Luận án về các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp định giá đất tại TP Cần Thơ - Phạm Thanh Thảo

Trong bối cảnh kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trò then chốt trong nhiều lĩnh vực, từ chuyển nhượng, thế… 192 trang · Trường Đại Học Cần Thơ · 2021.

• Tác giả: Phạm Thanh Thảo
• Người hướng dẫn: PGS. Phan Trung Hiền
• Trường học: Trường Đại Học Cần Thơ
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Giải Pháp Định Giá Đất Trong Nền Kinh Tế Thị Trường Tại Cần Thơ
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Cần Thơ

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM TẠ
• THÔNG TIN TỔNG QUÁT
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu chung
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Nội dung nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa của luận án
• 1.5.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 1.6. Những điểm mới của luận án
• 1.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Tổng quan về giá đất và định giá đất
• 2.1.1. Bất động sản
• 2.1.2. Định giá đất
• 2.1.3. Mục đích định giá đất
• 2.1.4. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
• 2.1.5. Vai trò của định giá đất trong nền kinh tế thị trường
• 2.2. Tổng quan về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản
• 2.2.1. Nền kinh tế thị trường và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
• 2.2.2. Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
• 2.2.3. Quá trình hình thành thẩm định giá ở Việt Nam
• 2.2.4. Quá trình đổi mới chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam
• 2.3. Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý và định giá đất
• 2.4. Tổng quan các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.5. Tổng quan phương pháp nghiên cứu
• 2.5.1. Phương pháp kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 2.5.2. Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation)
• 2.6. Tổng quan về thành phố Cần Thơ
• 2.6.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
• 2.6.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Cần Thơ
• 2.6.3. Dân số, lao động, việc làm và nhà ở
• 2.7. Đề xuất mô hình nghiên cứu
• 2.7.1. Cơ sở xây dựng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.7.2. Xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu
• 2.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu
• 3.2. Tiến trình thực hiện các nội dung của luận án
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Thu thập dữ liệu
• 3.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 3.3.3. Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation - MCE) và phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP)
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Thực trạng về giá đất và định giá đất ở Việt Nam
• 4.1.1. Biến động giá đất thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 4.1.2. Những tác động tích cực của thị trường bất động sản
• 4.1.3. Những bất cập trong quy định xác định giá đất theo Luật Đất đai
• 4.2. Thực trạng về giá đất và định giá đất tại thành phố Cần Thơ
• 4.2.1. Tình hình biến động giá đất của thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ
• 4.2.2. Những tác động tích cực của thị trường đất đai
• 4.2.3. Bất cập trong công tác định giá đất tại thành phố Cần Thơ
• 4.3. Hậu quả thực trạng hệ thống hai giá đất ở Việt Nam
• 4.4. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường tại thành phố Cần Thơ
• 4.4.1. Chọn lọc các yếu tố phù hợp với mô hình
• 4.4.2. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 4.5. Xác định trọng số của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
• 4.5.1. Xác định các yếu tố tác động đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với từng vùng trên địa bàn thành phố Cần Thơ
• 4.5.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
• 4.6. Giải pháp định giá đất tại thành phố Cần Thơ trong điều kiện nền kinh tế thị trường
• 4.6.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất
• 4.6.2. Cải cách chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai
• 4.6.3. Chính sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai
• 4.6.4. Một số giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn
• 4.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Đất Tại Cần Thơ Hiện Nay

Trong bối cảnh kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trò then chốt trong nhiều lĩnh vực, từ chuyển nhượng, thế chấp đến tính thuế và đấu giá. Kết quả thẩm định giá đất là cơ sở quan trọng để đưa ra quyết định, giúp tránh tranh chấp và phân bổ nguồn lực đất đai hiệu quả. Tuy nhiên, thực tế định giá đất hiện nay vẫn còn mang tính hành chính, thiếu độc lập và yếu tố chủ quan, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định. Nghiên cứu này tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất tại Cần Thơ, nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

1.1. Vai Trò Của Định Giá Đất Trong Kinh Tế Thị Trường Cần Thơ

Định giá đất chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, hoạt động đầu tư và sự phát triển kinh tế xã hội của Cần Thơ. Theo nghiên cứu của Phạm Thanh Thảo, việc xác định giá đất chính xác giúp phân bổ nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh các tranh chấp về giá.

1.2. Thực Trạng Định Giá Đất Hiện Nay Tại Thị Trường Cần Thơ

Hiện nay, định giá đất tại Cần Thơ vẫn còn nhiều hạn chế, chủ yếu do phương pháp định giá mang tính hành chính và thiếu tính thị trường. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng và thu hút đầu tư.

II. Thách Thức Trong Định Giá Đất Ở Cần Thơ Hiện Nay

Việc định giá đất tại Cần Thơ đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thiếu minh bạch, thiếu dữ liệu tin cậy và sự can thiệp hành chính. Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường tạo ra môi trường không công bằng, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người dân. Ngoài ra, việc thiếu đội ngũ chuyên gia thẩm định giá đất có trình độ cao cũng là một vấn đề cần giải quyết. Theo luận án của Phạm Thanh Thảo, việc định giá đất còn mang tính hành chính, chưa độc lập và xen nhiều cảm tính nên rất khó tránh khỏi hiện tượng sai lầm do chủ quan hoặc không minh bạch.

2.1. Sự Chênh Lệch Giữa Giá Đất Nhà Nước Và Giá Thị Trường

Sự chênh lệch này gây ra nhiều hệ lụy, bao gồm thất thu ngân sách, khiếu kiện trong đền bù giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho tham nhũng. Việc điều chỉnh khung giá đất cần linh hoạt hơn để phản ánh sát với biến động của thị trường bất động sản Cần Thơ.

2.2. Thiếu Dữ Liệu Và Thông Tin Về Thị Trường Bất Động Sản

Việc thiếu dữ liệu và thông tin về thị trường bất động sản gây khó khăn cho việc định giá đất chính xác. Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên để phục vụ công tác thẩm định giá.

2.3. Yếu Tố Chủ Quan Trong Quá Trình Định Giá Đất Đai

Sự can thiệp hành chính và yếu tố chủ quan trong quá trình định giá đất làm giảm tính minh bạch và khách quan. Cần xây dựng quy trình định giá độc lập, dựa trên các tiêu chuẩn và phương pháp khoa học.

III. Phương Pháp Định Giá Đất Phù Hợp Tại Cần Thơ

Để nâng cao hiệu quả định giá đất tại Cần Thơ, cần áp dụng các phương pháp định giá phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Các phương pháp như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư cần được sử dụng linh hoạt, kết hợp với việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Việc áp dụng mô hình phân tích nhân tố (EFA) và phân tích thứ bậc AHP cũng được đề xuất để xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Theo Phạm Thanh Thảo, việc áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến sẽ giúp hoàn thiện và khắc phục những vấn đề tồn tại.

3.1. Áp Dụng Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp Trong Định Giá

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc so sánh giá của các bất động sản tương đồng đã giao dịch trên thị trường. Cần thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản gần đây để có cơ sở so sánh chính xác.

3.2. Sử Dụng Phương Pháp Chiết Trừ Để Xác Định Giá Đất

Phương pháp chiết trừ dựa trên việc xác định giá trị của bất động sản sau khi đã xây dựng công trình, sau đó trừ đi chi phí xây dựng và lợi nhuận của nhà đầu tư để xác định giá đất.

3.3. Kết Hợp Các Phương Pháp Định Giá Để Đảm Bảo Tính Khách Quan

Việc kết hợp nhiều phương pháp định giá sẽ giúp giảm thiểu sai sót và đảm bảo tính khách quan của kết quả thẩm định giá. Cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng, minh bạch và có sự tham gia của các chuyên gia.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Đất Tại Cần Thơ

Để hoàn thiện công tác định giá đất tại Cần Thơ, cần có các giải pháp đồng bộ về pháp luật, chính sách và tổ chức. Cần hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất, cải cách chính sách thuế và phí liên quan đến đất đai, đồng thời nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ thẩm định giá đất. Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất cũng là một giải pháp quan trọng để phục vụ công tác định giá.

4.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Định Giá Đất Đai

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về định giá đất để đảm bảo tính minh bạch, khách quan và phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Cần quy định rõ về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình định giá.

4.2. Cải Cách Chính Sách Thuế Và Phí Liên Quan Đến Đất Đai

Cần cải cách chính sách thuế và phí liên quan đến đất đai để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và tăng nguồn thu cho ngân sách. Cần nghiên cứu áp dụng các loại thuế bất động sản phù hợp với điều kiện của Cần Thơ.

4.3. Nâng Cao Trình Độ Chuyên Môn Của Thẩm Định Viên

Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định giá đất. Cần có chính sách thu hút và giữ chân các chuyên gia giỏi trong lĩnh vực định giá.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Định Giá Đất Tại Cần Thơ

Việc áp dụng các giải pháp định giá đất hiệu quả sẽ mang lại nhiều lợi ích cho Cần Thơ. Giá đất được xác định chính xác sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản, thu hút đầu tư và tăng nguồn thu ngân sách. Ngoài ra, việc định giá đất công bằng cũng góp phần giảm thiểu khiếu kiện và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Theo nghiên cứu, việc áp dụng mô hình phân tích nhân tố (EFA) và phân tích thứ bậc AHP sẽ giúp xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đưa ra các giải pháp định giá phù hợp.

5.1. Ứng Dụng Trong Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng

Việc định giá đất chính xác là cơ sở để xác định mức đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý, đảm bảo quyền lợi của người dân và tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất.

5.2. Ứng Dụng Trong Thu Hút Đầu Tư Bất Động Sản

Giá đất hợp lý là yếu tố quan trọng để thu hút các nhà đầu tư bất động sản. Cần tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng và có tính cạnh tranh.

5.3. Ứng Dụng Trong Quản Lý Thu Ngân Sách Từ Đất Đai

Việc định giá đất chính xác là cơ sở để quản lý thu ngân sách từ đất đai hiệu quả. Cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc kê khai và nộp thuế bất động sản.

VI. Tương Lai Của Định Giá Đất Trong Nền Kinh Tế Cần Thơ

Trong tương lai, công tác định giá đất tại Cần Thơ cần tiếp tục được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển của kinh tế thị trường. Cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất trực tuyến và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin về giá đất. Việc tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá đất cũng là một hướng đi quan trọng.

6.1. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin Trong Định Giá Đất

Cần xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và các phần mềm định giá đất để hỗ trợ công tác thẩm định giá. Cần tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin về giá đất trực tuyến.

6.2. Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Giá Đất Trực Tuyến

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên. Cơ sở dữ liệu này cần được công khai để người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận.

6.3. Tăng Cường Hợp Tác Quốc Tế Về Định Giá Đất

Cần tăng cường hợp tác với các tổ chức quốc tế và các nước có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá đất để học hỏi kinh nghiệm và nâng cao trình độ chuyên môn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công tác định giá đất đóng vai trò trung tâm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và là cơ sở cho các hoạt động kinh tế như giao đất, cho thuê đất, tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cơ chế định giá đất hiện hành vẫn mang nặng tính hành chính, thiếu tính độc lập và chịu sự can thiệp chủ quan, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành (thông qua Khung giá đất và Bảng giá đất) với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thực trạng tồn tại "hệ thống hai giá đất" làm phát sinh nguy cơ thất thoát ngân sách, gia tăng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong thu hồi đất và cản trở sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án nhận diện là sự thiếu hụt các mô hình định lượng xác định một cách khoa học các yếu tố cấu thành và chi phối giá đất theo từng phân vùng không gian cụ thể (đô thị, ven đô, nông thôn) trong điều kiện kinh tế thị trường tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long, điển hình là thành phố Cần Thơ.

Luận án xác định hệ thống mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

1. Mục tiêu chung: Đánh giá thực trạng công tác định giá đất, xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Mục tiêu 1: Đánh giá thực trạng biến động giá đất và công tác định giá đất ở Việt Nam và thành phố Cần Thơ, so sánh những điểm khác nhau giữa định giá đất theo cơ chế thị trường và định giá đất theo quy định hiện hành.
   • Mục tiêu 2: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường (trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ).
   • Mục tiêu 3: Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố.
   • Mục tiêu 4: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với thành phố Cần Thơ.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phục vụ mục đích quản lý nhà nước về đất đai trong công tác định giá đất.
• Đối tượng khảo sát: 328 người sử dụng đất, cùng các chuyên gia bất động sản, nhà quản lý, đơn vị tư vấn thẩm định giá, công ty bất động sản và môi giới đất đai.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Cần Thơ, chia thành 3 phân vùng đại diện cho 3 hình thái đô thị: vùng đô thị (quận Ninh Kiều), vùng ven đô chuyển tiếp (quận Cái Răng), và vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu điều tra và khảo sát thực tế được thu thập trong giai đoạn từ tháng 6 năm 2019 đến tháng 12 năm 2019.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng hợp có hệ thống các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế về giá đất, mô hình định giá và các nhóm yếu tố chi phối giá đất. Về mặt lý thuyết kinh tế, tác giả điểm lại quan điểm kinh tế chính trị Mác-xít xác định giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa ($P = R / I$), trường phái tân Mác-xít (Xagaidak, 1992) khẳng định giá trị đất đai kết tinh từ lao động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng, và quan điểm marketing hiện đại (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005; Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự, 2008) phân chia giá trị bất động sản thành giá trị sử dụng và giá trị do vị thế tạo ra.

Các nghiên cứu quốc tế và trong nước về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được tác giả phân loại theo 5 nhóm nhân tố chính:

Nhóm yếu tố	Tác giả, công trình, năm	Phương pháp sử dụng	Kết quả và mô hình chính
Tự nhiên	Northcraft, Reynolds và Tower (1978)	Hồi quy bội OLS	Khoảng cách, độ rộng đường và vị trí không liên quan tuyến tính đến giá đất nông thôn.
	Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2008)	Hồi quy Hedonic	Giá nhà đất phụ thuộc vào 4 biến: diện tích khuôn viên, số tầng, khoảng cách tới trung tâm và vị trí ($P = 5,271 + 1,031X_1 + 0,420X_2 + 0,624X_3 - \dots$).
	Drgasová và cộng sự (2017)	Hồi quy OLS	Kích thước và vị trí là hai yếu tố làm tăng giá đất nông nghiệp ($Y = \beta_0 + \beta_j X_{ki} + \beta_j X_{li} + u_i$).
	Hà Văn Dũng (2016)	Hồi quy Hedonic	Diện tích và vị trí tác động mạnh nhất; khoảng cách tới trung tâm có tác động nghịch biến ($Y = 13,8 + 0,005Dat + 0,003Nha + 0,591VT + 0,020LG - 0,145KQ6$).
	Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)	Hồi quy Hedonic, thuyết vị thế - chất lượng	Vị trí, diện tích đất - nhà, khoảng cách tới trung tâm, mặt tiền đường làm tăng giá đất.
	Đỗ Thị Bích Nguyệt và cộng sự (2018)	Tương quan PCA và MDS	Yếu tố vị trí tác động lớn nhất đến giá đất ($Y = VT + CSHT + SL + TN + K$).
	Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà (2017)	Phân tích nhân tố EFA	Yếu tố khu vực ảnh hưởng lớn nhất đến biến động giá đất ($Y = 0,644 + 0,185X_1 + 0,261X_2 + 0,493X_3 + 0,327X_4$).
Kinh tế	Morris và Michael (2008)	Ngoại suy	Giá trị đất ở tại các thành phố lớn của Mỹ năm 2004 tăng 32% so với năm 1984.
	Ong (2013)	Phân tích hồi quy	GDP và thu nhập thực tế là yếu tố then chốt chi phối giá ($Y = GDP + POP + INT + INF + COC + RPGT + E$).
	Guo (2014)	Hồi quy tuyến tính	Lãi suất cho vay chuẩn và GDP tác động đáng kể đến giá nhà ở Thượng Hải.
	Phạm Phương Nam và cộng sự (2019)	Hồi quy tuyến tính	Thị trường quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn nhất đến giá trúng đấu giá ($Y = 0,56TC + 0,62TD + 0,51TH + 0,77TT + 0,47YK + 0,33PL - 2,54$).
Xã hội	Sklenicka và cộng sự (2013)	Mô hình tuyến tính	Môi trường sống khu dân cư ảnh hưởng mạnh nhất đến giá bán đất.
	Swamidurai (2012)	Phân tích thống kê	Đô thị hóa làm giá trị đất đai gia tăng ($Y = CS + KT + VT + HT + KH + ĐTH$).
	Luo (2018)	Hồi quy, mô hình VAR	Đô thị hóa, tăng trưởng GDP và thu nhập thúc đẩy giá nhà tăng.
	Lê Khương Ninh (2008)	Lực hấp dẫn, bình phương bé nhất	Đô thị hóa và giao thông làm giá đất tăng, quy hoạch treo làm giá đất giảm ($Y = KC + MT + Đ + N + MT + TN + QH + DT$).
Hạ tầng	Park và cộng sự (2017)	Mô hình Hedonic	Khoảng cách đến công viên gần nhất có quan hệ chặt chẽ với giá bất động sản.
	Sheng và cộng sự (2017)	Hồi quy Hedonic	Giảm 1% chi phí vận chuyển giữa trang trại và cảng làm giá đất tăng 0,33%.
	Nguyễn Huỳnh Hoa và Nguyễn Hồng Dương (2015)	Phân tích hồi quy	Lộ giới, an ninh, lợi thế kinh doanh, trục giao thông và vị trí trung tâm tác động mạnh đến giá.
Pháp lý và chính sách	Gaoa và Asami (2007)	Mô hình Hedonic	Chính sách bảo tồn và cải thiện cảnh quan môi trường tác động tích cực đến giá đất.
	Bono và Trannoy (2019)	Phân tích dự toán	Sau khi giảm thuế, giá đất tăng 8% trong năm đầu tiên, 9 - 10% sau 2 năm.
	Olanrewaju và cộng sự (2018)	Phân tích nhân tố EFA	Đề xuất giảm kiểm soát thuế phí và kỳ vọng lợi nhuận để hỗ trợ người mua tiếp cận nhà đất.

Về kinh nghiệm quốc tế, luận án phân tích mô hình định giá tại Úc (chuyển đổi cơ quan định giá từ hành chính sang dịch vụ công, thị trường minh bạch), Đài Loan (Sở Định giá đất độc lập với cơ quan tài chính và tài nguyên, công bố giá đất hàng năm theo Luật Bình quân địa quyền), Nhật Bản (áp dụng Luật Bình giá giám định bất động sản từ năm 1964), và Đức (Ủy ban định giá đất đai độc lập gồm các kỹ sư, kiến trúc sư, luật sư).

