Phần mở đầu. ▪ Phần nội dung: ▫ Chƣơng 1: Khái quát về vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại. ▫ Chƣơng 2: Thực trạng điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại và một số giải pháp. ▪ Phần kết luận.
Trang 4 CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VẤN ĐỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƢ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI 1. Khái niệm Về mặt thuật ngữ, điều tiết tức là “tăng hay giảm để làm cho nó có chừng mực, hợp lí”1. Còn giá trị là “cái mà người ta dùng làm cơ sở để xem xét một vật có lợi ích tới mức nào đối với con người”. Giá trị còn là “tính chất quy ra được thành tiền của một vật trong quan hệ mua bán đổi chác”2.
Trong lĩnh vực đất đai, giá trị là một khái niệm kinh tế biểu hiện mối quan hệ đo đƣợc bằng tiền giữa những ngƣời mua bán với quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất có thể đƣợc mua bán. Giá trị không phải là một thực tế bất biến, mà là sự ƣớc tính trị giá của quyền sử dụng đất, có hoặc không có tài sản gắn liền với đất tại một thời điểm xác định theo một cách xác định giá trị cụ thể. Giá trị đất đai là thƣớc đo tiền tệ lợi ích mà ngƣời chủ quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất có đƣợc tại thời điểm định giá. Giá trị của đất đai phát sinh từ mức độ hữu ích hoặc khả năng đáp ứng các nhu cầu của con ngƣời3.
Giá trị của đất đai đƣợc tạo nên bởi các yếu tố nhƣ: bản chất cố định và lâu bền, sự hữu hạn, địa điểm của đất đai; tính hữu dụng của một vị trí nào đó đối với sản xuất hoặc các mục đích khác; năng suất; tính nhu cầu đối với mảnh đất tƣơng tự trên cùng một địa điểm hoặc nơi lân cận. Nhƣ vậy, giá trị của đất chính là lợi ích mà đất đai đem lại cho con ngƣời. Giá trị của đất còn là tính chất quy ra đƣợc bằng tiền trong quan hệ mua bán, trao đổi. Giá trị của đất đối với ngƣời sử dụng đất chính là giá trị quyền sử dụng đất - “tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất trả cho Nhà nước hoặc tiền thuê đất trả cho toàn bộ thời gian thuê làm căn cứ để vay vốn của các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc để được góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất”4.
Dƣới sự tác động từ đầu tƣ của Nhà nƣớc, của ngƣời sử dụng đất và những nhà đầu tƣ khác, cũng nhƣ tác động của những yếu tố tự nhiên, giá trị quyền sử dụng đất có thể tăng lên. Do đó, chúng ta có thể hiểu giá trị tăng thêm của đất chính là những lợi ích, giá trị quy ra đƣợc bằng tiền của đất tăng cao hơn so với trƣớc kia. Trong điều kiện hiện nay, giá đất ngày càng cao và những lợi ích mà đất đai mang lại cho con ngƣời ngày càng lớn nên giá trị tăng lên của đất cũng nhiều hơn. Nhằm thực hiện vai trò quản lí Nhà nƣớc nói chung và quản lý về đất đai nói riêng thì việc điều tiết của Nhà nƣớc đối với đất đai cần đƣợc đảm bảo.
Thực tế, đã xuất hiện yêu cầu cần phải điều tiết giá trị tăng thêm của đất từ phía Nhà nƣớc đối với những chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là đối với những chủ thể sử dụng những mảnh đất mà tạo ra giá trị tăng thêm lớn, hay những chủ thể sử dụng nhiều đất để thực hiện công bằng xã hội, điều tiết nền kinh tế của Nhà nƣớc. 1 Văn Tân, Nguyễn Văn Đạm (1977), Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội, tr. 2 Văn Tân, Nguyễn Văn Đạm, tlđd (01), tr. 3 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế (2008), Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học, tr.
4 Bộ tƣ pháp, Viện khoa học pháp lí (1999), Từ điển luật học, Nhà xuất bản từ điển bách khoa, Nhà xuất bản Tƣ pháp, Hà Nội, tr. Trang 5 Để điều tiết giá trị tăng thêm của đất, chúng ta cần biết về những yếu tố làm giá trị đất tăng lên. Một trong những yếu tố đó là sự đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất. Trong trƣờng hợp này, ngƣời sử dụng đất đƣơng nhiên đƣợc hƣởng giá trị tăng thêm do chính mình tạo ra.
Tuy nhiên, cũng có những trƣờng hợp giá trị đất tăng không phải do việc đầu tƣ tiền của, công sức của ngƣời sử dụng đất mà do Nhà nƣớc và xã hội đầu tƣ, do chủ thể khác (không phải là ngƣời sử dụng đất) đầu tƣ, do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc…v. Trong những trƣờng hợp này, ai đƣợc hƣởng phần giá trị tăng lên từ đất là vấn đề cần đƣợc đặt ra nhằm đảm bảo sự công bằng, hợp lý. Nhƣ vậy, có thể hiểu “điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” chính là sự phân bổ phần giá trị tăng thêm này, thông qua sự điều chỉnh của Nhà nƣớc, đến với những chủ thể không phải là ngƣời sử dụng đất đã đầu tƣ làm cho giá trị đất tăng lên so với thời điểm ban đầu. Trong những trƣờng hợp giá trị đất tăng lên do những chủ thể khác đầu tƣ thì giá trị tăng thêm này phải thuộc về các chủ thể đó.
