Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Huỳnh Thị Hoài Tâm tập trung vào đề tài "Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương", thuộc ngành Quản trị Kinh doanh, chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Thương mại tại Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu thuộc loại hình lập dự án đầu tư và đánh giá tính khả thi kinh doanh (feasibility study), kết hợp khảo sát thị trường định lượng và thẩm định hiệu quả tài chính.

Bối cảnh nghiên cứu xuất phát từ sự dịch chuyển trong phương thức làm việc hiện đại. Tác giả dẫn số liệu từ báo cáo môi trường làm việc toàn cầu của Gallup (2014) cho thấy có 51% người được khảo sát không cảm thấy gắn kết với công ty mà nguyên nhân chính bắt nguồn từ không gian làm việc. Mô hình văn phòng truyền thống bộc lộ những hạn chế về sự linh hoạt, trong khi làm việc tại nhà dễ gây cảm giác cô lập và làm việc tại quán cà phê thường bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn. Để giải quyết mâu thuẫn này, mô hình không gian làm việc chia sẻ (co-working space) phát triển nhanh chóng nhằm tối ưu hóa chi phí mặt bằng và trang thiết bị dùng chung (máy chiếu, phòng họp, bảng ghi).

Tại địa bàn nghiên cứu, thành phố Dĩ An là đô thị thuộc vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, giáp ranh thành phố Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) và thành phố Biên Hòa (Đồng Nai). Khu vực này tập trung 6 khu công nghiệp, 1 cụm công nghiệp và chiếm hơn 80% diện tích Khu đô thị Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Thu nhập bình quân đầu người tại Dĩ An năm 2019 đạt 130 triệu đồng/người/năm (gấp 2,1 lần mức bình quân cả nước), cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang thương mại - dịch vụ (chiếm 55,12% vào năm 2020). Dù mật độ dân số cao (6.718 người/km²) với lực lượng lao động trẻ và sinh viên đông đảo, địa bàn này chưa có mô hình co-working space chuyên nghiệp nào đi vào hoạt động.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được phân định rõ ràng:

  • Mục tiêu chung: Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space mang tên YOUR OFFICE tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
  • Năm mục tiêu cụ thể:
    1. Phân tích thực trạng thị trường kinh doanh loại hình không gian làm việc tại thành phố Dĩ An.
    2. Xác định các hạng mục thu, chi của dự án và phương thức tổ chức thực hiện dự án.
    3. Phân tích và tính toán các chỉ số tài chính của dự án theo hai quan điểm: quan điểm chủ đầu tư (EPV) và quan điểm tổng đầu tư (TIP).
    4. Thiết lập các phương thức quản trị dự án bao gồm chiến lược marketing, quản trị chất lượng dịch vụ và an toàn phòng cháy chữa cháy.
    5. Phân tích rủi ro và đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình vận hành dự án.

Phạm vi nghiên cứu được xác định:

  • Phạm vi không gian: Thực hiện tại địa bàn thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Địa điểm cụ thể đặt cơ sở kinh doanh dự kiến tại đường Hai Bà Trưng, phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An với quy mô mặt bằng 7m x 20m (140 m²). Khách hàng mục tiêu là người làm nghề tự do (freelancer), công ty khởi nghiệp (startup), giới trẻ, học sinh - sinh viên và khách vãng lai.
  • Phạm vi thời gian: Quá trình nghiên cứu và thu thập dữ liệu diễn ra từ tháng 09/2022 đến tháng 01/2023. Thời điểm dự kiến triển khai dự án bắt đầu từ tháng 05/2023 với vòng đời dự án được hoạch định phân tích trong 05 năm.
  • Phạm vi nội dung: Tập trung thẩm định tính khả thi của việc thành lập và vận hành dự án kinh doanh không gian làm việc chia sẻ từ khía cạnh thị trường, kỹ thuật - nhân sự đến hiệu quả tài chính.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý luận về quản trị dự án đầu tư và tài chính doanh nghiệp:

  • Lý thuyết đầu tư và chu trình dự án: Dựa trên khung lý thuyết của Ngân hàng Thế giới và tài liệu "Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư" của Tiến sĩ Phạm Xuân Giang. Chu trình dự án được chia làm 3 thời kỳ với 7 giai đoạn: thời kỳ chuẩn bị đầu tư (nghiên cứu cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi), thời kỳ thực hiện đầu tư (xây dựng cơ bản, đưa dự án vào hoạt động) và thời kỳ kết thúc đầu tư (kiểm kê đánh giá dự án, thanh lý dự án).
  • Hai quan điểm phân tích dòng tiền:
    • Quan điểm tổng đầu tư (TIP - Total Investment's Point of View): Đánh giá hiệu quả tổng thể của toàn bộ nguồn vốn không phân biệt nguồn gốc tài trợ, không bao gồm dòng tiền vay nợ và trả nợ gốc/lãi vay.
    • Quan điểm chủ đầu tư (EPV - Equity's Point of View): Đánh giá hiệu quả dòng tiền ròng thực tế thuộc về chủ sở hữu sau khi đã nhận vốn vay và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ gốc và chi phí lãi vay định kỳ.
  • Hệ thống chỉ tiêu đánh giá tài chính:
    • Hiện giá thu nhập thuần (NPV - Net Present Value): Hiệu số giữa hiện giá dòng thu và hiện giá dòng chi quy về thời điểm hiện tại theo suất chiết khấu định trước.
    • Suất hoàn vốn nội bộ (IRR - Internal Rate of Return): Tỷ suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng 0.
    • Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C): Thương số giữa hiện giá dòng thu nhập và hiện giá dòng chi phí.
    • Thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period): Xác định khoảng thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư ban đầu, có tính đến và không tính đến chiết khấu.
  • Phương pháp lập lịch trả nợ đều (PMT): Sử dụng hàm PMT trong Excel để chia đều số tiền trả gốc và lãi vào cuối mỗi kỳ.
  • Phương pháp khấu hao tài sản: Áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng (SLD - Straight Line Depreciation) phân bổ đều nguyên giá tài sản theo thời gian sử dụng 05 năm.
  • Phân tích rủi ro: Sử dụng công cụ phân tích độ nhạy một chiều và hai chiều trên bảng tính Excel nhằm kiểm tra tác động của sự thay đổi giá bán và sản lượng tiêu thụ đến các chỉ tiêu NPV, IRR và B/C.
  • Quản trị chất lượng và tiếp thị: Ứng dụng mô hình quản trị chất lượng 5S (Sàng lọc - Sort, Sắp xếp - Set in order, Sạch sẽ - Shine, Săn sóc - Standardize, Sẵn sàng - Sustain) của Nhật Bản; lý thuyết chiến lược marketing tổng thể (khuyến mãi, marketing truyền miệng - Word of Mouth, và tiếp thị qua mạng xã hội - Social Media Marketing).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận kết hợp dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp cùng các công cụ xử lý thống kê:

