Xác Định Giá Đất Ở Để Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Theo Pháp Luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích xác định giá đất ở để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật việt nam hiện nay, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Phạm Trọng Nghĩa
• Người hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Xác Định Giá Đất Ở Để Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở, ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐỂ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
• 1.1. Những vấn đề lý luận về giá đất ở, định giá đất ở
• 1.2. Khái quát pháp luật về định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐỂ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐỂ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
• 3.1. Sự cần thiết hoàn thiện về xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• 3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• 3.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• 3.4. Một số biện pháp bổ trợ nhằm bảo đảm thực hiện xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xác Định Giá Đất Ở Để Bồi Thường

Xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực phát triển kinh tế. Việc xác định giá đất chính xác giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững.

1.1. Khái Niệm Giá Đất Ở Trong Pháp Luật

Giá đất ở được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích. Theo Luật Đất đai 2013, giá đất là yếu tố quan trọng trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2. Đặc Điểm Của Giá Đất Ở Tại Việt Nam

Giá đất ở có tính khu vực và cá biệt, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường. Điều này tạo ra sự khác biệt trong giá trị đất giữa các khu vực.

II. Vấn Đề Thách Thức Trong Xác Định Giá Đất Ở

Việc xác định giá đất ở để bồi thường gặp nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn là sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá thị trường. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp và khiếu nại từ người dân.

2.1. Sự Chênh Lệch Giữa Giá Bồi Thường Và Giá Thị Trường

Giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, gây ra sự không hài lòng từ người dân. Điều này làm tăng tình trạng khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

2.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất

Nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, và quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất. Việc không cập nhật kịp thời các yếu tố này dẫn đến việc xác định giá không chính xác.

III. Phương Pháp Xác Định Giá Đất Ở Để Bồi Thường

Có nhiều phương pháp xác định giá đất ở, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, cần được áp dụng linh hoạt.

3.1. Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá

Phương pháp so sánh dựa trên giá của các thửa đất tương tự đã giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến và dễ áp dụng nhất.

3.2. Phương Pháp Chi Phí Để Xác Định Giá

Phương pháp chi phí tính toán giá trị đất dựa trên chi phí xây dựng và phát triển. Phương pháp này thường được sử dụng cho các dự án lớn.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Xác Định Giá Đất Ở

Việc xác định giá đất ở có ứng dụng thực tiễn quan trọng trong các dự án phát triển hạ tầng và đô thị. Nó giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

4.1. Vai Trò Của Giá Đất Trong Dự Án Phát Triển

Giá đất chính xác giúp các nhà đầu tư có cơ sở để quyết định đầu tư. Điều này tạo ra sự minh bạch và công bằng trong các dự án phát triển.

4.2. Kết Quả Nghiên Cứu Về Giá Đất

Nghiên cứu cho thấy việc xác định giá đất hợp lý có thể giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại, từ đó thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.

V. Kết Luận Về Xác Định Giá Đất Ở Tại Việt Nam

Xác định giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp nhưng cần thiết. Cần có các giải pháp hoàn thiện pháp luật và quy trình xác định giá để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần hoàn thiện các quy định pháp luật về xác định giá đất để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường.

5.2. Tương Lai Của Xác Định Giá Đất Ở

Trong tương lai, việc xác định giá đất cần được cải tiến để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và xã hội, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Theo thống kê từ các cơ quan quản lý đất đai và thanh tra nhà nước, các vụ việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm trên 70% tổng số đơn thư trên toàn quốc, trong đó hơn 80% bắt nguồn từ việc xác định giá đất bồi thường chưa thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, đồng thời là tư liệu sản xuất và nơi an cư của hàng triệu hộ gia đình. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là sự chênh lệch sâu sắc giữa giá đất bồi thường do cơ quan hành chính ban hành và giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường, tạo ra xung đột lợi ích gay gắt giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Mục tiêu cụ thể của luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế do tác giả Phạm Trọng Nghĩa thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Doãn Hồng Nhung tại Học viện Khoa học Xã hội (2018) là làm rõ cơ sở lý luận, khảo sát toàn diện thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất ở để bồi thường theo Luật Đất đai năm 2013. Phạm vi nghiên cứu bao quát các khía cạnh pháp lý và thực tiễn thi hành tại các đô thị trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cùng khu vực nông thôn điển hình như tỉnh Đồng Tháp trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2018. Ý nghĩa của công trình thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học giúp giảm thiểu từ 50% đến 60% thời gian chậm trễ giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp kéo dài và bảo đảm nguyên tắc bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng hai lý thuyết kinh tế - pháp lý căn bản: Lý thuyết địa tô của Karl Marx về nguồn gốc giá trị thặng dư của đất đai và Lý thuyết kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả tích hợp mô hình định giá hàng loạt có sự hỗ trợ của công nghệ máy tính CAMA kết hợp hệ thống thông tin địa lý GIS để lượng hóa các biến số không gian và thời gian.