Để việc điều tiết đƣợc công bằng, phù hợp, Nhà nƣớc cần phải có những công cụ điều tiết cụ thể nhằm phân bổ hài hòa giá trị tăng thêm từ đất. Các yếu tố làm tăng giá trị của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại 1. Các yếu tố tự nhiên Giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại phụ thuộc nhiều vào các yếu tố tự nhiên nhƣ chất đất; địa hình; chế độ tƣới tiêu; khí hậu, thời tiết; vị trí; hƣớng đất; kích thƣớc, hình thể, diện tích mặt đất; cảnh quan và môi trƣờng. Yếu tố đầu tiên ảnh hƣởng đến giá trị đất là chất đất, tức là độ phì, độ màu mỡ của đất.
Chất đất phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ thổ nhƣỡng, hàm lƣợng các chất dinh dƣỡng, hàm lƣợng các nguyên tố vi lƣợng. Các yếu tố này ảnh hƣởng lớn đến năng suất cây trồng, đến sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, so với các loại đất khác, giá trị đất nông nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào chất đất. Yếu tố tự nhiên thứ hai ảnh hƣởng đến giá trị đất chính là địa hình.
Địa hình là độ cao, thấp, độ bằng phẳng, độ dốc của đất. Địa hình là một trong những yếu tố hình thành đất và tạo ra sự phân phối lƣợng nƣớc cho cây trồng. Vì vậy, nó có ảnh hƣởng đến giá trị đất. Bên cạnh đó, giá trị của đất còn phụ thuộc vào chế độ tưới tiêu vì sản xuất nông nghiệp phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu nƣớc để tƣới tiêu.
Do đó, ở những khu vực nào mà nƣớc và chế độ tƣới tiêu đƣợc đảm bảo thì giá trị đất nông nghiệp ở vùng đó sẽ cao hơn. Ngoài ra, yếu tố khí hậu, thời tiết nhƣ lƣợng mƣa, lũ lụt, hạn hán, nhiệt độ, thiên tai.v cũng tác động đến giá trị của đất. Những yếu tố trên tác động lớn đến phƣơng hƣớng sản xuất kinh doanh của vùng và có ảnh hƣởng đến giá trị đất. Ngoài những yếu tố tự nhiên trên, vị trí khu đất cũng tạo ra giá trị của đất.
Những mảnh đất ở các vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. Vị trí của mảnh đất nói lên khả năng sinh lợi của đất, liên quan đến mục đích sử dụng đất. Yếu tố vị trí còn nói lên sự thuận lợi trong giao thông, khả năng tiếp cận những yếu tố thuộc về Trang 6 cơ sở hạ tầng. Nó tạo nên tính cá biệt, tính duy nhất của hàng hóa bất động sản.
Khả năng sinh lợi do yếu tố địa lí mang lại càng cao thì giá trị đất càng cao. Cùng một diện tích đất nhƣng mảnh đất nằm ở khu vực đô thị sẽ có giá cao hơn vùng nông thôn, nằm ở khu vực trung tâm sẽ có giá cao hơn so với vùng ven trung tâm. Đất ở nông thôn thì mảnh đất nào càng gần khu dân cƣ, nơi tiêu thụ sản phẩm thì giá đất nơi đó sẽ cao hơn những vùng xa xôi, hẻo lánh. Giá trị của đất còn phụ thuộc vào kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất.
Theo đó, mảnh đất nào đó có kích thƣớc, hình thể thỏa mãn một nhu cầu cụ thể của đại bộ phận dân cƣ thì nó sẽ có giá trị cao hơn so với những mảnh đất khác. Nhu cầu về kích thƣớc, hình thể, diện tích đất phụ thuộc vào nhu cầu của mỗi ngƣời cho mỗi mục đích nhất định. Ngoài ra, những yếu tố tự nhiên có tác động đến tâm lý của ngƣời sử dụng đất cũng ảnh hƣởng đến giá trị của đất đai nhƣ: hƣớng đất, cảnh quan, tình trạng môi trƣờng. Mức độ ảnh hƣởng đến giá trị đất của những yếu tố trên là khác nhau.
Trong đó, hướng đất có ảnh hƣởng đối với giá trị đất đai, đặc biệt là đất dùng cho xây dựng nhà cửa hay vật kiến trúc. Theo quan điểm của ngƣời Á Đông, những hƣớng đất đƣợc ƣa thích đó là: hƣớng Đông, Tây, Đông-Nam, Tây-Nam5. Do đó, giá trị đất ở những hƣớng trên sẽ cao hơn. Còn cảnh quan của khu đất đề cập đến những yếu tố xung quanh nó nhƣ: trƣờng học, khu vui chơi, giải trí, bệnh viện…v.
Những yếu tố trên tạo ra sự hấp dẫn của mảnh đất và làm tăng giá trị sử dụng của nó. Hiện nay, ngƣời sử dụng đất còn chú ý nhiều đến tình trạng môi trường trong khu đất. Lẽ đƣơng nhiên, một mảnh đất tọa lạc ở môi trƣờng trong lành sẽ có giá trị hơn so với những mảnh đất ở nơi mà môi trƣờng bị ô nhiễm, nếu xét những yếu tố khác chúng có thể tƣơng đƣơng nhau. Nhƣ vậy, giá trị đất tăng lên trong những trƣờng hợp trên không phải do yếu tố chủ quan mang lại.
Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai nên chênh lệch địa tô trong những trƣờng hợp trên phải thuộc về Nhà nƣớc.