  • Thu thập dữ liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu từ các báo cáo thị trường của CBRE (2017), Savills, GCUC (2017), ZIPPIA (2022), Báo Đầu Tư (2018), số liệu hành chính và thống kê kinh tế - xã hội của UBND thành phố Dĩ An (năm 2019, 2020), cùng các tài liệu giáo trình và khóa luận tốt nghiệp tiền nhiệm tại Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
  • Thu thập dữ liệu sơ cấp: Khảo sát bằng bảng câu hỏi soạn sẵn gửi đến các đối tượng mục tiêu tại khu vực thành phố Dĩ An. Kích thước mẫu lý thuyết được tính toán theo công thức: $$n = \frac{Z^2 \times p \times q}{e^2}$$ Với độ tin cậy 95% ($Z = 1,96$), tỷ lệ ước tính $p = 0,5$, $q = 1 - p = 0,5$, sai số cho phép $e = \pm 7%$, cỡ mẫu tính toán là 196 mẫu. Để loại trừ các mẫu lỗi, tác giả dự kiến thu thập 200 mẫu và kết quả thực tế thu về được 250 mẫu hợp lệ.
  • Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu:
    • Phần mềm bảng tính Microsoft Excel được dùng để lập mô hình dòng tiền, tính toán tài chính và chạy bảng phân tích độ nhạy (Data Table).
    • Phương pháp so sánh: So sánh số tuyệt đối và số tương đối để nhận định biến động giữa các giai đoạn kinh doanh.
    • Phương pháp thống kê mô tả: Tổng hợp các đặc tính nhân khẩu học và hành vi tiêu dùng thông qua bảng tần số và biểu đồ cơ cấu.
    • Phương pháp phân tích - tổng hợp: Đúc kết dữ liệu định lượng thành các căn cứ hoạch định chiến lược kinh doanh và tổ chức nhân sự.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Mở đầu

Chương này thiết lập khung đề cương nghiên cứu, trình bày lý do chọn đề tài dựa trên sự kết hợp giữa xu hướng làm việc mở và khoảng trống thị trường co-working space tại thành phố Dĩ An. Tác giả xác định 1 mục tiêu chung và 5 mục tiêu cụ thể, đồng thời giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian (thành phố Dĩ An), thời gian (tháng 09/2022 - 01/2023) và nội dung (đánh giá tính khả thi của dự án). Cuối chương trình bày cấu trúc tổng thể gồm 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Tổng quan

Chương 2 tổng hợp bức tranh toàn cảnh về thị trường co-working space và địa bàn nghiên cứu:

  • Thị trường quốc tế: Ghi nhận tốc độ tăng trưởng của ngành đạt trên 50%/năm trong giai đoạn 2012-2017; các điển hình như WeWork đạt định giá 20 tỷ USD (sau 7 năm) và mua lại Naked Hub với giá 400 triệu USD; Ucommune đạt 1,7 tỷ USD sau gần 3 năm. Đến năm 2022 có khoảng 19.400 không gian làm việc chia sẻ trên toàn cầu (Mỹ chiếm hơn 6.200 cơ sở, tương đương 18,3%). Tỷ lệ thành viên làm việc trong ngành công nghệ thông tin chiếm 20%, người làm nghề tự do chiếm 42%, và 80% người sử dụng có trình độ đại học.
  • Thị trường Việt Nam: Phát triển mạnh từ năm 2015 với sự ra đời của Dreamplex và Toong. Đến tháng 06/2017, cả nước có 22 không gian co-working với diện tích 14.500 m². Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh năm 2017-2018 luôn duy trì ở mức cao từ 94% đến 97%.
  • Địa bàn thành phố Dĩ An: Diện tích 60,1 km², dân số 403.760 người, mật độ 6.718 người/km². Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 16-17%/năm, thu nhập bình quân đầu người 130 triệu đồng/năm. Địa bàn có 6 khu công nghiệp lớn và tập trung phần lớn diện tích Khu đô thị Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, tạo ra nguồn cầu dồi dào về không gian học tập và làm việc.
  • Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan: Điểm luận các nghiên cứu về lập dự án của TS. Phạm Xuân Giang, Bùi Đức Tuân (2008), Diệp Thị Ái Mỹ (2022) và Nguyễn Anh Tuấn (2022) nhằm rút ra cơ sở phương pháp luận cho đề tài.

Chương 3: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Chương này hệ thống hóa các định nghĩa về đầu tư trực tiếp/gián tiếp, chu trình dự án 3 thời kỳ 7 giai đoạn, 4 yêu cầu cốt lõi của dự án (tính khoa học, tính thực tiễn, tính pháp lý, tính đồng nhất). Trình bày chi tiết công thức toán học và tiêu chuẩn thẩm định của 4 chỉ tiêu tài chính (NPV, IRR, B/C, PP), phương pháp lập lịch trả nợ đều (PMT), phương pháp khấu hao tuyến tính (SLD), kỹ thuật phân tích độ nhạy 1 chiều và 2 chiều trên Excel. Trình bày quy trình 5S trong quản trị chất lượng, các công cụ tiếp thị trực tuyến và tiếp thị truyền miệng. Về phương pháp luận, tác giả công bố công thức xác định cỡ mẫu điều tra $n = 196$ (lấy tròn 200 mẫu) và các kỹ thuật phân tích dữ liệu thống kê, so sánh, tổng hợp.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là nội dung thực nghiệm trọng tâm của khóa luận:

  • Mô tả dự án: Dự án mang tên "YOUR OFFICE", slogan "Không gian mới giúp khơi nguồn ý tưởng". Địa điểm đặt tại đường Hai Bà Trưng, phường Đông Hòa, TP. Dĩ An; diện tích 7m x 20m (140 m²); người điều hành là tác giả Huỳnh Thị Hoài Tâm. Thời điểm vận hành dự kiến: tháng 05/2023.
  • Kết quả khảo sát nhu cầu (250 mẫu): Nữ chiếm 54% (134 phiếu), nam chiếm 45% (113 phiếu). Cơ cấu độ tuổi: từ 19-22 tuổi chiếm cao nhất với 49% (123 phiếu), 23-25 tuổi chiếm 26% (66 phiếu). Cơ cấu nghề nghiệp: sinh viên chiếm đa số với 51% (128 phiếu), kinh doanh 16% (41 phiếu), nhân viên văn phòng 10% (25 phiếu), freelancer (KOL, TikToker) 8% (20 phiếu). Cơ cấu thu nhập: dưới 5 triệu đồng/tháng chiếm 49% (122 phiếu), trên 10 triệu đồng chiếm 28% (71 phiếu), từ 5-10 triệu đồng chiếm 21% (53 phiếu).
  • Tổ chức thực hiện và nhân sự: Lập tiến độ Gantt; xây dựng bộ máy vận hành, bản mô tả công việc và lập bảng tính lương kèm các chế độ bảo hiểm bắt buộc (BHXH, BHYT, BHTN).
  • Dự toán tài chính:
    • Dự toán doanh thu 5 năm dựa trên số lượt khách và kế hoạch giá các gói dịch vụ (theo giờ, ngày, tháng, phòng họp).
    • Dự toán chi phí: Chi phí sửa chữa cải tạo mặt bằng; chi phí trang thiết bị dài hạn (khấu hao 5 năm) và công cụ ngắn hạn; chi phí nhân sự; chi phí tiếp thị (thiết kế và duy trì website, quảng cáo); thuế môn bài hàng năm; chi phí tiện ích (điện, nước, internet).
    • Hoạch định cơ cấu vốn đầu tư ban đầu, vốn lưu động và lập lịch trả nợ vay ngân hàng.
  • Phân tích hiệu quả tài chính: Chiết khấu dòng tiền với tỷ suất chiết khấu $r = 12,63%$. Dòng tiền được lập và thẩm định độc lập theo hai quan điểm EPV và TIP.
  • Phân tích rủi ro và quản trị vận hành: Chạy độ nhạy ảnh hưởng của giá bán và số lượng khách hàng đến NPV, IRR, B/C; thiết lập quy trình quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn 5S; xây dựng quy chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC); phân tích các đóng góp kinh tế - xã hội tại địa phương.

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Chương cuối tóm lược các kết quả đạt được, khẳng định tính khả thi của dự án; đưa ra các kiến nghị cụ thể cho nhà đầu tư cá nhân và cơ quan quản lý Nhà nước; đồng thời chỉ rõ các điểm hạn chế về số liệu và phạm vi nghiên cứu của đề tài.

