MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây tốc độ xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị ở nước ta diễn ra nhanh hơn nhiều so với những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Nhiều thành phố, thị xã, thị trấn và các khu đô thị mới liên tục mọc lên ở nhiều nơi trong cả nước. Hòa chung hoàn cảnh đó, ngay tại Thủ đô Hà Nội “trái tim của cả nước, trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”, là thành phố hơn 1000 năm tuổi, trong hơn 10 năm trở lại đây đã có nhiều quận mới được thành lập, nhiều khu đô thị mới được xây dựng lên, góp phần tạo nên một diện mạo mới của Thủ đô văn minh, hiện đại, xứng tầm là thủ đô của một đất nước đang trên đà phát triển tiến lên thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tuy nhiên, Hà Nội hiện nay đang đứng trước nhiều khó khăn và thách thức do áp lực ngày càng tăng của việc phát triển đô thị, dân số, việc đầu tư xây dựng các công trình với nhiều quy mô, tính chất khác nhau. Quy hoạch và đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở còn thiếu, tình trạng xây dựng không phép vẫn tồn tại, thủ tục đầu tư còn rườm rà, ý thức chấp hành pháp luật của Chủ đầu tư xây dựng và một bộ phận người dân Thủ đô còn thấp. Tình trạng vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng ngày càng nghiêm trọng và phức tạp, phá vỡ quy hoạch - kiến trúc của Thủ đô, gây mất thẩm mỹ cho diện mạo và mỹ quan đô thị. Theo đó, ngoài những vấn đề bất cập cần được giải quyết nêu trên, vấn đề quản lý phát triển các khu đô thị, giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu nhà ở tại các dự án là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính quyền Thành phố Hà Nội hiện nay.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước trước bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế có nhiều sức ép và thách thức như hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai, về xây dựng nhà ở, cấp giấy chứng nhận trên cả nước nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng là yêu cầu cấp thiết. Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu nhà ở, các địa phương đã xác định cấp giấy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 chứng nhận là nội dung quan trọng nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang ngày càng phát triển, với các lợi thế về giá cả, không gian, dịch vụ…, nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh… Kéo theo đó là yêu cầu về công tác quản lý đất đai ngày càng cao. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị hiện nay vẫn còn tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Theo Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội, tính đến cuối năm 2017 trên địa bàn thành phố có 373 dự án phát triển nhà ở với diện tích đất theo quy hoạch là 17.765 ha, trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất để xây dựng. Hiện tại có nhiều dự án trong số đó có vướng mắc đã tháo gỡ và đang trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận. Việc chậm cấp giấy chứng nhận có nhiều nguyên nhân, có thể từ phía người mua căn hộ, từ phía chủ đầu tư hoặc do cơ quan quản lý nhà nước. Công tác quản lý đất đai tại các dự án đô thị này cũng còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu, ví dụ như tình hình sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc thế chấp hay chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư.
Vì vậy, phân tích, đánh giá tình hình công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới hiện nay là rất cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết nói trên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài * Ý nghĩa khoa học: - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần cơ sở lý luận, khoa học và thực tiễn về thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ,. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 cho chủ đầu tư và cho chủ sử dụng đất tại các khu đô thị. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị được hiệu quả, góp phần hoàn thiện một số quy định của thành phố Hà Nội trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. * Ý nghĩa thực tiễn: - Việc đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị giúp tăng hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương và trung ương.
- Đây là một nghiên cứu có ý nghĩa không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn đối với cả cộng đồng dân cư đô thị, hộ gia đình cá nhân. Khi thực hiện đồng bộ các giải pháp quản lý về đất đai, sẽ góp phần giữ vững chính trị, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, góp phần ổn định và phát triển nền kinh tế hiện nay. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai 1.
Khái niệm về quản lý đất đai Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ huy. Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người chấp nhận do điều khiển học đưa ra như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định. Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị, cơ thể sống, mà còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước [25]. Hiểu theo góc độ hành động, quản lý là điều khiển và được phân thành 3 loại: Loại hình thứ nhất: là việc con người điều khiển các vật hữu sinh không phải con người, để bắt chúng phải thực hiện ý đồ của người điều khiển.
Loại hình này được gọi là quản lý sinh học, quản lý thiên nhiên, quản lý môi trường. Loại hình thứ hai: là việc con người điều khiển các vật vô tri vô giác để bắt chúng thực hiện ý đồ của người điều khiển. Loại hình này được gọi là quản lý kỹ thuật. Loại hình thứ ba: là việc con người điều khiển con người.
Loại hình này được gọi là quản lý xã hội (hay quản lý con người). * Khái niệm quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực - tổ chức của các cơ quan nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới đối tượng bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra. Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Cụ thể như sau: + Nhà nước quản lý toàn dân là nhà nước quản lý toàn bộ những người sống và làm việc trên lãnh thổ quốc gia, bao gồm công dân và những người không phải là công dân.
+ Nhà nước quản lý toàn diện là nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực của đời sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh thổ. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơ quan quản lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luật quy định. + Nhà nước quản lý bằng pháp luật là nhà nước lấy pháp luật làm công cụ xử lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh. Vậy Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước [25].
* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai: Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước, được hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả trên phạm vi cả nước và ở từng địa phương [25]. Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền quản lý nhà nước thông qua các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan địa chính được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương. Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai.