Đầu Tư Quỹ Nhà Ở và Đất Tái Định Cư Phục Vụ Giải Phóng Mặt Bằng Tại Thành Phố Vinh, Nghệ An

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) tại Thành phố Vinh được xem là nhiệm vụ chính trị quan trọng. 125 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2013.

• Tác giả: Nguyễn Tất Sơn
• Người hướng dẫn: PGS. Từ Quang Phương
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Đầu Tư
• Đề tài: Đầu Tư Quỹ Nhà Ở và Đất Tái Định Cư Tại Thành Phố Vinh, Nghệ An
• Loại tài liệu: luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
• BẢN TÓM TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục đích nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1.6. Tình hình nghiên cứu
• 1.7. Kết cấu đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG PHỤC VỤ CÁC CÔNG TRÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI
• 2.1. Công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư
• 2.1.1. Công tác giải phóng mặt bằng
• 2.1.1.1. GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển
• 2.1.1.2. Công tác GPMB và vấn đề bồi thường GPMB
• 2.1.2. Khái niệm tái định cư và công tác tái định cư
• 2.1.3. Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư
• 2.2. Đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB phục vụ các công trình kinh tế xã hội
• 2.2.1. Khái niệm, vai trò, đặc điểm của đầu tư phát triển địa phương
• 2.2.1.1. Khái niệm về đầu tư phát triển
• 2.2.1.2. Vai trò của đầu tư phát triển đối với quốc gia và địa phương
• 2.2.2. Đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và giải phóng mặt bằng
• 2.2.2.1. Nội dung đầu tư quỹ đất, nhà tái định cư và giải phóng mặt bằng
• 2.2.2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB
• 2.2.2.3. Cơ chế tài chính đầu tư phát triển bền vững
• 2.2.2.4. Kết quả và hiệu quả đầu tư quỹ đất ở, tái định cư và GPMB
• 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB
• 2.3.1. Yếu tố kinh tế, chính trị
• 2.3.2. Yếu tố văn hóa xã hội và hạ tầng đô thị
• 2.3.3. Yếu tố đất đai
• 2.3.4. Yếu tố dân cư và nguồn lao động
• 2.3.5. Nhóm các yếu tố thuộc nội bộ quỹ nhà ở, đất ở
• 2.4. Kinh nghiệm đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB của một số địa phương và quốc gia
• 2.4.1. Kinh nghiệm trong nước
• 2.4.1.1. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.4.1.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hà Nội
• 2.4.2. Kinh nghiệm nước ngoài
• 2.4.2.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 2.4.2.2. Kinh nghiệm ở Thái Lan
• 2.4.2.3. Kinh nghiệm ở Hàn Quốc
• 2.4.3. Bài học kinh nghiệm cho thành phố Vinh
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
• 3.1. Giới thiệu tổng quan về thành phố Vinh và yêu cầu tất yếu phải đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.1.1. Vị trí địa lý
• 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
• 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế
• 3.2. Thực trạng đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB
• 3.2.1. Quy mô vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB
• 3.2.2. Nguồn vốn đầu tư
• 3.2.2.1. Nguồn vốn nhà nước
• 3.2.2.2. Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn của doanh nghiệp, tư nhân
• 3.2.2.3. Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn ODA
• 3.2.3. Thực trạng đầu tư chia theo lĩnh vực
• 3.2.3.1. Đầu tư đền bù giải phóng mặt bằng
• 3.2.3.2. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở và khu đất tái định cư
• 3.2.4. Khái quát tình hình đầu tư của vài dự án tiêu biểu
• 3.3. Kết quả hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh
• 3.3.1. Kết quả đầu tư
• 3.3.1.1. Kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
• 3.3.1.2. Kết quả xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
• 3.4. Đánh giá tác động của hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.4.1. Tác động đến lao động và việc làm
• 3.4.2. Tác động đến trình độ văn hóa, giáo dục, học vấn
• 3.4.3. Tác động đến thu nhập
• 3.4.4. Tác động đến việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
• 3.4.5. Tác động đến cảnh quan, môi trường
• 3.5. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh
• 3.5.1. Những tồn tại, hạn chế
• 3.5.2. Nguyên nhân của những hạn chế đầu tư phát triển nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 4. CHƯƠNG 4: MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, NGHỆ AN ĐẾN NĂM 2020
• 4.1. Định hướng đầu tư và dự báo nhu cầu vốn đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020
• 4.1.1. Nhu cầu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh
• 4.1.2. Dự kiến quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020
• 4.1.3. Dự kiến tổng mức đầu tư các khu quy hoạch tái định đất ở đến năm 2020
• 4.2. Giải pháp tăng cường đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020
• 4.2.1. Đầu tư hoàn thiện công tác qui hoạch, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt qui hoạch vùng tái định cư
• 4.2.2. Tăng cường huy động và huy động hợp lý mọi nguồn vốn trên địa bàn, đáp ứng kịp thời yêu cầu tái định cư
• 4.2.3. Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• 4.2.4. Giải pháp về đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ công tác tái định cư
• 4.2.5. Đổi mới và đầu tư đúng mức cho công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về chính sách, pháp luật đất đai, yêu cầu và ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 4.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
• 4.2.7. Các giải pháp khác
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Đầu Tư Quỹ Nhà Ở và Đất Tái Định Cư Vinh

