Đồ án Kinh tế Xây dựng II: Tác động và Vai trò trong Kinh tế

Đồ án nghiên cứu xây dựng ii, áp dụng công nghệ tiên tiến, tối ưu giải pháp kỹ thuật cho bài toán kinh tế., phục vụ nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế
• Chuyên ngành: Kinh Tế Xây Dựng
• Đề tài: Đồ Án Kinh Tế Xây Dựng II
• Loại tài liệu: Đồ Án Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• 1. Chương I: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê
• 1.1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (TMĐT)
• 1.2. Chi phí thiết bị cho dự án
• 1.2.1. Các căn cứ xác định
• 1.2.2. Xác định chi phí thiết bị
• 1.2.3. Chi phí mua sắm thiết bị
• 1.2.4. Chi phí lắp đặt thiết bị
• 1.3. Nội dung phân tích tài chính và kinh tế xã hội
• 1.3.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
• 1.3.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội
• 1.4. Giới thiệu dự án
• 1.5. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng
• 1.5.1. Nguồn vốn
• 1.5.2. Kế hoạch huy động vốn của dự án

Tóm tắt

I. Tổng quan về Đồ án kinh tế xây dựng II Khái niệm và vai trò

Đồ án kinh tế xây dựng II là một phần quan trọng trong quá trình đào tạo chuyên ngành xây dựng. Nó không chỉ giúp sinh viên nắm vững các kiến thức lý thuyết mà còn áp dụng vào thực tiễn. Đồ án này thường bao gồm việc phân tích chi phí xây dựng, lập kế hoạch tài chính và đánh giá hiệu quả đầu tư. Việc hiểu rõ về đồ án này sẽ giúp các nhà quản lý dự án có cái nhìn tổng quát hơn về quy trình xây dựng và quản lý dự án.

1.1. Đồ án kinh tế xây dựng II Nội dung và cấu trúc

Nội dung của đồ án kinh tế xây dựng II thường bao gồm các phần như phân tích chi phí xây dựng, lập kế hoạch tài chính và đánh giá hiệu quả đầu tư. Cấu trúc đồ án thường được chia thành các chương rõ ràng, giúp sinh viên dễ dàng theo dõi và thực hiện.

1.2. Vai trò của đồ án trong quản lý dự án xây dựng

Đồ án kinh tế xây dựng II đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý dự án. Nó giúp các nhà quản lý dự án xác định được các yếu tố chi phí, từ đó đưa ra quyết định hợp lý trong quá trình thực hiện dự án.

II. Những thách thức trong việc thực hiện Đồ án kinh tế xây dựng II

Việc thực hiện đồ án kinh tế xây dựng II không phải là điều dễ dàng. Các sinh viên thường gặp phải nhiều thách thức như thiếu thông tin, khó khăn trong việc phân tích chi phí và lập kế hoạch tài chính. Những thách thức này có thể ảnh hưởng đến chất lượng của đồ án và khả năng áp dụng vào thực tiễn.

2.1. Thiếu thông tin và dữ liệu trong phân tích

Một trong những thách thức lớn nhất là việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác để thực hiện phân tích chi phí. Điều này có thể dẫn đến những sai sót trong việc lập kế hoạch tài chính và đánh giá hiệu quả đầu tư.

2.2. Khó khăn trong việc lập kế hoạch tài chính

Lập kế hoạch tài chính là một phần quan trọng trong đồ án. Tuy nhiên, nhiều sinh viên gặp khó khăn trong việc xác định các nguồn vốn và chi phí cần thiết cho dự án.

III. Phương pháp phân tích chi phí trong Đồ án kinh tế xây dựng II

Phân tích chi phí là một trong những phần quan trọng nhất của đồ án kinh tế xây dựng II. Các phương pháp phân tích chi phí giúp sinh viên hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và từ đó đưa ra các quyết định hợp lý.

3.1. Các phương pháp phân tích chi phí phổ biến

Có nhiều phương pháp phân tích chi phí khác nhau, bao gồm phương pháp chi phí trực tiếp, phương pháp chi phí gián tiếp và phương pháp chi phí cơ hội. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng loại dự án.

3.2. Ứng dụng của phân tích chi phí trong thực tiễn

Phân tích chi phí không chỉ giúp sinh viên trong việc thực hiện đồ án mà còn có thể áp dụng vào thực tiễn trong các dự án xây dựng. Việc hiểu rõ về chi phí sẽ giúp các nhà quản lý dự án đưa ra quyết định chính xác hơn.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn của Đồ án kinh tế xây dựng II

Kết quả nghiên cứu từ đồ án kinh tế xây dựng II có thể được áp dụng vào thực tiễn trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Những kết quả này không chỉ giúp cải thiện quy trình xây dựng mà còn nâng cao hiệu quả đầu tư.

4.1. Ứng dụng trong quản lý dự án xây dựng

Kết quả từ đồ án có thể được sử dụng để cải thiện quy trình quản lý dự án, từ việc lập kế hoạch đến thực hiện và đánh giá. Điều này giúp nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong các dự án xây dựng.

4.2. Tác động đến phát triển kinh tế xã hội

Đồ án kinh tế xây dựng II không chỉ ảnh hưởng đến các dự án xây dựng mà còn có tác động lớn đến phát triển kinh tế xã hội. Việc áp dụng các kết quả nghiên cứu có thể giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của Đồ án kinh tế xây dựng II

Đồ án kinh tế xây dựng II là một phần không thể thiếu trong quá trình đào tạo chuyên ngành xây dựng. Với sự phát triển của công nghệ và các phương pháp mới, đồ án này sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn trong việc quản lý và thực hiện các dự án xây dựng.