Khoảng trống mà luận án tập trung giải quyết: Các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam phần lớn áp dụng mô hình hồi quy Hedonic đơn lẻ cho một địa bàn thuần nhất hoặc phân tích định tính quy định pháp luật. Luận án kết hợp đồng thời mô hình phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) thuộc đánh giá đa tiêu chí (MCE) để xác định trọng số định lượng cho từng yếu tố cấp 1 và cấp 2, phân tách rõ nét sự khác biệt giữa 3 vùng sinh thái đô thị (nội thành, ven đô và nông thôn) tại thành phố Cần Thơ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên khung lý thuyết nền tảng về kinh tế đất đai và tài chính đất đai, so sánh sự đối lập giữa nguyên tắc định giá đất của Nhà nước theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 với các nguyên tắc vận hành của thị trường bất động sản (nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi).

Nghiên cứu áp dụng quy trình phương pháp hỗn hợp kết hợp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng:

1. Phương pháp nghiên cứu định tính:

   • Phân tích văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ: Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013 và các Nghị định hướng dẫn (Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định hướng dẫn Luật Giá 2012).
   • Phương pháp so sánh lịch sử nhằm chỉ rõ sự biến đổi của quyền sử dụng đất và cơ chế giá qua từng giai đoạn phát triển kinh tế.
   • Tham vấn ý kiến chuyên gia quản lý đất đai, thẩm định viên và doanh nghiệp bất động sản để xây dựng thang đo biến sơ bộ.

2. Phương pháp nghiên cứu định lượng:

   • Thu thập dữ liệu: Khảo sát trực tiếp bằng bảng câu hỏi đối với 328 người sử dụng đất tại 3 địa bàn (quận Ninh Kiều, quận Cái Răng, huyện Cờ Đỏ) từ tháng 6 đến tháng 12 năm 2019. Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá mức độ đồng ý đối với các biến quan sát thuộc các nhóm yếu tố.
   • Kiểm định thang đo: Sử dụng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha (thực hiện qua 3 lần kiểm định thang đo biến độc lập và kiểm định thang đo biến phụ thuộc) nhằm loại bỏ các biến quan sát không đạt yêu cầu (hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3).
   • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Trích chọn nhân tố, kiểm tra giá trị hệ số tải nhân tố (Factor Loading), kiểm định KMO và Bartlett nhằm gom các biến quan sát vào các nhóm nhân tố tác động chính.
   • Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCE) và phân tích thứ bậc (AHP): Thiết lập ma trận so sánh cặp giữa các tiêu chí cấp 1 và cấp 2, tính toán tổng cột, chuẩn hóa ma trận, tính toán vector trọng số ($W_i$), xác định giá trị riêng cực đại ($\lambda_{\max}$), kiểm tra tỷ số nhất quán ($CR = CI / RI$) đảm bảo độ tin cậy ($CR < 0,1$).
   • Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến: Định dạng mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá đất thị trường) và các nhóm biến độc lập đã được rút trích.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu

Chương 1 thiết lập cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu. Tác giả chỉ ra rằng tại các quốc gia phát triển, giá trị bất động sản chiếm tỷ trọng từ 25 - 40% GDP (tại Mỹ chiếm 30 - 40% GDP). Tại Việt Nam, quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường đặt ra yêu cầu cấp bách phải quản lý nguồn lực tài chính đất đai minh bạch. Chương này xác định rõ mục tiêu chung, 4 mục tiêu cụ thể, 4 nội dung nghiên cứu tương ứng, phạm vi nghiên cứu không gian tại 3 quận/huyện của Cần Thơ, thời gian khảo sát năm 2019, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án.

Chương 2: Tổng quan tài liệu

Chương 2 trình bày hệ thống cơ sở lý thuyết về bất động sản (Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015), đất đai (Luật Đất đai 1993, Hội nghị Rio 1993), giá trị đất đai và khái niệm giá đất (Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP). Tác giả so sánh chi tiết nguyên tắc và 5 phương pháp xác định giá đất theo pháp luật Việt Nam (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất) qua các thời kỳ Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013:

Giai đoạn	Cơ chế quản lý và nguyên tắc xác định giá đất	Phương pháp xác định giá đất được quy định
Luật Đất đai 1987	Đất đai không có giá trị, không có giá; nghiêm cấm mua bán, phát canh thu tô.	Chưa quy định phương pháp xác định giá đất.
Luật Đất đai 1993	Đất có giá do Nhà nước ấn định hàng năm. Chính phủ ban hành khung giá; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá trong biên độ giá trần và giá sàn.	Trước 1998 chưa có quy định phương pháp. Từ tháng 4/1998, Bộ Tài chính quy định 2 phương pháp: so sánh giá thị trường và thu nhập.
Luật Đất đai 2003	Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.	Trước 2007 có 2 phương pháp: so sánh trực tiếp và thu nhập. Từ 2007 bổ sung thêm phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Luật Đất đai 2013	Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; xác định theo mục đích sử dụng đất hợp pháp và thời hạn sử dụng. Khung giá đất 5 năm/lần, Bảng giá đất 5 năm/lần.	Quy định chính thức 05 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ($K$).

