CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài: Trong 5 năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến nhiều biến động và phát triển mạnh mẽ. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và BĐS thương mại, cùng với sự gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt từ các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, và Singapore. Các phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp phát triển mạnh, trong khi chính phủ cũng nỗ lực phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Thị trường văn phòng cho thuê và các trung tâm thương mại phát triển sôi động, thu hút nhiều công ty đa quốc gia. BĐS công nghiệp cũng tăng trưởng nhờ vào dòng vốn FDI và xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 đã gây ra nhiều khó khăn, từ việc trì hoãn dự án lớn đến giảm nhu cầu mua bán và cho thuê. Các chính sách quản lý đất đai và BĐS không ổn định cũng tạo ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS.
Tiếp đến giai đoạn hậu COVID-19, thị trường BĐS đã bắt đầu phát triển trở lại, mặc dù tốc độ tăng trưởng không được mạnh mẽ như những năm trước đại dịch nhưng điều này phần nào tiếp thêm niềm tin tích cực cho các nhà đầu tư ở lĩnh vực này. Sự biến động mạnh mẽ này đã có những tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế của nước ta. Cụ thể, Ngành BĐS tạo ra nhiều việc làm trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, kiến trúc, quản lý tài sản, và dịch vụ liên quan, giúp tăng thu nhập và cải thiện đời sống của người lao động, điều đó cũng có nghĩa khi thị trường BĐS rơi vào suy thoái thì sẽ có phần lớn người lao động phải chịu cảnh thất nghiệp vì lý do đào thải nhân sự để tiết kiệm chi phí duy trì doanh nghiệp. Thêm nữa, sự biến động của thị trường BĐS cũng ảnh hưởng khá nhiều đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, lý do là vì phần lớn các dư nợ cho vay của các ngân hàng được các cá nhân hay doanh nghiệp vay là để đầu tư hay xây dựng BĐS, chính vì điều đó việc doanh nghiệp hay cá nhân kinh doanh có hiệu quả hay không ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận của các ngân hàng.
Bên cạnh đó, các giao dịch liên quan đến BĐS cũng mang lại một nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước thông qua việc đóng các loại 7 thuế chuyển nhượng, nhà đất và một số chi phí liên quan. Về các số liệu thực tế, theo Tổng cục Thống kêm, năm 2022, ngành BĐS đã đóng góp 9,94% vào GDP của cả nước, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến, lắp ráp. Những biến động mạnh mẽ trên đã nói lên rằng ngành BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, vì thế tính cấp thiết về việc nghiên cứu định lượng trong lĩnh vực này là rất cao. Chính vì sự biến động và phát triển mạnh mẽ trên thị trường BĐS ở những năm gần đây đã tạo cơ hội cho những doanh nghiệp kinh doanh BĐS vực dậy mạnh mẽ sau giai đoạn “đóng băng” của BĐS ở các năm 2017 trở về trước.
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này lại không thể vượt qua được giai đoạn trì hoãn của đại dịch dẫn đến phá sản. Nhận thấy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động kinh doanh giữa các doanh nghiệp ngành BĐS cũng như sự biến động khó lường của thị trường này, nhóm tác giả đã quyết định tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS trong giai đoạn thị trường biến động mạnh mẽ này.2 Mục tiêu nghiên cứu: Bài luận này tập trung vào việc xác định mối tương quan giữa các yếu tố vĩ mô và vi mô với các chỉ số tài chính đại diện cho hiệu suất sử dụng tài sản của các doanh nghiệp trong ngành BĐS được niêm yết trên TTCK Việt Nam Lượng hóa sự tác động của các yếu tố đến hiệu suất sử dụng tài sản của các doanh nghiệp này. Đánh giá và phân tích mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến hiệu suất sử dụng tài sản, từ đó đưa ra các giải pháp và kiến nghị cho các doanh nghiệp nhằm nâng cao hiệu suất sử dụng tài sản của mình, đồng thời giúp các nhà đầu tư có thêm góc nhìn khách quan trong việc quyết định đầu tư vào các doanh nghiệp ngành BĐS.3 Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Sử dụng các chỉ số tài chính đại diện cho hiệu suất sử dụng tài sản của các doanh nghiệp ngành BĐS, cùng với các yếu tố vĩ mô và vi mô khác. 8 Phạm vi nghiên cứu: • Không gian: 25 doanh nghiệp ngành BĐS thỏa mã yêu cầu về số liệu được niêm yết trên TTCK Việt Nam • Thời gian: Với mục tiêu phân tích trong thời kì biến động mạnh mẽ ở lĩnh vực BĐS, nhóm nghiên cứu đã quyết định chọn khoảng thời gian nghiên cứu là từ 2018 – 2023.4 Phương pháp nghiên cứu: Bài luận này tác nghiên cứu sử dụng các phương pháp xây dựng mô hình hồi quy đa biến, kĩ thuật hồi quy dữ liệu bảng cùng với các phương pháp phân tích đánh giá khác (so sánh, tổng hợp, thống kê mô tả…) với sự hỗ trợ của các phần mềm Stata, R-Studio 1.5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Về mặt khoa học: Bổ sung kiến thức góp phần cung cấp kiến thức chuyên sâu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.
Hoàn thiện lý thuyết và sử dụng các phương pháp nghiên cứu mang lại tính chính xác, khách quan và đáng tin cậy của kết quả nghiên cứu Về mặt thực tiễn: Đối với nhà đầu tư, cung cấp những thông tin để đánh giá tiềm năng, rủi ro và đưa ra quyết định chính xác, giúp bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư. Đối với doanh nghiệp, giúp xác định được điểm mạnh và điểm yếu để xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường đồng thời thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư mới. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng chính sách, quy định phù hợp, hỗ trợ và thúc đẩy các Doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS. 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Một số lý thuyết liên quan 2.1 Khái niệm về BĐS Từ thời cổ đại, người ta đã phân loại tài sản thành hai loại chính là BĐS và động sản.
Theo luật cổ La Mã, BĐS không chỉ đơn thuần là đất đai mà còn bao gồm tất cả những gì được tạo ra và gắn liền với đất đai, như công trình xây dựng, cây trồng, và các tài sản khác. Ngược lại với BĐS, động sản là những tài sản có thể di chuyển được, không gắn liền với đất đai. BĐS bao gồm nhiều loại hình khác nhau như đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS là đối tượng của nhiều quan hệ pháp lý và có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội.
BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội. Vì nó có tầm ảnh hưởng rất quan trọng và nó đóng vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các tư nhân, doanh nghiệp và gia đình. BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe, kinh tế, và các nhu cầu quan trọng khác. Những thay đổi về giá trị của BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó.
Theo Wikipedia (2010), BĐS là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện cho đất đai như nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai và có tính không dịch chuyển được. Thuật ngữ “các cải thiện” hàm ý các công tình xây dựng hoặc các hoạt động tạo lập do con người thực hiện gắn liền với đất đai ở một vị trí xác định nào đó. Các cải thiện có thể là việc tôn tạo, thay đổi tính chất và hình dạng đất đại như đào kênh, mương, đổ nền, trồng cây lâu năm,… Theo định nghĩa của Bloomber, BĐS là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vất chất gắn liền với đất”. Theo từ điển trực tuyến Oxford, BĐS là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”.
10 Pháp luật của mỗi quốc gia đều có những qui định riêng nhưng đều thống nhất là coi bất đọng sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 191 quy định: “BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm: • Đất đai; • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; • Các tài sản khác gắn liền với đất đai; • Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được qui định cụ thể bẳng pháp luật của mỗi nước. Hơn nữa, các qui định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến hiện nay chưa có các qui định cụ thể danh mục các tài sản này.2 Nghiệp vụ kinh doanh của doanh nghiệp BĐS Ngành BĐS bao gồm một loạt các nghiệp vụ đa dạng, mỗi nghiệp vụ đều có vai trò và chức năng riêng biệt, góp phần thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS.
Mỗi hoạt động kinh doanh không chỉ bao hàm những công việc cụ thể mà còn có những nhiệm vụ và chức năng đặc thù nhằm đảm bảo hiệu quả và minh bạch trong các hoạt động liên quan đến BĐS, cụ thể: - Môi giới BĐS: Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014, “Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.” Đây là công việc không thể thiếu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.