Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất là công cụ kinh tế quan trọng phục vụ nhiều mục đích như tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giải quyết tranh chấp và đặc biệt là xác định mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và Nhà nước.

Tại tỉnh Hòa Bình, nhằm giải quyết nguy cơ thiên tai và bảo vệ đời sống dân cư, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh đã ban hành Quyết định số 785/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2016 phê duyệt dự án đầu tư di dân tái định cư xóm Trầm (xã Yên Lập) và kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng khu vực xã Thu Phong, xã Đông Phong và thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong. Tiếp đó, UBND huyện Cao Phong đã ban hành Thông báo số 36/TB-UBND ngày 10 tháng 4 năm 2020 về việc thu hồi đất thực hiện hạng mục kè chống sạt lở suối Bưng trên địa bàn xã Thu Phong. Để có căn cứ pháp lý và thực tiễn tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, đề tài khóa luận "Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng trên địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình" được thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu:

  • Mục tiêu tổng quát: Trên cơ sở điều tra, khảo sát các thông tin liên quan đến giá đất tại khu vực nghiên cứu, xác định giá đất cụ thể làm căn cứ cho công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng tại xã Thu Phong.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Phân tích các thông tin liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và giá đất tại khu vực thực hiện dự án.
    2. Xác định giá đất cụ thể cho các loại đất nông nghiệp bị thu hồi làm căn cứ bồi thường.
    3. Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong quá trình tổ chức xác định giá đất cụ thể tại địa phương.
    4. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Khu đất bị thu hồi thuộc dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng tại xã Thu Phong, huyện Cao Phong với tổng diện tích thu hồi là $13.141,4\text{ m}^2$, bao gồm 3 loại đất nông nghiệp: đất trồng lúa ($754,1\text{ m}^2$), đất trồng cây hàng năm khác ($3.131,4\text{ m}^2$) và đất trồng cây lâu năm ($9.255,9\text{ m}^2$).
  • Phạm vi không gian: Địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình (tập trung khảo sát chi tiết tại xóm Bưng 1 và xóm Bưng 2).
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và xử lý số liệu tại thời điểm tháng 4 năm 2020 (dữ liệu hồi cứu thu nhập, chi phí sản xuất và lãi suất giai đoạn 2017–2019; dữ liệu kiểm kê đất đai giai đoạn 2014–2019).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý thuyết

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương về đất đai và thẩm định giá:

  • Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ;
  • Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể (được đính chính bởi Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT); Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT; Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT; Thông tư số 77/2014/TT-BTC và Thông tư số 333/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính;
  • Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC quy định về báo cáo và chứng thư thẩm định giá;
  • Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hòa Bình ban hành Quy định bảng giá các loại đất giai đoạn 2020–2024 trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 801/QĐ-UBND của UBND huyện Cao Phong quy định chi tiết khu vực, vị trí các loại đất giai đoạn 2020–2024.

Về mặt lý luận, khóa luận tổng quan 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, tác giả tổng kết mô hình định giá đất tại một số quốc gia: Thái Lan (Cơ quan Thẩm định giá Trung ương - CVA thuộc Cục Đất đai), Malaysia (Cục Dịch vụ Định giá Bất động sản - JPPH thuộc Bộ Tài chính), Singapore (Văn phòng Đất đai thuộc Bộ Tư pháp và Văn phòng Định giá Bất động sản thuộc Bộ Tài chính), Trung Quốc (Trung tâm Tư vấn và Định giá Bất động sản - CRECAC).