Kết quả và đóng góp

Kết quả tính toán tài chính

Mô hình tài chính của dự án YOUR OFFICE được xây dựng cho vòng đời 05 năm với suất chiết khấu chuẩn là $r = 12,63%$. Kết quả thẩm định tài chính trên phần mềm Excel theo hai quan điểm thể hiện rõ rệt tính khả thi:

Quan điểm phân tích dòng tiền Hiện giá thuần (NPV) Suất hoàn vốn nội bộ (IRR) Suất chiết khấu so sánh ($r$) Đánh giá tính khả thi
Quan điểm chủ đầu tư (EPV) 356,05 triệu VND 76% 12,63% $NPV > 0$, $IRR > r$ (Khả thi)
Quan điểm tổng đầu tư (TIP) 344,74 triệu VND 43% 12,63% $NPV > 0$, $IRR > r$ (Khả thi)

Cả hai quan điểm đều cho thấy hiện giá thuần dương ($NPV > 0$) và tỷ suất sinh lời nội bộ vượt trội so với chi phí sử dụng vốn ($76%$ và $43%$ so với mức chiết khấu $12,63%$), chứng minh dự án có khả năng thu hồi vốn và tạo ra giá trị gia tăng sau khi thanh toán các nghĩa vụ nợ.

Kết quả khảo sát thị trường

Khảo sát định lượng trên mẫu thực tế $N = 250$ tại Dĩ An cung cấp các căn cứ quan trọng:

Tiêu chí phân loại Nhóm đối tượng Tỷ lệ phần trăm Số phiếu thực tế (trên 250)
Giới tính Nữ 54% 134
Nam 45% 113
Độ tuổi 19 đến 22 tuổi 49% 123
23 đến 25 tuổi 26% 66
Trên 25 tuổi 14% 34
Dưới 16 tuổi 6% 14
16 đến 18 tuổi 5% 13
Nghề nghiệp Sinh viên 51% 128
Kinh doanh buôn bán 16% 41
Nhân viên văn phòng 10% 25
Nghề tự do (KOL, TikToker...) 8% 20
Thu nhập Dưới 05 triệu VND 49% 122
Trên 10 triệu VND 28% 71
Từ 05 đến 10 triệu VND 21% 53
Chưa có thu nhập 2% 4

Dữ liệu khảo sát cho thấy nhóm khách hàng tiềm năng cốt lõi là người trẻ từ 19-25 tuổi (chiếm 75%), tập trung vào sinh viên các trường đại học lân cận với mức thu nhập phổ biến dưới 5 triệu đồng/tháng. Đây là căn cứ để dự án định vị bảng giá dịch vụ linh hoạt, có các gói cước theo giờ và theo ngày phù hợp với khả năng chi trả.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Kiến nghị đối với nhà đầu tư:
    • Cần bảo đảm tiến độ giải ngân vốn ban đầu đúng theo biểu đồ Gantt để đưa dự án vào khai thác từ tháng 05/2023.
    • Kiểm soát chặt chẽ các hạng mục chi phí vận hành thường xuyên (điện thoại, internet tốc độ cao, bảo trì hệ thống điều hòa).
    • Triển khai đồng bộ mô hình quản trị chất lượng 5S nhằm tạo không gian làm việc trật tự, sạch sẽ; chấp hành nghiêm các quy định an toàn PCCC cho văn phòng tập trung đông người.
    • Áp dụng các chính sách giá kích cầu cho nhóm sinh viên vào các khung giờ thấp điểm và đẩy mạnh tiếp thị qua mạng xã hội (TikTok, Facebook).
  • Kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước: Hoàn thiện và tinh giản quy trình cấp phép, hướng dẫn thủ tục đăng ký kinh doanh mô hình dịch vụ văn phòng chia sẻ; hỗ trợ các chính sách ưu đãi tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp khởi nghiệp trẻ.

