Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở" do nghiên cứu sinh Lục Mạnh Hiển thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (Hà Nội, năm 2014), chuyên ngành Quản trị kinh doanh (mã số: 62.02), dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Thế Phán.

Thông tin tổng quan Chi tiết trích xuất từ văn bản
Tên đề tài Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
Nghiên cứu sinh Lục Mạnh Hiển
Người hướng dẫn PGS. Nguyễn Thế Phán
Cơ sở đào tạo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Chuyên ngành / Mã số Quản trị kinh doanh / 62.02
Năm bảo vệ 2014
Phương pháp tiếp cận Kết hợp định tính (nghiên cứu tình huống, phân tích quy trình) và định lượng (hồi quy Hedonic)

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh (DNĐTXD&KD) nhà ở chịu sự chi phối trực tiếp của quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Quy luật giá trị đặt các doanh nghiệp có mức hao phí lao động cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao đổi thông qua giá cả thị trường; doanh nghiệp chỉ có thể tồn tại và tạo ra lợi nhuận khi hao phí lao động cá biệt bằng hoặc thấp hơn giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình.

Tại Việt Nam, việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới (TMXDM) của các doanh nghiệp bộc lộ nhiều điểm bất cập. Mức giá "gốc" do doanh nghiệp ấn định thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại cùng thời điểm, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tiêu cực và mất cân đối thị trường (điển hình như các đợt sốt căn hộ tại dự án The Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 hay dự án Nam Cường trên đường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội năm 2009, trong khi nhiều dự án lân cận chào bán trước đó lại thiếu vắng khách hàng). Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc các doanh nghiệp lạm dụng phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nhận định chủ quan, thiếu sự thống nhất về mặt lý luận và không lượng hóa được các thuộc tính cấu thành giá trị nhà ở. Một số đơn vị ứng dụng hàm hồi quy nhưng chỉ mang tính cục bộ theo từng tuyến đường, chưa gắn liền với thông số cấu trúc đô thị tổng thể. Khoảng trống đặt ra là cần xác lập một mô hình định giá khoa học, vừa bảo đảm mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, vừa phản ánh đúng tương quan cung cầu thực tế của thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về định giá nhà ở TMXDM thông qua việc tổng hợp, nhận định, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan.
  2. Giúp các DNĐTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn đề còn bất cập và hạn chế trong quá trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM, từ đó có các biện pháp điều chỉnh, thay thế cho phù hợp với đặc thù của doanh nghiệp mình.
  3. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà chung cư TMXDM qua việc xây dựng hàm hồi quy định giá.
  4. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, để từ đó giúp cho các DNĐTXD&KD nhà ở đưa ra được mức giá không những được thị trường chấp nhận mà còn đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp.

Câu hỏi nghiên cứu

Bốn câu hỏi nghiên cứu được luận án giải quyết bao gồm:

  1. Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó?
  2. Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
  3. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở?
  4. Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.
  • Phạm vi nội dung: Trọng tâm nghiên cứu là mục tiêu định giá, quy trình định giá và phương pháp định giá tại các doanh nghiệp.
  • Phạm vi không gian: Khảo sát điển hình thu thập số liệu và phân tích thực trạng tại một số DNĐTXD&KD nhà ở cùng các dự án cụ thể trên địa bàn hai đô thị lớn là thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi thời gian: Tập trung phân tích dữ liệu thực tế giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Mẫu khảo sát định lượng phục vụ xây dựng hàm hồi quy tập trung vào phân khúc nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trong và ngoài nước

Luận án tiến hành tổng thuật các công trình nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước về thẩm định giá bất động sản và định giá nhà ở theo các nhóm tiếp cận:

  1. Nhóm nghiên cứu lý thuyết định giá và mô hình sai số:

    • Max Kummerow và Galfalvy qua các công trình "Theory For Real Estate Valuation" (2002), "A statistical definition of value", và "Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods": Tiếp cận định giá thông qua xây dựng mô hình giá và dự báo lỗi phân tích. Nhóm tác giả quan niệm giá tài sản là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính không đồng nhất, thông tin hạn chế và sự không chắc chắn; mức giá công bố phù hợp nhất là mức giá mang lại doanh thu cao nhất, biểu diễn theo công thức $P(t) = P(t-1) + \beta$ (với $\beta$ là sai số điều chỉnh).
    • RTM – Whipple với "Property Valuation and Analysis": Xác định giá trị là ước tính tại thời điểm cụ thể về mức giá có thể bán, kèm theo sự ước tính sai số trong dự toán và phân tích các trường hợp bán (quyền pháp lý, thời điểm, phương thức thanh toán, động cơ của các bên tham gia giao dịch).