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) tại Thành phố Vinh được xem là nhiệm vụ chính trị quan trọng. Để GPMB thành công, cần đảm bảo quyền lợi của người dân song song với lợi ích của Nhà nước. Điều này đòi hỏi chiến lược đầu tư vào quỹ nhà ở Vinh và đất tái định cư Nghệ An trước khi tiến hành GPMB. Hầu hết các hộ dân bị thu hồi đất đều có nhu cầu tái định cư. Tâm lý chung là mong muốn giá đất tái định cư thấp hơn giá thị trường. Do đó, việc xây dựng và phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư là rất cần thiết. Luận văn này tập trung vào vấn đề này, nhằm đưa ra các giải pháp tăng cường đầu tư vào lĩnh vực này tại Thành phố Vinh.

1.1. Lý Do Chọn Đề Tài Đầu Tư Quỹ Nhà Ở Vinh

Việc xây dựng và đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư đóng vai trò quan trọng trong công tác GPMB. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của người dân và tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất. Là một cán bộ làm trong ngành quản lý đất đai nhiều năm, một học viên của ngành Kinh tế đầu tư, tôi nhận thấy sự cần thiết của công tác xây dựng, đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố. Với những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài “Đầu tƣ quỹ nhà ở, đất tái định cƣ phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm luận văn thạc sỹ của mình.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu Đầu Tư Đất Tái Định Cư Nghệ An

Mục tiêu chính của nghiên cứu là đánh giá thực trạng đầu tư quỹ nhà ở và đất tái định cư tại Thành phố Vinh, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường đầu tư vào lĩnh vực này. Nghiên cứu tập trung vào các vấn đề liên quan đến quy mô vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, và hiệu quả của hoạt động đầu tư. Đồng thời, nghiên cứu cũng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB.

II. Đầu Tư Quỹ Nhà Ở Giải Pháp GPMB Hiệu Quả Tại Vinh

Để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai phát triển bừa bãi như hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án phát triển đô thị. Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố. Công việc thu hồi những diện tích này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị và đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án. Tuy nhiên, công việc thu hồi các mảnh đất để phục vụ cho phát triển là rất khó khăn bởi nó không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân mà còn ngay cả lợi ích của Nhà nước. Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB.

2.1. Bồi Thường GPMB Yếu Tố Quyết Định Tiến Độ Dự Án Vinh

Bồi thường giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất thiệt hại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật… và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi. Bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển.

