CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản thế chấp a. Khái niệm về tài sản thế chấp Ngân hàng thương mại hoạt động dưới hình thức là trung gian tài chính trong nền kinh tế quốc dân, nó đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn. Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, chính vì vậy mà lượng cầu về vốn kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao. Do đó vai trò của các ngân hàng thương mại đặc biệt là hoạt động cho vay của Ngân hàng là rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội. Mỗi một khoản vay của các tổ chức tín dụng đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay do sự suy thoái của thị trường .để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho những khoản vay trong quá trình hoạt động của mình thì các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm).
Khoản cho vay có thế chấp bằng BĐS của Ngân hàng thương mại là việc cho vay vốn của Ngân hàng thương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và BĐS của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng thương mại đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. 5 Vậy tài sản thế chấp là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng. Bất động sản thế chấp *Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản: Tài sản thế chấp có thể gồm nhiều loại: BĐS, các giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ.Nhung trong để tài này tác giả chỉ đi sâu nghiên cứu phần tài sản thế chấp là BĐS.
Vậy truớc hết cần phải hiểu rõ khái niệm của BĐS là gì. Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. BĐS là các tài sản không di dời đuợc, bao gồm: + Đất đai. + Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định. BĐS là một tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó có những đặc điểm chính sau đây: - Thứ nhất: BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời đuợc.
Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể; nó chịu ảnh huởng lớn của nơi có nó về kết cấu hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. - Thứ hai: BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính bền vững có thể đuợc hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này đuợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế.
Tuổi thọ kĩ thuật có thể đuợc hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các 6 thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng. Khi đầu tư cần tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kĩ thuật, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. - Thứ ba: hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, từng vùng, từng địa phương cho những dạng hoạt động khác nhau.
Diện tích đất đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn chính vì vậy mà trên thị trường quan hệ giữa cung và cầu BĐS luôn trong xu hướng mất cân bằng, cung lúc nào cũng nhỏ hơn cầu. Hơn nữa chi phí về tài chính, nhân lực cũng như khoa học ký thuật phục vụ cho việc xây dựng một công trình cũng rất lớn, mà tiềm lực của nền kinh tế không cho phép xây ồ ạt nên cung về BĐS đã ít nay càng ít hơn. là tính riêng biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan.Do vậy trong đầu tư BĐS phải chú ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng.
- Thứ năm: hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. BĐS là đặc điểm của loài người mà mọi người thì sinh sống ở những lãnh thổ, vùng miền khác nhau. Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS. Bản thân mỗi BĐS còn mang cả yếu tố tâm linh và yếu tố tôn giáo trong đó.
- Thứ sáu: hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây dựng có 7 thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó. Chính vì vậy khi định giá một BĐS người định giá phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định.
- Thứ bẩy: BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. - Thứ tám: hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Mọi hoạt động trong nền kinh tế quốc dân cũng như ngoài xã hội đều chịu sự chi phối của pháp luật nhưng đối với BĐS thì sự chi phối này là mạnh mẽ hơn cả. Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế luôn là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao dịch BĐS trên thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế khác.
Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm quản lý hoạt động của thị trường BĐS. *Phân loại bất động sản thế chấp Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại bao gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp như hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp BĐS được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng. - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Các BĐS thế chấp phải là các BĐS được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - BĐS phải không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp BĐS để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất - dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. 9 Ví dụ như một nhà máy sản xuất xi măng khi thiếu vốn có thể đem đất đai nhà xưởng thế chấp ngân hàng thì sẽ vay được một lượng vốn tương đối lớn.