Bốn khái niệm pháp lý then chốt được chuẩn hóa xuyên suốt nghiên cứu gồm:

• Giá đất ở: Biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất ở đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng lâu dài theo khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
• Giá đất cụ thể: Giá trị quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất làm căn cứ tính tiền bồi thường.
• Giá đất phổ biến trên thị trường: Mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng thành công hoặc giá trúng đấu giá theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
• Bồi thường thiệt hại về đất: Hoạt động hoàn trả bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ hệ thống văn bản pháp quy (Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT) và hồ sơ giải phóng mặt bằng thực tế tại các địa phương.

Về cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu, nghiên cứu tuân thủ chặt chẽ Điều 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, khảo sát tại tối thiểu 50% số xã, phường của mỗi quận, huyện nghiên cứu. Tại mỗi điểm điều tra, tác giả thu thập dữ liệu từ tối thiểu 50% số thửa đất có giao dịch thành công trong thời gian 2 năm gần nhất, bảo đảm không ít hơn 3 thửa đất trên một điểm khảo sát. Đồng thời, nghiên cứu phân tích toàn diện hiện trạng của 474 chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh, 89 chung cư xây trước năm 1975 tại Quận 1 và 2 dự án giao thông huyết mạch tại Hà Nội.

Tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp: phân tích quy phạm pháp luật, so sánh luật học, thống kê mô tả và quy nạp thực tiễn. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm đánh giá chính xác mối tương quan giữa quy định định tính trong văn bản pháp luật và các chỉ số định lượng trên thị trường thực tế trong khung thời gian nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, đơn giá đất ở được phê duyệt để bồi thường tại các đô thị lớn thấp hơn từ 1,7 đến 2,3 lần so với giá giao dịch thực tế ngoài thị trường. Cụ thể tại Hà Nội, dự án đường Vành đai II đoạn Vĩnh Tuy – Cầu Mai Động (đường Minh Khai) có mức giá đền bù vị trí một là 83,46 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường dao động từ 150 đến 200 triệu đồng/m2, tức giá bồi thường chỉ đạt khoảng 41,7% đến 55,6% giá thực tế. Tại dự án đường Nguyễn Tam Trinh (quận Hoàng Mai), mức đền bù 48,62 triệu đồng/m2 chỉ bằng 48,6% so với mức giá thị trường 100 triệu đồng/m2.

Thứ hai, việc chậm trễ bàn giao mặt bằng kéo dài từ 2 đến 3 năm, thậm chí hơn 10 năm tại các dự án chỉnh trang đô thị. Điển hình tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong số 474 chung cư cũ xuống cấp và 89 chung cư cũ tại Quận 1, tiến độ cải tạo gần như đóng băng do đơn giá bồi thường chỉ bằng 40% đến 50% giá trị thị trường, dẫn đến sự phản đối gay gắt từ các hộ dân có quyền sử dụng chung.

Thứ ba, tại khu vực nông thôn như tỉnh Đồng Tháp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu bằng hình thức trao tay không qua công chứng, khiến cơ sở dữ liệu giá thị trường bị thiếu hụt nghiêm trọng. Hậu quả là giá bồi thường áp dụng theo bảng giá đất địa phương chỉ đạt từ 50% đến 70% giá trị thực tế.