2.2. Tái Định Cư Đảm Bảo Cuộc Sống Ổn Định Cho Dân Vinh

Tái định cư (TĐC) là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xã hội đối với những người bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra. Một số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác. GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải di chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của họ. Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tự nguyện (bắt buộc).

III. Đầu Tư Phát Triển Địa Phương Vai Trò Quỹ Nhà Ở Đất TĐC

Đầu tư phát triển là bộ phân cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vật chất (nhà xưởng thiết bị…) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng…), gia tăng năng lực sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển. [Giáo trình Kinh tế đầu tư. NXB KTQD, 2012] Vai trò của đầu tư phát triển được thể hiện ở góc độ vĩ mô như sau: Đầu tư phát triển là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế: Đầu tư phát triển tác động đến chuyển dich cơ cấu kinh tế; Đầu tư phát triển tác động làm tăng năng lực khoa học công nghê của quốc gia và địa phương; Đầu tư phát triển vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế.

3.1. Nội Dung Đầu Tư Quỹ Đất Nhà Tái Định Cư Vinh

Đầu tư giải phóng mặt bằng bao gồm các khoản chi đầu tư để đền bù bồi thường khi thu hồi đất; đầu tư chi phí san lấp mặt bằng. Đầu tư giải phóng mặt bằng là bước đầu vô cùng quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo, nó thể hiện sự đồng thuận hay không đồng thuận của người dân đối với chính sách của cơ quan quản lý nhà nước. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở: Trong iv quá trình giải phóng mặt bằng phục vụ đầu tư phát triển kinh tế xã hội, các địa phương đều xây dựng quỹ nhà ở. Tùy theo nhu cầu và nguồn vốn, các địa phương tiến hành xây dựng các nhà cao tầng hay thấp tầng để phục vụ công tác tái định cư. Hoạt động đầu tư này bao gồm: đầu tư xây dựng nhà cửa, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong khu dân cư.

3.2. Nguồn Vốn Đầu Tư Quỹ Nhà Ở Xã Hội Vinh

Nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước gồm: Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước; Nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp nhà nước. Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước được sử dụng để phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư được thực hiện theo quy định tại. Nguồn vốn của dân cư và tư nhân. Bao gồm phần tiết kiệm của dân cư, phần tích lũy của các doanh nghiệp dân doanh, các hợp tác xã. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài bao gồm toàn bộ phần tích lũy của cá nhân, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và chính phủ nước ngoài có thể huy động vào quá trình phát triển của nước sở tại. Một trong những nguồn vốn đầu tư nước ngoài quan trọng ở nước ta hiện nay là nguồn vốn ODA.

IV. Thực Trạng Đầu Tư Quỹ Nhà Ở và Đất TĐC Tại Vinh

Tình hình phát triển kinh tế của thành phố Vinh khá khả quan. Tăng trưởng kinh tế cao trong thời kỳ 2007-02010 và giảm sút còn trên 6% năm 2012. Trong cơ cấu kinh tế, công nghiệp xây dựng chiếm tỷ trong cao (dao động quanh 58%), dịch vụ chiếm trên dưới 10%. Thu nhập bình quân đầu người luôn gia tăng từ 2007 đến 2012. Tốc độ tăng khá nhanh.

4.1. Điều Kiện Tự Nhiên Ảnh Hưởng Đến Đầu Tư BĐS Vinh

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 104,97 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1. Địa hình, địa mạo. Thành phố Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển nên địa hình tương đối bằng phẳng do được kiến tạo bởi hai nguồn phù sa, đó là phù sa sông Lam và phù sa của biển. Địa hình dốc đều về hai hướng Nam và Đông - Nam, độ cao trung bình từ 3- 5 m so với mực nước biển.

4.2. Quy Mô Vốn Đầu Tư Quỹ Nhà Ở Đất TĐC Vinh

Thực trạng đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ và GPMB . Quy mô vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB .Nguồn vốn đầu tư .Nguồn vốn nhà nước . Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn của doanh nghiệp, tư nhân . Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn ODA . Thực trạng đầu tư chia theo lĩnh vực . Đầu tư đền bù giải phóng mặt bằng . Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở và khu đất tái định cư . Khái quát tình hình đầu tư của vài dự án tiêu biểu.

V. Giải Pháp Đầu Tư Quỹ Nhà Ở Đất TĐC Vinh Đến 2020

Định hƣớng đầu tƣ và dự báo nhu cầu vốn đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2010. Nhu cầu đất tái định cư trên địa bàn thành phố Vinh . Dự kiến quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 . Dự kiến tổng mức đầu tư các khu quy hoạch tái định đất ở đến năm 2020 .

5.1. Hoàn Thiện Quy Hoạch Vùng Tái Định Cư Tại Vinh

Đầu tư hoàn thiện công tác qui hoạch, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt qui hoạch vùng tái định cư . Tăng cường huy động và huy động hợp lý mọi nguồn vốn trên địa bàn, đáp ứng kịp thời yêu cầu tái định cư . Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .

5.2. Đầu Tư Hạ Tầng Phục Vụ Tái Định Cư Tại Nghệ An

Giải pháp về đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ công tác tái định cư . Đổi mới và đầu tư đúng mức cho công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về chính sách, pháp luật đất đai, yêu cầu và ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng . Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát . Các giải pháp khác .

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của tỉnh Nghệ An với diện tích tự nhiên 104,97 km2 gồm 16 phường và 9 xã. Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố duy trì trên 6% vào năm 2012, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 22 triệu đồng/năm năm 2007 lên hơn 50 triệu đồng/năm năm 2012. Đi kèm với sự phát triển này là nhu cầu mở rộng không gian đô thị và xây dựng các công trình công cộng trọng điểm, khiến chi đầu tư phát triển luôn chiếm khoảng 45% tổng chi ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất cản trở tiến độ thi công các dự án là công tác giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Thực tế cho thấy phần lớn người dân bị thu hồi đất không chấp nhận phương án bồi thường bằng tiền mặt mà yêu cầu được bố trí đất ở mới, do tâm lý cho rằng giá đất tái định cư do Nhà nước giao ổn định và có giá trị gia tăng tốt hơn giá thị trường. Sự thiếu hụt quỹ đất sạch và hạ tầng tái định cư xây dựng sẵn đã gây ra tình trạng khiếu kiện, kéo dài thời gian thực hiện dự án từ 1 đến 2 năm so với dự kiến.

Luận văn tập trung đánh giá toàn diện hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2006-2012, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp tài chính và quy hoạch đến năm 2020. Nghiên cứu hướng tới mục tiêu tối ưu hóa việc phân bổ nguồn vốn, rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng và giải quyết nhu cầu tái định cư cho 3.326 lô đất cùng 600 hộ dân di dời, nâng tỷ lệ dự án hoàn thành bồi thường đúng hạn lên trên 90%.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết tích lũy vốn của Adam Smith và mô hình tăng trưởng kinh tế Harrod-Domar, khẳng định quy mô vốn đầu tư thuần và hiệu quả sử dụng vốn (thông qua hệ số ICOR) là yếu tố quyết định tốc độ tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu ngành. Đầu tư công cho hạ tầng kỹ thuật tạo tiền đề nâng cao năng lực sản xuất, tác động trực tiếp đến tổng cầu trong ngắn hạn và mở rộng tổng cung xã hội trong dài hạn.

Bên cạnh đó, tác giả vận dụng khung phân tích phát triển đô thị bền vững dựa trên 5 trụ cột: chính sách, kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường; kết hợp lý thuyết dòng tiền doanh nghiệp bất động sản nhằm giải quyết bài toán cân bằng lợi ích ba bên giữa Nhà nước, Doanh nghiệp và Người dân.