5.1. Tương lai của Đồ án kinh tế xây dựng II

Với sự phát triển không ngừng của ngành xây dựng, đồ án kinh tế xây dựng II sẽ tiếp tục được cải tiến và cập nhật để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Các sinh viên sẽ cần nắm vững các kiến thức mới để có thể áp dụng vào thực tiễn.

5.2. Định hướng phát triển cho sinh viên ngành xây dựng

Sinh viên ngành xây dựng cần được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng để có thể thực hiện tốt đồ án kinh tế xây dựng II. Điều này không chỉ giúp họ trong học tập mà còn trong sự nghiệp sau này.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động đầu tư xây dựng giữ vị trí trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân với vai trò tạo lập cơ sở vật chất kỹ thuật cho toàn bộ các ngành kinh tế khai thác, sản xuất của cải và phục vụ cộng đồng. Do tính chất sử dụng nguồn lực quốc gia to lớn và dài hạn (đặc biệt là quỹ đất), việc quản lý kém hiệu quả có thể dẫn đến thất thoát, lãng phí và tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư xây dựng công trình (DAĐT) đóng vai trò là công cụ quản lý, căn cứ pháp lý để trình duyệt cấp thẩm quyền, xin cấp phép xây dựng, làm mốc khống chế các giai đoạn thực hiện và thẩm định tính khả thi về mặt tài chính cũng như lợi ích kinh tế - xã hội.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở và văn phòng làm việc tiêu chuẩn cao dành cho chuyên gia trong nước và người nước ngoài tại khu vực ngoại vi Hà Nội gia tăng, đồ án tốt nghiệp "Đồ án kinh tế xây dựng II" của tác giả Phạm Lệ Chi (lớp 47KT2) tập trung nghiên cứu và lập phương án tài chính cho dự án đầu tư cụ thể.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm 4 nội dung chính:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận, các quy định pháp luật hiện hành và phương pháp phân tích tài chính, kinh tế - xã hội của dự án đầu tư xây dựng.
2. Thiết lập quy mô, giải pháp kỹ thuật tổng thể và xác định tổng mức đầu tư (TMĐT) cho dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê.
3. Xây dựng kế hoạch huy động vốn, dự trù chi phí sản xuất kinh doanh, doanh thu, lãi - lỗ trong suốt vòng đời dự án.
4. Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, tỷ suất doanh lợi trên vốn đầu tư, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu) để đánh giá tính khả thi tài chính của phương án đầu tư.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê do Công ty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Nhà ở Thành phố Hà Nội làm chủ đầu tư.
• Phạm vi không gian: Khu đất nông nghiệp có diện tích 10.000 m² tại khu ga thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Vòng đời phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án là 15 năm vận hành, với thời điểm chuẩn bị và thực hiện đầu tư tập trung trong giai đoạn 2005 - 2006.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản pháp quy, định mức kinh tế - kỹ thuật chuyên ngành xây dựng tại thời điểm lập dự án:

• Nghị định số 16/CP (Nghị định 16/NĐ-CP) về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, quy định 14 nội dung bắt buộc của báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư.
• Luật Xây dựng năm 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ tháng 12/2003), quy định cấu trúc DAĐT gồm 02 phần: Thuyết minh dự án và Thiết kế cơ sở.
• Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (tỷ lệ $f = 4{,}693%$).
• Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ Xây dựng về định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng (định mức lập dự án $N_t = 0{,}422%$, hệ số điều chỉnh $k = 1$).
• Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định (áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng).
• Quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế suất 28%) và thuế giá trị gia tăng (VAT 10%).

Phương pháp nghiên cứu được tác giả triển khai bao gồm:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp số liệu kinh tế: Xác định các khoản mục chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, đền bù giải phóng mặt bằng dựa trên suất vốn đầu tư và khối lượng thiết kế cơ sở.
• Phương pháp mô hình hóa dòng tiền và toán tài chính:
  • Tính lãi vay trong thời gian xây dựng theo từng quý dựa trên công thức lãi suất quý: $i_q = \sqrt[4]{1 + i_n} - 1$.
  • Tính niên kim trả nợ đều gốc và lãi trong 5 năm đầu vận hành: $A = P \times \frac{r(1+r)^5}{(1+r)^5 - 1}$.
  • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng phương pháp hiện giá thuần (NPV) với suất chiết khấu $r = 12%/\text{năm}$.
• Nguồn dữ liệu: Hồ sơ thiết kế cơ sở (bản vẽ tổng mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng công trình cấp hạng nhóm II); báo giá thị trường vật tư, thiết bị tiêu chuẩn tương đương khách sạn quốc tế 3 sao; biểu giá đất và tỷ giá quy đổi ngoại tệ tại thời điểm lập dự án ($1\text{ USD} = 15.850\text{ VNĐ}$).

---

Nội dung chính theo từng chương

Mở đầu: Vai trò của đầu tư xây dựng và dự án đầu tư trong quản lý kinh tế

Phần mở đầu xác định vị trí chiến lược của ngành xây dựng trong việc tạo tiền đề vật chất cho nền kinh tế, điều tiết các mối quan hệ phát triển liên vùng, giữa công nghiệp và nông nghiệp, kinh tế và an ninh quốc phòng. Tác giả làm rõ chức năng của DAĐT như một công cụ kiểm soát vốn nhà nước, công cụ xin cấp phép và là cơ sở để chủ đầu tư so sánh kết quả thực tế so với mục tiêu ban đầu. Phần này cũng tổng hợp các nội dung cốt lõi của thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở theo Luật Xây dựng 2003, đồng thời phân biệt mục tiêu giữa phân tích tài chính (đứng trên góc độ chủ đầu tư) và phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên góc độ lợi ích cộng đồng sử dụng giá ẩn/giá kinh tế).

