phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Chƣơng 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thị xã Sơn Tây. Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn TX Sơn Tây. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1.
CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 1.1 Khái quát chung về đăng ký đất đai - Đăng ký thƣờng đƣợc hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nƣớc hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc đăng ký cũng nhƣ tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Các đặc điểm chủ yếu của đăng ký: đăng ký là hành vi đƣợc thực hiện bởi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; đăng ký đƣợc ghi nhận trên cơ sở nội dung kê khai (khai báo) của cá nhân, tổ chức; nội dung đăng ký có tính khách quan, là chứng cứ để các chủ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. - Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là ngƣời sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. - ĐKĐĐ nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để nhà nƣớc nắm bắt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, đồng thời là căn cứ để nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sử dụng, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phải tuân thủ theo pháp luật, nhƣ nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. Đăng ký đất đai tạo điều kiện để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng đất có hiệu quả và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nƣớc, là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận a. Đặc điểm - Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nƣớc về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt : + Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi ngƣời sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nƣớc và những ngƣời sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhƣng đều quy định bắt buộc ngƣời có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nƣớc theo pháp luật. + Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nƣớc ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành tài nguyên môi trƣờng trực tiếp thực hiện. Theo điều 23 Luật đất đai 2013 [11] thì Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Mặt khác, chỉ có ngành tài nguyên môi trƣờng với lực lƣợng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nƣớc về đất đai; đồng thời là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ký đất đai có chất lƣợng, đáp ứng đƣợc đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai. - Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tƣợng đặc biệt là đất đai: Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, ngƣời đƣợc đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong việc sử dụng đất đƣợc giao, do đó, đăng ký đất đai đối với ngƣời sử dụng đất chỉ là đăng ký QSDĐ. Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 [11], nhà nƣớc giao/cho thuê QSDĐ là việc Nhà nƣớc ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất hoặc trao QSDĐ thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ. Do vậy, việc giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tƣợng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.
Từng loại đối tƣợng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thƣờng có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất nhƣ: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,.Trong nhiều trƣờng hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nƣớc mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của ngƣời sở hữu tài sản trên đất cũng nhƣ lợi ích của Nhà nƣớc, khi đăng ký đất đai chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này.
- Đăng ký đất đai phải đƣợc tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn: Ở Việt Nam, bộ máy nhà nƣớc đƣợc tổ chức thành 04 cấp : trung ƣơng, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nƣớc với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo : 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa: “Nhà nƣớc của dân, do dân, vì dân”. + Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
+ Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã. + Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. Những yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận - Sự chính xác, an toàn: sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải đƣợc tiến hành theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tƣợng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để lƣu trữ thông tin đăng ký. Tính chính xác phụ thuộc rất nhiều vào việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác định thông tin.
Bên cạnh thông tin về chủ quyền có thể đƣợc cung cấp bởi chủ sở hữu/sử dụng, các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất cũng không kém phần quan trọng. Sự chính xác của thông tin có ảnh hƣởng quan trọng đến sự an toàn mà hệ thống đăng ký đem lại cho ngƣời có nhu cầu. Nó không chỉ bảo vệ quyền của chủ sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho ngƣời mua/nhận chuyển nhƣợng hoặc thuê QSDĐ, ngƣời cho vay, nhận thế chấp bằng QSDĐ an tâm khi tham gia giao dịch với ngƣời sở hữu/sử dụng đất. - Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi trƣờng hợp sử dụng đất cũng nhƣ những biến động trong việc sử dụng đất phải đƣợc ghi nhận một cách chính xác, kịp thời ngay khi việc sử dụng đất đƣợc bắt đầu hoặc ngay sau khi biến 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com động sử dụng đất diễn ra.
Điều này đòi hỏi bên cạnh việc khuyến khích sự tự nguyện đăng ký của ngƣời sử dụng đất đối với chủ quyền hoặc giao dịch của họ, thì Nhà nƣớc và các cơ quan đƣợc Nhà nƣớc trao quyền cần có sự chủ động trong rất nhiều hoạt động khác nhƣ: phải hoàn thành công tác điều tra, khảo sát, đo đạc đất đai, xác định giá trị đất đai và bất động sản trong mối liên hệ với giá thị trƣờng. Thông tin, dữ liệu đăng ký đất đai trong hệ thống phải hoàn chỉnh đối với toàn bộ diện tích đất đai nói chung và đối với tất cả từng thửa đất nói riêng trên phạm vi cả nƣớc.