Các khái niệm trọng tâm trong luận văn bao gồm:

• Giải phóng mặt bằng: Quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường tài sản và di dời tổ chức, cá nhân theo quy định pháp lý để bàn giao mặt bằng sạch phục vụ dự án.
• Tái định cư: Quá trình sắp xếp, hỗ trợ di chuyển và tạo lập nơi ở mới, khôi phục sinh kế cho các hộ gia đình bị thu hồi đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
• Đầu tư phát triển quỹ đất tái định cư: Hoạt động chi dùng vốn để bồi thường, san lấp mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ trước khi giao đất cho người dân.

Trong cơ cấu vốn đầu tư chung tại Việt Nam, chi phí xây dựng chiếm khoảng 57%, trong khi máy móc thiết bị chiếm 28%. Vốn ngân sách nhà nước luôn đóng vai trò chủ đạo với tỷ lệ đóng góp bình quân 22,3% tổng mức đầu tư toàn xã hội.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp phương pháp phân tích định tính và định lượng, sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ 71 dự án giải phóng mặt bằng do Trung tâm Phát triển quỹ đất và Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Vinh quản lý giai đoạn 2006-2012, kết hợp báo cáo tài chính của dự án ODA trị giá 125 triệu USD do Ngân hàng Thế giới tài trợ.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên với cỡ mẫu 100 hộ dân tại khu tái định cư khối 8 (phường Lê Lợi) và phỏng vấn sâu 30 cán bộ chuyên trách công tác bồi thường, quản lý dự án trên địa bàn thành phố Vinh. Việc lựa chọn phương pháp điều tra trực tiếp kết hợp phân tích thống kê mô tả và so sánh chuỗi số liệu giúp lượng hóa chính xác sự chuyển dịch sinh kế, biến động thu nhập và mức độ đồng thuận của người dân đối với các chính sách bồi thường. Nghiên cứu được hoàn thành trong mốc thời gian năm 2013 với phạm vi dữ liệu xuyên suốt 7 năm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quy mô và cơ cấu nguồn vốn đầu tư quỹ đất tái định cư có sự chuyển biến rõ nét:

• Giai đoạn 2006-2008, tổng vốn đầu tư tăng nhanh từ 16 tỷ đồng năm 2006 lên mức tăng 46,87% năm 2007 và tiếp tục tăng 62,98% năm 2008. Giai đoạn này ngân sách nhà nước chiếm tỷ trọng áp đảo, lần lượt đạt 93,75% năm 2006; 93,62% năm 2007 và 94,0% năm 2008.
• Giai đoạn 2009-2012, tỷ trọng vốn nhà nước giảm xuống còn khoảng trên 60% nhờ đa dạng hóa nguồn lực, thu hút thành công 125 triệu USD vốn ODA của Ngân hàng Thế giới (xây dựng khu tái định cư xóm 5 Nghi Phú và khu tái định cư Quán Bàu) và vốn doanh nghiệp tư nhân trong các dự án cải tạo chung cư cũ như khu Quang Trung theo Quyết định 926/QĐ-UBND.

Thứ hai, áp lực giải phóng mặt bằng gia tăng nhanh chóng:

• Năm 2011, thành phố triển khai 41 dự án, thu hồi 117,7 ha đất của 634 hộ, hoàn thành thủ tục bồi thường cho 32 dự án và giao 156 lô đất tái định cư cho 141 hộ.
• Đến năm 2012, số dự án tăng lên 71 (tăng 73,17%), tổng diện tích đất thu hồi đạt 140 ha của 2.076 hộ (tăng hơn 3,2 lần về số hộ). Thành phố đã giao 317 lô đất tái định cư cho 249 hộ, hoàn thành bồi thường 55 dự án nhưng vẫn còn 16 dự án dở dang. Chi phí đền bù đất đai chiếm tỷ trọng lớn nhất tới 78,5% tổng chi giải phóng mặt bằng năm 2012.