Giới thiệu dự án: Quy mô và giải pháp quy hoạch khu biệt thự cho thuê

Dự án được quy hoạch trên khu đất $10.000\text{ m}^2$ tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Hà Nội, do Công ty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Nhà ở Hà Nội làm chủ đầu tư. Mục tiêu xây dựng khu biệt thự khép kín cho cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước thuê dài hạn làm nhà ở hoặc văn phòng. Quy mô xây dựng bao gồm 18 căn biệt thự thuộc 4 nhóm công trình với tổng diện tích sàn $9.549\text{ m}^2$, diện tích chiếm đất $3.111\text{ m}^2$ (mật độ xây dựng đạt $31{,}11%$). Tiêu chuẩn công trình thuộc nhóm II, trang thiết bị nội thất đạt chuẩn tương đương khách sạn quốc tế 3 sao.

Loại biệt thự	Số lượng căn	Diện tích từng tầng ($m^2$)	Diện tích sàn 1 căn ($m^2$)	Tổng diện tích sàn ($m^2$)	Diện tích chiếm đất ($m^2$)
Biệt thự loại A	6	$S_1 = 95$, $S_2 = 109$	204	1.224	570
Biệt thự loại B	6	$S_1 = 83$, $S_2 = 84$, $S_X = 66$	233	1.398	498
Biệt thự loại C	3	$S_1 = 168$, $S_2 = 206$, $S_X = 104$	478	1.434	504
Biệt thự loại D	3	$S_{\text{trệt}} = 513$, $S_2 = 540$, $S_3 = 540$, $S_X = 238$	1.831	5.493	1.539
Tổng cộng	18	—	—	9.549	3.111

Chương I: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê

1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án

Tác giả áp dụng công thức cấu thành tổng mức đầu tư: $G_{\text{TMĐT}} = G_{\text{XD}} + G_{\text{TB}} + G_{\text{MB}} + G_{\text{QK}} + G_{\text{DP}} + LV$.

• Chi phí xây dựng ($G_{\text{XD}}$): Đơn giá chuẩn sàn xây dựng lấy $1{,}8\text{ triệu VNĐ/m}^2$. Các hạng mục phụ trợ gồm: bãi đỗ xe $260\text{ m}^2$ ($0{,}15\text{ tr/m}^2$), cấp điện và cấp thoát nước ngoài nhà ($2% G_{\text{XD}}$ mỗi loại), hàng rào $400\text{ m}$ ($0{,}3\text{ tr/m}$), cổng chính ($20\text{ tr}$), cổng phụ ($10\text{ tr}$), đường giao thông $2.000\text{ m}^2$ ($0{,}2\text{ tr/m}^2$), sân vườn thảm cỏ $4.500\text{ m}^2$ ($0{,}5\text{ tr/m}^2$), cây cảnh 36 cây ($0{,}2\text{ tr/cây}$), cây xanh 80 cây ($0{,}05\text{ tr/cây}$), hạ tầng ngoài nhà khác ($5% G_{\text{XD}}$). Tổng chi phí xây dựng sau thuế đạt $38.226{,}26\text{ triệu đồng}$.
• Chi phí thiết bị ($G_{\text{TB}}$): Thống kê chi tiết trang bị cho 18 phòng khách, 18 phòng bếp, 18 phòng ăn, 84 phòng ngủ, 105 phòng vệ sinh, 15 phòng phục vụ, 15 phòng giặt, 12 quầy bar, 1 quầy lễ tân (4 máy vi tính, 1 tổng đài, 1 máy fax, bàn ghế salon), máy phát điện, hệ thống PCCC, trạm bơm lọc nước, truyền hình trung tâm, 21 máy hút bụi và 01 ô tô 4 chỗ. Chi phí lắp đặt tính bằng $2%$ giá trị thiết bị. Tổng chi phí thiết bị sau thuế đạt $7.393{,}86\text{ triệu đồng}$.
• Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và thuê đất ($G_{\text{MB}}$): Đất nông nghiệp $10.000\text{ m}^2$ có giá đền bù $0{,}1\text{ tr/m}^2$ ($1.000\text{ triệu đồng}$). Thuê đất trong 1 năm thi công tính bằng $0{,}7% \times 2{,}2\text{ tr/m}^2 \times 10.000\text{ m}^2 = 154\text{ triệu đồng}$. Tổng chi phí GPMB sau thuế là $1.154{,}4\text{ triệu đồng}$.
• Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ($G_{\text{QK}}$): Chi phí lập DAĐT ($125{,}376\text{ tr}$), chi phí thiết kế ($565{,}153\text{ tr}$), chi phí khảo sát ($169{,}54\text{ tr}$), chi phí QLDA ($1.394{,}29\text{ tr}$), chi phí khởi công - khánh thành ($80\text{ tr}$), bảo hiểm công trình ($57{,}6\text{ tr}$). Tổng chi phí sau thuế đạt $3.806{,}511\text{ triệu đồng}$.
• Vốn lưu động ban đầu: Dự trù $444{,}840\text{ triệu đồng}$ (bao gồm $432{,}948\text{ triệu đồng}$ sắm sửa đồ dùng, vật dụng không đủ tiêu chuẩn TSCĐ và vốn lưu động theo chi phí vận hành năm 1).
• Chi phí dự phòng ($G_{\text{DP}}$): Tính theo tỷ lệ $15%$ phân bổ theo tiến độ, đạt $7.587{,}855\text{ triệu đồng}$.
• Lãi vay thời gian xây dựng ($LV$): Tính toán qua 4 quý giải ngân năm 2006, đạt $815{,}964\text{ triệu đồng}$ (trong đó tổng tiền lãi tính riêng chưa thuế là $454{,}817\text{ triệu đồng}$).
• Tổng mức đầu tư tổng hợp sau thuế: $59.427{,}693\text{ triệu đồng}$.

2. Kế hoạch huy động vốn và hoàn trả nợ vay

• Cơ cấu nguồn vốn: Vốn tự có chiếm $60%$, vốn vay dài hạn thương mại chiếm $40%$ với lãi suất $10%/\text{năm}$ ghép lãi theo năm.
• Phương thức trả nợ: Áp dụng phương thức trả niên kim đều (cả gốc và lãi) trong thời hạn 5 năm kể từ năm đầu tiên đưa dự án vào vận hành kinh doanh. Các khoản thiếu hụt vốn lưu động phát sinh hàng năm được huy động qua vay ngắn hạn ngân hàng thương mại với lãi suất $12%/\text{năm}$.

3. Dự trù chi phí vận hành và doanh thu khai thác

• Chi phí vận hành hàng năm gồm: Điện nước ($1-3%$ doanh thu); lương cán bộ quản lý và nhân viên; thuê bao điện thoại (5 máy cố định cho bộ máy quản lý); sửa chữa bảo dưỡng định kỳ tài sản; trích nộp BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn ($19%$ quỹ lương); chi phí quản lý khác ($50%$ biến đổi theo doanh thu); tiền thuê đất kinh doanh hàng năm; trích khấu hao tài sản cố định theo Quyết định 206/2003/QĐ-BTC; chi phí trả lãi tín dụng.
• Doanh thu cho thuê biệt thự: Diện tích cho thuê hữu dụng $S = 7.351\text{ m}^2$, đơn giá thuê cố định $12\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$ ($190.200\text{ VNĐ/m}^2/\text{tháng}$). Công suất khai thác tăng dần từ $50%$ (năm 1 đạt $10.897{,}125\text{ triệu đồng}$) lên $75%$ (năm 7 đạt $16.345{,}098\text{ triệu đồng}$) và đạt $100%$ ở các năm ổn định kèm giá trị thu hồi thanh lý tài sản ở năm thứ 15 đạt $20.704{,}906\text{ triệu đồng}$.

4. Dự trù kết quả kinh doanh và chỉ tiêu hiệu quả tài chính

• Lợi nhuận ròng được xác định sau khi khấu trừ thuế TNDN $28%$.
• Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư: Mức doanh lợi trên 1 đồng vốn đầu tư đạt xấp xỉ $0{,}1\text{ đồng}$ (khoảng $10-11%$).
• Đánh giá hiện giá thu chi thuần (NPV): Thiết lập dòng tiền chiết khấu với suất chiết khấu tối thiểu chấp nhận được $r = 12%/\text{năm}$, chu kỳ tính toán 15 năm, khẳng định tính khả thi tài chính của dự án.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả tính toán chỉ tiêu kinh tế - tài chính

Đồ án đã lượng hóa toàn bộ các thông số kinh tế của dự án khu biệt thự cho thuê tại Văn Điển:

STT	Khoản mục chi phí / Chỉ tiêu tài chính	Giá trị trước thuế (Triệu VNĐ)	Giá trị sau thuế (Triệu VNĐ)	Ghi chú / Căn cứ tính toán
1	Chi phí xây dựng ($G_{\text{XD}}$)	38.226,740	38.226,260	Suất sàn $1{,}8\text{ tr/m}^2$ + Hạ tầng
2	Chi phí thiết bị ($G_{\text{TB}}$)	7.393,511	7.393,863	Trang thiết bị chuẩn 3 sao
3	Chi phí đền bù GPMB, thuê đất ($G_{\text{MB}}$)	1.154,400	1.154,400	Đất nông nghiệp $10.000\text{ m}^2$
4	Chi phí QLDA và chi phí khác ($G_{\text{QK}}$)	3.806,511	3.806,511	Định mức QĐ 10 và 11/2005/BXD
5	Vốn lưu động ban đầu	444,400	444,840	Dụng cụ trang bị + vận hành N1
6	Chi phí dự phòng ($G_{\text{DP}}$)	7.587,729	7.587,855	Tỷ lệ $15%$ theo tiến độ
7	Lãi vay trong thời gian xây dựng ($LV$)	454,817	815,964	Lãi suất $10%/\text{năm}$ (4 quý 2006)
—	Tổng mức đầu tư dự án	59.068,108	59.427,693	Tổng vốn đầu tư dự án
8	Diện tích sàn xây dựng ($S_{\text{XD}}$)	—	$9.549\text{ m}^2$	18 căn biệt thự (loại A, B, C, D)
9	Diện tích cho thuê hữu dụng ($S_{\text{CT}}$)	—	$7.351\text{ m}^2$	Giá thuê $12\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$
10	Tỷ lệ diện tích chiếm đất	—	$31{,}11%$	$3.111\text{ m}^2 / 10.000\text{ m}^2$
11	Doanh thu năm vận hành thứ nhất	—	10.897,125	Công suất khai thác ban đầu
12	Doanh thu năm thứ 7	—	16.345,098	Công suất khai thác tăng trưởng
13	Suất doanh lợi trên 1 đồng vốn đầu tư	—	$0{,}1\text{ đồng}$	Hệ số hoàn vốn hàng năm

Giải pháp và đề xuất của tác giả

• Tối ưu hóa cơ cấu nguồn vốn: Phân kỳ giải ngân vốn tự có ($60%$) ưu tiên cho công tác chuẩn bị đầu tư, thiết kế, khảo sát và xây lắp ban đầu; vốn vay tín dụng ($40%$) giải ngân theo tiến độ khối lượng thi công thực tế nhằm giảm thiểu chi phí lãi vay phát sinh trong 4 quý xây dựng.
• Kiểm soát chi phí vận hành: Áp dụng phương thức quản lý chi phí điện nước, quản lý chung dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu, hạn chế tối đa chi phí cố định ngoài sản xuất.
• Cơ chế trả nợ an toàn: Thiết lập kế hoạch trả nợ đều gốc và lãi trong 5 năm đầu bằng dòng tiền từ khấu hao và lợi nhuận ròng, bảo đảm khả năng thanh khoản tài chính cho doanh nghiệp.

Đóng góp học thuật và thực tiễn

Đồ án đã cụ thể hóa phương pháp luận lập dự án và phân tích tài chính công trình xây dựng theo các văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành tại thời điểm nghiên cứu (Luật Xây dựng 2003, các Quyết định số 10, 11 của Bộ Xây dựng năm 2005). Đồ án cung cấp mô hình tính toán chi tiết từ khâu lập danh mục thiết bị vi mô đến tổng hợp bảng dòng tiền hoàn chỉnh cho loại hình bất động sản biệt thự cho thuê.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đồ án:

• Phạm vi doanh thu chưa tính toán các mảng dịch vụ gia tăng như đưa đón khách, kinh doanh ăn uống, thể thao, giải trí mà chỉ thuần túy thu tiền thuê diện tích sàn.
• Nội dung phân tích kinh tế - xã hội (lợi ích cộng đồng, giá ẩn, suất thu lợi nội tại kinh tế) mới dừng ở việc trình bày khung phương pháp luận lý thuyết, chưa xây dựng bảng tính toán số liệu định lượng chi tiết như phần phân tích tài chính.
• Chưa thực hiện mô phỏng phân tích độ nhạy tài chính đa biến khi có sự biến động lớn về tỷ giá ngoại tệ ($USD/VND$), lãi suất vay thương mại hoặc biến động bất lợi về công suất lấp đầy phòng.

Hướng phát triển đề tài:

• Bổ sung đánh giá tác động môi trường (ĐTM) chi tiết cho khu đô thị/khu biệt thự tập trung.
• Mở rộng phân tích rủi ro tài chính bằng mô hình mô phỏng định lượng và xây dựng phương án kinh doanh tích hợp chuỗi dịch vụ tiện ích khép kín.

---

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên các ngành Kinh tế Xây dựng, Quản lý Xây dựng, Kinh tế Bất động sản và Quản trị Dự án công trình khi thực hiện đồ án môn học Kinh tế Xây dựng hoặc khóa luận tốt nghiệp.
• Cán bộ lập dự án, kỹ sư định giá và chuyên viên thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại cần mẫu tính toán chi tiết về tổng mức đầu tư, kế hoạch huy động vốn và phương án trả nợ theo niên kim cố định.
• Phần đáng tham khảo nhất: Phương pháp bóc tách danh mục trang thiết bị chi tiết chuẩn 3 sao, công thức tính lãi vay xây dựng theo từng quý và bảng cơ cấu tổng mức đầu tư hoàn chỉnh theo chuẩn định mức Bộ Xây dựng.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô diện tích và cơ cấu các loại biệt thự trong dự án được xác định như thế nào?

Dự án được xây dựng trên tổng diện tích đất $10.000\text{ m}^2$ với tổng diện tích chiếm đất là $3.111\text{ m}^2$ (tỷ lệ xây dựng $31{,}11%$) và tổng diện tích sàn xây dựng là $9.549\text{ m}^2$. Cơ cấu gồm 18 căn biệt thự thuộc 4 loại: 6 nhà loại A (diện tích sàn $204\text{ m}^2/\text{căn}$), 6 nhà loại B (diện tích sàn $233\text{ m}^2/\text{căn}$), 3 nhà loại C (diện tích sàn $478\text{ m}^2/\text{căn}$) và 3 nhà loại D (diện tích sàn $1.831\text{ m}^2/\text{căn}$).

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và gồm những khoản mục chính nào?

Tổng mức đầu tư sau thuế của dự án là $59.427{,}693\text{ triệu đồng}$. Các khoản mục cấu thành bao gồm: Chi phí xây dựng ($38.226{,}26\text{ triệu đồng}$), Chi phí thiết bị ($7.393{,}863\text{ triệu đồng}$), Chi phí đền bù GPMB và thuê đất thi công ($1.154{,}4\text{ triệu đồng}$), Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ($3.806{,}511\text{ triệu đồng}$), Vốn lưu động ban đầu ($444{,}84\text{ triệu đồng}$), Chi phí dự phòng ($7.587{,}855\text{ triệu đồng}$) và Lãi vay trong thời gian xây dựng ($815{,}964\text{ triệu đồng}$).

3. Cơ cấu nguồn vốn và phương án trả nợ vay của dự án được lập như thế nào?

Vốn đầu tư ban đầu được hình thành từ 2 nguồn: Vốn tự có chiếm $60%$ và vốn vay thương mại dài hạn chiếm $40%$ với lãi suất $10%/\text{năm}$ ghép lãi hàng năm. Nợ gốc và lãi vay dài hạn được hoàn trả đều đặn hàng năm theo phương thức niên kim cố định ($A$) trong thời hạn 5 năm đầu tiên kể từ khi dự án đi vào vận hành. Vốn lưu động phát sinh tăng thêm trong quá trình hoạt động được vay ngắn hạn với lãi suất $12%/\text{năm}$.

