Luận văn thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9 thành phố hồ chí minh

Tài liệu nghiên cứu Luận văn thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Phạm Minh Tâm
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Kiệt
• Trường học: Đại học Nông lâm Huế
• Chuyên ngành: Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp
• Đề tài: Thực Trạng Và Giải Pháp Hoàn Thiện Cơ Chế Thực Hiện Chính Sách Tài Chính Đất Đai Trên Địa Bàn Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI
• 1.1.1. Khái niệm về đất đai
• 1.1.2. Vai trò đặc điểm của đất
• 1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
• 1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
• 1.2.2. Phân loại đất đai
• 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai
• 1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
• 1.3.1. Khái quát chính sách tài chính đất đai
• 1.3.2. Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Vai trò của chính sách đối với đất đai
• 1.4. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
• 1.4.1. Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945
• 1.4.2. Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988
• 1.4.3. Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993
• 1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
• 1.5. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH
• 1.5.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
• 1.5.2. Thuế nhà đất
• 1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.5.4. Tiền sử dụng đất
• 1.5.5. Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
• 1.5.6. Lệ phí trước bạ
• 1.6. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
• 1.6.1. Chính sách thu đối với đất ở Úc
• 1.6.2. Chính sách thu đối với đất ở Thụy Điển
• 1.6.3. Chính sách thu đối với đất ở New Zealand
• 1.6.4. Chính sách thu đối với đất ở Thượng Hải – Trung Quốc
• 1.7. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.7.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
• 1.7.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 1.7.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.8. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 1.8.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP. HỒ CHÍ MINH
• 1.8.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
• 1.8.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế
• 1.8.1.3. Thực trạng xã hội
• 1.8.1.4. Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 1.8.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
• 1.8.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• 1.8.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016
• 1.8.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ năm 2011 - 2016
• 1.8.2.4. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.8.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai
• 2. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
• 2.1. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế Quận 9
• 2.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
• 2.3. Tiền sử dụng đất
• 2.4. Tiền thuê đất
• 2.5. Thuế nhà, đất
• 2.6. Thuế thu nhập cá nhân
• 2.7. Lệ phí trước bạ
• 2.8. Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất trên địa bàn Quận 9 từ năm 2011 – 2016
• 3. NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
• 3.1. Thiếu tính thống nhất và đồng bộ
• 3.2. Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
• 3.3. Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai
• 3.4. Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính
• 3.5. Nguyên nhân của những tồn tại
• 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
• 4.1. Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng
• 4.2. Lệ phí trước bạ
• 4.3. Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Chính Sách Tài Chính Đất Đai Quận 9 55 ký tự

Chính sách tài chính đất đai là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh tế, đồng thời huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách. Tại Việt Nam, chính sách này đã trải qua nhiều đổi mới, song vẫn còn những hạn chế nhất định trong việc đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Các văn bản pháp lý quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường... chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Luật Đất đai năm 2003 đã cố gắng điều chỉnh bằng cách yêu cầu bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, tuy nhiên, phương pháp xác định giá đất vẫn chưa đảm bảo yếu tố này. Sự tồn tại của khung giá trần và sàn do Chính phủ quy định cũng tạo ra những mâu thuẫn, ảnh hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Việc nghiên cứu và hoàn thiện chính sách tài chính đất đai là vô cùng cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh phát triển hiện nay.

1.1. Khái Niệm và Vai Trò của Đất Đai trong Kinh Tế 50 ký tự

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia. Nó là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động. Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển.

1.2. Quản Lý Nhà Nước về Đất Đai Hệ Thống và Nội Dung 55 ký tự

Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm một hệ thống các cơ quan và quy trình nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai hiệu quả và bền vững. Hệ thống này bao gồm các cấp từ trung ương đến địa phương, với các chức năng chính như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý biến động đất đai, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính đất đai và bảo vệ môi trường đất.

II. Thực Trạng Chính Sách Tài Chính Đất Đai Tại Quận 9 58 ký tự

Quận 9, TP. Hồ Chí Minh, với quỹ đất lớn dành cho các dự án phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật và công nghệ, đặt ra yêu cầu cao về công tác thu hồi đất. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là về giá bồi thường, phương pháp định giá và các khoản thuế phải nộp. Điều này gây ra nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất và tạo ra không ít khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế. Việc tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai là một yêu cầu cấp bách, nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch và hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai.