Phương pháp nghiên cứu thực tế

  1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 của xã Thu Phong, số liệu thống kê - kiểm kê đất đai giai đoạn 2014–2019, các quyết định phê duyệt dự án và thông báo thu hồi đất của UBND tỉnh Hòa Bình và UBND huyện Cao Phong.
  2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa, phỏng vấn trực tiếp các hộ dân tại xóm Bưng 1 và xóm Bưng 2 có đất nằm trong phạm vi dự án; điều tra năng suất, sản lượng, giá bán nông sản và các khoản mục chi phí sản xuất nông nghiệp trong 3 năm liên tục (2017, 2018, 2019); điều tra mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng bằng đồng Việt Nam tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) trên địa bàn tỉnh Hòa Bình trong 3 năm (đều đạt mức ổn định $6,8%/\text{năm}$).
  3. Phương pháp định giá đất: Áp dụng Phương pháp thu nhập theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Lý do lựa chọn: Qua khảo sát thực tế trong vòng 2 năm gần nhất tại khu vực dự án không phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thành công trên thị trường, do đó phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi; trong khi đó, thông tin về thu nhập và chi phí canh tác nông nghiệp được thu thập đầy đủ và minh bạch từ các hộ sản xuất.
  4. Phương pháp xử lý số liệu và chuyên gia: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel để tính toán bảng biểu doanh thu, chi phí, thu nhập ròng bình quân và giá đất cụ thể; tham vấn ý kiến cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Phong cùng các chuyên gia định giá đất để hoàn thiện phương án tính toán.

Danh sách 9 thửa đất mẫu được điều tra chi tiết tại Vị trí 1 (Xóm Bưng 2):

STT Chủ sử dụng Địa chỉ Loại đất Cây trồng chính Diện tích ($m^2$) Tờ bản đồ Số thửa
1 Bùi Văn Biện Xóm Bưng 2 Đất trồng lúa Lúa Khang dân 18 126,5 01 32
2 Bùi Văn Biện Xóm Bưng 2 Đất trồng lúa Lúa Khang dân 18 189,7 01 33
3 Bùi Thị Dung Xóm Bưng 2 Đất trồng lúa Lúa Khang dân 18 236,5 01 35
4 Bùi Văn Đội Xóm Bưng 2 Cây hàng năm khác Mía 205,7 01 26
5 Bùi Thành Công Xóm Bưng 2 Cây hàng năm khác Mía 594,8 01 29
6 Bùi Thành Công Xóm Bưng 2 Cây hàng năm khác Mía 225,0 01 28
7 Bùi Xuân Thỉnh Xóm Bưng 2 Cây lâu năm Cam canh 726,5 01 01
8 Bùi Xuân Thỉnh Xóm Bưng 2 Cây lâu năm Cam canh 1.872,0 01 02
9 Bùi Văn Năm Xóm Bưng 2 Cây lâu năm Cam canh 675,6 01 03

Nội dung chính theo từng chương

Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương này hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về đất đai, giá đất và bản chất của quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Tác giả phân tích các đặc trưng cơ bản của giá đất: hình thành qua quá trình lịch sử lâu dài, là công cụ quản lý kinh tế của Nhà nước, có tính khu vực và tính cá biệt cao, đồng thời chịu tác động sâu sắc bởi các yếu tố con người và chính sách điều tiết vĩ mô.

Nội dung chương đi sâu phân tích 4 nhóm yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất:

  • Nhóm yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, kích thước hình thể thửa đất, địa hình, đặc tính thổ nhưỡng, cảnh quan môi trường, hạ tầng cấp thoát nước);
  • Nhóm yếu tố kinh tế (tăng trưởng thu nhập quốc dân, tương quan cung cầu tiền tệ, mức tích lũy và đầu tư xã hội, mức sống dân cư);
  • Nhóm yếu tố pháp lý và quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền và hạn chế quyền tài sản);
  • Nhóm yếu tố tâm lý - xã hội (yếu tố phong thủy, an ninh trật tự, mật độ dân số, trình độ dân trí).

