CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều nghiên cứu về vấn ñề ñịnh giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về ñịnh giá nhà ở TMXDM. Trong khí ñó, những nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở tại Việt Nam mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra ñược các minh chứng mang tính khoa học cho những vấn ñề bất cập ñó. Bên cạnh ñó có một số nghiên cứu có ñề cập ñến việc ñịnh giá nhà ở cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng như một yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñối với loại nhà ở cần ñịnh giá.
ðây là khoảng trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Từ ñó luận án xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu của luận án và ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người.
Hiện nay có nhiều loại hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2. Khái niệm nhà ở thương mại ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].
Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng. Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.
Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở chung cư. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới • Khái niệm ñịnh giá tài sản 15 ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ ñịnh giá chuyên nghiệp.
ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời ñiểm nhất ñịnh. Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục ñích xác ñịnh”. Mặc dù có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau về ñịnh giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế thị trường có những ñặc ñiểm cơ bản sau: - ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá; - ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…); - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể; - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh; - ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất ñịnh.
Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”.
Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá 16 tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế. Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4 khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất ñộng sản ñó ñược thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng thời việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñược thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của bất ñộng sản. Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức ñịnh giá ñưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản). Mức giá do các tổ chức ñịnh giá xác ñịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn.
Mức ñộ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình ñộ của người ñịnh giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác. 17 Như vậy, ñịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở Thông thường nhà ở sẽ bao gồm ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất nên ñịnh giá nhà ở thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất. Do nhà ở là một ñơn vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử dụng, nên việc ñịnh giá nhà ở cũng không thể tách rời ñịnh giá ñất với ñịnh giá tài sản gắn liền ñất, hơn nữa nhà ở gồm nhiều loại, mỗi loại ngoài những ñặc ñiểm chung còn có những ñặc trưng riêng, chịu tác ñộng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội với mức ñộ rất khác nhau.