  2. Nhóm nghiên cứu yếu tố không gian và hành vi thị trường:

    • Wang, Ko và Marvin Wolverton trong công trình "Real Estate Valuation Theory" (gồm 18 bài viết): Sử dụng các phương pháp thống kê phân tích thực nghiệm yếu tố "Không gian" (vị trí, khoảng cách địa lý từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, dịch vụ), từ đó tính toán phần bù chênh lệch giá trị.
    • Richard Ratcliff trong "Restatement of valuation theory": Bổ sung yếu tố dự báo hành vi ứng xử của khách hàng và kỹ năng đàm phán trong định giá, đưa ra mô hình: $Giá = Hệ\ số \times Giá\ cơ\ bản + Sai\ số$, trong đó hệ số phản ánh tiện ích của người mua.

  3. Nhóm nghiên cứu trong nước:

    • Nguyễn Ngọc Bình (2008) với luận văn thạc sĩ "Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp": Đề cập đến khía cạnh xác định giá bất động sản trong bảo đảm an toàn vốn tín dụng.
    • Nguyễn Ngọc Vinh (2008) với đề tài cấp bộ "Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam": Nghiên cứu mục đích, nguyên tắc, cơ sở pháp lý và kinh nghiệm quốc tế về các phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập để thẩm định giá trị đất đai.
    • Võ Đức Hoàng Vũ với đề tài cấp bộ "Tác động của khung giá đất và thuế đất đến thị trường nhà đất và đời sống người dân TP.HCM": Đánh giá thực trạng khung giá đất, thuế đất và ứng dụng mô hình định giá phục vụ quản lý nhà nước.
    • Các công trình chuyên đề và bài báo khoa học: Công ty Đầu tư tài chính Hà Nội (2007) với chuyên đề "Xác định giá bất động sản"; Dr. Mustafa Palancıoğlu (2006) với tài liệu "Real Estate Assesment"; Trần Quốc Hùng (2006) với bài báo "Các phương pháp định giá bất động sản" trên Tạp chí Kinh tế phát triển; Nguyễn Thị Bàng (2009) với nghiên cứu tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường bất động sản Việt Nam; Bùi Ngọc Tuân (2007) trên Tạp chí Công nghiệp; Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) với đề tài ứng dụng lý thuyết "Vị thế - chất lượng" trong định giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.

  4. Lịch sử và sự phát triển của mô hình Hedonic:

    • Nghiên cứu của Haas (1922a) tại Đại học Minnesota và Wallace (1926) về định giá đất nông nghiệp tại Iowa; công trình của Court (1939) ứng dụng hàm bán logarit xây dựng chỉ số giá Hedonic cho xe ô tô dựa trên 3 biến (độ khô, khoảng cách trục, mã lực); nghiên cứu của Griliches (1958, 1971) về phân bón.
    • Nền tảng lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình cân bằng thị trường thuộc tính của Rosen (1974), định nghĩa giá mua và giá bán ẩn của từng thuộc tính hàng hóa riêng lẻ.
    • Follain và Malpezzi (1980) chứng minh ưu thế của dạng hàm bán logarit (semi-log) trong việc xử lý hiện tượng phương sai thay đổi và giải thích phần trăm thay đổi của giá theo từng thuộc tính; Malpezzi (2003) tổng kết sự phát triển lý thuyết mô hình Hedonic.
    • Các nghiên cứu tương tác giữa giá bán và "thời gian trên thị trường": Jud, Seaks và Winkler (1996); Forgey, Rutherford và Springer (1996); Haag, Rutherford và Thomson (2000); Rutherford, Springer và Yavas (2001); Johnson, Salter, Zumpano và Anderson (2001); Knight (2002); Anglin, Rutherford và Springer (2003).