2.1. Quy Hoạch Sử Dụng Đất và Cấp Giấy Chứng Nhận 52 ký tự

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển kinh tế - xã hội của quận. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch đôi khi gặp khó khăn do sự thay đổi về nhu cầu sử dụng đất và sự chồng chéo giữa các quy hoạch. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ năm 2011 - 2016 cho thấy sự nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, song vẫn còn một số lượng lớn các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận.

2.2. Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất và Giải Quyết Tranh Chấp 59 ký tự

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động trên địa bàn quận, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công tác quản lý hoạt động này cần được tăng cường để đảm bảo tính minh bạch và ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai cũng là một nhiệm vụ quan trọng, đòi hỏi sự vào cuộc của các cấp chính quyền và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng.

2.3. Thuế Đất Quận 9 Thực Trạng Thu và Các Loại Thuế 54 ký tự

Thực trạng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trên địa bàn Quận 9 từ năm 2011 – 2016 cho thấy nguồn thu từ đất đai đóng góp đáng kể vào ngân sách địa phương. Tuy nhiên, việc thu thuế còn gặp nhiều khó khăn do sự phức tạp của các quy định pháp luật và sự thiếu đồng bộ giữa các cơ quan chức năng. Cần có các giải pháp để tăng cường hiệu quả thu thuế và đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

III. Bất Cập Trong Chính Sách Tài Chính Đất Đai Hiện Hành 59 ký tự

Việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, gây ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai. Sự thiếu tính thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản pháp luật, sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, sự bất cập với diễn biến quan hệ đất đai và tình trạng hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính là những vấn đề nổi cộm cần được giải quyết. Những tồn tại này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm sự chậm trễ trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật, sự thiếu năng lực của đội ngũ cán bộ và sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng.

3.1. Thiếu Thống Nhất và Đồng Bộ Giữa Các Văn Bản 53 ký tự

Sự thiếu thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản pháp luật về đất đai tạo ra sự chồng chéo, mâu thuẫn và khó khăn trong quá trình áp dụng. Điều này gây ra sự lúng túng cho cả người dân và cơ quan quản lý, làm giảm hiệu quả của chính sách và tạo ra kẽ hở cho các hành vi vi phạm pháp luật. Cần rà soát, sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và khả thi.

3.2. Cơ Chế Giá Đất Bảng Giá và Khung Giá 48 ký tự

Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá còn nhiều bất cập, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Điều này dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, gây thiệt hại cho người dân và tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội. Cần có các giải pháp để xác định giá đất một cách khách quan, minh bạch và phù hợp với giá trị thị trường.

3.3. Bất Cập Giữa Nhà Đầu Tư Trong và Ngoài Nước 55 ký tự

Sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong chính sách tài chính đất đai tạo ra sự bất bình đẳng và làm giảm tính cạnh tranh của thị trường. Cần có các quy định pháp luật để đảm bảo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, tạo môi trường đầu tư thuận lợi và thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực đất đai.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Chính Sách Tài Chính Đất Đai 59 ký tự

Để hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai, cần có các giải pháp đồng bộ và toàn diện, bao gồm việc hoàn thiện cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, cơ chế thu lệ phí trước bạ và cơ chế thực hiện giá đất. Các giải pháp này cần được xây dựng trên cơ sở khoa học, thực tiễn và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương.

4.1. Cơ Chế Bồi Thường Hỗ Trợ Tái Định Cư Hợp Lý 54 ký tự

Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Mức bồi thường phải thỏa đáng, đảm bảo người dân có thể ổn định cuộc sống và tái sản xuất. Việc hỗ trợ tái định cư phải được thực hiện kịp thời, đầy đủ và phù hợp với nguyện vọng của người dân.

4.2. Điều Tiết Phần Tăng Thêm Do Đầu Tư Hạ Tầng 57 ký tự

Cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng cần được xây dựng để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tạo sự công bằng trong xã hội. Phần tăng thêm này cần được điều tiết một cách hợp lý, không gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân.

4.3. Lệ Phí Trước Bạ Đảm Bảo Tính Hợp Lý và Minh Bạch 58 ký tự

Cơ chế thu lệ phí trước bạ cần được hoàn thiện để đảm bảo tính hợp lý, minh bạch và dễ thực hiện. Mức lệ phí phải phù hợp với giá trị giao dịch của đất đai và không gây khó khăn cho người dân. Việc thu lệ phí phải được thực hiện công khai, minh bạch và có sự giám sát của cộng đồng.

V. Ứng Dụng và Kết Quả Nghiên Cứu Chính Sách Đất Đai 59 ký tự

Nghiên cứu này có ý nghĩa khoa học và thực tiễn quan trọng. Về mặt khoa học, đề tài góp phần làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận về chính sách đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính đất đai trong điều kiện hiện nay. Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện, rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định sát đúng, nhằm nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.

5.1. Đề Xuất Sửa Đổi Bổ Sung Chính Sách Đất Đai 55 ký tự

Đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai. Điều này giúp tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng và hiệu quả hơn cho việc quản lý và sử dụng đất đai.

5.2. Nâng Cao Hiệu Quả Thu Ngân Sách Từ Đất Đai 53 ký tự

Các giải pháp được đề xuất trong nghiên cứu nhằm nâng cao hiệu quả thu ngân sách từ đất đai, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo nguồn lực tài chính cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của quận.

VI. Kết Luận và Tương Lai Chính Sách Tài Chính Đất Đai 58 ký tự

Việc hoàn thiện chính sách tài chính đất đai là một quá trình liên tục và đòi hỏi sự nỗ lực của tất cả các bên liên quan. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá và điều chỉnh chính sách để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và đảm bảo sự phát triển bền vững của đất nước. Sự tham gia của người dân và doanh nghiệp trong quá trình xây dựng và thực hiện chính sách là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của chính sách.

6.1. Đảm Bảo Quyền Lợi Người Dân và Doanh Nghiệp 54 ký tự

Chính sách tài chính đất đai cần đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, tạo môi trường đầu tư thuận lợi và khuyến khích sử dụng đất đai hiệu quả. Điều này đòi hỏi sự minh bạch, công bằng và dễ dự đoán trong các quy định pháp luật.

6.2. Phát Triển Bền Vững và Quản Lý Đất Đai Hiệu Quả 56 ký tự

Chính sách tài chính đất đai cần hướng đến mục tiêu phát triển bền vững và quản lý đất đai hiệu quả, bảo vệ môi trường và đảm bảo an ninh lương thực. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và sự tham gia của cộng đồng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh sở hữu tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 ha với 13 đơn vị hành chính cấp phường, giữ vị trí cửa ngõ giao thương chiến lược trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Giai đoạn 2011 - 2016, nguồn vốn đầu tư phát triển toàn xã hội trên địa bàn tăng mạnh từ 2.790 tỷ đồng lên 5.314 tỷ đồng, kéo theo tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tăng vọt. Tuy nhiên, theo báo cáo của cơ quan quản lý chuyên ngành năm 2016, có tới khoảng 70% khối lượng giao dịch bất động sản tại các đô thị phát triển vẫn diễn ra trên thị trường không chính thức, gây thất thu nghiêm trọng cho ngân sách nhà nước.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là sự bất cập giữa các công cụ tài chính đất đai hiện hành với quy luật vận động của thị trường bất động sản. Mục tiêu cụ thể của luận văn là đánh giá thực trạng thu ngân sách từ đất (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ), chỉ ra các điểm nghẽn pháp lý và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai. Nghiên cứu giới hạn không gian tại Quận 9 và mốc thời gian thu thập dữ liệu từ năm 2011 đến năm 2016. Luận văn có ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc tối ưu hóa tỷ trọng thu ngân sách từ đất đai (giai đoạn khảo sát chiếm từ 8,27% đến 13,20% tổng thu ngân sách tại Thành phố Hồ Chí Minh), góp phần giảm thiểu trên 50% các vụ việc tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ công tác định giá đền bù giải phóng mặt bằng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin, xác định giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa theo công thức P = R/I (trong đó R là địa tô, I là tỷ lệ chiết khấu), kết hợp với lý thuyết tân Mác-xít mở rộng W = C + V + M để giải thích giá trị gia tăng kết tinh từ hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng. Song song đó, đề tài vận dụng quan điểm kinh tế học thị trường hiện đại của Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005) về hai cấu phần giá trị bất động sản: giá trị hữu hình (vị trí, diện tích, suất đầu tư kỹ thuật) và giá trị vô hình (vị thế thương mại, tâm lý xã hội và tiềm năng phát triển).

Các khái niệm chính được làm rõ bao gồm: chính sách tài chính đất đai, cơ chế quản lý đất đai (vận hành qua 4 phân hệ: pháp lý, hành chính, kinh tế, tổ chức), khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định định kỳ. Theo quy định tại Nghị định 142/2005/NĐ-CP và Nghị định 121/2010/NĐ-CP, đơn giá thuê đất được tính từ 0,5% đến 2,0% giá đất do tỉnh ban hành, trong khi Nghị định 80/2008/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ 0,5% với mức trần tối đa 500 triệu đồng cho một tài sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của đề tài kết hợp giữa số liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực chứng. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Niên giám thống kê Quận 9, Chi cục Thuế Quận 9, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2011 - 2016. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra chọn mẫu với cỡ mẫu khảo sát là 200 hộ gia đình sử dụng đất thực tế trên địa bàn 13 phường thuộc Quận 9 trong năm 2016. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng nhằm đảm bảo tính đại diện cao cho các nhóm đối tượng: đất nông nghiệp, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian kết hợp xử lý trên phần mềm Microsoft Excel là nhằm lượng hóa chính xác biên độ chênh lệch giữa giá đất quy định với giá thị trường tự do, đồng thời đánh giá mức độ biến động của các dòng thu ngân sách qua từng năm. Toàn bộ quá trình tổng hợp dữ liệu, xử lý thống kê và tham vấn ý kiến chuyên gia quản lý đất đai được tiến hành từ tháng 1/2017 đến tháng 7/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế tại Quận 9 diễn ra rất mạnh mẽ. Năm 2016, tổng doanh thu ngành thương mại - dịch vụ đạt 7.886,966 tỷ đồng, tăng 50,88% so với năm 2015; giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 2.600,629 tỷ đồng, tăng 33,85%; trong khi giá trị sản xuất nông nghiệp giảm chỉ còn 53,058 tỷ đồng (diện tích canh tác lúa giảm 14,32% xuống mức 183,8 ha).

Thứ hai, quy mô vốn đầu tư phát triển tăng từ 2.790 tỷ đồng (năm 2011) lên 5.314 tỷ đồng (năm 2016), đạt mức tăng trưởng 90,46%. Sự bùng nổ hạ tầng dẫn đến việc chuyển đổi hơn 1.042 ha đất sang mô hình vườn chuyên canh và khu dân cư đô thị, tạo sức ép lớn lên công tác xác định nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, sự tồn tại dai dẳng của cơ chế "hai giá" tạo ra rào cản lớn. Khảo sát thực tế tại các dự án trọng điểm như Khu tái định cư Kiến Á và Khu tái định cư Man Thiện III cho thấy đơn giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 35% giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường. Tình trạng này khiến hơn 70% hồ sơ chuyển nhượng kê khai giá trị thấp hơn thực tế nhằm né tránh mức thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Thứ tư, cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất còn nhiều vướng mắc, tạo ra sự phân biệt đối xử bất hợp lý giữa doanh nghiệp trong nước (thuê đất nộp tiền hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền với đất) và doanh nghiệp nước ngoài (được lựa chọn nộp tiền thuê một lần cho cả thời hạn thuê theo Luật Đất đai).

