phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng…), do vậy đất đai đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa (mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác). Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản. Ở Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1946 đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất thuộc ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nƣớc, tập thể và sở hữu tƣ của ngƣời lao động [6]. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân đƣợc vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển.
Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp đƣợc đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã. Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 thì các loại đất khác, đặc biệt là đất ở (đất thổ cƣ) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều không đƣợc đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980. Theo đó, nếu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc thì đất ở (của ngôi nhà đó) đƣơng nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà nƣớc; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở (của ngôi nhà đó) và nhà ở đƣơng nhiên thuộc sở hữu của ngƣời thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế.
Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, do không trải qua “cải cách ruộng đất” mà đi thẳng vào phong trào hợp tác hóa nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc. Tình hình đó dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980 thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ là Nhà nƣớc (đối với đất công và đất mà chủ cũ chạy ra nƣớc ngoài), có chủ là nông dân (đối với đất mà họ có từ trƣớc ngày giải phóng, hoặc đƣợc ngƣời có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975), có chủ là hợp tác xã (đối với đất do nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho hợp tác xã)… Đối với đất ở (nông thôn, thành thị) và đất vƣờn, Nhà nƣớc chỉ thực hiện quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc, hoặc nhà đƣợc tịch thu từ những ngƣời bỏ chạy ra nƣớc ngoài [5]. Nhƣ vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nƣớc ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể.
Trong bối cảnh đó, khái niệm QSDĐ không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hóa tập trung đang vận hành, theo đó nhiều loại thị trƣờng không hoạt động, kể cả thị trƣờng bất động sản (trong đó có thị trƣờng đất đai). Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” [6]. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tƣ nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng… nhƣ đã từng có trƣớc năm 1980.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Bằng những mò mẫm và thí điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ (13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp.
Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân [8]. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất.
Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng ngƣời có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam. Theo Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất đƣợc giao và hƣởng thục các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán, chuyển nhƣợng những tài sản trên đất [7].
Còn ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987, trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà còn đƣợc quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện ngƣời sử dụng đất đã đƣợc mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất.
Điều quan trọng là nếu ngƣời sử dụng đất trong diện đƣợc giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là ngƣời sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, ngƣời sử dụng đất cơ bản có các quyền sau [9]: - Đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; - Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; - Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. - Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật. - Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan. - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất.