Khóa luận hoàn thiện thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu 1119 giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại nhtm cp á châu khóa, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Thái Thanh Thúy
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản
• 1.1.3. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản
• 1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp
• 1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 1.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1.1. Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.3. Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động
• 2.1.4. Cơ cấu cổ đông tại ACB
• 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản
• 2.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.5. Về hệ thống cơ sở dữ liệu
• 2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.3.1. Kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.3.2. Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020
• 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh
• 3.1.2. Định hướng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá
• 3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá
• 3.2.3. Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.6. Một số giải pháp khác
• 3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
• PHẦN MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng Á Châu. Hoạt động này không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản thế chấp mà còn giảm thiểu rủi ro tín dụng. Việc thẩm định giá chính xác sẽ đảm bảo rằng ngân hàng có thể thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không thanh toán. Để thực hiện tốt công tác này, ngân hàng cần có quy trình thẩm định rõ ràng và đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý và thị trường. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay của ngân hàng, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng.

1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Á Châu

Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng Á Châu bao gồm các bước như thu thập thông tin, phân tích dữ liệu và đưa ra kết luận về giá trị tài sản. Mỗi bước đều cần được thực hiện cẩn thận để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong kết quả thẩm định.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản thế chấp

Mặc dù thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, thiếu thông tin chính xác và quy định pháp lý không đồng nhất có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Ngân hàng cần nhận diện và giải quyết những vấn đề này để nâng cao hiệu quả thẩm định.

2.1. Biến động giá trị bất động sản trên thị trường

Giá trị bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Điều này tạo ra khó khăn trong việc xác định giá trị chính xác tại thời điểm thẩm định.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về bất động sản có thể dẫn đến những sai sót trong quá trình thẩm định. Ngân hàng cần xây dựng hệ thống thông tin mạnh mẽ để hỗ trợ công tác thẩm định.

III. Giải pháp nâng cao thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, Ngân hàng Á Châu cần áp dụng một số giải pháp như cải thiện quy trình thẩm định, đào tạo nhân viên và ứng dụng công nghệ thông tin. Những giải pháp này sẽ giúp ngân hàng thực hiện thẩm định một cách hiệu quả và chính xác hơn.

3.1. Cải thiện quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định cần được chuẩn hóa và cải tiến để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả. Ngân hàng nên xem xét việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế trong thẩm định giá.

3.2. Đào tạo và nâng cao năng lực nhân viên

Đào tạo nhân viên là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng thẩm định. Ngân hàng cần tổ chức các khóa đào tạo thường xuyên để cập nhật kiến thức và kỹ năng cho đội ngũ thẩm định.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Ngân hàng Á Châu

Nghiên cứu thực tiễn tại Ngân hàng Á Châu cho thấy rằng việc áp dụng các giải pháp nâng cao thẩm định giá đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Ngân hàng đã cải thiện được quy trình thẩm định và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Những kết quả này không chỉ giúp ngân hàng tăng cường uy tín mà còn nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

4.1. Kết quả đạt được từ việc cải tiến quy trình

Việc cải tiến quy trình thẩm định đã giúp ngân hàng giảm thời gian thẩm định và tăng độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản. Điều này đã góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.

4.2. Phản hồi từ khách hàng và thị trường

Khách hàng đã có những phản hồi tích cực về quy trình thẩm định mới. Sự hài lòng của khách hàng tăng lên, đồng nghĩa với việc ngân hàng có thể thu hút thêm nhiều khách hàng mới.

V. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản thế chấp

Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu đang trên đà phát triển. Với những giải pháp đã được triển khai, ngân hàng có thể nâng cao chất lượng thẩm định và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Tương lai, ngân hàng cần tiếp tục cải tiến và áp dụng công nghệ mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

5.1. Tương lai của thẩm định giá bất động sản

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục biến động, do đó, thẩm định giá cần phải linh hoạt và thích ứng với những thay đổi này. Ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng cho những thách thức mới.

5.2. Định hướng phát triển của Ngân hàng Á Châu

Ngân hàng Á Châu sẽ tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Mục tiêu là trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) tại Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng đóng vai trò là nguồn thu nhập chủ yếu. Để phòng ngừa rủi ro mất khả năng thanh toán từ khách hàng vay vốn, bất động sản (BĐS) luôn là loại tài sản bảo đảm phổ biến nhất nhờ giá trị kinh tế lớn và tính chất cố định. Tuy nhiên, thị trường BĐS thường xuyên biến động với biên độ giá lớn, tiềm ẩn nhiều phức tạp về cơ sở pháp lý và quy hoạch, khiến việc xác định chính xác giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm cấp tín dụng trở thành một thách thức nghiệp vụ trọng yếu. Thực tế công tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam vẫn còn những điểm bất cập, thiếu linh hoạt, là một trong những nguyên nhân làm gia tăng nợ xấu.

Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), Phòng Thẩm định tài sản (P.TĐTS) được thiết lập độc lập dưới quyền quản lý trực tiếp của Tổng Giám đốc. Dù vậy, quy trình tác nghiệp thực tế vẫn bộc lộ những rủi ro và hạn chế nhất định cần được hoàn thiện.

Trước đề tài này, các công trình quốc tế đã tiếp cận việc định giá tài sản thế chấp dưới nhiều góc độ: Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) nghiên cứu các nguyên tắc và phương pháp ước lượng giá trị đất đai; Catherine Nind (2002) phân tích hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai tại Australia; Aluko và Bioye Tajudeen (1994–2000) tại Nigeria sử dụng mô hình hồi quy đa biến để phân tích tác động của giá thị trường BĐS đến hạn mức cho vay; Kwong Chaw và Wailai (2002) nghiên cứu phương pháp chi phí và thu nhập trong định giá thế chấp tại các tổ chức tín dụng Trung Quốc.

Tại Việt Nam, vấn đề này được tiếp cận qua các nghiên cứu của ThS. Nguyễn Kim Đức (2012) về thẩm định giá trong quản lý nợ xấu NHTM; TS. Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) khảo sát tỷ suất vốn hóa tại 18 công ty thẩm định giá; ThS. Nguyễn Phạm Huy Hoàng khảo sát chất lượng dịch vụ định giá tại Công ty Thẩm định giá Tây Nam; TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ nghiên cứu giải pháp phát triển ngành thẩm định giá; cùng các đề tài nghiên cứu trường hợp đơn lẻ tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam (ThS. Nguyễn Đình Nam) và OceanBank (ThS. Nguyễn Thị Dinh).

Khóa luận của tác giả Thái Thanh Thuý tập trung giải quyết các nhiệm vụ và mục tiêu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp, bao gồm nguyên tắc, quy trình, nhân tố ảnh hưởng và các phương pháp định giá phổ biến.
2. Thu thập dữ liệu thực tế tại Ngân hàng TMCP Á Châu, phân tích quy trình và thực trạng định giá BĐS thế chấp theo quy định nội bộ của ACB, từ đó đánh giá các kết quả đạt được cùng những tồn tại.
3. Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB và kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước.

• Đối tượng nghiên cứu: Tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp.
• Phạm vi không gian: Khảo sát và phân tích hoạt động nghiệp vụ tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (trọng tâm là Phòng Thẩm định tài sản và các bộ phận nghiệp vụ khu vực TP. Hồ Chí Minh như bộ phận Cao Thắng).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thực tế và số liệu thống kê được thu thập trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên các chuẩn mực pháp lý và nghiệp vụ hiện hành:

• Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn chuyên ngành: Bộ luật Dân sự (2005), Luật Giá (2012), Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TCTĐGVN số 05, ban hành năm 2015), Thông tư số 126 của Bộ Tài chính, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS 2000, 2017), và Hướng dẫn công việc nội bộ số WI-11/TĐTS của ACB.
• Khái niệm và vai trò: Khóa luận xác định BĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Thẩm định giá BĐS là sự ước tính giá trị quyền sở hữu/sử dụng BĐS bằng tiền cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định. Tài sản thế chấp BĐS giữ hai vai trò trọng yếu: hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng và đóng vai trò là cơ sở vật chất bảo đảm thu hồi nợ (thông qua gán nợ hoặc phát mãi).
• Hệ thống nguyên tắc định giá: Bốn nhóm nguyên tắc được vận dụng gồm:
  1. Nhóm theo quan niệm người sử dụng: Nguyên tắc thay thế, Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
  2. Nhóm liên quan đến quá trình sử dụng BĐS: Nguyên tắc đóng góp, Nguyên tắc cân bằng, Nguyên tắc phân bổ.
  3. Nhóm gắn liền với thị trường: Nguyên tắc cung - cầu, Nguyên tắc phù hợp, Nguyên tắc thay đổi.
  4. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu.

Khóa luận sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp và logic: Hệ thống hóa các quy định pháp luật, chuẩn mực định giá và quy trình nội bộ của ngân hàng.
• Phương pháp thống kê mô tả và so sánh: Tổng hợp số liệu hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 2015–2017 tại ACB, so sánh cơ cấu phân bổ theo quy mô giá trị tài sản và loại tài sản (động sản/bất động sản).
• Phương pháp khảo sát hiện trường và phân tích kỹ thuật nghiệp vụ: Phân tích kỹ thuật điều chỉnh các yếu tố so sánh (pháp lý, quy mô, hình dáng, giao thông, thương mại, môi trường) theo quy định định giá nội bộ.
• Nguồn dữ liệu: Báo cáo thường niên của ACB (2015–2017), cơ sở dữ liệu từ chương trình PASS (Phần mềm Đồng bộ hóa Thẩm định tài sản chuyên nghiệp) của P.TĐTS ACB, cùng các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của ngân hàng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp

Chương này khái quát các khái niệm cơ bản về BĐS, phân loại BĐS theo mục đích sử dụng (BĐS cư trú, BĐS thương mại và công nghiệp, BĐS đầu tư) và làm rõ vai trò của BĐS thế chấp trong bảo đảm an toàn tín dụng. Tác giả phân tích quy trình định giá 6 bước chuẩn theo TCTĐGVN số 05 (2015) và tổng kết 3 cách tiếp cận chính:

1. Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh trực tiếp (phổ biến nhất đối với BĐS có giao dịch thực tế).
2. Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế (áp dụng xác định giá trị công trình xây dựng trừ đi hao mòn lũy kế).
3. Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) (áp dụng cho BĐS tạo ra thu nhập).

Chương 1 cũng phân loại các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NHTM:

• Nhân tố bên trong: Nguồn nhân lực thẩm định; nguồn thông tin và cơ sở dữ liệu lưu trữ; kỹ thuật/phương pháp thẩm định; quy trình kiểm soát nội bộ; chính sách và quy định quản trị rủi ro của ngân hàng.
• Nhân tố bên ngoài: Vị trí địa lý; hình dáng thửa đất và yếu tố văn hóa thị hiếu; quan hệ cung - cầu thị trường BĐS; chính sách pháp lý và quy hoạch đô thị của Nhà nước.

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Chương 2 mô tả quá trình hình thành của ACB từ năm 1993, quy mô mạng lưới 354 chi nhánh/phòng giao dịch (tính đến cuối năm 2017), vốn điều lệ 10.258 tỷ đồng, cùng cơ cấu cổ đông (30% sở hữu nước ngoài gồm Standard Chartered Bank Hong Kong nắm 8,75%, Standard Chartered APR nắm 6,81%, Dragon Financial Holding nắm 8,19%; 70% sở hữu khác; 0% sở hữu nhà nước).

Mô hình tổ chức của P.TĐTS tại ACB được thiết lập độc lập với khối kinh doanh, trực thuộc sự chỉ đạo của Ban Tổng Giám đốc với hơn 1.000 nhân sự trên toàn quốc. Đội ngũ nhân viên có trình độ 100% đại học trở lên (75% chuyên ngành thẩm định giá, 20% kinh tế - ngân hàng, 5% kỹ thuật). BĐS chiếm 80% khối lượng công việc định giá tại bộ phận tác nghiệp (như bộ phận Cao Thắng).

Hoạt động thẩm định giá tại ACB phục vụ 4 mục tiêu: thẩm định trước khi cấp tín dụng; định giá lại định kỳ (2 năm/lần) hoặc đột xuất (khi thị trường giảm >20%, thay đổi tài sản, tài sản bị hư hỏng); định giá phục vụ trích lập dự phòng rủi ro (từ nợ nhóm 2 trở lên); và định giá phục vụ xử lý nợ (gán nợ hoặc bán đấu giá phát mãi).

ACB áp dụng hai phương pháp định giá BĐS chính trên hệ thống phần mềm PASS:

1. Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt: Nhân viên thẩm định khảo sát đơn giá từng tuyến đường/đoạn đường định kỳ hàng quý, trình cấp lãnh đạo duyệt đưa lên PASS. Nếu đơn giá duyệt trong vòng 6 tháng thì áp dụng trực tiếp kết hợp điều chỉnh các hệ số (đường nội bộ, hẻm chính, hẻm phụ, khoảng cách mặt tiền, yếu tố thuận lợi/bất lợi). Nếu đơn giá duyệt quá 6 tháng thì dùng để kiểm tra chéo với phương pháp so sánh.
2. Phương pháp so sánh giá: Áp dụng Thông tư 126/BTC và quy định WI-11/TĐTS cho đất mặt tiền chưa có đơn giá duyệt. Lựa chọn 02 BĐS so sánh (03 BĐS nếu tái thẩm định) có giao dịch/rao bán trong vòng 03 tháng gần nhất. Tỷ lệ điều chỉnh rao bán là 90%, giao dịch thực tế là 100%. Mức giá được lựa chọn là đơn giá chỉ dẫn thấp nhất giữa các tài sản so sánh (chênh lệch giữa các đơn giá chỉ dẫn không vượt quá 10%).

Quy trình thẩm định giá BĐS tại ACB gồm 14 bước thực hiện liên thông giữa Kênh phân phối và P.TĐTS trên phần mềm PASS: từ khâu hướng dẫn khách hàng, tiếp nhận, phê duyệt phiếu đề nghị, phân loại rủi ro, phân công thẩm định theo hạn mức khoản vay, lập kế hoạch, khảo sát thực tế (chụp ảnh mặt tiền, phòng khách, bếp, cảnh quan kèm tọa độ), nhập liệu lập tờ trình (3–6 trang), kiểm soát, phê duyệt, đến trả kết quả và giải quyết khiếu nại.

Dữ liệu thống kê hoạt động giai đoạn 2015–2017 cho thấy khối lượng hồ sơ BĐS thẩm định tăng trưởng liên tục: năm 2016 tăng 10% so với 2015; năm 2017 đạt 124.873 hồ sơ (tăng 15% so với 2016). Phân khúc BĐS có giá trị từ 2 đến 15 tỷ đồng chiếm tỷ trọng cao nhất (hơn 50%).

Bên cạnh kết quả đạt được, tác giả chỉ ra các hạn chế lớn:

• Về nhân sự: Tình trạng quá tải công việc (10–15 nhân viên mỗi bộ phận quản lý địa bàn rộng); một số nhân viên trẻ thiếu kinh nghiệm; cán bộ tín dụng kiêm nhiệm ở chi nhánh chưa nắm vững kỹ thuật định giá.
• Về phương pháp: Khó khăn trong thu thập chứng cứ giao dịch thực; việc điều chỉnh tỷ lệ % so sánh còn mang tính chủ quan của thẩm định viên.
• Về quy trình: Quy định thời gian xử lý hồ sơ quá ngắn (02 ngày làm việc cho mọi loại BĐS); thực tế ít thực hiện định giá lại định kỳ 6 tháng/lần; áp lực từ việc cán bộ kinh doanh đánh giá ngược lại thái độ của nhân viên thẩm định.
• Về cơ sở dữ liệu: Phần mềm PASS chưa kết nối với các sàn giao dịch lớn và Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR); dữ liệu thị trường chủ yếu cập nhật thủ công từ nguồn không chính thức; nhân viên thẩm định không chịu trách nhiệm xác minh bản gốc hồ sơ pháp lý do chi nhánh chuyển lên.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Dựa trên định hướng kinh doanh của ACB giai đoạn 2018–2020, chương này đưa ra các nhóm giải pháp:

1. Nâng cao trình độ và đạo đức nghề nghiệp: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật thẩm định cho nhân viên mới và cán bộ tín dụng; xây dựng cơ chế kiểm soát ngăn ngừa hiện tượng thông đồng nâng khống giá trị tài sản.
2. Hoàn thiện phương pháp thẩm định: Chuẩn hóa biên độ điều chỉnh tỷ lệ so sánh giữa các yếu tố khác biệt; mở rộng áp dụng phối hợp phương pháp chi phí và thu nhập khi định giá các BĐS có công trình xây dựng phức tạp hoặc BĐS thương mại.
3. Cải tiến quy trình thẩm định: Phân loại thời gian xử lý hồ sơ linh hoạt theo độ phức tạp của BĐS thay vì áp dụng cứng nhắc hạn mức 02 ngày; thiết lập cơ chế giám sát bắt buộc việc tái định giá tài sản theo chu kỳ; loại bỏ quy trình để cán bộ kinh doanh đánh giá cảm tính nhân viên thẩm định.
4. Nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu: Kết nối dữ liệu giữa hệ thống PASS và Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR); tự động hóa việc cập nhật thông tin quy hoạch, biến động giá đất thị trường; xây dựng kho dữ liệu dùng chung.
5. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước: Đề xuất Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính hoàn thiện khung pháp lý về tiêu chuẩn định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng; kiến nghị cơ quan quản lý đất đai công khai, minh bạch dữ liệu quy hoạch đô thị và giá giao dịch BĐS thực tế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp các bảng số liệu thực tế về hoạt động quản lý và thẩm định tài sản thế chấp tại ACB giai đoạn 2015–2017:

Khoản vay (Hạn mức cấp tín dụng)	Chức danh & Kinh nghiệm nhân viên thẩm định phân công
$\le$ 2 tỷ đồng	AA1 – Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm dưới 1 năm
> 2 – 15 tỷ đồng	AA2 – Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm trên 1 năm
> 15 – 30 tỷ đồng	AAE – Chuyên viên TĐTS dưới 1 năm
> 30 – 100 tỷ đồng	AAE – Chuyên viên TĐTS trên 1 năm

Nguồn: Phụ lục 09 – Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS của ACB

Nhóm giá trị BĐS thẩm định	Năm 2015	Năm 2016	Năm 2017
$\le$ 2 tỷ đồng	46%	41%	36%
> 2 – 15 tỷ đồng	47%	51%	54%
> 15 – 30 tỷ đồng	3%	5%	6%
> 30 – 100 tỷ đồng	4%	3%	4%

Nguồn: Tổng hợp từ Phòng Thẩm định tài sản, ACB

Loại tài sản thẩm định	Năm 2015	Năm 2016	Năm 2017
Động sản	—	—	11.346 hồ sơ
Bất động sản	(Mức cơ sở)	Tăng 10% so với 2015	124.873 hồ sơ (Tăng 15% so với 2016)

Nguồn: Báo cáo thường niên ACB giai đoạn 2015–2017

Về mặt đóng góp, đề tài đã:

• Làm rõ mô hình vận hành của Phòng Thẩm định tài sản độc lập thuộc Tổng Giám đốc tại một NHTM cổ phần quy mô lớn.
• Khái quát chi tiết quy trình 14 bước tác nghiệp thực tế trên hệ thống PASS và bảng điều chỉnh đơn giá theo WI-11/TĐTS.
• Chỉ ra các xung đột nghiệp vụ thực tế: áp lực thời gian xử lý 02 ngày, việc đánh giá chéo từ bộ phận kinh doanh tạo áp lực lên tính khách quan của thẩm định viên, và rủi ro từ việc thẩm định viên không trực tiếp chịu trách nhiệm xác minh bản gốc hồ sơ pháp lý.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận phản ánh một số hạn chế do điều kiện thực tế của tác giả:

• Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm tập trung trong giai đoạn 2015–2017 tại ACB, chưa mở rộng so sánh định lượng với các NHTM khác trong hệ thống ngân hàng Việt Nam.
• Phạm vi khảo sát sâu về cơ cấu nhân sự và tác nghiệp thực tế chủ yếu phản ánh tại các bộ phận thẩm định khu vực TP. Hồ Chí Minh (như bộ phận Cao Thắng), chưa bao quát toàn diện các địa bàn vùng sâu, vùng xa.

Hướng nghiên cứu mở rộng có thể thực hiện:

• Nghiên cứu so sánh hiệu quả giữa mô hình định giá tập trung độc lập (như tại ACB) với mô hình định giá phân tán hoặc thuê ngoài tổ chức thẩm định giá độc lập.
• Nghiên cứu ứng dụng các thuật toán định giá tự động (AVM) tích hợp với dữ liệu không gian địa lý (GIS) trong hoạt động quản trị danh mục tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại.

Giá trị tham khảo

Tài liệu này cung cấp giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro: Tham khảo phương pháp phân tích thực trạng nghiệp vụ thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng thương mại.
• Chuyên viên thẩm định tài sản, cán bộ tín dụng và quản trị rủi ro: Tham khảo quy trình tác nghiệp 14 bước, bảng phân cấp thẩm định theo giá trị khoản vay và phương pháp điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố so sánh BĐS trên hệ thống quản trị nội bộ.
• Nội dung tham khảo trọng tâm: Bảng phân công thẩm định tài sản theo hạn mức khoản vay (Bảng 2.4), Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh (Bảng 2.3) và quy trình phối hợp trên phần mềm PASS tại Chương 2.

