãnh đạo các Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước tìm thấy trong công trình cơ sở khoa học để xây dựng cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản, ban hành quy định phát hành trái phiếu đô thị và hoàn thiện khung pháp lý quản lý đất đai.
2. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản: Giám đốc điều hành và Giám đốc tài chính (CFO) vận dụng các giải pháp cấu trúc vốn đa tầng, kết hợp cân bằng giữa vốn tự có tối thiểu 30%, vốn liên doanh FDI và vốn huy động qua sàn chứng khoán nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thương mại.
3. Các định chế tài chính, ngân hàng thương mại và công ty quản lý quỹ: Chuyên viên thẩm định rủi ro và quản lý danh mục đầu tư sử dụng số liệu phân tích về chu kỳ biến động thị trường và tiêu chuẩn định giá để thiết kế sản phẩm cho vay mua nhà thế chấp kỳ hạn 20 năm, hạn mức 80% giá trị tài sản an toàn.
4. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế: Tài liệu cung cấp hệ thống hóa lý thuyết kinh tế học bất động sản, chuỗi dữ liệu thực nghiệm chuẩn xác giai đoạn 2001 - 2007 và phương pháp luận nghiên cứu cấu trúc vốn phục vụ giảng dạy và thực hiện các đề tài chuyên sâu về tài chính ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có vai trò như thế nào đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007? Vốn FDI đóng vai trò động lực thúc đẩy nguồn cung và nâng tầm tiêu chuẩn dự án. Điển hình trong năm 2007, cả nước thu hút trên 15 tỷ USD vốn FDI thì lĩnh vực dịch vụ và bất động sản chiếm hơn 42% vốn đăng ký (gần 5,7 tỷ USD). Riêng Thành phố Hồ Chí Minh tiếp nhận gần 2 tỷ USD, tài trợ cho 166 dự án phát triển cao ốc văn phòng hạng A và tổ hợp căn hộ cao cấp.

2. Tại sao các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố thường xuyên gặp khó khăn về vốn tín dụng? Khó khăn bắt nguồn từ việc ngân hàng thương mại yêu cầu chủ đầu tư phải có tài sản bảo đảm hoàn chỉnh và vốn tự có tối thiểu 30%. Do khung pháp lý chưa công nhận đầy đủ giá trị thế chấp của tài sản hình thành trong tương lai, khi thị trường biến động hoặc ngân hàng thắt chặt cung tiền (như năm 1997 hay quý 1/2008), các doanh nghiệp lập tức đối mặt nguy cơ đứt gãy dòng tiền xây dựng.

3. Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) mang lại lợi ích gì cho việc khơi thông nguồn vốn? Quỹ REIT biến các tài sản bất động sản quy mô lớn, tính thanh khoản thấp thành các chứng chỉ quỹ giao dịch linh hoạt trên thị trường chứng khoán. Cơ chế này giúp huy động nguồn tiền nhàn rỗi nhỏ lẻ trong dân cư, phân tán rủi ro đầu tư, giảm áp lực cấp vốn vay trung - dài hạn lên hệ thống ngân hàng thương mại và tăng tính minh bạch thông tin thị trường lên mức tối đa.

4. Sự khác biệt căn bản giữa thị trường bất động sản Việt Nam và các thị trường phát triển như Hoa Kỳ hay Úc là gì? Tại Hoa Kỳ và Úc, đất đai thuộc sở hữu tư nhân hoặc thuê dài hạn với 100% giao dịch đăng ký chính thức, hệ thống định giá chuyên nghiệp độc lập và thủ tục vay mua nhà minh bạch. Ngược lại, tại Việt Nam, đối tượng giao dịch chủ yếu là quyền sử dụng đất, tồn tại cơ chế hai giá (giá nhà nước và giá thị trường) và tỷ lệ giao dịch ngầm, phi chính thức chiếm tỷ trọng lớn.

5. Chính sách mở rộng quyền mua nhà cho Việt kiều theo Luật Nhà ở năm 2006 tác động ra sao đến thị trường vốn? Chính sách này mở ra cơ hội sở hữu bất động sản cho khoảng 100.000 kiều bào có nguyện vọng hồi hương đầu tư và sinh sống. Dòng kiều hối hàng tỷ USD hàng năm được chuyển hóa trực tiếp thành sức mua thực tế, kích thích phân khúc căn hộ cao cấp, gia tăng thanh khoản thị trường và bổ sung nguồn vốn ngoại tệ ổn định cho các dự án đô thị mới.

