1119 giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại nhtm cp á châu khóa luận tốt nghiệp đại học thái thanh thúy tp hcm đh nh 2018

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu 1119 giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại nhtm cp á châu khóa, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Thái Thanh Thúy
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản
• 1.1.3. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản
• 1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp
• 1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 1.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1.1. Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.3. Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động
• 2.1.4. Cơ cấu cổ đông tại ACB
• 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản
• 2.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.5. Về hệ thống cơ sở dữ liệu
• 2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.3.1. Kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.3.2. Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020
• 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh
• 3.1.2. Định hướng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá
• 3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá
• 3.2.3. Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.6. Một số giải pháp khác
• 3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
• PHẦN MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng Á Châu. Hoạt động này không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản thế chấp mà còn giảm thiểu rủi ro tín dụng. Việc thẩm định giá chính xác sẽ đảm bảo rằng ngân hàng có thể thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không thanh toán. Để thực hiện tốt công tác này, ngân hàng cần có quy trình thẩm định rõ ràng và đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý và thị trường. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay của ngân hàng, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng.

1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Á Châu

Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng Á Châu bao gồm các bước như thu thập thông tin, phân tích dữ liệu và đưa ra kết luận về giá trị tài sản. Mỗi bước đều cần được thực hiện cẩn thận để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong kết quả thẩm định.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản thế chấp

Mặc dù thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, thiếu thông tin chính xác và quy định pháp lý không đồng nhất có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Ngân hàng cần nhận diện và giải quyết những vấn đề này để nâng cao hiệu quả thẩm định.

2.1. Biến động giá trị bất động sản trên thị trường

Giá trị bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Điều này tạo ra khó khăn trong việc xác định giá trị chính xác tại thời điểm thẩm định.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về bất động sản có thể dẫn đến những sai sót trong quá trình thẩm định. Ngân hàng cần xây dựng hệ thống thông tin mạnh mẽ để hỗ trợ công tác thẩm định.

III. Giải pháp nâng cao thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, Ngân hàng Á Châu cần áp dụng một số giải pháp như cải thiện quy trình thẩm định, đào tạo nhân viên và ứng dụng công nghệ thông tin. Những giải pháp này sẽ giúp ngân hàng thực hiện thẩm định một cách hiệu quả và chính xác hơn.

3.1. Cải thiện quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định cần được chuẩn hóa và cải tiến để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả. Ngân hàng nên xem xét việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế trong thẩm định giá.

3.2. Đào tạo và nâng cao năng lực nhân viên

Đào tạo nhân viên là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng thẩm định. Ngân hàng cần tổ chức các khóa đào tạo thường xuyên để cập nhật kiến thức và kỹ năng cho đội ngũ thẩm định.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Ngân hàng Á Châu

Nghiên cứu thực tiễn tại Ngân hàng Á Châu cho thấy rằng việc áp dụng các giải pháp nâng cao thẩm định giá đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Ngân hàng đã cải thiện được quy trình thẩm định và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Những kết quả này không chỉ giúp ngân hàng tăng cường uy tín mà còn nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

4.1. Kết quả đạt được từ việc cải tiến quy trình

Việc cải tiến quy trình thẩm định đã giúp ngân hàng giảm thời gian thẩm định và tăng độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản. Điều này đã góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.

4.2. Phản hồi từ khách hàng và thị trường

Khách hàng đã có những phản hồi tích cực về quy trình thẩm định mới. Sự hài lòng của khách hàng tăng lên, đồng nghĩa với việc ngân hàng có thể thu hút thêm nhiều khách hàng mới.

V. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản thế chấp

Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu đang trên đà phát triển. Với những giải pháp đã được triển khai, ngân hàng có thể nâng cao chất lượng thẩm định và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Tương lai, ngân hàng cần tiếp tục cải tiến và áp dụng công nghệ mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

5.1. Tương lai của thẩm định giá bất động sản

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục biến động, do đó, thẩm định giá cần phải linh hoạt và thích ứng với những thay đổi này. Ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng cho những thách thức mới.

5.2. Định hướng phát triển của Ngân hàng Á Châu

Ngân hàng Á Châu sẽ tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Mục tiêu là trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp - Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm bất động sản Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005) định nghĩa rằng: “Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.” Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất).

Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào địa điểm của BĐS. Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau: Bất động sản cƣ trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình chứ không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề. 5 Bất động sản thƣơng mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho mục đích kinh doanh.

Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản xuất kinh doanh, v. Bất động sản đầu tƣ là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận. Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú. Ví dụ về BĐS đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.

Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của bất động sản thế chấp chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004).

- Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận.

Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. 6 - Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra.

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6) Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.

Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích 7 đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích của thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính - Tính thuế - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật 1. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:  Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng + Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. + Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người 8 tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS + Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

+ Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.