4. Cơ sở tính toán doanh thu cho thuê của khu biệt thự dựa trên những dữ liệu nào?

Doanh thu cho thuê dựa trên tổng diện tích sàn cho thuê hữu dụng là $7.351\text{ m}^2$, đơn giá cho thuê là $12\text{ USD/m}^2/\text{tháng}$ (quy đổi theo tỷ giá $1\text{ USD} = 15.850\text{ VNĐ}$ tại thời điểm lập dự án). Công suất khai thác được dự trù tăng dần từ $50%$ ở năm thứ nhất (đạt doanh thu $10.897{,}125\text{ triệu đồng}$) lên $75%$ ở năm thứ 7 (đạt $16.345{,}098\text{ triệu đồng}$) và đạt $100%$ ở các năm ổn định tiếp theo, cộng thêm giá trị thanh lý thu hồi tài sản khi kết thúc vòng đời dự án ở năm thứ 15.

5. Dự án áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật nào để tính toán chi phí tư vấn và quản lý?

Chi phí quản lý dự án được xác định theo Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ Xây dựng với định mức $f = 4{,}693%$ tính trên chi phí xây dựng và thiết bị ($G_{\text{XD+TB}}$). Chi phí lập dự án đầu tư được xác định theo Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ Xây dựng với định mức tỷ lệ $N_t = 0{,}422%$ và hệ số điều chỉnh $k = 1$. Chi phí trích khấu hao tài sản cố định được tính theo phương pháp khấu hao đường thẳng quy định tại Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính.

---

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp "Đồ án kinh tế xây dựng II" của tác giả Phạm Lệ Chi đã xây dựng thành công phương án tài chính hoàn chỉnh cho dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Hà Nội. Bằng việc vận dụng chuẩn xác các văn bản pháp luật xây dựng giai đoạn 2003 - 2005, công trình đã xác lập tổng mức đầu tư $59.427{,}693\text{ triệu đồng}$, hoạch định cơ cấu vốn $60%$ tự có - $40%$ vốn vay và tổ chức phương án trả nợ trong 5 năm đầu vận hành. Kết quả phân tích hiệu quả tài chính với mức doanh lợi đạt $0{,}1\text{ đồng}$ trên mỗi đồng vốn đầu tư và chỉ tiêu NPV dương ở mức chiết khấu $12%$ đã chứng minh tính khả thi và an toàn tài chính của dự án. Công trình là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng cũng như các nhà quản lý dự án bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 Më §ÇU 1.VAI TRß CñA §ÇU T¦ X¢Y DùNG TRONG NÒN KINH TÕ QuèC D¢N: Ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng ®îc xem lµ ho¹t ®éng ®i tríc mét bíc ®Ó trùc tiÕp t¹o dùng ra c¬ së vËt chÊt cho toµn bé c¸c ngµnh kinh tÕ quèc d©n. Sau ®ã c¸c ngµnh kinh tÕ quèc d©n míi khai th¸c c«ng tr×nh t¹o ra cña c¶i vËt chÊt hoÆc tháa m·n c¸c nhu cÇu cho céng ®ång x· héi. C¸c ho¹t ®éng x©y dùng ®îc xem lµ nh÷ng ho¹t ®éng trùc tiÕp t¹o ra cña c¶i vËt chÊt cho x· héi, t¹o ra lîi nhuËn ®ãng gãp vµo ng©n s¸ch nhµ níc. Ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng liªn quan trùc tiÕp, sö dông nguån lùc v« cïng to lín cña quèc gia, céng ®ång x· héi trong ®ã, gåm ®Êt ®ai,… Do ®ã, nÕu ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng kÐm hiÖu qu¶ g©y ra thÊt tho¸t, l·ng phÝ nhiÒu sÏ ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña nhµ níc mang tÝnh chÊt dµi h¹n.

Ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng liªn quan ®Õn viÖc h×nh thµnh c«ng tr×nh x©y dùng mµ c«ng tr×nh x©y dùng ®îc xem lµ s¶n phÈm cã tÝnh chÊt tæng hîp cã ý nghÜa rÊt lín vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, v¨n ho¸- x· héi, an ninh quèc phßng. Ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng gióp ®iÒu tiÕt trùc tiÕp lµm thay ®æi rÊt nhiÒu mèi quan hÖ trong c¸c chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi ®Æt ra: Mèi quan hÖ gi÷a ph¸t triÓn c«ng nghiÖp vµ n«ng nghiÖp; gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ TW vµ ®Þa ph¬ng; gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ vµ ph¸t triÓn v¨n ho¸- gi¸o dôc- thÓ thao vµ an ninh quèc phßng.VAI TRß CñA Dù ¸N TRONG QU¶N Lý Vµ §ÇU T¦ X¢Y DùNG 1 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 DADT ®îc lËp theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña nhµ níc lµ c¨n cø ®Ó tr×nh duyÖt cÊp cã thÈm quyÒn. Khi ®· ®îc phª duyÖt th× dù ¸n ®Çu t lµ c¨n cø xin cÊp giÊy phÐp ®Çu t x©y dùng, lµ c¨n cø ®Ó chñ ®Çu t xem xÐt c¬ héi dù kiÕn ®¹t ®îc c¸c yªu cÇu kinh tÕ x· héi, m«i trêng vµ tÝnh hiÖu qu¶ cña nã, gióp cho nhµ ®Çu t quyÕt ®Þnh nªn hay kh«ng nªn ®Çu t thùc hiÖn dù ¸n ®ã. Nh÷ng chØ tiªu kü thuËt, quy m« trong dù ¸n ®· ®îc phª duyÖt ®ãng vai trß lµm mèc kh«ng chÕ cho c¸c giai ®o¹n tiÕp theo vµ gióp cho chñ ®Çu t thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc theo ®óng dù kiÕn.