Kết luận

• Vốn là nhân tố quyết định nguồn cung: Nguồn vốn đóng vai trò sống còn trong việc tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và quyết định quy mô cung ứng hàng hóa cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
• Cấu trúc vốn cần chuyển dịch đa kênh: Cần thay thế phương thức tài trợ truyền thống dựa vào vốn vay ngân hàng bằng cấu trúc vốn hiện đại kết hợp giữa vốn tự có (tối thiểu 30%), quỹ đầu tư tín thác (REIT), trái phiếu đô thị và dòng vốn FDI.
• Thể chế pháp lý giữ vai trò đòn bẩy: Việc hoàn thiện, thống nhất các luật chuyên ngành và công nhận giao dịch tài sản hình thành trong tương lai là điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn tín dụng 20 năm với hạn mức 80%.
• Minh bạch hóa quy hoạch và định giá: Số hóa hồ sơ địa chính, thống nhất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và xóa bỏ cơ chế hai giá giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút các định chế tài chính quốc tế.
• Phát triển hạ tầng đô thị tạo động lực tăng trưởng: Ưu tiên nguồn vốn trái phiếu công trình cho các khu đô thị mới chiến lược như Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các quận vùng ven nhằm giải tỏa áp lực dân số trung tâm hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế xã hội năm 2020.

Đóng góp trọng tâm của luận văn là đã phác thảo bức tranh toàn cảnh về thực trạng phân bổ nguồn vốn địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ rõ các điểm nghẽn thể chế và cung cấp hệ thống 5 giải pháp tài chính mang tính khả thi cao. Trong giai đoạn tiếp theo, các cơ quan ban ngành và doanh nghiệp cần khẩn trương phối hợp triển khai đề án thí điểm quỹ REIT và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường vốn thứ cấp. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và chuyên gia tài chính quan tâm hãy tham khảo chi tiết toàn văn tài liệu để ứng dụng các mô hình giải pháp chuyên sâu vào thực tiễn quản lý và đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH ------------ YDZ ------------ TRAÀN QUANG TRÍ GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH Chuyeân ngaønh : KINH TEÁ TAØI CHÍNH – NGAÂN HAØNG Maõ soá : 60.12 LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ Ngöôøi höôùng daãn khoa hoïc: TS. NGUYEÃN MINH TUAÁN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH NAÊM 2008 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MUÏC LUÏC LÔØI CAM ÑOAN MUÏC LUÏC DANH MUÏC TÖØ VIEÁT TAÉT DANH MUÏC CAÙC BAÛNG LÔØI MÔÛ ÑAÀU NOÄI DUNG CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN. THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn.

Caùc yeáu toá caáu thaønh thò tröôøng baát ñoäng saûn. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá. NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN. Khaùi nieäm nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn.

Caùc ñaëc ñieåm cuûa nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. CAÙC HÌNH THÖÙC PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN. Voán ñaàu tö tröïc tieáp töø nöôùc ngoaøi FDI. 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Quyõ ñaàu tö taøi chính. Thò tröôøng taøi chính. THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN MOÄT SOÁ NÖÔÙC. 24 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 .27 CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH 28 2.

QUAÙ TRÌNH HÌNH THAØNH VAØ PHAÙT TRIEÅN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. Giai ñoaïn tröôùc ñoåi môùi naêm 1986. Giai ñoaïn sau ñoåi môùi naêm 1986. Nhöõng vaán ñeà toàn taïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua.

THÖÏC TRAÏNG PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. Nguoàn cung baát ñoäng saûn treân thò tröôøng. Nhu caàu baát ñoäng saûn ôû TP. Nhu caàu voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.

Caùc keânh cung caáp voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP. Ñaàu tö nöôùc ngoaøi. Ñaàu tö trong nöôùc. 40 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Thò tröôøng taøi chính: Thò tröôøng chöùng khoaùn, Ngaân haøng. NHÖÕNG TOÀN TAÏI TRONG QUAÙ TRÌNH PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. Heä thoáng phaùp luaät hieän haønh. Nguoàn voán thu huùt chöa ña daïng.

Nhöõng haïn cheá cuûa thò tröôøng taøi chính. Naêng löïc cuûa caùc chuû ñaàu tö caùc döï aùn baát ñoäng saûn. 47 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2.49 CHÖÔNG 3: GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN CUÛA THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH ÑEÁN NAÊM 2020.