Khoảng trống luận án giải quyết

Qua tổng quan tài liệu, tác giả chỉ ra các khoảng trống tri thức:

  • Các nghiên cứu quốc tế về yếu tố ảnh hưởng thường chỉ kiểm chứng tại một thị trường riêng lẻ, mang tính áp đặt một vài biến số cục bộ (như khoảng cách hay hành vi) mà chưa đánh giá tổng thể hệ thống các thuộc tính nhà ở.
  • Các công trình trong nước chủ yếu tiếp cận định giá bất động sản nói chung hoặc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại; chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu, hoàn chỉnh về quy trình, nguyên tắc và phương pháp định giá dành riêng cho phân khúc nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD.
  • Việc định giá tại các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định tính, tổ chức thiếu đồng bộ giữa các đơn vị.
  • Mô hình định giá Hedonic dù đã phát triển rộng rãi trên thế giới nhưng chưa được chuẩn hóa và kiểm chứng thực nghiệm để áp dụng phù hợp vào điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khái niệm công cụ

  1. Khái niệm nhà ở thương mại xây dựng mới: Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ, nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà ở TMXDM là sản phẩm xây dựng được tạo mới hoàn toàn, làm tăng thêm quỹ nhà ở xã hội, chưa từng đưa vào sử dụng.
  2. Khái niệm định giá nhà ở TMXDM tại doanh nghiệp: Là việc các DNĐTXD&KD nhà ở sử dụng các phương pháp định giá khoa học để xác định mức giá bán tại thời điểm cần định giá nhằm đáp ứng các mục tiêu kinh doanh (bù đắp chi phí đầu tư, tích lũy lợi nhuận và tương thích với sức mua thị trường).
  3. Ba thời điểm định giá trong chu kỳ dự án:
    • Thời điểm lập hồ sơ dự án: Phục vụ đánh giá tính khả thi và hiệu quả tài chính; chủ yếu áp dụng phương pháp chi phí dựa trên đơn giá định mức của nhà nước, lãi suất liên ngân hàng và tỷ suất sinh lời kỳ vọng.
    • Thời điểm bắt đầu được phép huy động vốn: Thực hiện theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP (khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật); định giá bán tài sản hình thành trong tương lai dựa trên chi phí dự toán kết hợp phương pháp so sánh thị trường.
    • Thời điểm hoàn thành phần thô: Toàn bộ chi phí thực tế đã được xác định; doanh nghiệp tiến hành điều chỉnh mức giá bán cho các căn hộ còn lại nhằm phản ánh sát diễn biến cung cầu thị trường.
  4. Hệ thống 5 nguyên tắc định giá cơ bản:
    • Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Đánh giá trên 4 phương diện: vật chất, pháp luật, sử dụng (tạo thu nhập ròng cao nhất) và thời gian.
    • Nguyên tắc cung - cầu: Giá biến động tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
    • Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập: Phân tích sự đóng góp của 4 yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý.
    • Nguyên tắc nhất quán: Giữ sự thống nhất giữa mục đích sử dụng đất và mục đích công trình xây dựng.
    • Nguyên tắc cân đối: Sự phối hợp tối ưu giữa các yếu tố đầu vào để giá trị thu được đạt mức cao nhất.

Các phương pháp định giá truyền thống

  • Phương pháp so sánh: Dựa trên việc phân tích mức giá của 3-5 tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để điều chỉnh các tỷ lệ khác biệt. Phương pháp này có ưu điểm trực quan, dễ thuyết phục nhưng phụ thuộc nặng nề vào tính chính xác và tính cập nhật của dữ liệu lịch sử.
  • Phương pháp chi phí: Xác định giá trị bằng giá trị lô đất trống cộng với chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng mới trừ đi giá trị hao mòn lũy kế. Thích hợp cho sản phẩm xây mới hoàn toàn nhưng nhược điểm là chi phí không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị thị trường.
  • Phương pháp thu nhập: Chuyển đổi dòng thu nhập ròng trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại thông qua phương pháp vốn hóa trực tiếp ($V = I / R$) hoặc phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF). Thường áp dụng đối với nhà ở kinh doanh cho thuê.

Lý thuyết mô hình định giá ẩn (Hedonic)

Mô hình Hedonic dựa trên giả thuyết rằng một hàng hóa không đồng nhất (như nhà ở) là tập hợp của nhiều thuộc tính riêng lẻ mang lại mức độ thỏa dụng khác nhau cho người tiêu dùng. Dạng hàm bán logarit (semi-log) được lựa chọn với phương trình tổng quát: $$\ln(P) = \alpha_0 + \sum_{i=1}^{k} \beta_i X_i + \varepsilon$$ Trong đó, $\ln(P)$ là logarit tự nhiên của giá bán căn hộ, $X_i$ là các biến độc lập đo lường thuộc tính của nhà ở (vị trí, diện tích, tầng cao, chất lượng xây dựng, tiện ích đi kèm), $\beta_i$ là các hệ số hồi quy phản ánh tỷ lệ phần trăm thay đổi của giá khi thuộc tính $X_i$ thay đổi một đơn vị, và $\varepsilon$ là sai số ngẫu nhiên.