Thứ ba, hoạt động tái định cư thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu việc làm và nâng cao mức sống:

• Khảo sát tại khu tái định cư khối 8 (phường Lê Lợi) cho thấy tỷ lệ lao động làm nông nghiệp giảm mạnh từ 70,86% trước khi thu hồi xuống còn 37,87% sau tái định cư (giảm 32,99%).
• Ngược lại, tỷ lệ lao động chuyển sang làm việc tại các doanh nghiệp tăng từ 7,95% lên 20,21%; lao động kinh doanh thương mại và dịch vụ tăng từ 8,61% lên 18,72%.
• Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 750.012 đồng/người/tháng trước giải tỏa lên 1.000.000 đồng/người/tháng sau 3 năm ổn định nơi ở mới.

Thứ tư, hạ tầng xã hội và diện mạo đô thị được nâng cấp toàn diện:

• Tỷ lệ dân cư có trình độ trên trung học phổ thông tăng 2,51%, 100% trẻ em trong độ tuổi đi học được đến trường.
• 100% các tuyến đường giao thông nội bộ tại khu dân cư mới được bê tông hóa nhờ cơ chế điều tiết ngân sách tiền sử dụng đất (Tỉnh 20%, Thành phố 40%, Xã/Phường 40%), kết nối đồng bộ 145,5 km mạng lưới điện chiếu sáng đô thị.

Thảo luận kết quả

Sự chuyển biến tích cực về thu nhập và việc làm khẳng định người dân đã chủ động thích ứng với quá trình chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp sang hoạt động thương mại dịch vụ đô thị. Hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ giúp giảm thiểu tình trạng ngập úng và ô nhiễm môi trường so với nơi ở cũ.

Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ ra hạn chế lớn là công tác chuẩn bị quỹ đất tái định cư chưa thực sự "đi trước một bước". Quy trình thủ tục từ khảo sát địa điểm, lập quy hoạch, thẩm định, đấu thầu xây lắp đến tư vấn giám sát kéo dài tối thiểu 12 tháng. Quỹ phát triển đất tỉnh Nghệ An thành lập theo Quyết định 71/2010/QĐ-UBND còn mới, nguồn tài chính mồi hạn chế khiến việc chủ động tạo quỹ đất sạch gặp nhiều trở ngại.

Để minh họa trực quan, mối quan hệ giữa tốc độ thu hồi đất và năng lực cung ứng lô nền tái định cư có thể được tổng hợp thành bảng đối chiếu giai đoạn 2011-2012, hoặc mô phỏng qua biểu đồ cột kép thể hiện tương quan giữa số dự án triển khai và tỷ lệ bố trí tái định cư thực tế. Điều này phản ánh rõ quy luật: Dự án nào bố trí hạ tầng tái định cư hoàn thiện trước thì tiến độ giải phóng mặt bằng đạt 100% đúng kế hoạch.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, quy hoạch đồng bộ quỹ đất tái định cư đi trước một bước: UBND thành phố Vinh cần chỉ đạo rà soát và phê duyệt quy hoạch chi tiết 25 khu tái định cư với tổng diện tích 55,33 ha, cung ứng 3.804 lô đất nền và nhà ở cho 600 hộ dân đến năm 2020. Nghiêm túc áp dụng nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước) và hạ tầng xã hội trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, đa dạng hóa và huy động nguồn vốn đầu tư: Hội đồng nhân dân và UBND tỉnh Nghệ An cần thực hiện trích cố định từ 30% đến 50% nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền bán đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm để bổ sung cho Quỹ phát triển đất. Huy động khoảng 941 tỷ đồng tổng mức đầu tư thông qua hình thức đối tác công tư, khuyến khích doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đất ở tái định cư để đổi lấy quỹ đất thương mại.

Thứ ba, chuẩn hóa cơ chế bồi thường và chính sách an sinh sinh kế: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An cùng UBND thành phố Vinh cần ban hành khung giá đất bồi thường tiệm cận giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, thống nhất mức hỗ trợ chuyển đổi nghề cho đất nông nghiệp bị thu hồi ở mức 35% trên toàn địa bàn. Trích tối thiểu 15% kinh phí bồi thường để mở các lớp đào tạo nghề ngắn hạn, ưu tiên tuyển dụng lao động địa phương vào các dự án công nghiệp trên địa bàn.

Thứ tư, tinh gọn thủ tục hành chính và số hóa hồ sơ địa chính: Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Phòng Tài chính - Kế hoạch cần cắt giảm ít nhất 40% thời gian thẩm định phương án bồi thường, rút ngắn chu kỳ chuẩn bị đầu tư khu tái định cư từ 12 tháng xuống dưới 6 tháng. Đầu tư thiết bị tin học và số hóa 100% bản đồ địa chính từ cấp xã, phường; tăng cường sự tham gia của cơ quan tư pháp, công an trong việc giám sát tính minh bạch ngay từ khi công bố chủ trương thu hồi đất.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước cấp địa phương: Lãnh đạo UBND các cấp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Trung tâm Phát triển quỹ đất tham khảo cơ chế trích lập quỹ đất và giải pháp hoàn thiện quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng: Các đơn vị đầu tư hạ tầng khu đô thị, cải tạo chung cư cũ sử dụng làm căn cứ hoạch định mô hình dòng tiền kinh doanh, thiết kế tỷ lệ chia sẻ hạ tầng và phương án tái định cư tại chỗ đạt đồng thuận cao.
• Giảng viên, chuyên gia và nghiên cứu sinh kinh tế: Nhóm nghiên cứu chuyên sâu về Kinh tế đầu tư, Quản lý đất đai và Kinh tế phát triển khai thác hệ thống dữ liệu thực chứng giai đoạn 2006-2012 tại đô thị loại I để xây dựng các mô hình phân tích chính sách công.
• Các ban quản lý dự án ODA và tổ chức tài chính quốc tế: Chuyên viên thẩm định dự án sử dụng tài liệu để đánh giá tác động môi trường - xã hội, mức độ chuyển đổi sinh kế của cộng đồng dân cư trong các dự án nâng cấp đô thị.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao công tác đầu tư quỹ đất tái định cư phải đi trước công tác giải phóng mặt bằng một bước?

Việc chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch giúp loại bỏ tâm lý bất an của người dân khi bị thu hồi nơi ở cũ. Khi hạ tầng khu tái định cư được xây dựng đồng bộ, người dân thấy rõ quyền lợi nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, giúp tỷ lệ đồng thuận bàn giao mặt bằng tăng trên 40% và giảm thiểu chi phí cưỡng chế phát sinh.

Nguồn vốn ODA đóng vai trò như thế nào trong phát triển quỹ đất tái định cư tại thành phố Vinh?

Nguồn vốn ODA 125 triệu USD từ Ngân hàng Thế giới từ năm 2009 đóng vai trò nguồn vốn mồi quan trọng, giúp thành phố xây dựng hai khu tái định cư kiểu mẫu tại xã Nghi Phú và phường Quán Bàu, đồng thời nâng cấp 145,5 km hệ thống chiếu sáng đô thị, giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân sách địa phương.

Thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng cụ thể như thế nào đến cơ cấu lao động của cư dân tái định cư?

Số liệu khảo sát tại phường Lê Lợi chỉ ra lao động nông nghiệp giảm mạnh từ 70,86% xuống 37,87%. Nhờ tiền hỗ trợ bồi thường và quá trình đô thị hóa, người dân chủ động chuyển dịch sang khu vực doanh nghiệp (đạt 20,21%) và thương mại dịch vụ (đạt 18,72%), nâng mức thu nhập lên 1.000.000 đồng/người/tháng.

Cơ chế tài chính nào giúp đảm bảo đủ vốn bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án lớn?