Ñònh höôùng phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM trong keá hoaïch phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa TP.HCM ñeán naêm 2020. Döï baùo nhu caàu ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM trong thôøi gian tôùi. Döï baùo nhu caàu veà nguoàn voán ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn TP. 55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

CAÙC GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. Giaûi phaùp phaùt haønh traùi phieáu Chính phuû. Giaûi phaùp khuyeán khích, öu ñaõi ñaàu tö nöôùc ngoaøi FDI. Giaûi phaùp phaùt trieån thò tröôøng taøi chính.

Giaûi phaùp phaùt trieån caùc quyõ ñaàu tö. Giaûi phaùp huy ñoäng voán hoä daân cö. CAÙC GIAÛI PHAÙP HOÃ TRÔÏ PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH. Giaûi phaùp veà quy hoaïch.

Giaûi phaùp löïa choïn tö vaán nöôùc ngoaøi. Giaûi phaùp hoaøn thieän heä thoáng phaùp luaät. Giaûi phaùp caûi caùch haønh chính. Giaûi phaùp ñaøo taïo nguoàn nhaân löïc.

66 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 3. 68 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO PHUÏ LUÏC Phuï luïc 1 : Tình hình phaùt trieån KT – XH TP.HCM trong thôøi gian qua Phuï luïc 2 : Moät soá chæ tieâu thò tröôøng BÑS TP.HCM naêm 2006 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MUÏC TÖØ VIEÁT TAÉT Töø vieát taéc Vieát ñaày ñuû BÑS : Baát ñoäng saûn CSHT : Cô sôû haï taàng DA : Döï aùn ÑT : Ñaàu tö FDI : Foreign Direct Investment (Ñaàu tö tröïc tieáp nöôùc ngoaøi). GDP : Gross Domestic Product (Toång saûn phaåm quoác noäi). KCN : Khu coâng nghieäp KCX : Khu cheá xuaát KT- XH : Kinh teá – Xaõ hoäi KV : Khu vöïc OPIC : Oversea Private Investment Corporation (Toå chöùc cung caáp taøi chính cuûa Chính phuû Hoa Kyø) REIT : Real Estate Investment Trust (Quyõ ñaàu tö tín thaùc baát ñoäng saûn STT : Soá thöù töï TP HCM : Thaønh Phoá Hoà Chí Minh VN : Vieät Nam WTO : World Trade Organisation (Toå chöùc thöông maïi theá giôùi) GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MUÏC CAÙC BAÛNG Baûng 1 : Moät soá chæ tieâu chính cuûa TP.HCM giai ñoaïn 2001 – 2007 Baûng 2 : Voán ñaàu tö vaøo TP.HCM giai ñoaïn 2001 – 2007 Baûng 3 : Caùc giai ñoaïn thaêng traàm cuûa thò tröôøng BÑS TP.HCM Baûng 4 : Moät soá döï aùn vaên phoøng ñöa vaøo hoaït ñoäng trong naêm 2007 GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LÔØI MÔÛ ÑAÀU 1.

Tính caáp thieát: Thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM ñaõ hình thaønh vaø traûi qua nhieàu giai ñoaïn phaùt trieån khaùc nhau. Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn ñaåy nhanh toác ñoä phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa neàn kinh teá, naâng cao möùc soáng cuûa ngöôøi daân, ñoàng thôøi chænh trang ñoâ thò. Nhaän thaáy taàm quan troïng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong söï phaùt trieån, TP.HCM ñaõ coù nhieàu noã löïc, giaûi phaùp töøng böôùc ñöa thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån hôn nöõa theo ñònh höôùng rieâng cuûa mình. Tuy nhieân, treân thöïc teá trong thôøi gian qua cho thaáy thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM vaãn coøn nhieàu vaán ñeà caàn phaûi taäp trung giaûi quyeát nhö vaán ñeà giaù caû thò tröôøng; vaán ñeà ñaàu cô giaù; vaán ñeà phaùp lyù; vaán ñeà thuû tuïc haønh chaùnh; vaán ñeà voán cho thò tröôøng; … Trong caùc vaán ñeà neâu treân, vaán ñeà nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM laø moät trong nhöõng vaán ñeà quan troïng caàn phaûi giaûi quyeát ngay, vaø ñaây cuõng chính laø lyù do toâi choïn ñeà taøi nghieân cöùu “ Giaûi phaùp phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn Thaønh phoá Hoà Chí Minh”, nhaèm tìm hieåu, khaùi quaùt toång theå thöïc traïng phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn thaønh phoá trong thôøi gian qua.

Töø ñoù, ñöa ra nhöõng giaûi phaùp ñeå phaùt trieån nguoàn voán toát hôn trong thôøi gian saép ñeán. GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Muïc tieâu vaø noäi dung nghieân cöùu: Luaän vaên phaân tích quaù trình hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn TP. Neâu ra caùc vaán ñeà cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua, trong ñoù nhaán maïnh vaán ñeà veà phaùt trieån nguoàn voán.

Töø ñoù, phaân tích vaø ñöa ra caùc giaûi phaùp ñeå phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa thaønh phoá trong thôøi gian tôùi. Noäi dung nghieân cöùu cuûa luaän vaên nhö sau: - Nghieân cöùu caùc lyù thuyeát lieân quan ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn, nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn, caùch thöùc phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. - Phaân tích ñaùnh giaù thöïc traïng, tìm ra nhöõng maët ñöôïc vaø nhöõng maët haïn cheá cuûa vaán ñeà phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP. - Ñöa ra nhöõng giaûi phaùp chính vaø nhöõng giaûi phaùp hoã trôï ñeå phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM trong thôøi gian tôùi hieäu quaû hôn.

Phaïm vi nghieân cöùu: Phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät vaán ñeà lôùn, phaïm vi roäng vaø laø noãi traên trôû cuûa caùc caáp chính quyeàn ñòa phöông caùc tænh thaønh noùi rieâng vaø cuûa Vieät Nam noùi chung. Tuy nhieân, trong phaïm vi giôùi haïn, ñeà taøi chæ taäp trung nghieân cöùu vaán ñeà phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP. GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cô sôû luaän vaø phöông phaùp nghieân cöùu: Ñeà taøi ñöôïc nghieân cöùu döïa treân caùc lyù thuyeát veà kinh teá hoïc vi moâ, vó moâ, kinh teá phaùt trieån, taøi chính coâng, taøi chính tieàn teä, caùc vaên baûn phaùp lyù cuûa nhaø nöôùc Vieät Nam.

Ñeà taøi ñöôïc thöïc hieän theo phöông phaùp: duy vaät bieän chöùng; phöông phaùp logic; phöông phaùp thoáng keâ; phöông phaùp phaân tích, toång hôïp; phöông phaùp so saùnh; phöông phaùp quy naïp. Noäi dung cuûa luaän vaên: Trong phaïm vi nghieân cöùu, ñeà taøi ñöôïc keát caáu goàm ba chöông: Chöông 1: Cô sôû luaän veà nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. Chöông 2: Thöïc traïng phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM Chöông 3: Giaûi phaùp phaùt trieån nguoàn voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM Ñeå hoaøn thaønh Luaän vaên naøy, taùc giaû xin baøy toû loøng bieát ôn chaân thaønh ñoái vôùi söï höôùng daãn taän tình cuûa TS. Nguyeãn Minh Tuaán, vaø caùc yù kieán ñoùng goùp, hoã trôï taøi lieäu cuûa baïn beø thaân höõu.

GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TP.HCM LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 1 CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ NGUOÀN VOÁN CHO THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1. THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn ƒ Khaùi nieäm baát ñoäng saûn : Theo Boä Luaät daân söï Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam ñaõ phaân chia caùc taøi saûn thaønh ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn nhö sau: “Baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc bao goàm: ñaát ñai, nhaø cöûa, coâng trình xaây döïng gaén lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi nhaø ôû, coâng trình xaây döïng ñoù. Caùc taøi saûn gaén lieán vôùi ñaát ñai, caùc taøi saûn khaùc do phaùp luaät quy ñònh.

ƒ Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn Thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaøn chænh bao goàm toång theå caùc moái quan heä giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn veà haøng hoaù baát ñoäng saûn, laø nôi dieãn ra caùc giao dòch lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhö cho thueâ, theá chaáp, baûo hieåm vaø chuyeån dòch quyeàn söû duïng dieãn ra trong moät khoâng gian vaø thôøi gian nhaát ñònh. Taát caû caùc quan heä giao dòch veà baát ñoäng saûn thoâng qua quan heä haøng hoùa, tieàn teä ñöôïc coi laø quan heä thò tröôøng vaø taïo neân thò tröôøng baát ñoäng saûn.