Phương pháp nghiên cứu và quy trình thu thập dữ liệu

Luận án kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

  • Phương pháp định tính: Khảo sát thực địa, phân tích quy trình tổ chức, cơ cấu hội đồng định giá và phương thức ra quyết định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Phương pháp định lượng: Thu thập mẫu dữ liệu căn hộ chung cư TMXDM giai đoạn 2008 - 2012. Sử dụng kỹ thuật hồi quy đa biến từng bước (Stepwise regression analysis) trên phần mềm thống kê để loại bỏ các biến không có ý nghĩa và hạn chế hiện tượng đa cộng tuyến. Kiểm định mô hình thông qua phân tích phương sai (ANOVA), hệ số xác định $R^2$, và kiểm tra phân phối chuẩn của phần dư qua biểu đồ tần số chuẩn hóa.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1. Tính cấp thiết của đề tài

Chương 1 thiết lập tính cấp thiết của nghiên cứu từ sự bất cập trong thực tiễn định giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tình trạng chênh lệch lớn giữa giá bán sơ cấp của doanh nghiệp và giá giao dịch thứ cấp trên thị trường. Chương này phân tích chi tiết tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan của các tác giả trong nước (Nguyễn Ngọc Bình, Nguyễn Ngọc Vinh, Võ Đức Hoàng Vũ, Bùi Ngọc Tuân, Trần Quốc Hùng...) và quốc tế (Max Kummerow, Galfalvy, Richard Ratcliff, Whipple, Wang, Wolverton, Haas, Court, Lancaster, Rosen, Malpezzi...). Từ việc đánh giá ưu nhược điểm của các nghiên cứu đi trước, tác giả chỉ ra các khoảng trống tri thức, xác định 4 mục tiêu nghiên cứu, 4 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu (tập trung vào chung cư TMXDM tại Hà Nội và TP.HCM, giai đoạn 2008 - 2012) và các kết quả nghiên cứu dự kiến.

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

Chương 2 chuẩn hóa hệ thống khái niệm về nhà ở thương mại (theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP), định giá tài sản (theo Pháp lệnh Giá 2002), định giá bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản) và định giá nhà ở TMXDM. Luận án phân tích cụ thể 3 thời điểm định giá trong chu trình triển khai dự án bất động sản (lập dự án, huy động vốn theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, hoàn thành phần thô) cùng 5 nguyên tắc định giá cốt lõi: sử dụng cao nhất và tốt nhất, cung - cầu, đánh giá 4 yếu tố tạo thu nhập, nhất quán và cân đối. Chương này cũng phân tích bản chất, quy trình 4 bước, ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng của các phương pháp truyền thống (so sánh, chi phí, thu nhập); đồng thời phân tích cơ sở lý thuyết định giá ẩn Hedonic, dạng hàm semi-log, lược sử phát triển mô hình và mối quan hệ giữa giá bán với thời gian tồn tại trên thị trường.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chương 3 trình bày khung lý thuyết nghiên cứu (Sơ đồ 3.1) và khung phân tích hoàn thiện công tác định giá tại doanh nghiệp (Sơ đồ 3.2). Luận án thiết kế quy trình nghiên cứu tổng thể gồm 4 giai đoạn chính (Sơ đồ 3.3):

  1. Nghiên cứu tài liệu và xây dựng khung lý thuyết;
  2. Khảo sát thực trạng quy trình tổ chức và phương pháp định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở;
  3. Thu thập dữ liệu thực nghiệm về các thuộc tính căn hộ chung cư TMXDM và phân tích kinh tế lượng (mô hình Hedonic);
  4. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị chính sách.

Chương này cũng xác định mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở TMXDM (Sơ đồ 3.4), thiết kế thang đo biến số, quy trình chọn mẫu điều tra và các phương pháp kiểm định thống kê.

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

Chương 4 cung cấp bức tranh thực nghiệm toàn diện về thị trường và công tác định giá tại các doanh nghiệp Việt Nam tính đến năm 2012:

  • Khảo sát quy mô và thị trường: Trình bày số liệu quy mô các DNĐTXD&KD nhà ở tính đến năm 2012 (Bảng 4.1) và mặt bằng giá thuê căn hộ tại TP.HCM (Bảng 4.2).
  • Phân loại mô hình và quy trình định giá: Phân tích cơ cấu Hội đồng xác định giá tổng quát (Sơ đồ 4.1). Thống kê tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá tại các doanh nghiệp năm 2012 (Bảng 4.3), nhận diện 4 nhóm quy trình định giá thực tế (Sơ đồ 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6).
  • Đánh giá sai lệch mức giá: Phân tích số liệu mức giá được định giá qua các quy trình 1, 2, 3 tại các thời điểm khác nhau ở một số dự án cụ thể (Bảng 4.4, 4.5, 4.6, 4.7). Khảo sát cấu trúc tổng chi phí đầu tư thực tế tại dự án chung cư Betexco II (Bảng 4.8). Đặc biệt, Bảng 4.9 so sánh chi tiết mức giá do doanh nghiệp định giá với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường, chứng minh mức giá "gốc" của doanh nghiệp thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến hiện tượng chênh lệch giá bị giới đầu cơ trung gian hưởng lợi.
  • Hạn chế và nguyên nhân: Chỉ ra công tác định giá tại các doanh nghiệp còn mang nặng tính định tính, phụ thuộc vào kinh nghiệm cảm tính của ban lãnh đạo, thiếu cơ sở dữ liệu thị trường và chưa có bộ phận chuyên trách thẩm định giá độc lập.

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

Chương 5 xây dựng các quan điểm định hướng và đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện:

  1. Ứng dụng mô hình Hedonic: Trình bày danh mục mô tả biến độc lập (Bảng 5.1). Sử dụng phương pháp hồi quy từng bước Stepwise (Bảng 5.2) để chọn lọc biến; công bố kết quả phân tích hồi quy đa biến (Bảng 5.3) và kết quả phân tích phương sai ANOVA (Bảng 5.4). Đánh giá độ phù hợp của mô hình qua biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa (Hình 5.1) nhằm cung cấp công cụ lượng hóa mức giá chính xác cho căn hộ chung cư.
  2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu: Thiết lập danh mục cấu trúc hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá nhà ở TMXDM (Sơ đồ 5.1).
  3. Phát triển nguồn nhân lực định giá: Nâng cao năng lực chuyên môn, kỹ năng phân tích thị trường cho cán bộ định giá.
  4. Kiện toàn mô hình tổ chức: Đề xuất mô hình tổ chức Phòng xác định giá chuyên trách trong cơ cấu doanh nghiệp (Sơ đồ 5.2).
  5. Chuẩn hóa quy trình định giá: Xây dựng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM gồm các bước chặt chẽ đề xuất cho các DNĐTXD&KD nhà ở (Sơ đồ 5.3).

Chương 5 khép lại bằng các kiến nghị cụ thể đối với cơ quan quản lý nhà nước về hoàn thiện hành lang pháp lý, minh bạch hóa thông tin giao dịch bất động sản và hoàn thiện chính sách thuế đất.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

  • Hệ thống hóa và làm sâu sắc thêm lý luận về định giá bất động sản áp dụng riêng cho đối tượng nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
  • Làm rõ đặc thù của 3 thời điểm định giá trong chu kỳ sống của dự án đầu tư nhà ở: thời điểm lập dự án đầu tư, thời điểm bắt đầu được phép huy động vốn (theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP) và thời điểm dự án hoàn thành phần thô.
  • Chuẩn hóa khung phân tích và chứng minh khả năng áp dụng mô hình định giá ẩn Hedonic với dạng hàm bán logarit vào việc xác định giá trị các thuộc tính căn hộ chung cư tại thị trường Việt Nam.

Đóng góp về mặt thực tiễn

  • Khảo sát, lượng hóa và chỉ ra các nguyên nhân dẫn đến hiện tượng chênh lệch tiêu cực giữa giá định giá "gốc" của doanh nghiệp và giá giao dịch thực tế trên thị trường giai đoạn 2008 - 2012 tại Hà Nội và TP.HCM.
  • Xây dựng thành công hàm hồi quy Hedonic thực nghiệm thông qua phương pháp hồi quy Stepwise, cho phép các doanh nghiệp ước tính nhanh mức giá bán hợp lý dựa trên các biến thuộc tính cụ thể của căn hộ.
  • Đề xuất mô hình tổ chức bộ máy Phòng xác định giá chuyên trách và chuẩn hóa quy trình định giá khoa học nhằm thay thế phương pháp định giá thuần túy dựa trên kinh nghiệm chủ quan.