Cơ chế tối ưu là trích từ 30% đến 50% nguồn thu tiền sử dụng đất và tiền đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm vào Quỹ phát triển đất tỉnh Nghệ An. Quỹ này hoạt động như một ngân hàng đất đai, ứng vốn trước để bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hồi vốn sau khi khai thác quỹ đất thương phẩm.

Làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa giá đất bồi thường của Nhà nước và giá thị trường?

UBND cấp tỉnh cần quy định bảng giá đất bồi thường sát với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường, đồng thời áp dụng chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp 35% thống nhất toàn thành phố. Ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất ở mới có giá trị thương mại tương đương để đảm bảo công bằng cho người dân.

Kết luận

• Đầu tư phát triển quỹ nhà ở và đất tái định cư đồng bộ là điều kiện tiên quyết giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo đòn bẩy thu hút vốn đầu tư phát triển kinh tế đô thị.
• Thành phố Vinh đã chuyển dịch thành công cơ cấu vốn đầu tư từ phụ thuộc trên 93% vào ngân sách nhà nước giai đoạn 2006-2008 sang đa dạng hóa nguồn lực xã hội và thu hút 125 triệu USD vốn ODA giai đoạn 2009-2012.
• Công tác tái định cư tạo động lực chuyển dịch sinh kế rõ rệt, giảm tỷ lệ lao động nông nghiệp từ 70,86% xuống 37,87% và gia tăng thu nhập bình quân của người dân lên mức 1.000.000 đồng/người/tháng.
• Mục tiêu chiến lược giai đoạn đến năm 2020 là triển khai 25 khu quy hoạch với 3.804 lô đất, đáp ứng nhu cầu tái định cư 3.326 lô đất cho các dự án với tổng mức đầu tư dự kiến 941 tỷ đồng.
• Cần thực hiện quyết liệt cơ chế trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất cho Quỹ phát triển đất và rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ quy hoạch xuống dưới 6 tháng nhằm bảo đảm an sinh xã hội bền vững.

Quý bạn đọc, nhà nghiên cứu và các nhà quản lý đô thị có thể khai thác toàn diện luận văn này để làm căn cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng cơ chế bồi thường, quản lý quỹ đất tại các đô thị đang trên đà phát triển nhanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I. Tổng quan tình hình nghiên cứu Chương 2. Lý luận chung về đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB phục vụ các công trình phát triển KT-XH Chương 3. Thực trạng đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh Chương 4.

Một số giải pháp tăng cường đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư và GPMB trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ an đến năm 2020 ii CHƢƠNG 2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG PHỤC VỤ CÁC CÔNG TRÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI 2.CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƢ 2. Công tác giải phóng mặt bằng Để có đất phục vụ cho quy hoạch trong tình trạng đất đai phát triển bừa bãi như hiện nay thì cần tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án phát triển đô thị. Nhà nước phải tiến hành quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố.

Công việc thu hồi những diện tích này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị và đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án. Tuy nhiên, công việc thu hồi các mảnh đất để phục vụ cho phát triển là rất khó khăn bởi nó không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân mà còn ngay cả lợi ích của Nhà nước. Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB thì mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB. Công tác GPMB và vấn đề bồi thƣờng GPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất thiệt hại về đất đai, những chi phí thao dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật… và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất, sở hữu tài sản trên đất khi bị thu hồi.

Bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá dỡ di chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển. Công tác tái định cƣ Tái định cư (TĐC) là việc thay đổi không tự nguyện về vất chất, kinh tế xã hội đối với những người bị ảnh hưởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra. Một số người bị ảnh hưởng không còn cách lựa chọn nào khác là xây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi khác.

GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá trình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng người dân tại vùng quy hoạch dự án phát triển buộc phải di chuyển chỗ ở, điều này ảnh hưởng đáng kể đến đời sống và thu nhập của họ. Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thường kèm theo vấn đề TĐC không tự nguyện (bắt buộc). ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BĂNG PHỤC VỤ CÁC CÔNG TRÌNH KINH TẾ XÃ HỘI 2.