Đóng góp của đề tài

Khóa luận đã chuyển hóa lý thuyết thẩm định dự án đầu tư vào một thị trường ngách cụ thể tại địa bàn vùng ven đô thị công nghiệp. Điểm mới của đề tài so với các nghiên cứu trước (vốn thường tập trung vào dịch vụ ăn uống F&B hoặc thời trang tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh) là việc phát hiện ra tiềm năng chưa được khai thác của mô hình co-working space tại Dĩ An - nơi giao thoa giữa khu công nghiệp và khu đại học. Khóa luận cung cấp một bộ dữ liệu dự toán thu chi, bảng khấu hao và phân tích độ nhạy chi tiết, có thể làm khuôn mẫu ứng dụng cho các mô hình kinh doanh không gian tương tự.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tự chỉ ra một số hạn chế gắn liền với điều kiện thực hiện nghiên cứu:

  • Cơ cấu mẫu khảo sát: Mẫu khảo sát định lượng ($N = 250$) có tỷ trọng sinh viên tương đối lớn (51%), trong khi nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao như doanh nghiệp nhỏ, nhóm dự án startup hoặc nhân viên văn phòng chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn (10-16%). Điều này có thể dẫn đến việc ước lượng mức giá bình quân bị thiên lệch về phân khúc giá rẻ.
  • Số liệu ước tính chi phí và doanh thu: Do mô hình co-working space chưa từng hiện diện tại Dĩ An, các dự báo về số lượt khách hàng mỗi ngày và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng chủ yếu dựa trên khảo sát nhu cầu giả định và ước tính chủ quan của tác giả, chưa được đối chiếu với dữ liệu vận hành thực tế tại cùng địa bàn.
  • Biến động kinh tế vĩ mô: Nghiên cứu áp dụng mức chiết khấu cố định 12,63% trong suốt 05 năm mà chưa đưa vào các kịch bản kiểm định khi lãi suất vay ngân hàng hoặc tỷ lệ lạm phát tăng đột biến.

Hướng nghiên cứu tiếp theo: Cần mở rộng khảo sát chuyên sâu vào nhóm khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ, các nhóm làm việc từ xa thuộc các công ty công nghệ; kiểm nghiệm lại các giả định tài chính sau khi cơ sở thực tế đi vào hoạt động được 6 tháng đến 1 năm; đồng thời nghiên cứu bổ sung việc tích hợp các dịch vụ gia tăng như văn phòng ảo, tư vấn thuế và hỗ trợ đăng ký kinh doanh cho khách thuê.

Giá trị tham khảo

Đề tài có giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng sau:

  • Sinh viên khối ngành Kinh tế, Quản trị Kinh doanh và Tài chính: Cung cấp tài liệu mẫu về cấu trúc một khóa luận tốt nghiệp lập dự án kinh doanh hoàn chỉnh, từ quy trình xây dựng cơ sở lý luận, thiết kế mẫu điều tra, khảo sát thực nghiệm đến phân tích tài chính theo chuẩn mực học thuật.
  • Cá nhân và tổ chức có ý định khởi nghiệp co-working space: Đề tài là tài liệu tham khảo chi tiết về quy trình dự toán chi phí trang thiết bị văn phòng, cách tính khấu hao tài sản ngắn và dài hạn, dự trù chi phí quảng cáo, website và lập lịch trả nợ đều ngân hàng (PMT).
  • Các phần đáng tham khảo nhất trong khóa luận:
    • Bộ bảng tính phân tích dòng tiền và thẩm định hiệu quả dự án trên hai giác độ EPV và TIP tại Chương 4.
    • Phương pháp phân tích độ nhạy hai chiều khảo sát sự tác động đồng thời của giá bán và sản lượng tới NPV, IRR, B/C.
    • Khung áp dụng nguyên lý 5S vào vận hành quản trị chất lượng không gian làm việc chia sẻ.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án co-working space trong khóa luận có quy mô, tên gọi và địa điểm triển khai như thế nào?

Dự án được tác giả thiết lập mang tên thương mại là "YOUR OFFICE", slogan "Không gian mới giúp khơi nguồn ý tưởng". Dự án được triển khai tại đường Hai Bà Trưng, phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương trên diện tích mặt bằng thuê là 7m x 20m (tổng diện tích 140 m²), dự kiến chính thức đi vào hoạt động từ tháng 05/2023.

2. Các chỉ số tài chính cơ bản (NPV, IRR) của dự án đạt bao nhiêu theo hai quan điểm EPV và TIP?

Tại mức suất chiết khấu $r = 12,63%$, kết quả thẩm định tài chính cho vòng đời 5 năm đạt được:

  • Theo quan điểm chủ đầu tư (EPV): Hiện giá thuần $NPV = 356,05$ triệu đồng; Suất hoàn vốn nội bộ $IRR = 76%$.
  • Theo quan điểm tổng đầu tư (TIP): Hiện giá thuần $NPV = 344,74$ triệu đồng; Suất hoàn vốn nội bộ $IRR = 43%$. Các chỉ số này đều thỏa mãn điều kiện $NPV > 0$ và $IRR > r$, chứng minh dự án có tính khả thi tài chính cao.

3. Đối tượng khách hàng mục tiêu được khảo sát trong nghiên cứu có đặc điểm nhân khẩu học ra sao?

Khảo sát thực tế 250 người tại thành phố Dĩ An cho thấy khách hàng tiềm năng tập trung vào đối tượng nữ giới (54%), độ tuổi thanh niên từ 19 đến 22 tuổi chiếm 49% và từ 23 đến 25 tuổi chiếm 26%. Về nghề nghiệp, sinh viên chiếm đa số với 51%, người làm kinh doanh buôn bán chiếm 16%, nhân viên văn phòng chiếm 10% và người làm tự do chiếm 8%. Mức thu nhập phổ biến của đối tượng khảo sát là dưới 5 triệu đồng/tháng (chiếm 49%).

4. Tác giả áp dụng phương pháp trích khấu hao và phân tích rủi ro nào cho dự án?

Tác giả áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng (Straight Line Depreciation - SLD) đối với tài sản cố định, máy móc thiết bị và chi phí xây dựng cơ bản trong thời gian 05 năm. Để phân tích rủi ro, khóa luận sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) một chiều và hai chiều trên phần mềm Microsoft Excel, đo lường mức độ biến động của các biến số nguyên nhân (giá bán dịch vụ, sản lượng lượt khách) tác động đến các biến số kết quả (NPV, IRR, B/C).

5. Dự án áp dụng mô hình nào để quản trị chất lượng dịch vụ văn phòng?

Dự án áp dụng phương thức 5S có nguồn gốc từ Nhật Bản để quản lý môi trường làm việc, bao gồm 5 bước: Sàng lọc (Sort - loại bỏ vật dụng không cần thiết), Sắp xếp (Set in order - đặt mọi thứ đúng vị trí dễ tìm, dễ thấy), Sạch sẽ (Shine - lau chùi dọn dẹp vệ sinh máy móc và không gian), Săn sóc (Standardize - duy trì tiêu chuẩn làm việc thường xuyên), và Sẵn sàng (Sustain - rèn luyện ý thức tự giác tuân thủ quy định).

Kết luận

Khóa luận "Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương" của sinh viên Huỳnh Thị Hoài Tâm là một công trình nghiên cứu ứng dụng hoàn chỉnh về mặt phương pháp luận thẩm định dự án. Tác giả đã kết hợp chặt chẽ giữa khảo sát thực nghiệm nhu cầu thị trường tại chỗ với các công cụ thẩm định tài chính định lượng trên phần mềm Excel. Các chỉ tiêu tài chính ($NPV > 0$, $IRR$ vượt suất chiết khấu $12,63%$ ở cả hai quan điểm EPV và TIP) khẳng định tính khả thi của việc đầu tư cơ sở YOUR OFFICE tại phường Đông Hòa. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh cũng như các cá nhân quan tâm đến mô hình kinh tế chia sẻ không gian làm việc tại các đô thị công nghiệp vệ tinh.