Bên cạnh đó, chương tổng kết trình tự 4 bước của 5 phương pháp định giá đất hiện hành tại Việt Nam, quy chuẩn lập báo cáo thẩm định giá và chứng thư định giá đất; đối chiếu kinh nghiệm tổ chức bộ máy định giá tại 4 quốc gia châu Á (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Trung Quốc) và thực tiễn áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020–2024 tại thành phố Đà Nẵng và tỉnh Thừa Thiên Huế.

Địa bàn và phương pháp nghiên cứu

Chương trình bày vị trí địa lý, đặc điểm tự nhiên, tổ chức thu thập thông tin và xây dựng quy trình định giá đất cụ thể tại xã Thu Phong.

  • Về tự nhiên: Thu Phong nằm dọc trục Quốc lộ 6 và Đường 12B, có độ cao trung bình 300–400 m, độ dốc đồi núi từ $18^\circ$ đến $20^\circ$, khí hậu nhiệt đới gió mùa phân hóa 2 mùa rõ rệt, lượng mưa trung bình năm $1.800 - 2.000\text{ mm}$ tập trung chủ yếu từ tháng 6 đến tháng 9.
  • Về kinh tế nông nghiệp: Năm 2019, tổng diện tích cấy lúa đạt 51,2 ha (năng suất 55 tạ/ha, sản lượng 282 tấn); ngô đạt 91 ha (năng suất 60 tạ/ha, sản lượng 500,5 tấn); cây ăn quả đạt 378 ha (cây có múi chiếm 318,5 ha); mía đạt 143 ha (mía trắng 132 ha, mía tím 11 ha). Tổng đàn gia súc, gia cầm gồm 346 con trâu, 79 con bò, 800 con lợn (trong năm dịch tả lợn châu Phi buộc tiêu hủy 130 con với khối lượng 8.454 kg), 17.000 con gia cầm, 1.000 đàn ong. Thu nhập bình quân đầu người đạt 31 triệu đồng/năm.
  • Thiết kế định giá: Xác định vị trí khu đất thu hồi thuộc Vị trí 1. Lựa chọn 9 thửa đất đại diện tại xóm Bưng 2 để tính toán thu nhập và chi phí canh tác cho 3 loại cây trồng chủ lực: lúa Khang dân 18, mía và cam canh trong 3 năm liên tiếp (2017–2019).

Kết quả nghiên cứu

Chương trình bày bức tranh hiện trạng, biến động đất đai và kết quả tính toán định giá đất cụ thể.

1. Hiện trạng và biến động đất đai xã Thu Phong: Tổng diện tích tự nhiên năm 2019 là 1.688,60 ha. Cơ cấu sử dụng đất gồm 3 nhóm chính:

Hiện trạng sử dụng đất xã Thu Phong năm 2019:

TT Loại đất Mã đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
I Đất nông nghiệp NNP 1.282,62 75,96
1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 976,59 57,83
1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 721,15 42,71
- Đất trồng lúa LUA 27,71 1,64
- Đất trồng cây hàng năm khác HNK 693,44 41,07
1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 255,44 15,13
2 Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) LNP/RSX 305,01 18,06
3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1,02 0,06
II Đất phi nông nghiệp PNN 291,34 17,25
1 Đất ở tại nông thôn ONT 108,76 6,44
2 Đất chuyên dùng CDG 161,46 9,56
- Đất quốc phòng CQP 88,54 5,24
- Đất an ninh CAN 37,44 2,22
- Đất có mục đích công cộng CCC 32,38 1,92
- Đất công trình sự nghiệp, trụ sở, SXKD DSN, TSC, CSK 3,11 0,18
3 Đất nghĩa trang, sông suối NTD, SON 21,12 1,25
III Đất chưa sử dụng (núi đá không có rừng) CSD/NCS 114,64 6,79
Tổng diện tích đất tự nhiên 1.688,60 100,00

Giai đoạn 2014–2019, diện tích tự nhiên của xã tăng 58,68 ha (từ 1.629,92 ha lên 1.688,60 ha do điều chỉnh địa giới và rà soát thống kê). Trong đó:

  • Đất nông nghiệp tăng 179,88 ha (đất sản xuất nông nghiệp tăng mạnh 404,51 ha, trong đó đất trồng cây lâu năm tăng 216,39 ha, đất trồng cây hàng năm khác tăng 169,50 ha, đất trồng lúa tăng 18,62 ha; ngược lại đất lâm nghiệp giảm 223,87 ha do chuyển đổi cơ cấu sản xuất).
  • Đất phi nông nghiệp giảm 117,63 ha (đất ở nông thôn giảm 13,61 ha do chuyển đổi sang trồng cây lâu năm; đất chuyên dùng giảm 92,91 ha).
  • Đất chưa sử dụng giảm 3,57 ha (đất đồi núi chưa sử dụng đưa vào khai thác trồng rừng).

2. Thực trạng định giá và kết quả xác định giá đất cụ thể: Công tác định giá đất tại huyện Cao Phong được triển khai theo đúng trình tự xây dựng bảng giá đất quy định tại Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND tỉnh Hòa Bình.

Quy trình xác định giá đất cụ thể cho dự án kè suối Bưng được thực hiện qua các bước:

  1. Xác định vị trí khu đất thu hồi theo quy định bảng giá đất: toàn bộ $13.141,4\text{ m}^2$ thuộc Vị trí 1.
  2. Thu thập dữ liệu tổng doanh thu và tổng chi phí bình quân 3 năm (2017–2019) trên từng thửa đất điều tra mẫu.
  3. Xác định thu nhập ròng bình quân năm trên một đơn vị diện tích: $$\text{Thu nhập ròng} = \text{Tổng thu nhập bình quân} - \text{Tổng chi phí bình quân}$$
  4. Tính toán giá trị đất theo công thức phương pháp thu nhập với lãi suất tiền gửi Agribank bình quân $r = 6,8%/\text{năm}$: $$\text{Giá đất cụ thể} = \frac{\text{Thu nhập ròng bình quân năm trên } 1\text{ m}^2}{6,8%}$$
  5. Tổng hợp, kiểm tra và xác lập đơn giá bồi thường chính thức tại thời điểm tháng 4 năm 2020 cho 3 loại đất nông nghiệp tại Vị trí 1 thuộc dự án.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  • Xác lập cơ sở dữ liệu chi tiết về hiện trạng và biến động sử dụng đất xã Thu Phong giai đoạn 2014–2019, phản ánh xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ từ đất lâm nghiệp kém hiệu quả sang đất trồng cây ăn quả (cam canh, bưởi, quýt) và cây hàng năm (mía) có giá trị kinh tế cao.
  • Điều tra, lượng hóa chi tiết cơ cấu doanh thu và các khoản mục chi phí sản xuất (giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, công làm đất, chăm sóc, thu hoạch) cho 3 nhóm cây trồng đại diện tại khu vực suối Bưng.
  • Xác định được đơn giá đất nông nghiệp cụ thể tại Vị trí 1 phục vụ phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho dự án kè chống sạt lở suối Bưng trên địa bàn xã Thu Phong theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Đánh giá thuận lợi, khó khăn và giải pháp

  • Thuận lợi: Hệ thống văn bản pháp lý về định giá đất ban hành tương đối đồng bộ từ Trung ương đến địa phương; nhận được sự hỗ trợ cung cấp thông tin của chính quyền xã Thu Phong và sự hợp tác của người dân tại xóm Bưng 1, xóm Bưng 2.
  • Khó khăn: Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương không có giao dịch chính thức trong thời gian dài; việc ghi chép sổ sách chi phí sản xuất của nông dân không đồng đều, phụ thuộc vào trí nhớ khi phỏng vấn; địa hình đồi núi phức tạp gây khó khăn cho công tác đo đạc, khảo sát thực địa.
  • Giải pháp đề xuất:
    1. Về thể chế và quản lý dữ liệu: Xây dựng cơ sở dữ liệu định kỳ về giá nông sản, vật tư nông nghiệp và chi phí sản xuất tại địa phương để làm dữ liệu chuẩn cho phương pháp thu nhập.
    2. Về chuyên môn nghiệp vụ: Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp xã và cán bộ định giá cấp huyện về kỹ năng điều tra khảo sát thông tin sơ cấp.
    3. Về tổ chức thực hiện: Tăng cường phối hợp liên ngành giữa Tài nguyên - Môi trường, Tài chính, Nông nghiệp và UBND cấp xã trong việc thẩm định doanh thu, chi phí canh tác và hoàn thiện hồ sơ phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đóng góp thực tiễn

Khóa luận cung cấp một trường hợp nghiên cứu ứng dụng điển hình về việc định giá đất nông nghiệp cụ thể phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu vực miền núi, nơi thị trường bất động sản không có giao dịch so sánh trực tiếp, chứng minh tính khả thi và độ tin cậy của phương pháp thu nhập khi được xây dựng trên dữ liệu điều tra thực nghiệm chuẩn mực.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Khảo sát thực địa tập trung vào 9 thửa đất mẫu thuộc Vị trí 1 tại xóm Bưng 2; chưa mở rộng điều tra các thửa đất ở các vị trí hạ tầng khác (vị trí 2, vị trí 3) do tính chất thu hồi cục bộ của tuyến kè.
    • Số liệu chi phí và doanh thu nông nghiệp phụ thuộc chủ yếu vào thông tin kê khai hồi cứu của các hộ dân trong 3 năm (2017–2019), tiềm ẩn sai số do biến động giá cả mùa vụ và thiên tai, dịch bệnh (như dịch tả lợn châu Phi năm 2019).
    • Phạm vi thời gian nghiên cứu dừng lại ở mốc thời điểm tháng 4 năm 2020.
  • Hướng mở rộng:
    • Định kỳ cập nhật đơn giá khi có sự thay đổi lớn về lãi suất huy động ngân hàng hoặc chỉ số giá tiêu dùng/vật tư nông nghiệp.
    • Mở rộng quy trình định giá thu nhập cho các hạng mục dự án tiếp theo dọc tuyến suối Bưng qua địa bàn xã Đông Phong và thị trấn Cao Phong.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng:
    • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Thẩm định giá, Bất động sản và Kinh tế tài nguyên tham khảo phương pháp luận và kỹ thuật tính toán định giá đất cụ thể bằng phương pháp thu nhập.
    • Cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Phong cũng như các huyện miền núi có điều kiện tương đồng.
  • Phần nội dung giá trị nhất:
    • Quy trình chi tiết 4 bước điều tra sơ cấp thu nhập - chi phí sản xuất nông nghiệp trong 3 năm và kỹ thuật xử lý dữ liệu chiết khấu lãi suất ngân hàng để xác định giá đất cụ thể theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
    • Hệ thống dữ liệu kiểm kê và phân tích biến động đất đai xã Thu Phong giai đoạn 2014–2019.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tác giả áp dụng phương pháp thu nhập mà không sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất tại dự án?
Trả lời: Qua điều tra, khảo sát thực tế tại xã Thu Phong, trong vòng 2 năm liên tục tính đến thời điểm nghiên cứu (tháng 4/2020) không phát sinh bất kỳ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nào trên thị trường. Do thiếu các thửa đất so sánh có giao dịch thành công, phương pháp so sánh trực tiếp không đủ điều kiện áp dụng theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Trong khi đó, các thông tin về năng suất cây trồng, giá bán nông sản và chi phí sản xuất nông nghiệp được điều tra đầy đủ từ người dân, đáp ứng hoàn toàn điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập.