DA§T cßn cã vai trß ®Æc biÖt quan träng v× th«ng qua nã nhµ níc cã thÓ kiÓm so¸t ®îc mét c¸ch toµn diÖn vÒ c¸c mÆt hiÖu qu¶ tµi chÝnh (dù ¸n sö dông vèn nhµ níc) vµ hiÖu qu¶ x· héi an ninh quèc phßng. DA§T lµ c¬ së so s¸nh kÕt qu¶ ®¹t ®îc víi môc tiªu ®Æt ra, tõ ®ã gióp cho nhµ qu¶n lý cã giÊy phÐp thùc hiÖn dù ¸n tèt h¬n. MÆc dï dù ¸n míi chØ lµ c¸c ®Ò xuÊt nhng nã cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong qu¶n lý vµ ®Çu t x©y dùng. Nã lµ hÖ thèng ®Ó triÓn khai, cô thÓ ho¸ nh÷ng ý tëng, c¬ héi chuyÓn ho¸ dÇn trë thµnh hiÖn thùc.

Néi dung ®îc so¹n th¶o trong dù ¸n lµ c¬ së ®Ó gióp c¸c nhµ ®Çu t xem xÐt tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n. §Æc biÖt lµ tÝnh kh¶ thi vÒ hiÖu qu¶ cña dù ¸n tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng? Mét dù ¸n ®Çu t ®îc lËp vµ phª duyÖt lµ c¨n cø ph¸p luËt vµ lµ mét b¶n kÕ ho¹ch ®Ó chñ ®Çu t triÓn khai c¸c c«ng viÖc tiÕp theo. Nh÷ng chØ tiªu ®îc phª duyÖt trong dù ¸n ®ãng vai trß lµ ngìng khèng chÕ ®Ó tæ chøc c¸c c«ng viÖc tiÕp theo. 2 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 Th«ng qua viÖc thÈm ®Þnh, phª duyÖt trong dù ¸n, nhµ níc kiÓm so¸t ®îc c¸c c«ng viÖc: sö dông ®Êt, ®Þa ®iÓm, tµi nguyªn, m«i trêng vµ nh÷ng khÝa c¹nh kh¸c ®èi víi dù ¸n.

Th«ng qua dù ¸n mµ c¸c c¬ quan tµi trî vèn xem xÐt cã tµi trî vèn hay kh«ng. NéI DUNG CñA Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG §Ó qu¶n lý mét c¸ch thèng nhÊt viÖc lËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt dù ¸n, nhµ níc cã quy ®Þnh chung néi dung DA§T x©y dùng c«ng tr×nh trong hai v¨n b¶n ph¸p quy cã liªn quan:  Theo quy chÕ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng: ban hµnh theo nghÞ ®Þnh 16/N§-CP: néi dung cña DA§T bao gåm 14 néi dung quy ®Þnh.  Theo luËt x©y dùng ®îc Quèc héi phª duyÖt 11/2003 vµ Chñ tÞch níc lý ¸p dông 12/2003: Néi dung cña DA§T gåm hai phÇn: - ThuyÕt minh cña dù ¸n, gåm: + X¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t vµ môc tiªu ®Çu t cña dù ¸n. + Quy m«, c«ng suÊt vµ h×nh thøc ®Çu t.

+ §Þa ®iÓm x©y dùng cña dù ¸n. + X¸c ®Þnh chñ ®Çu t cho dù ¸n vµ h×nh thøc qu¶n lý dù ¸n. + LËp vµ thuyÕt minh thêi gian thùc hiÖn dù ¸n. + X¸c ®Þnh nguån vèn vµ tæng møc ®Çu t cña dù ¸n.

+ThuyÕt minh vÒ gi¶i ph¸p vÒ kinh tÕ- kü thuËt cña c«ng nghiÖ vµ thiÕt bÞ dïng trong dù ¸n. + Ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ ®Çu t cho dù ¸n. 3 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 + Nh÷ng gi¶i ph¸p phßng chèng ch¸y næ, an toµn vµ ®¸nh gi¸ ®Õn t¸c ®éng m«i trêng do dù ¸n g©y ra( ®èi víi dù ¸n kh«ng ph¶i lËp b¸o c¸o ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i trêng riªng). - PhÇn thiÕt kÕ c¬ së: + X¸c ®Þnh tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh.

+ Lùa chän nh÷ng gi¶i ph¸p kÕt cÊu, kiÕn tróc chÝnh cho c«ng tr×nh trong ®ã cã nh÷ng gi¶i ph¸p vÒ mÆt b»ng, mÆt c¾t, mÆt ®øng cña nh÷ng h¹ng môc c«ng tr×nh chñ yÕu. + PhÇn thiÕt kÕ, c«ng nghÖ(nÕu cã), thiÕt kÕ hÖ thèng trang thiÕt bÞ cña c«ng tr×nh. + X¸c ®Þnh c¸c nhu cÇu vÒ lao ®éng, m¸y mãc thiÕt bÞ x©y dùng, c¸c vËt t x©y dùng chñ yÕu. NéI DUNG PH¢N TÝCH TµI CHÝNH Vµ KINH TÕ X· HéI a.

