Định Giá Cho Thuê Đất Tại Khu Công Nghiệp Thăng Long II, Hưng Yên

Tìm hiểu về định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên. Cung cấp thông tin chi tiết và chính xác.

• Tác giả: Nguyễn Công Hưng
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính
• Đề tài: Định Giá Cho Thuê Đất Tại Khu Công Nghiệp Thăng Long II, Huyện Yên Mỹ, Tỉnh Hưng Yên
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
• 1.1. Giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm khu công nghiệp
• 1.3. Khái niệm về giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.4. Khái niệm và vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.4.1. Khái niệm về định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.4.2. Vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.5. Căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.5.1. Cơ sở hình thành giá và các mức giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.5.2. Các căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.6. Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.6.1. Vận dụng phương pháp định giá so sánh
• 1.6.2. Vận dụng phương pháp chi phí
• 1.6.3. Vận dụng phương pháp vốn hóa
• 1.7. Nhân tố ảnh hưởng đến định giá cho thuê đất khu công nghiệp
• 1.7.1. Nhân tố chủ quan
• 1.7.2. Nhân tố khách quan
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN
• 2.1. Tổng quan về phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
• 2.2. Giới thiệu tổng quát về khu công nghiệp Thăng Long II
• 2.3. Thực trạng định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II
• 2.3.1. Căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II
• 2.3.2. Phương pháp định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II
• 2.4. Thực trạng hợp đồng cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II
• 2.4.1. Điều chỉnh giá trị tiền thuê đất theo diện tích thực tế của lô đất và thanh toán tiền thuê đất
• 2.4.2. Quyền sử dụng đối với đất thuê
• 2.4.3. Các loại phí phải trả cho chủ đầu tư
• 2.5. Đánh giá chung
• 2.5.1. Những kết quả đạt được
• 2.5.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, TỈNH HƯNG YÊN
• 3.1. Phương hướng, nhiệm vụ đặt ra đối với Khu công nghiệp Thăng Long II
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất tại TLIPII
• 3.2.1. Hoàn thiện cơ sở và phương pháp định giá cho thuê đất
• 3.2.2. Hoàn thiện việc thực hiện hợp đồng cho thuê đất
• 3.2.3. Thu thập và xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác định giá và cho thuê đất
• 3.2.4. Các biện pháp hỗ trợ khác
• 3.2.4.1. Kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên
• 3.2.4.2. Kiến nghị với Nhà nước
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Cho Thuê Đất KCN Thăng Long II

Việc định giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN) ngày càng trở nên quan trọng, đặc biệt tại các địa phương có nhiều KCN như Hưng Yên. Định giá hợp lý giúp thu hút đầu tư, đảm bảo thu hồi vốn và tạo tính cạnh tranh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc định giá còn mang tính chủ quan, thiếu căn cứ khoa học, dẫn đến giá thuê đất thiếu hấp dẫn và tỷ lệ lấp đầy chậm. Luận văn này tập trung vào việc nghiên cứu và đề xuất giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II, một KCN trọng điểm của tỉnh Hưng Yên. Mục tiêu là đưa ra các căn cứ và phương pháp định giá đất cho thuê một cách khoa học và thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư và sử dụng đất đai.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của khu công nghiệp

Khu công nghiệp (KCN) là khu vực tập trung các doanh nghiệp công nghiệp, có cơ sở hạ tầng đồng bộ và được quy hoạch, quản lý theo quy định của pháp luật. Đặc điểm của KCN bao gồm: tập trung các ngành công nghiệp, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư, và có sự quản lý chuyên nghiệp. Việc hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của KCN là cơ sở để định giá cho thuê đất một cách chính xác. KCN Thăng Long II không nằm ngoài những đặc điểm này, và việc định giá cần xem xét đến các yếu tố đặc thù của KCN.

1.2. Giá cho thuê đất KCN Khái niệm và vai trò quan trọng

Giá cho thuê đất KCN là số tiền mà nhà đầu tư phải trả cho chủ đầu tư KCN để được quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định. Giá cho thuê đất đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, đảm bảo hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, và tạo nguồn thu cho chủ đầu tư KCN. Việc định giá cho thuê đất hợp lý cần đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Theo nghiên cứu, việc định giá giá thuê đất KCN Thăng Long II cần xem xét đến các yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, và tình hình thị trường.

II. Thách Thức Trong Định Giá Thuê Đất KCN Thăng Long II

Mặc dù KCN Thăng Long II đã đạt được những thành công nhất định trong việc thu hút đầu tư, công tác định giá cho thuê đất vẫn còn tồn tại một số thách thức. Một trong những vấn đề chính là việc định giá còn mang tính chủ quan, chưa dựa trên các căn cứ khoa học và thực tiễn. Điều này dẫn đến sự thiếu hấp dẫn của giá thuê đất, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc thiếu thông tin thị trường và sự cạnh tranh từ các KCN khác cũng gây khó khăn cho việc định giá. Để giải quyết những thách thức này, cần có sự đổi mới trong phương pháp định giá và tăng cường thu thập thông tin thị trường.

2.1. Tính chủ quan trong định giá và ảnh hưởng đến đầu tư

Hiện nay, việc định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II còn mang tính chủ quan của chủ đầu tư, chưa dựa trên các yếu tố khách quan như vị trí lô đất, hạ tầng kỹ thuật, và tình hình thị trường. Điều này dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp thuê đất, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và hiệu quả kinh doanh. Theo luận văn, cần có sự minh bạch và công khai trong quá trình định giá, đảm bảo tính công bằng và hợp lý cho tất cả các bên liên quan.

2.2. Thiếu thông tin thị trường và cạnh tranh từ KCN khác

Việc thiếu thông tin về thị trường cho thuê đất KCN tại Hưng Yên và sự cạnh tranh từ các KCN khác gây khó khăn cho việc định giá. Chủ đầu tư KCN Thăng Long II cần chủ động thu thập thông tin về giá thuê đất, chính sách ưu đãi, và tình hình đầu tư tại các KCN khác để đưa ra mức giá cạnh tranh. Bên cạnh đó, cần tăng cường quảng bá và nâng cao chất lượng dịch vụ để thu hút nhà đầu tư. Cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường đầy đủ và chính xác để hỗ trợ công tác định giá.

2.3. Bất cập trong hợp đồng thuê đất và thanh toán tiền thuê

Các điều khoản trong hợp đồng thuê đất tại KCN Thăng Long II còn một số bất cập, đặc biệt là quy định về thanh toán tiền thuê. Việc yêu cầu thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bên cạnh đó, các quy định về quyền sử dụng đất, thế chấp, và cho thuê lại còn chưa rõ ràng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp. Cần có sự linh hoạt và minh bạch trong hợp đồng thuê đất để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Định Giá Cho Thuê Đất KCN Thăng Long II

Để hoàn thiện công tác định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II, cần áp dụng các phương pháp định giá khoa học và thực tiễn. Các phương pháp định giá phổ biến bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có những ưu điểm và hạn chế riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào đặc điểm của KCN và thông tin sẵn có. Trong trường hợp của KCN Thăng Long II, cần kết hợp các phương pháp định giá để đưa ra kết quả chính xác và khách quan.

3.1. Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá thuê đất

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh giá cho thuê đất của các KCN tương đồng về vị trí, hạ tầng, và chính sách ưu đãi. Để áp dụng phương pháp này, cần thu thập thông tin về giá thuê đất của các KCN khác tại Hưng Yên và các tỉnh lân cận. Sau đó, điều chỉnh giá cho thuê đất của KCN Thăng Long II dựa trên sự khác biệt về các yếu tố so sánh. Phương pháp này đòi hỏi thông tin thị trường đầy đủ và chính xác.

3.2. Phương pháp chi phí Xác định giá thuê dựa trên chi phí đầu tư

Phương pháp chi phí dựa trên việc tính toán tổng chi phí đầu tư vào KCN, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí quản lý, và lợi nhuận kỳ vọng. Giá cho thuê đất được xác định sao cho đảm bảo thu hồi vốn và có lợi nhuận hợp lý. Phương pháp này phù hợp với các KCN mới thành lập, khi chưa có nhiều thông tin về thị trường. KCN Thăng Long II đã sử dụng phương pháp này để xác định giá thuê ban đầu.

3.3. Phương pháp thu nhập Vốn hóa thu nhập từ cho thuê đất

Phương pháp thu nhập dựa trên việc dự báo thu nhập từ cho thuê đất trong tương lai và vốn hóa thu nhập này về giá trị hiện tại. Giá cho thuê đất được xác định sao cho đảm bảo tỷ suất sinh lợi hợp lý. Phương pháp này phù hợp với các KCN đã hoạt động ổn định, có dòng tiền ổn định từ cho thuê đất. Để áp dụng phương pháp này, cần có thông tin về tỷ lệ lấp đầy, giá thuê trung bình, và chi phí hoạt động của KCN.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Thuê Đất KCN Thăng Long II

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về cơ sở pháp lý, phương pháp định giá, và thông tin thị trường. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư KCN, cơ quan quản lý nhà nước, và các doanh nghiệp thuê đất. Mục tiêu là tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, và hấp dẫn, góp phần thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

4.1. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và chính sách về định giá đất

Cần hoàn thiện cơ sở pháp lý và chính sách về định giá đất KCN, đảm bảo tính minh bạch, công khai, và phù hợp với thị trường. Cần có quy định rõ ràng về phương pháp định giá, căn cứ định giá, và quy trình định giá. Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định về định giá đất. Cần có sự tham gia của các chuyên gia định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan.

4.2. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường đất KCN đầy đủ

Cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường đất KCN đầy đủ, chính xác, và kịp thời. Hệ thống thông tin này cần bao gồm các thông tin về giá thuê đất, chính sách ưu đãi, tình hình đầu tư, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư KCN, và các doanh nghiệp thuê đất. Cần có sự chia sẻ thông tin giữa các bên liên quan.

4.3. Đa dạng hóa hình thức thanh toán và ưu đãi cho nhà đầu tư

Cần đa dạng hóa hình thức thanh toán tiền thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Có thể áp dụng hình thức thanh toán theo tiến độ, thanh toán trả chậm, hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm. Bên cạnh đó, cần có các chính sách ưu đãi về giá thuê đất, thuế, và các chi phí khác để thu hút nhà đầu tư. Cần có sự linh hoạt và sáng tạo trong việc xây dựng các gói ưu đãi.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Định Giá Đất

Nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong việc hoàn thiện công tác định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để xây dựng quy trình định giá khoa học, minh bạch, và phù hợp với thị trường. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư, giúp họ đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả. Việc áp dụng các giải pháp đề xuất trong nghiên cứu sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

5.1. Xây dựng quy trình định giá khoa học và minh bạch

Dựa trên kết quả nghiên cứu, cần xây dựng quy trình định giá cho thuê đất khoa học, minh bạch, và dễ thực hiện. Quy trình này cần bao gồm các bước: thu thập thông tin, phân tích thị trường, lựa chọn phương pháp định giá, tính toán giá trị đất, và công bố kết quả. Cần có sự tham gia của các chuyên gia định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan. Quy trình cần được công khai và minh bạch để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

5.2. Cung cấp thông tin hữu ích cho nhà đầu tư

Kết quả nghiên cứu cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư về giá thuê đất, chính sách ưu đãi, và tình hình đầu tư tại KCN Thăng Long II. Thông tin này giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả. Cần có kênh thông tin chính thức và dễ tiếp cận để cung cấp thông tin cho nhà đầu tư. Cần có sự tư vấn và hỗ trợ cho nhà đầu tư trong quá trình tìm hiểu và quyết định đầu tư.

VI. Kết Luận và Tương Lai Của Định Giá Thuê Đất KCN

Định giá cho thuê đất là một yếu tố quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế. Việc hoàn thiện công tác định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II là một nhiệm vụ cấp thiết, đòi hỏi sự nỗ lực của tất cả các bên liên quan. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và đổi mới phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thông tin thị trường đầy đủ, và tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, và hấp dẫn. Điều này sẽ góp phần đưa KCN Thăng Long II trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

6.1. Tiếp tục nghiên cứu và đổi mới phương pháp định giá

Cần tiếp tục nghiên cứu và đổi mới phương pháp định giá cho thuê đất KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Cần áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, kết hợp với các công cụ phân tích hiện đại. Cần có sự hợp tác giữa các nhà nghiên cứu, chuyên gia định giá, và cơ quan quản lý nhà nước để phát triển các phương pháp định giá phù hợp với điều kiện thực tế.

6.2. Xây dựng môi trường đầu tư minh bạch và hấp dẫn

Cần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, và hấp dẫn tại KCN Thăng Long II. Cần có chính sách ưu đãi hợp lý, thủ tục hành chính đơn giản, và cơ sở hạ tầng đồng bộ. Cần có sự hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động. Môi trường đầu tư tốt sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và góp phần phát triển kinh tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ------------ NGUYỄN CÔNG HƢNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý địa chính LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: PGS. HOÀNG VĂN CƢỜNG HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do bản thân học viên tự viết dưới sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS. TS Hoàng Văn Cường. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Học viên xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày …….tháng ……năm 2013 Nguyễn Công Hưng LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập tại trường với chuyên ngành đào tạo thạc sỹ Kinh tế và Quản lý địa chính, học viên đã được tiếp thu những kiến thức vô cùng quý báu và bổ ích từ những kinh nghiệm quản lý mà các thầy cô giáo truyền đạt cho mình. Từ đó, học viên áp dụng vào thực tiễn của bản thân, đem những kiến thức mà mình học được phục vụ cho công việc nơi học viên công tác. Để hoàn thành đề tài luận văn: “Định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên”, ngoài sự nỗ lực, cố gắng của bản thân, học viên còn nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, chu đáo của Thầy giáo – PGS.

TS Hoàng Văn Cƣờng, người đã trực tiếp hướng dẫn học viên trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn. Ngoài ra, học viên cũng nhận được sự tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện của Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên; Ban quản lý Khu công nghiệp Thăng Long II; Ban lãnh đạo các công ty trong khu công nghiệp Thăng Long II; Ban lãnh đạo, các đồng nghiệp tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Akebono Brake Astra Viêt Nam. Sự động viên, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất về mọi mặt của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, học viên xin tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới tất cả những sự giúp đỡ quý báu để học viên hoàn thành tốt bản luận văn này.

Song, luận văn không thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Học viên rất mong được các Thầy (Cô) và đồng nghiệp đóng góp ý kiến để tiếp tục hoàn thiện luận văn. Những ý kiến đóng góp đối với học viên, không chỉ để sửa chữa những hạn chế, thiếu sót của bản luận văn này, mà còn giúp học viên nhận thức đầy đủ và hoàn thiện hơn về cách thức, phương pháp nghiên cứu khoa học để đáp ứng yêu cầu học tập, nghiên cứu và công tác. Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU.1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP .1 Giá cho thuê đất khu công nghiệp .1 Khái niệm và đặc điểm khu công nghiệp .2 Khái niệm về giá cho thuê đất khu công nghiệp .2 Khái niệm và vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp .1 Khái niệm về định giá cho thuê đất khu công nghiệp .2 Vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp .3 Căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp .1 Cơ sở hình thành giá và các mức giá cho thuê đất khu công nghiệp.2 Các căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp .4 Vận dụng các phƣơng pháp định giá vào định giá cho thuê đất khu công nghiệp.1 Vận dụng phương pháp định giá so sánh .2 Vận dụng phương pháp chi phí.3 Vận dụng phương pháp vốn hóa .5 Nhân tố ảnh hƣởng đến định giá cho thuê đất khu công nghiệp .1 Nhân tố chủ quan .2 Nhân tố khách quan.

32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN.1 Tổng quan về phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên .2 Giới thiệu tổng quát về khu công nghiệp Thăng Long II .3 Thực trạng định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng long II .1 Căn cứ định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II .2 Phương pháp định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II .4 Thực trạng hợp đồng cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II.1 Điều chỉnh giá trị tiền thuê đất theo diện tích thực tế của lô đất và thanh toán tiền thuê đất.2 Quyền sử dụng đối với đất thuê .3 Các loại phí phải trả cho chủ đầu tư .5 Đánh giá chung .1 Những kết quả đạt được .2 Hạn chế và nguyên nhân. 68 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, TỈNH HƢNG YÊN.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ đặt ra đối với Khu công nghiệp Thăng Long II72 3.2 Các giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất tại TLIPII .1 Hoàn thiện cơ sở và phương pháp định giá cho thuê đất .2 Hoàn thiện việc thực hiện hợp đồng cho thuê đất .3 Thu thập và xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác định giá và cho thuê đất .4 Các biện pháp hỗ trợ khác .1 Kiến nghị với UNBD tỉnh Hưng Yên .2 Kiến nghị với Nhà nước .87 TÀI LIỆU THAM KHẢO.89 PHỤ LỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản KCN Khu công nghiệp TLIPII Khu công nghiệp Thăng long II UBND Ủy ban Nhân dân GPMB Giải phóng mặt bằng DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Ví trí quy hoạch khu công nghiệp Thăng Long II thuộc khu công nghiệp Phố Nối B .2: Bố trí mặt bằng tổng thể TLIPII, giai đoạn 1. 50 BẢNG Bảng số 2.1: Quy hoạch sử dụng đất Khu công nghiệp Thăng long II giai đoạn 1 .2: Kích thước và số lượng các lô đất giai đoạn 1 .3: Dự toán chi phí xây dựng khu công nghiệp Thăng Long II, giai đoạn 1 .4: Bảng tổng hợp mức giá cho thuê các lô đất cụ thể .5: Phí đấu nối điện, nước tại khu công nghiệp Thăng long II .6: Giá cho thuê đất tại một số khu công nghiệp tại Hưng Yên .7: Phí các loại dịch vụ phục vụ sản xuất trong một số khu công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên .1: Tiêu chí xác định mức điều chỉnh giá cho thuê lô đất cụ thể. 78 i TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ------------ NGUYỄN CÔNG HƢNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý địa chính TÓM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI – 2013 ii TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU 1.

Tính cấp thiết của đề tài Những năm qua ở hầu hết các địa phương trong cả nước có rất nhiều khu công nghiệp được hình thành và phát triển, đã tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Công tác định giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp đã và đang được các chủ đầu tư khu công nghiệp thực hiện. Để xác định được mức giá cho thuê đất một cách hợp lý, bảo đảm thu hồi vốn và có tính cạnh tranh cao, thu hút được nhiều nhà đầu tư công nghiệp vào thuê đất, đòi hỏi phải có những căn cứ và phương pháp định giá đất cho thuê được áp dụng một cách khoa học và thực tiễn. Tuy vậy việc định giá cho thuê đất khu công nghiệp hiện nay còn mang tính chủ quan, đại khái, nhiều nơi chỉ có một mức giá chung cho toàn bộ khu công nghiệp rộng lớn với vài trăm ha đất.

Điều này đã làm cho giá thuê đất trong các khu công nghiệp trở nên thiếu hấp dẫn, thu hút đầu tư kém và dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của nhiều khu công nghiệp rất chậm, gây nên lãng phí về tài nguyên đất đai và tiền vốn rất lớn, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, cho doanh nghiệp đi thuê và cho cả nhà nước. Khu công nghiệp Thăng Long II (TLIPII) là một trong những KCN trọng điểm của tỉnh Hưng Yên, được Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh coi là điểm sáng trong thu hút đầu tư của tỉnh, đặc biệt là thu hút đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên việc định giá cho thuê đất trong KCN cũng đang vướng phải những tồn tại, bất cập nhất định như giá cho thuê trong KCN được định giá còn mang tính chủ quan của chủ đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN, mặc dù vị trí của các lô là khác nhau, đường giao thông nội bộ khác nhau, nhưng lại có cùng một giá cho thuê. Đây là điều chưa hợp lý, thiệt thòi cho các doanh nghiệp đến sau.

Là học viên cao học chuyên ngành kinh tế và quản lý địa chính và đang làm việc tại TLIPII của tỉnh Hưng Yên học viên chọn đề tài “Định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh hƣng Yên” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định iii giá cho thuê đất KCN. Phân tích căn cứ và các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng trong thực tiễn qua phân tích thực trạng định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, tìm ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân khi định giá cho thuê đất KCN. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá cho thuê đất tại KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Căn cứ và phương pháp áp dụng trong định giá cho thuê đất KCN. Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, + Về thời gian: Từ 2007 đến 2013. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập thông tin -Sử dụng các nguồn thông tin đã được công bố. - Thu thập thông tin cụ thể về TLIPII và giá cho thuê đất tại các KCN của tỉnh.

- Tham khảo ý kiến một số doanh nghiệp đã thuê đất tại TLIPII về sự lựa chọn thuê đất của họ.