Câu hỏi thường gặp

1. ACB áp dụng những phương pháp thẩm định giá BĐS nào trong hoạt động nội bộ?
ACB áp dụng hai phương pháp chính: (1) Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt của ACB (áp dụng cho BĐS mặt tiền đường đã được thẩm định viên khảo sát và lãnh đạo duyệt đơn giá theo quý trên hệ thống PASS); (2) Phương pháp so sánh giá thị trường (áp dụng cho các BĐS chưa có đơn giá duyệt, sử dụng 02 đến 03 tài sản so sánh có giao dịch hoặc rao bán trong vòng 03 tháng).

2. Tiêu chuẩn phân công nhân sự thẩm định giá tài sản thế chấp tại ACB được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS, việc phân công căn cứ theo giá trị khoản vay:

• Khoản vay $\le$ 2 tỷ đồng: Nhân viên thẩm định AA1 (dưới 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 2 đến 15 tỷ đồng: Nhân viên thẩm định AA2 (trên 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 15 đến 30 tỷ đồng: Chuyên viên TĐTS AAE (dưới 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 30 đến 100 tỷ đồng: Chuyên viên TĐTS AAE (trên 1 năm kinh nghiệm).

3. Trong trường hợp nào ACB tiến hành định giá lại BĐS thế chấp đột xuất?
Ngoài quy định định giá lại định kỳ 2 năm/lần, ACB thực hiện định giá đột xuất khi: khách hàng đề nghị bổ sung, thay thế BĐS hoặc điều chỉnh nghĩa vụ bảo đảm; giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất; hoặc khi ngân hàng kiểm tra phát hiện BĐS bị giảm giá trị do hư hỏng, hỏa hoạn.

4. Quy định thời gian xử lý hồ sơ thẩm định giá tại ACB gây ra áp lực gì cho nhân viên thẩm định?
Quy định nội bộ của ACB yêu cầu thời gian xử lý một hồ sơ thẩm định là trong vòng 02 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, áp dụng đồng loạt cho mọi loại BĐS. Thời gian quá ngắn kết hợp với khối lượng hồ sơ lớn (trên 120.000 hồ sơ BĐS/năm) tạo ra áp lực quá tải, làm tăng nguy cơ sai sót trong khâu khảo sát và thu thập thông tin thị trường.

5. Hệ thống phần mềm PASS đóng vai trò gì và có hạn chế nào trong công tác định giá tại ACB?
PASS (Hệ thống Đồng bộ hóa Thẩm định tài sản chuyên nghiệp) là phần mềm quản lý mã tài sản, lưu trữ hồ sơ, hỗ trợ tính toán đơn giá và phê duyệt kết quả thẩm định. Hạn chế của hệ thống này là chưa liên kết trực tiếp với dữ liệu của Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR) và các sàn giao dịch lớn, dữ liệu thị trường phụ thuộc vào việc cập nhật thủ công của cộng tác viên.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Thái Thanh Thuý đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và phân tích sâu sắc thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu giai đoạn 2015–2017. Thông qua việc mô tả chi tiết quy trình 14 bước trên phần mềm PASS cùng các số liệu thực tế về phân cấp nhân sự và cơ cấu giá trị tài sản, công trình đã chỉ rõ những thành tựu cùng các điểm nghẽn về áp lực thời gian, dữ liệu và kiểm soát rủi ro. Các nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp, cải tiến quy trình và nâng cấp hệ thống dữ liệu được đề xuất mang tính đồng bộ và có giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho hoạt động quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp - Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm bất động sản Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005) định nghĩa rằng: “Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.” Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất).

Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào địa điểm của BĐS. Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau: Bất động sản cƣ trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình chứ không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề. 5 Bất động sản thƣơng mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho mục đích kinh doanh.

Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản xuất kinh doanh, v. Bất động sản đầu tƣ là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận. Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú. Ví dụ về BĐS đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.

Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của bất động sản thế chấp chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004).

- Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận.

Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. 6 - Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra.

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6) Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.

Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích 7 đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích của thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính - Tính thuế - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật 1. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:  Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng + Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. + Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người 8 tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS + Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

+ Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.