Kiến nghị và giải pháp đề xuất

Nhóm giải pháp / Kiến nghị Nội dung triển khai cụ thể
Ứng dụng mô hình kinh tế lượng Đưa hàm hồi quy Hedonic vào quy trình tính toán giá bán căn hộ tại thời điểm huy động vốn và hoàn thành phần thô
Cơ sở dữ liệu thông tin Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ về chi phí xây dựng, lịch sử giao dịch và thông tin thị trường bất động sản
Mô hình tổ chức bộ máy Thành lập Phòng xác định giá độc lập trực thuộc ban giám đốc nhằm tăng tính khách quan so với phòng kinh doanh
Chuẩn hóa quy trình Ban hành quy trình định giá thống nhất gồm các bước thu thập, xử lý dữ liệu, chạy mô hình và thẩm định giá
Kiến nghị chính sách vĩ mô Hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch bất động sản, tăng cường kiểm soát tính minh bạch của thị trường và giá đất

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án

  • Giới hạn phạm vi phân khúc: Mẫu khảo sát thực nghiệm và mô hình hồi quy Hedonic chỉ mới tập trung kiểm định trên đối tượng nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới, chưa bao quát các phân khúc nhà ở khác như nhà ở biệt thự, nhà phân lô hay nhà ở liền kề.
  • Giới hạn không gian và thời gian: Dữ liệu khảo sát sơ cấp và thứ cấp thu thập tập trung chủ yếu tại địa bàn thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2008 - 2012, chưa mở rộng ra các đô thị loại hai hoặc các vùng kinh tế trọng điểm khác.
  • Tính minh bạch của dữ liệu thị trường: Trong giai đoạn nghiên cứu, thị trường bất động sản Việt Nam chưa có hệ thống đăng ký giá giao dịch thực tế đồng bộ, các thông tin giá giao dịch thành công tại một số dự án thu thập được còn chịu ảnh hưởng bởi độ trễ thông tin.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng phạm vi ứng dụng của hàm hồi quy Hedonic sang các phân khúc bất động sản thương mại khác như biệt thự, nhà liền kề và đất nền dự án.
  • Mở rộng địa bàn khảo sát ra các thị trường đô thị đang phát triển ngoài Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Ứng dụng các kỹ thuật toán kinh tế nâng cao như mạng thần kinh nhân tạo (Artificial Neural Networks - ANN) hoặc các mô hình kinh tế lượng không gian (Spatial Econometrics) nhằm giải quyết triệt để tính phụ thuộc không gian và tính phi tuyến tính của các thuộc tính nhà ở như phần cơ sở lý luận đã gợi mở.

Giá trị tham khảo

Luận án mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng trong lĩnh vực kinh tế và quản trị bất động sản:

  • Đối với nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Cung cấp nguồn tài liệu tổng quan toàn diện về lý thuyết thẩm định giá, lịch sử phát triển của mô hình Hedonic từ Court (1939), Lancaster (1966), Rosen (1974) đến Malpezzi (2003); đồng thời cung cấp phương pháp luận chi tiết về việc ứng dụng phương pháp Stepwise regression trong nghiên cứu thị trường nhà ở.
  • Đối với các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở: Là tài liệu hướng dẫn kỹ thuật có giá trị thực tiễn cao trong việc tái cơ cấu mô hình tổ chức định giá (thiết lập Phòng xác định giá chuyên trách), chuẩn hóa quy trình định giá 3 thời điểm và ứng dụng công cụ định lượng để định mức giá bán tối ưu hóa lợi nhuận.
  • Đối với các cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cung cấp các luận cứ thực tế về nguyên nhân sai lệch giá thị trường và giá quy định hành chính, hỗ trợ quá trình hoàn thiện các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản, thẩm định giá và quản lý quy hoạch đô thị.

Câu hỏi thường gặp

1. Doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở thường tiến hành định giá nhà ở TMXDM tại những thời điểm nào?