2. Tổng diện tích và cơ cấu các loại đất bị thu hồi tại dự án kè suối Bưng (khu vực xã Thu Phong) là bao nhiêu?
Trả lời: Theo Quyết định số 785/QĐ-UBND và Thông báo số 36/TB-UBND ngày 10/4/2020 của UBND huyện Cao Phong, tổng diện tích thu hồi tại xã Thu Phong là $13.141,4\text{ m}^2$, bao gồm:

  • Đất trồng lúa: $754,1\text{ m}^2$;
  • Đất trồng cây hàng năm khác: $3.131,4\text{ m}^2$;
  • Đất trồng cây lâu năm: $9.255,9\text{ m}^2$.

3. Mẫu khảo sát sơ cấp của đề tài được lựa chọn như thế nào và đại diện cho những loại cây trồng nào?
Trả lời: Đề tài chọn ngẫu nhiên 9 thửa đất đại diện tại xóm Bưng 2 (đều thuộc Vị trí 1 trong khu vực dự án), phân bổ đều cho 3 loại đất (mỗi loại 3 thửa):

  • Đất trồng lúa: 3 thửa (thửa 32, 33 của ông Bùi Văn Biện; thửa 35 của bà Bùi Thị Dung), cây trồng đại diện là giống lúa Khang dân 18.
  • Đất trồng cây hàng năm khác: 3 thửa (thửa 26 của ông Bùi Văn Đội; thửa 29, 28 của ông Bùi Thành Công), cây trồng đại diện là cây mía.
  • Đất trồng cây lâu năm: 3 thửa (thửa 01, 02 của ông Bùi Xuân Thỉnh; thửa 03 của ông Bùi Văn Năm), cây trồng đại diện là cây cam canh.

4. Mức lãi suất tiền gửi ngân hàng nào được sử dụng trong công thức tính định giá đất theo phương pháp thu nhập?
Trả lời: Tác giả áp dụng mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân bằng đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) trên địa bàn tỉnh Hòa Bình. Mức lãi suất này trong 3 năm 2017, 2018 và 2019 đều là $6,8%/\text{năm}$.

5. Hiện trạng và xu hướng biến động đất đai chính tại xã Thu Phong giai đoạn 2014–2019 là gì?
Trả lời: Năm 2019, đất nông nghiệp chiếm $75,96%$ ($1.282,62\text{ ha}$), đất phi nông nghiệp chiếm $17,25%$ ($291,34\text{ ha}$) và đất chưa sử dụng chiếm $6,79%$ ($114,64\text{ ha}$). Trong giai đoạn 2014–2019, tổng diện tích đất nông nghiệp tăng $179,88\text{ ha}$, trong đó đất sản xuất nông nghiệp tăng mạnh $404,51\text{ ha}$ (đất trồng cây lâu năm tăng $216,39\text{ ha}$, đất trồng cây hàng năm khác tăng $169,50\text{ ha}$), trong khi đất lâm nghiệp giảm $223,87\text{ ha}$ do người dân chuyển đổi đất rừng sản xuất sang trồng mía và cây ăn quả có múi (cam, bưởi).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đào Thị Thuận đã giải quyết thành công bài toán xác định giá đất nông nghiệp cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án kè chống sạt lở ổn định dân cư suối Bưng trên địa bàn xã Thu Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình. Bằng việc vận dụng đúng đắn phương pháp thu nhập theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT kết hợp điều tra thực nghiệm 3 năm về doanh thu, chi phí canh tác của 9 thửa đất mẫu và lãi suất huy động vốn của ngân hàng thương mại Nhà nước, công trình đã xác lập được căn cứ định giá khách quan, khoa học trong bối cảnh thị trường bất động sản địa phương không có giao dịch so sánh. Kết quả nghiên cứu và hệ thống giải pháp đề xuất có giá trị thực tiễn trực tiếp đối với công tác giải phóng mặt bằng của dự án, đồng thời là tài liệu tham khảo bổ ích cho hoạt động quản lý đất đai và định giá tài sản tại các địa phương miền núi.