Chương 1, LĐĐ 2013). Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đặc biệt, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại “cơ chế 2 giá”. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.
Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Tuy nhiên, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện, tham nhũng… (Nguyễn Thế Chinh, 2011) 1. Cơ sở của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Trịnh Hữu Liên và cs. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, 6 khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài.
Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. 7 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v. Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013). Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận.
Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá.
Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: a. Yếu tố tự nhiên - Vị trí thửa đất Vị trí của BĐS ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của BĐS, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của BĐS mang lại càng cao, thì giá của BĐS đó càng lớn. Vị trí của BĐS gồm 2 loại (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs. 2021): 8 Vị trí bao gồm vị trí nơi bất động sản toạ lạc và vị trí so với các bất động sản cùng loại trong vùng lân cận bất động sản.
Cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS. Trong một số trường hợp thì sự đóng góp của 2 vị trí vào giá trị của BĐS có thể khác nhau. Vị trí của BĐS muốn nói đến cự li đến khu trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân cư hoặc đến khu vực có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác. Càng gần các khu vực này thì giá của BĐS càng cao và ngược lại.
Điều này giải thích tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm; hay BĐS tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những BĐS tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại. - Kích thước, hình thể, diện tích Một số đo về kích thước và diện tích BĐS tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng.
Nên diện tích, kích thức phải vừa phù hợp với mục đích sử dụng. Diện tích, kích thước quá lớn hay quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, khả năng tài chính nên từ đó ảnh hưởng đến giá BĐS (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs. Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tíchthửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m. Các BĐS kiểu hình tam giác, hình chuôi vồ, không đủ diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… đều ảnh hưởng và làm giảm giá trị của BĐS (Phạm Thế Trịnh và cs.
9 - Địa hình thửa đất toạ lạc Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ. Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs. - Yếu tố thiên nhiên, môi trường Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý.
Đối với các thành phố ven biển, ven sông, ven hồ thì những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng ra biển, hướng ra sông, hồ thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs. Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, phóng xạ vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs. Yếu tố kinh tế - Khả năng cho sinh lợi Đặt trong bối cảnh công năng của BĐS (thửa đất) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì BĐS có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá BĐS đó càng cao và ngược lại.