Theo phân tích của luận án, doanh nghiệp tiến hành định giá tại 3 thời điểm chính trong chu trình dự án:

  • Thời điểm lập hồ sơ dự án: Xác định giá dự kiến để tính toán hiệu quả tài chính và lập luận chứng xin cấp phép đầu tư (chủ yếu dùng phương pháp chi phí).
  • Thời điểm bắt đầu được phép huy động vốn: Theo quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP (khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật), định giá để ký hợp đồng huy động vốn/bán nhà hình thành trong tương lai.
  • Thời điểm hoàn thành phần thô: Khi toàn bộ chi phí thực tế đã được chốt, doanh nghiệp định giá lại để điều chỉnh giá bán cho các căn hộ còn lại phù hợp với biến động thị trường.

2. Vì sao phương pháp so sánh trực tiếp truyền thống bộc lộ nhiều hạn chế khi áp dụng tại các doanh nghiệp Việt Nam?

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải có thông tin giao dịch chính xác, khách quan và tương đồng về thời gian. Tại thị trường Việt Nam giai đoạn 2008 - 2012, các thông tin giao dịch thường bị sai lệch, thiếu minh bạch và nhanh chóng lạc hậu do thị trường biến động mạnh. Hơn nữa, phương pháp này chưa lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của từng thuộc tính riêng lẻ của căn hộ mà chủ yếu dựa vào đánh giá cảm tính của cán bộ định giá.

3. Dạng hàm kinh tế lượng nào được ưu tiên lựa chọn khi áp dụng mô hình Hedonic trong luận án?

Luận án lựa chọn dạng hàm bán logarit (semi-log) với biến phụ thuộc là logarit tự nhiên của giá bán ($\ln P$). Dạng hàm này có 3 ưu điểm kỹ thuật đã được Follain và Malpezzi (1980) chứng minh:

  1. Thể hiện được phương sai giá trị của từng yếu tố ở các vùng giá khác nhau;
  2. Các hệ số hồi quy biểu thị trực tiếp tỷ lệ phần trăm thay đổi của giá khi biến độc lập thay đổi một đơn vị;
  3. Giảm thiểu tối đa hiện tượng phương sai thay đổi (heteroscedasticity) trong mô hình thống kê.

4. Thực trạng định giá "gốc" của các doanh nghiệp bất động sản giai đoạn trước năm 2012 bộc lộ bất cập gì lớn nhất?

Bất cập lớn nhất được luận án chỉ ra là mức giá "gốc" do doanh nghiệp xác định thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại cùng thời điểm (minh chứng qua số liệu so sánh tại Bảng 4.9). Điều này tạo ra sự chênh lệch giá lớn, phát sinh hiện tượng xếp hàng đầu cơ tiêu cực (như tại các dự án The Vista, Sky Garden, Nam Cường) và khiến doanh nghiệp bị thất thoát một phần lợi nhuận đáng lẽ được hưởng vào tay giới trung gian đầu cơ.

5. Những nguyên tắc cơ bản nào chi phối hoạt động định giá nhà ở TMXDM theo luận án?

Hoạt động định giá nhà ở TMXDM phải tuân thủ 5 nguyên tắc có mối liên hệ mật thiết:

  1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (thỏa mãn mặt vật chất, pháp luật, mức thu nhập ròng cao nhất và thời gian duy trì dài nhất);
  2. Nguyên tắc cung - cầu (phản ánh xu hướng giá tỷ lệ thuận với cầu, tỷ lệ nghịch với cung);
  3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập (đất đai, lao động, vốn và quản lý);
  4. Nguyên tắc nhất quán (thống nhất giữa mục đích sử dụng đất và mục đích công trình);
  5. Nguyên tắc cân đối (kết hợp tối ưu 4 yếu tố đầu vào sản xuất).

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Lục Mạnh Hiển đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, chỉ rõ bản chất kinh tế và 5 nguyên tắc chi phối hoạt động này trong doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Bằng việc kết hợp nghiên cứu tình huống thực tiễn giai đoạn 2008 - 2012 tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với mô hình kinh tế lượng Hedonic dạng bán logarit, luận án đã lượng hóa sự tác động của các thuộc tính căn hộ đến giá bán và làm rõ nguyên nhân của các sai lệch giá trên thị trường sơ cấp. Các đề xuất về kiện toàn Phòng xác định giá chuyên trách, chuẩn hóa quy trình định giá 3 thời điểm và ứng dụng hàm hồi quy từng bước mang lại hệ thống giải pháp thực tiễn có giá trị ứng dụng cao cho các doanh nghiệp bất động sản và công tác quản lý nhà nước tại Việt Nam.