Thứ tư, tính độc lập của tổ chức tư vấn xác định giá đất bị triệt tiêu do cơ quan quản lý nhà nước vừa là bên cấp phép, vừa là đơn vị thuê tư vấn và đồng thời là chủ thể phê duyệt phương án giá cuối cùng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tồn tại trên là do thị trường bất động sản Việt Nam vận hành dưới cơ chế hai giá kéo dài. Người dân thường có xu hướng kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn từ 40% đến 70% giá trị thực tế nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi dữ liệu đầu vào bị sai lệch, các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ hay phương pháp thặng dư đều cho ra kết quả thiếu chuẩn xác.

So sánh với các nghiên cứu của Giáo sư Đặng Hùng Võ và Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung, luận văn khẳng định tiêu chí "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 mang tính định tính cao, thiếu các công cụ định lượng khoa học. Để làm rõ mức độ bất cập, dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa thông qua bảng so sánh đối chiếu giữa giá bồi thường theo quyết định hành chính và giá thị trường tự do, kết hợp biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ chênh lệch giá tại từng tuyến đường dự án nhằm minh chứng sự bất đối xứng về lợi ích của người bị thu hồi đất.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, lượng hóa và chuẩn hóa các tiêu chuẩn định giá đất: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong thời hạn 12 tháng tới, đưa ra biên độ dao động giá bồi thường cho phép không lệch quá 10% đến 15% so với giá giao dịch thực tế đã kiểm chứng tại thời điểm thu hồi.

Thứ hai, thiết lập cơ sở dữ liệu số và triển khai định giá hàng loạt: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng Sở Thông tin và Truyền thông xây dựng cổng thông tin dữ liệu đất đai số hóa, ứng dụng mô hình CAMA và GIS với mục tiêu phủ sóng 100% thông tin giá đất tại các đô thị loại 1 và loại đặc biệt trong lộ trình 2 đến 3 năm tới.

Thứ ba, bảo đảm tính độc lập thực chất của tổ chức tư vấn thẩm định giá: Chính phủ cần hoàn thiện cơ chế đấu thầu công khai đơn vị tư vấn định giá độc lập, thành lập Hội đồng thẩm định giá độc lập có sự tham gia của đại diện Mặt trận Tổ quốc và người có đất bị thu hồi, áp dụng bắt buộc cho 100% dự án nhóm A và nhóm B.

Thứ tư, minh định thời điểm xác định giá bồi thường trong luật: Quốc hội cần sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013, khống chế thời điểm định giá đất cụ thể không quá 30 ngày trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, triệt tiêu khoảng trễ 180 ngày vốn gây thiệt hại nặng nề cho người dân khi xảy ra biến động giá thị trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cán bộ địa chính các cấp: Nắm vững phương pháp luận và căn cứ thực tiễn để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chuẩn xác, giúp giảm thiểu trên 50% nguy cơ phát sinh khiếu nại hành chính.
• Doanh nghiệp thẩm định giá và chủ đầu tư dự án: Ứng dụng quy trình điều tra thị trường 6 bước, sử dụng mô hình kinh tế lượng và kỹ thuật GIS để lập phương án tài chính dự án minh bạch, giảm 30% chi phí dự phòng rủi ro giải phóng mặt bằng.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế: Tiếp cận nguồn tài liệu học thuật chuyên sâu về tài chính đất đai, lý luận quyền tài sản và khung phân tích so sánh chính sách pháp luật đất đai qua các thời kỳ.
• Luật sư và người sử dụng đất có đất thuộc diện giải tỏa: Sử dụng luận cứ pháp lý và các án lệ phân tích trong luận văn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong các vụ việc thu hồi đất, tái định cư.

Câu hỏi thường gặp

Giá đất ở để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên nguyên tắc nào?
Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá phải tuân thủ nguyên tắc khách quan, trung thực, áp dụng phương pháp định giá phù hợp và phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng.

Vì sao giá đất bồi thường thực tế thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường?
Thực trạng này xuất phát từ hiện tượng hai giá khi người dân kê khai hợp đồng công chứng thấp hơn 50% đến 70% giá thực để giảm thuế, cùng với việc cơ quan hành chính áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất chưa theo kịp tốc độ tăng trưởng thị trường bất động sản.

Quy trình xác định giá đất cụ thể để bồi thường gồm những bước nào?
Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, quy trình gồm 6 bước: lập kế hoạch; thuê tư vấn định giá; điều tra thu thập thông tin thị trường; xây dựng phương án giá; thẩm định qua Hội đồng thẩm định giá đất; và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong thời hạn 5 ngày làm việc.

Ứng dụng mô hình CAMA và GIS mang lại lợi ích gì trong định giá đất?
Mô hình CAMA kết hợp GIS cho phép xử lý hàng loạt dữ liệu địa chính và biến động không gian, giúp phân tích tự động hàng nghìn thửa đất với sai số dưới 10%, giảm 60% thời gian khảo sát thực địa thủ công.

Người dân có quyền gì khi không đồng ý với mức giá bồi thường đất ở?
Căn cứ Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 và Luật Khiếu nại, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định bồi thường lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về giá đất ở và khẳng định tính tất yếu của việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh phát triển kinh tế.
• Công trình chỉ rõ độ vênh lớn từ 40% đến 55% giữa giá đất bồi thường do Nhà nước phê duyệt và giá thị trường thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
• Luận văn phân tích chi tiết quy trình xác định giá đất cụ thể qua 6 bước, vạch rõ những lỗ hổng về tính độc lập của tổ chức tư vấn thẩm định giá.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ gồm chuẩn hóa tiêu chuẩn kỹ thuật, ứng dụng công nghệ CAMA/GIS và sửa đổi quy định thời điểm định giá trong Luật Đất đai.
• Thiết lập lộ trình hoàn thiện thể chế và số hóa dữ liệu quản lý giá đất trong giai đoạn từ 1 đến 3 năm tiếp theo.

Quý độc giả, cán bộ quản lý và nhà nghiên cứu có thể khai thác toàn văn công trình nghiên cứu này tại thư viện Học viện Khoa học Xã hội hoặc liên hệ các cơ sở đào tạo luật chuyên ngành để phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu và thực thi pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giá đất ở, định giá đất ở, thu hồi đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về định giá đất ở để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật việt nam hiện nay. Chương 3: Nâng cao hiệu quả về xác định giá đất ở để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật việt nam hiện nay. 6 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở, ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐỂ BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 1.

Những vấn đề lý luận về giá đất ở, định giá đất ở 1. Khái niệm, đặc điểm giá đất ở Trong nền kinh tế thị trường, giá đất ở được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất ở. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng và quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Tại khoản 19, 20 điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (sau đây viết tắt là: Luật Đất đai năm 2013) quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”, “Giá trị quyền sử đụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng xác định”.

Từ đó, có thể hiểu: Giá đất ở là giá trị quyền sử dụng đất ở thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất ở đối với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng xác định, mà ở đây thời gian sử dụng xác định với đất ở là lâu dài. Giá đất ở là sự cấu thành các yếu tố quyền năng, xã hội, tư nhiên… mà nó có hoặc có được ảnh hưởng, để tạo thành giá trị bằng hình thái tiền tệ khi đem ra trao đổi thành công. Đất đai, cụ thể là đất ở, được coi là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt. Mọi sự trao đổi phải theo trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định.

Định giá đất ở đúng, hợp lý để tính thuế sử dụng, thu lệ phí khi chuyển nhượng, thu tiền sử dụng đất… sẽ góp phần điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho nên kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn được được củng cố. Giá đất ở theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiển để sở hữu toàn dân về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường. Khung giá đất ban hành theo phân loại khu vực, vị trí. Khung giá đất được chính phủ ban hành định kỳ 7 05 năm.

Dựa theo khung giá đất được chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất địa phương và định kỳ 05 năm một lần, được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ công bố hệ số điều chỉnh bảng giá đất 05 năm vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất lấy khung giá làm cơ sở tham khảo để định giá cho thửa đất. Điều này đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất ở tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có một kênh thông tin tham khảo, làm căn cứ xác định giá đất ở để giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, khung giá đất và bảng giá đất được ủy ban nhân dân tỉnh ban hành chỉ phán ánh một phần nào giá đất ở, chưa phản ánh chính xác giá trị thị trường của thửa đất, cụ thể là giá ở một số khu vực còn khá thấp so với giá trị thị trường thực tế. Đặc biệt, trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất ở đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó là chính sách, biện pháp quyết định tiến độ thu hồi đất ở. Từ trước đến nay, những vướng mắc nhiều nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thường đất ở khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích công cộng, an ninh quốc phòng, mục đích phát triển kinh tế - xã hội.

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên quy hoạch theo hướng quy hoạch phát triển lâu dài, đồng bộ, nhất quán nên việc Nhà nước thu hồi đất ở là việc tất yếu. Khi Nhà nước thu hồi đất để đảm bảo lợi ích cho người đang sử dụng đất ở, Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất ở. Tuy nhiên, hiện nay, giá đất ở bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường được áp dụng theo đơn giá theo khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và giá thấp hơn giá thị trường. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất ở không đồng tình với phương án bồi thường.

Hệ quả người sử dụng đất ở khiếu kiện kéo dài, khâu thu hồi đất bị ách tắc, không bàn giao được mặt bằng. Đứng trước thực trạng trên Nhà nước phải có biện pháp xác định giá đất ở hợp lý hơn, gần sát với giá đất ở trên thị trường. * Đặc điểm của giá đất ở Đất ở cũng là một loại đất đai. Giá đất ở cũng mang những đặc điểm của giá đất nhưng thể hiện tính riêng biệt của đất ở.

8 - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá của đất ở phản ánh tác dụng của đất ở trong hoạt động kinh tế, quyền lợi về đất ở đến đâu thì khả năng thu lợi đến đó, cũng như sẽ có giá tương ứng với từng loại quyền lợi. Với đất ở được biểu hiện qua một số quyền như: giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền thế chấp… Như vậy, giá đất ở được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng quyền cho thuê, quyền thế chấp. Giá đất ở của một thửa đất được biểu thị với mỗi mục đích khác nhau là khác nhau. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất ở có tính khác biệt cá thể lớn, cũng như nguồn gốc hình thành nên đất ở, có thể là đất ở do cha ông để lại thừa kế, có thể là đất ở Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất…, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh.

Giá đất ở mang yếu tố lịch sử, được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, do vậy rất khó so sánh với nhau. Do đó công tác xác định giá đất ở để bồi thường cần căn cứ vào các đặc điểm của đất ở - bản thân thửa đất bị thu hồi và tình hình thị trường đất ở tại khu vực thu hồi đất, từ đó tiến hành phân tích cụ thể các yếu tố để đưa ra giá đất ở cụ thể phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất ở không phải biểu hiện tiền tệ của giá trị đất ở: Đất đai nói chung và đất ở nói riêng là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm do lao động của con người nên không có giá thành sản xuất. Giá đất ở cao hay thấp phụ thuộc vào nhu cầu về đất ở.

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và dân số tăng lên không ngừng mà quỹ đất sử dụng làm đất ở có hạn, từ sự chênh lệch cán cân cung – cầu mà làm tăng giá đất ở cả về biên độ lẫn tốc độ. - Giá đất ở có tính khu vực và cá biệt: Đất ở là một loại bất động sản. Cùng với sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng – kỹ thuật và các đặc điểm riêng biệt ở mỗi khu vực khác nhau là khác nhau, vì vậy giá đất ở thuộc khác khu vực nhau là khác nhau 1. Phân loại đất ở Để xác định chính xác, hợp lý giá đất ở cần nhận biết, xác định đúng loại đất ở.

Theo mục a, khoản 2, điều 13 Luật Đất đai năm 2013, Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị: 9 Đất ở nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (khoản 1 điều 143 Luật Đất đai năm 2013). Đất ở tại đô thị: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (khoản 1 điều 144 Luật Đất đai năm 2013). Ngoài hai loại đất ở nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 có một điểm mới, cũng là sự ghi nhận, thay đổi của Nhà nước, Chính phủ cho phù hợp với xu thế phát triển và bắt kịp với các nước phát triển. Cụ thể, tại Điều 49, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư và Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (gọi chung là nhà chung cư) được xác định là đất ở.

Nhưng khác với đất ở đô thị và đất ở nông thôn, đất xây dựng chung cư thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư, còn với đất ở đô thị, đất ở nông thôn thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân hoặc hộ gia đình.