CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn, tính mới của đề tài, cấu trúc của luận án nhằm tìm ra những vấn đề bất cập trong định giá đất trên thực tế từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp có thể góp phần hỗ trợ công tác quản lý về đất đai được hiệu quả hơn. 4 Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan về giá đất và định giá đất 2.1 Bất động sản Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “bất động sản bao gồm a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.2 Đất đai Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (1993), thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa. Luật Đất đai năm 1993 định nghĩa: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”.3 Giá đất Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng.
Theo quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2008 thì cho rằng: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. 5 Lê Tấn Lợi (2009) cho rằng giá trị đất là lao động, tiền vốn, khoa học đã đầu tư vào đất, để khai thác và cải tạo đất, nếu không có cơ chế thị trường thì đất vẫn có giá trị (Hình 2.
Về mặt xã hội thì giá trị đất thay đổi theo nền kinh tế. Thực tế mỗi nơi có cách tác động và cải tạo đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng đất khác nhau: VỐN THỊ TRƯỜNG Hình 2.1 Sơ đồ thể hiện giá trị đất (Nguồn: Lê Tấn Lợi, 2009) Văn bản hiện hành về giá đất hiện nay là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận khái niệm giá đất như sau:“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận khái niệm giá đất như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP định nghĩa: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Về phương diện hành chính, giá đất được Nhà nước xác định qua các cấp độ như: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm), bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân của 63 tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương ban hành định kỳ 5 năm dựa trên khung giá Chính phủ nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện của địa phương) và giá đất cụ thể. Như vậy có nhiều quan điểm khác nhau về giá trị bất động sản, theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít là không có giá trị do đất đai là sản phẩm nhưng không do con người làm ra. Sau đó một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai được cho là có giá trị bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai (Xagaidak A., 1992 trích dẫn của Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2008).
Theo quan điểm kinh tế thị trường thì không đề 6 cập đến phạm trù giá trị sức lao động, bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Đối với quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị, trong đó giá trị sử dụng là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái, giá trị phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường, với quan điểm này được cho rằng là phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị. Theo quy định của pháp luật Việt Nam giá đất được thể hiện bằng hình thức khác là quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.4 Định giá đất Định giá đất là một quá trình gán giá trị cho các vị trí đất. Giá trị đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê hoặc đánh thuế đất hoặc khi có nhu cầu tính toán tài sản của một cá nhân hoặc doanh nghiệp (Dale, P.
Theo Khoản 2 Điều 4 Pháp lệnh năm 2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Theo Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 định nghĩa: “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”. Đối với thuật ngữ định giá đất xuất hiện đầu tiên tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 nhưng Luật đất đai năm 1993 không định nghĩa thuật ngữ này. Tuy nhiên cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa ghi nhận khái niệm định giá đất.
Hồ Thị Lam Trà, 2005: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định”. Thẩm quyền quyết định giá đất được quy định tại Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”. Theo Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 quy định tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: “Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ 7 quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu”. Như vậy việc định giá đất để ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể có thể do tư vấn xác định giá đất thực hiện nếu cơ quan Nhà nước yêu cầu nhưng thẩm quyền quyết định giá đất là của Nhà nước.5 Mục đích định giá đất Theo Luật Đất đai năm 2013 việc định giá đất được Nhà nước quy định khá rõ ràng cho các mục đích khác nhau: Tại Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.