Chương này cũng tổng thuật sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, phân tích tính quy luật cung - cầu bất động sản (nguồn cung đất đai có tính co giãn kém hơn hàng hóa thông thường, phản ứng chậm với biến động giá), quá trình hình thành nghề thẩm định giá tại Việt Nam từ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 đến Luật Giá năm 2012, kinh nghiệm quốc tế và tổng hợp các biến quan sát nhằm xây dựng khung mô hình nghiên cứu gồm 5 nhóm yếu tố.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 chi tiết hóa khung lý thuyết và tiến trình triển khai nghiên cứu qua các bước: thu thập dữ liệu sơ cấp và thứ cấp; kiểm định độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach's Alpha; phân tích nhân tố khám phá EFA; ứng dụng ma trận so sánh cặp Saaty trong AHP để xác định trọng số.

Tác giả trình bày phương thức lấy mẫu khảo sát trên 328 người sử dụng đất tại thành phố Cần Thơ, thiết lập bảng mô tả đặc điểm đối tượng khảo sát, đặc điểm và diện tích thửa đất khảo sát. Quy trình chuẩn hóa ma trận so sánh cặp, tính vector trọng số ($W_i$) và tra cứu chỉ số ngẫu nhiên ứng với số nhân tố ($RI$) được thiết lập nhằm lượng hóa thứ tự ưu tiên của các yếu tố ảnh hưởng.

Chương 4: Kết quả và thảo luận

Chương 4 là chương nội dung thực nghiệm trọng tâm của luận án, tập trung vào các kết quả phân tích chính:

• Thực trạng giá đất và hệ thống hai giá đất: Phân tích dữ liệu chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường tại Cần Thơ (điển hình như tại dự án Khu đô thị mới An Bình). Luận án chỉ rõ hậu quả của hệ thống hai giá đất dẫn đến tình trạng khiếu nại trong lĩnh vực thu hồi đất chiếm tỷ lệ cao trong các khiếu kiện hành chính.
• Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha và EFA: Sau 3 lần kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập và phân tích nhân tố khám phá EFA (được tóm lược tại Bảng 4.9 đến Bảng 4.18), mô hình nghiên cứu đã điều chỉnh và hội tụ các nhóm biến có ý nghĩa thống kê cao.
• Kết quả phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số yếu tố cấp 1: Cả ba phân vùng nghiên cứu tại Cần Thơ đều chịu sự chi phối của 4 nhóm yếu tố chính, trong đó nhóm yếu tố Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có mức độ ảnh hưởng lớn nhất:

Phân vùng nghiên cứu	Thứ bậc ảnh hưởng của các yếu tố chính cấp 1
Vùng đô thị (quận Ninh Kiều)	1. Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước; 2. Yếu tố kinh tế; 3. Yếu tố tự nhiên; 4. Cơ sở hạ tầng.
Vùng ven đô (quận Cái Răng)	1. Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước; 2. Yếu tố kinh tế; 3. Yếu tố tự nhiên; 4. Cơ sở hạ tầng.
Vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ)	1. Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước; 2. Yếu tố kinh tế; 3. Cơ sở hạ tầng; 4. Yếu tố tự nhiên.

• Kết quả phân tích các yếu tố cấp 2 đặc thù theo từng vùng:
  • Vùng đô thị (quận Ninh Kiều): Chịu tác động lớn nhất từ các biến vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi (thu nhập hoặc tiềm năng sinh lời), quá trình đô thị hóa (mật độ dân cư), và chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng).
  • Vùng ven đô (quận Cái Răng): Chịu ảnh hưởng chính từ khoảng cách đến trung tâm đô thị, khả năng sinh lợi của thửa đất, tốc độ đô thị hóa, và chính sách tiền tệ (hạn mức vay vốn và lãi suất tín dụng).
  • Vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ): Bị chi phối chủ yếu bởi vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi kết hợp nhu cầu thị trường, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (chất lượng giao thông, độ rộng lộ giới), chính sách quy hoạch, và tình trạng giấy tờ pháp lý của thửa đất.
• Giải pháp đề xuất: Luận án chia thành 4 nhóm giải pháp: (i) Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất (xóa bỏ Khung giá đất, xây dựng bảng giá theo cơ chế thị trường, lập Hội đồng thẩm định giá độc lập); (ii) Cải cách chính sách thuế và phí liên quan đến đất đai; (iii) Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất hợp lý làm tăng giá trị quỹ đất; (iv) Nâng cao năng lực chuyên môn và quy chuẩn đạo đức cho đội ngũ định giá viên.

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Chương 5 đúc kết toàn bộ phát hiện của luận án, xác nhận việc đạt được các mục tiêu nghiên cứu đề ra. Đồng thời, tác giả đưa ra các kiến nghị cụ thể đối với Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, ban hành quy trình định giá chuẩn hóa và sửa đổi quy định định giá trong Luật Đất đai.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận và khoa học

1. Luận án làm rõ sự khác biệt bản chất giữa các nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống nguyên tắc định giá vận hành trong nền kinh tế thị trường (nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cạnh tranh).
2. Xây dựng và kiểm định thành công hệ thống thang đo đánh giá các yếu tố chi phối giá đất phù hợp với đặc thù kinh tế chuyển đổi tại Việt Nam.
3. Vận dụng phương pháp hỗn hợp kết hợp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích thứ bậc (AHP) trong đánh giá đa tiêu chí (MCE), tạo lập khung phương pháp luận định lượng hóa trọng số của từng yếu tố cấu thành giá đất theo phân vùng không gian.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

1. Xác định được thứ bậc và mức độ ảnh hưởng của 4 nhóm yếu tố cấp 1 trên địa bàn thành phố Cần Thơ: nhóm yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có tác động mạnh nhất, kế tiếp là yếu tố kinh tế, tự nhiên và cơ sở hạ tầng.
2. Nhận diện các yếu tố cấp 2 mang tính đặc thù chi phối giá đất tại từng phân vùng sinh thái đô thị:
   • Tại vùng đô thị lõi (Ninh Kiều): Vị trí, khả năng sinh lợi, mật độ dân cư và quy hoạch xây dựng/sử dụng đất giữ vai trò quyết định.
   • Tại vùng ven đô (Cái Răng): Khoảng cách đến trung tâm, khả năng sinh lợi, mật độ đô thị hóa và chính sách tiền tệ (lãi suất, tín dụng) là các nhân tố trọng yếu.
   • Tại vùng nông thôn (Cờ Đỏ): Hạ tầng giao thông (độ rộng đường), giấy tờ pháp lý thửa đất, quy hoạch và nhu cầu thị trường chi phối biến động giá.
3. Đề xuất các giải pháp kỹ thuật và thể chế có tính ứng dụng:
   • Xóa bỏ Khung giá đất của Chính phủ để trao quyền tự chủ linh hoạt cho địa phương ban hành Bảng giá đất bám sát thực tế thị trường.
   • Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập tách khỏi bộ máy hành chính thuần túy.
   • Thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa cập nhật giá đất thị trường thường xuyên từ cấp cơ sở đến trung ương phục vụ việc xây dựng hàm hồi quy định giá đất tự động.
   • Đổi mới chính sách thuế chuyển nhượng và thuế tài sản đất đai nhằm hạn chế đầu cơ.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Dựa trên công bố của luận án, một số giới hạn nghiên cứu được ghi nhận:

• Phạm vi loại đất: Nghiên cứu chỉ tập trung chuyên sâu vào loại đất ở trong các giao dịch chuyển nhượng dân sự trên thị trường, chưa mở rộng phân tích các loại đất nông nghiệp chuyên biệt, đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh hoặc đất thương mại dịch vụ quy mô lớn.
• Phạm vi không gian và thời gian: Dữ liệu điều tra sơ cấp gồm 328 mẫu được thu thập tại 3 địa bàn đại diện của thành phố Cần Thơ trong khung thời gian từ tháng 6 đến tháng 12 năm 2019, chưa bao quát toàn bộ các biến động kinh tế vĩ mô trong các giai đoạn sau đó.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Luận án định hướng việc mở rộng xây dựng hàm hồi quy định giá đất tự động cho các loại đất khác nhau trên phạm vi toàn vùng Đồng bằng sông Cửu Long, tích hợp hệ thống thông tin địa lý (GIS) với cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để xây dựng bản đồ giá đất chi tiết phục vụ công tác quản lý công khai, minh bạch.

Giá trị tham khảo

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận án có giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ủy ban nhân dân các cấp tại thành phố Cần Thơ có căn cứ khoa học để hoàn thiện phương pháp xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và xây dựng Bảng giá đất định kỳ.
• Các tổ chức tư vấn, thẩm định giá và tổ chức tín dụng: Luận án cung cấp bộ tiêu chí và trọng số tham khảo hữu ích cho các thẩm định viên độc lập và ngân hàng thương mại trong việc xác định giá trị thị trường và quản trị rủi ro định giá tài sản bảo đảm.
• Cơ sở nghiên cứu và đào tạo: Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo cho giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học thuộc các chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản, Thẩm định giá và Luật Kinh tế trong việc nghiên cứu phương pháp luận AHP và EFA kết hợp.

Câu hỏi thường gặp

1. Mẫu khảo sát của luận án được thu thập từ những đối tượng nào và phân bổ không gian ra sao?
Luận án tiến hành điều tra với quy mô mẫu gồm 328 người sử dụng đất trong giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 12 năm 2019. Mẫu khảo sát được phân bổ trên 3 địa bàn đại diện cho 3 hình thái phát triển của thành phố Cần Thơ: quận Ninh Kiều (đại diện cho vùng đô thị), quận Cái Răng (đại diện cho vùng ven đô chuyển tiếp), và huyện Cờ Đỏ (đại diện cho vùng nông thôn). Ngoài ra, nghiên cứu còn tham vấn ý kiến của các chuyên gia bất động sản, nhà quản lý, đơn vị tư vấn thẩm định giá và môi giới đất đai.

2. Nhóm yếu tố nào có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất tại thành phố Cần Thơ theo kết quả phân tích AHP?
Kết quả phân tích thứ bậc AHP xác định trong 4 nhóm yếu tố chính cấp 1 (pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước, kinh tế, tự nhiên, cơ sở hạ tầng), nhóm yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất trên toàn bộ các vùng nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ.

3. Yếu tố cấp 2 nào chi phối giá đất tại vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) khác biệt so với vùng đô thị (quận Ninh Kiều)?
Tại vùng đô thị (Ninh Kiều), giá đất chịu ảnh hưởng lớn nhất từ vị trí, khả năng sinh lợi, mật độ dân cư đô thị hóa và quy hoạch xây dựng. Ngược lại, tại vùng nông thôn (Cờ Đỏ), giá đất chịu tác động mạnh bởi điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt là điều kiện giao thông và độ rộng mặt đường), tính pháp lý của giấy tờ thửa đất, chính sách quy hoạch và mối quan hệ cung - cầu thực tế của thị trường địa phương.

4. Luận án chỉ ra những bất cập cốt lõi nào của cơ chế quản lý giá đất hiện hành tại Việt Nam?
Luận án chỉ ra rằng cơ chế định giá đất hiện nay vẫn mang nặng tính hành chính, thiếu tính độc lập do Nhà nước vừa là chủ thể quản lý vừa là chủ thể quyết định giá đất. Việc duy trì hệ thống Khung giá đất và Bảng giá đất áp đặt hành chính dẫn đến sự tồn tại của "hệ thống hai giá đất", tạo độ trễ và khoảng cách chênh lệch rất lớn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, từ đó phát sinh nguy cơ thất thu ngân sách và là nguồn cơn của các tranh chấp, khiếu nại kéo dài về bồi thường đất đai.

5. Luận án đề xuất giải pháp trọng tâm nào về mặt thể chế nhằm thu hẹp chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường?
Luận án đề xuất bãi bỏ Khung giá đất do Chính phủ ban hành để tạo sự chủ động cho địa phương; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập; cải cách chính sách thuế đất; xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số về giá đất giao dịch thị trường được cập nhật định kỳ; và ứng dụng mô hình định lượng (kết hợp EFA, AHP và hồi quy) để xây dựng hàm định giá đất bám sát biến động thị trường.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Phạm Thanh Thảo đã đánh giá toàn diện thực trạng công tác định giá đất tại Việt Nam và thành phố Cần Thơ dưới góc độ kinh tế thị trường. Bằng việc kết hợp mô hình phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích thứ bậc (AHP) trên dữ liệu khảo sát 328 người sử dụng đất, nghiên cứu đã lượng hóa được trọng số của 4 nhóm nhân tố cấp 1 và chỉ rõ đặc thù của các yếu tố cấp 2 chi phối từng phân vùng đô thị, ven đô và nông thôn. Các đề xuất về hoàn thiện thể chế, bãi bỏ khung giá đất hành chính, thành lập cơ quan định giá độc lập và số hóa dữ liệu giá đất cung cấp luận cứ khoa học có giá trị phục vụ đổi mới chính sách quản lý đất đai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn, tính mới của đề tài, cấu trúc của luận án nhằm tìm ra những vấn đề bất cập trong định giá đất trên thực tế từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp có thể góp phần hỗ trợ công tác quản lý về đất đai được hiệu quả hơn. 4 Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan về giá đất và định giá đất 2.1 Bất động sản Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “bất động sản bao gồm a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.2 Đất đai Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (1993), thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa. Luật Đất đai năm 1993 định nghĩa: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”.3 Giá đất Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng.

Theo quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2008 thì cho rằng: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. 5 Lê Tấn Lợi (2009) cho rằng giá trị đất là lao động, tiền vốn, khoa học đã đầu tư vào đất, để khai thác và cải tạo đất, nếu không có cơ chế thị trường thì đất vẫn có giá trị (Hình 2.

Về mặt xã hội thì giá trị đất thay đổi theo nền kinh tế. Thực tế mỗi nơi có cách tác động và cải tạo đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng đất khác nhau: VỐN THỊ TRƯỜNG Hình 2.1 Sơ đồ thể hiện giá trị đất (Nguồn: Lê Tấn Lợi, 2009) Văn bản hiện hành về giá đất hiện nay là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.