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tồn tại trên bắt nguồn từ việc khung giá đất của Chính phủ mang tính áp đặt cơ học, khiến bảng giá đất hàng năm của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh không thể bám sát biên độ giá thị trường tự do. Kết quả này tương đồng với các công trình nghiên cứu trước đây của Hồ Đông (2001) và Chu Thị Thủy Chung (2008), đồng thời bổ sung bằng chứng thực nghiệm cho thấy phương pháp xác định giá đất hiện tại chưa tách bạch được giá trị thặng dư do đầu tư công tạo ra.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, Thụy Điển định kỳ 6 năm xác định giá đất tính thuế một lần bằng 75% giá thị trường của 2 năm trước liền kề kết hợp thuế tài sản lũy tiến từ 1,5% đến 3%; thành phố Thượng Hải (Trung Quốc) từ năm 1990 đã thành lập doanh nghiệp phát triển quỹ đất để thu hồi toàn bộ phần giá trị địa tô tăng thêm phục vụ tái đầu tư hạ tầng. Trong thực tiễn phân tích, các biến động này có thể được trình bày bằng biểu đồ cột so sánh chuỗi biến động thu ngân sách từ đất giai đoạn 2011 - 2016 và bảng ma trận đối chiếu giữa giá đất bồi thường của Nhà nước với giá giao dịch thị trường tự do (cho thấy độ lệch tăng trên 200% trong 5 năm).

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất tiệm cận thị trường. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng Sở Tài nguyên và Môi trường cần bãi bỏ việc áp dụng khung giá đất cứng nhắc, tiến hành xây dựng bản đồ giá đất số hóa và cập nhật định kỳ hệ số điều chỉnh giá đất hàng quý. Mục tiêu phấn đấu đưa bảng giá đất đạt 75% - 85% giá giao dịch thực tế vào giai đoạn 2018 - 2020.

Thứ hai, thiết lập cơ chế điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng. Chi cục Thuế Quận 9 phối hợp cùng Phòng Tài chính - Kế hoạch tổ chức đấu giá công khai quyền sử dụng đất sạch dọc các trục giao thông quy hoạch mới; áp dụng mức thuế suất bổ sung đối với các khu đất hưởng lợi từ công trình công cộng nhằm tăng thu ngân sách từ 20% đến 25% mỗi năm trong giai đoạn 2018 - 2022.

Thứ ba, chuẩn hóa quy trình khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào tiền sử dụng đất. Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9 và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cần công khai minh bạch bảng đơn giá bồi thường tại các khu tái định cư như Man Thiện III và Kiến Á, thực hiện liên tục từ quý 1/2018 nhằm rút ngắn 40% thời gian luân chuyển hồ sơ thẩm định tài chính.

Thứ tư, sửa đổi quy định pháp lý nhằm tạo sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường tham mưu Chính phủ sửa đổi Điều 111 Luật Đất đai theo hướng cho phép tổ chức kinh tế trong nước thuê đất trả tiền hàng năm được quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hợp pháp, đặt mục tiêu giải phóng khoảng 1.500 tỷ đồng nguồn vốn ứ đọng trong doanh nghiệp giai đoạn 2018 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai và cơ quan thuế tại các địa phương đô thị hóa (đặc biệt là khu vực thành phố Thủ Đức và Thành phố Hồ Chí Minh) sẽ tìm thấy phương pháp luận chi tiết để chuẩn hóa quy trình thu thuế, thẩm định phương án bồi thường tái định cư và nâng cao hiệu quả thu ngân sách.

Nhóm chuyên gia định giá, các chủ đầu tư dự án bất động sản và tổ chức tín dụng có thể khai thác mô hình phân tích chi phí tài chính đất đai, phương pháp tính khấu trừ tiền sử dụng đất và cách thức quản trị rủi ro pháp lý đối với các dự án quy mô vốn trên 5.000 tỷ đồng.

Nhóm giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển, Tài chính công có được nguồn tư liệu tham khảo toàn diện với hệ thống lý thuyết địa tô chuyên sâu và bộ dữ liệu khảo sát thực tế 200 mẫu điều tra chuẩn mực.

Nhóm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các đô thị đang quy hoạch nắm bắt được cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, quyền lợi hưởng chính sách giảm 50% tiền sử dụng đất đối với hộ nghèo trong hạn mức quy định và quy trình giải quyết khiếu nại giá đất bồi thường.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng "hai giá" đất tại Quận 9 giai đoạn 2011 - 2016 là gì? Tình trạng hai giá xuất phát từ việc bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bị giới hạn bởi khung giá trần - sàn của Chính phủ. Giá quy định tại các khu tái định cư như Kiến Á chỉ bằng khoảng 20% đến 35% giá thị trường, khiến người dân kê khai giảm giá trị hợp đồng để tiết kiệm 2% thuế thu nhập cá nhân.

Nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong cơ cấu ngân sách tại Thành phố Hồ Chí Minh? Theo số liệu thống kê giai đoạn khảo sát, nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng từ 8,27% đến 13,20% tổng thu ngân sách thành phố. Riêng các khoản thu lệ phí trước bạ và tiền thuê đất năm 2011 đã mang lại nguồn thu hơn 1.212 tỷ đồng, khẳng định đất đai là nguồn vốn ngân sách chủ lực.

Cơ chế khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng hiện hành gặp rào cản gì? Rào cản lớn nhất là thủ tục xác định chi phí bồi thường thực tế thường kéo dài và không đồng nhất giữa các cơ quan quản lý. Doanh nghiệp phải ứng trước 100% kinh phí bồi thường theo giá thị trường nhưng mức được khấu trừ vào tiền sử dụng đất lại bị khống chế theo bảng giá quy định, làm đình trệ dự án.

Luật Đất đai quy định sự khác biệt nào giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài khi thuê đất? Tổ chức nước ngoài được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và có đầy đủ quyền chuyển nhượng, trong khi tổ chức trong nước nếu thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn cho việc bảo toàn vốn nhà nước.

Kinh nghiệm quốc tế nào có tính khả thi cao nhất để áp dụng tại đô thị Việt Nam? Mô hình đánh thuế bất động sản theo 75% giá thị trường của Thụy Điển và cơ chế lập công ty phát triển quỹ đất thương mại tại Thượng Hải (Trung Quốc) là hai giải pháp tối ưu, giúp chính quyền điều tiết từ 20% đến 30% giá trị địa tô tăng thêm do đầu tư công.

Kết luận

Luận văn đã thực hiện một công trình nghiên cứu độc lập, có giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao với các đóng góp trọng tâm:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai dựa trên lý thuyết địa tô Mác-xít và giá trị vị thế bất động sản hiện đại.
• Phân tích chi tiết chuỗi dữ liệu kinh tế - xã hội và tài chính đất đai trên 11.389,62 ha đất tự nhiên của Quận 9 suốt giai đoạn 2011 - 2016.
• Đánh giá thực trạng điều tra 200 hộ gia đình, chỉ rõ sự bất cập của cơ chế hai giá khiến khoảng 70% giao dịch đất đai diễn ra không chính thức.
• Tổng kết kinh nghiệm quốc tế từ Úc, Thụy Điển, New Zealand, Thượng Hải để đề xuất lộ trình định giá đất khoa học.
• Xác lập 4 nhóm giải pháp đột phá về điều tiết giá trị đất tăng thêm từ hạ tầng công, chuẩn hóa khấu trừ tiền bồi thường và bình đẳng quyền thuê đất cho doanh nghiệp.

Lộ trình triển khai tiếp theo trong giai đoạn 2018 - 2025 đòi hỏi sự phối hợp liên ngành nhằm số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và chuẩn bị hành lang pháp lý cho việc sửa đổi Luật Đất đai. Độc giả, nhà nghiên cứu và cán bộ quản lý hãy nghiên cứu toàn văn luận văn thạc sĩ này để áp dụng hiệu quả các mô hình định giá và chính sách tài chính đất đai vào thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 1. Khái niệm về đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ như: Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai.

Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau. Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế, xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai, các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền sử dụng đất.

Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đấtđai: - Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý – dân tộc. - Đất là lớp bề mặt trái đất, hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên. (Ngô Đức Cát, 2000) Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặtvới không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.

Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. Vai trò đặc điểm của đất Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt.

Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Ngay PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng. Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động.

Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế, xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội của con người.

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển.

Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai, là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể.

Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác. Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai.

Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế, xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 của vị trí trong ba không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế, xã hội vào không gian tâm lý. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.

Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất. Hiện nay, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng.

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mácxít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak, 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004).

Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai. Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi.

Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.