Néi dung ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t. Khi lËp, ph©n tÝch tµi chÝnh thêng ph¶i thùc hiÖn nh÷ng néi dung sau ®©y: - X¸c ®Þnh quy m« vèn ®Çu t cho dù ¸n (tæng møc ®Çu t). - X¸c ®Þnh nguån vèn vµ c¬ cÊu vèn cho dù ¸n. - LËp kÕ ho¹ch huy ®éng vèn cho dù ¸n trong ®Çu t vµ x©y dùng.

- X¸c ®Þnh c¸c chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh t¹o ra s¶n phÈm cho dù ¸n. - X¸c ®Þnh dù tr÷ c¸c kho¶n thu nhËp cho dù ¸n trong qu¸ tr×nh vËn hµnh. - Dù tr÷ c¸c kho¶n l·i (lç) trong kinh doanh, tøc lµ lËp dßng tiÒn hiÖu sè thu chi. 4 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 - Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n.

- Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh. - Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é nh¹y c¶m vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n. Néi dung ph©n tÝch kinh tÕ x· héi Ph©n tÝch kinh tÕ x· héi lµ ®øng trªn lîi Ých cña céng ®ång vµ toµn x· héi mµ dù ¸n mang l¹i. Khi lËp dù ¸n cÇn ph©n tÝch kinh tÕ x· héi ®Ó thuyÕt phôc chÝnh quyÒn th«ng qua dù ¸n vµ thuyÕt phôc nh©n d©n ë vïng cã dù ¸n.

Ph©n tÝch ®¸nh gi¸ kinh tÕ x· héi còng cã thÓ ®îc thùc hiÖn nh néi dung cña ph©n tÝch hiÖu qu¶ tµi chÝnh, nhng c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch lµ c¸c chØ tiªu ®øng trªn quan ®iÓm lîi Ých kinh tÕ x· héi. Tõ ®ã tÝnh ra chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ mµ trªn gãc ®é lîi Ých kinh tÕ, vÝ dô nh: chØ tiªu hiÖn gi¸ lîi Ých chi phÝ x· héi, suÊt thu lîi néi t¹i, tû sè thu chi trong ph©n tÝch kinh tÕ x· héi. ViÖc ph©n tÝch tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu nµy b¾t buéc ta ph¶i x¸c ®Þnh l¹i c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch, dùa trªn c¬ së “gi¸ kinh tÕ” hay cßn gäi lµ gi¸ Èn. ViÖc ph©n tÝch theo d¹ng nµy thêng ®îc ¸p dông cho nh÷ng dù ¸n cã quy m« ®Æc biÖt lín, cã tÇm quan träng lín.

GiíI THIÖU Dù ¸N + Tªn dù ¸n: Dù ¸n ®Çu t x©y dùng khu biÖt thù cho thuª + Chñ ®Çu t cña dù ¸n: C«ng ty ®Çu t kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ ë thµnh phè Hµ Néi. + §Þa ®iÓm x©y dùng: Khu ga thÞ trÊn V¨n §iÓn thuéc huyÖn Thanh Tr×- Hµ Néi. + Quy m« cña dù ¸n: 5 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 - Gåm 18 nhµ: 6A, 6B, 3C, 3D. - Tæng diÖn tÝch mÆt b»ng lµ: 10000m2 - Tæng diÖn tÝch x©y dùng c«ng tr×nh lµ: 9549m2 - Tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lµ: 3111m2.

+ Môc ®Ých ®Çu t: X©y dùng khu biÖt thù cho ngêi trong níc hoÆc ngêi níc ngoµi thuª dµi h¹n dïng ®Ó ë hoÆc lµm v¨n phßng + Gi¶i ph¸p x©y dùng tæng thÓ: - Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ mÆt b»ng, mÆt c¾t, gi¶i ph¸p mãng ®îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ. - Gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ quy ho¹ch. - Tû lÖ gi÷a diÖn tÝch chiÕm ®Êt so víi tæng diÖn tÝch mÆt b»ng lµ 31. - Tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh: thuéc nhãm II.

- PhÇn x©y dùng vµ thiÕt bÞ yªu cÇu chÊt lîng t¬ng ®¬ng víi kh¸ch s¹n quèc tÕ lo¹i 3 sao. - Thêi gian tÝnh to¸n ®¸nh gi¸ dù ¸n: 15 n¨m. 6 ®å ¸n kinh tÕ x©y dùng II ph¹m lÖ chi- 47kt2 Ch¬ng I Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t x©y dùng biÖt thù cho thuª I. X¸c ®Þnh Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n(TM§T): Tæng møc ®Çu t ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc: GTM§T= GXD+ GTB+ GMB+ GQK+ GDP Trong ®ã GXD : chi phÝ x©y dùng.

GTB : chi phÝ thiÕt bÞ. GMB : chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c. GQK : chi phÝ qu¶n lý dù ¸n vµ chi phÝ kh¸c. GDP : chi phÝ dù phßng.

X¸c ®Þnh chi phÝ x©y dùng: a/ C¨n cø ®Ó x©y dùng c¸c h¹ng môc: - Danh môc c¸c h¹ng môc x©y dùng. - Quy m« x©y dùng c¸c h¹ng môc. - Gi¸ chuÈn cña 1 ®¬n vÞ quy m« x©y dùng, gi¸ chuÈn nµy ®· ®îc quy ®æi theo mÆt b»ng gi¸ lóc lËp dù ¸n. - Møc thuÕ suÊt gi¸ trÞ gia t¨ng (GTGT) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh.