MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined. Tính cấp thiết của đề tài Error! Bookmark not defined. Mục đích của đề tài Error! Bookmark not defined. Nhiệm vụ nghiên cứu 3 Phương pháp nghiên cứu 3 1 TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4 1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4 1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất 4 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5 1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giớiError! Bookmark 1.2 Đài Loan Error! Bookmark not defined.3 Nhật Bản Error! Bookmark not defined.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam 16 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG 21 2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 21 2.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.2 Các nguồn tài nguyên Error! Bookmark not defined.3 Thực trạng môi trường 24 2.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25 2.5 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất 28 2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2008 - 2010 34 2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang 34 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 35 2.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 40 2.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 41 2.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 44 2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 47 2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 51 2.4 Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất 52 2.1 Hiệu quả về kinh tế 52 2.2 Hiệu quả về xã hội 56 2.2 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 57 2.5 Đánh giá những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 2.1 Đối với công tác tổ chức 59 2.2 Đối với người tham gia đấu giá 60 2.3 Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị 61 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG 64 3.1 Nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch 64 3.2 Giải pháp về chính sách nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất 66 3.3 Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tính cấp thiết Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Việc phân bổ tài nguyên đất đai phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi giai đoạn, thời kỳ để đạt được hiệu quả toàn diện về các mặt kinh tế - xã hội và môi trường.
Vì vậy, điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" [10]. Với những áp lực về mặt dân số gia tăng và hiện trạng sử dụng tài nguyên đất như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn. Do đó, phải sử dụng đất hợp lý để đạt được khả năng tối đa, sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái và môi trường sống. Bên cạnh đó giá trị cùng hiệu quả của đất cũng ngày càng tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc giao quyền sử dụng đất cho đúng đối tượng, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất là nhu cầu cấp thiết.
Trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá, xu thế hội nhập kinh tế luôn được đặt lên hàng đầu, đi đôi với nó là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế sang nền kinh tế thị trường kéo theo giá đất ngày càng tăng lên cùng với nhu cầu ngày càng lớn của người dân. Trước những yêu cầu đặt ra, phân bổ tài nguyên đất đai đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân trở nên bức xúc và mang tính chất nhạy cảm. Bởi vậy đấu giá quyền sử dụng đất sinh ra là hệ quả tất yếu của quá trình phát triển của bất động sản, là công cụ để nhà nước phân bổ nguồn tài nguyên đất đai cho người dân đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng và hiệu quả. Thành phố Tuyên Quang là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Tuyên Quang, là thành phố tỉnh lỵ được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử.
Trong những năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nói chung và của thành phố nói riêng có nhiều thay đổi, nhu cầu và tốc độ phát triển đô 33 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thị tăng lên. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của một đô thị hiện đại phát triển bền vững, các khu quy hoạch cụ thể: Khu dân cư bao bọc ba đường thuộc phường Phan Thiết, Khu dân cư Đông Sơn thuộc phường Ỷ La và Hưng Thành, Khu tái định cư tổ 3, tổ 4 phường Tân Hà, Khu dân cư tổ 9 phường Ỷ La, Khu quy hoạch tiểu khu Phan Thiết I và Phan Thiết II,. Công tác đấu giá đất trong các khu dân cư quy hoạch nói trên không chỉ phân bổ đất ở cho nhu cầu của người dân, phục vụ cho việc phát triển đô thị nâng cao cơ sở hạ tầng của thành phố, thông qua công tác bán đấu giá đã hình thành nên giá đất trên các khu vực của thành phố đã nâng cao giá trị của đất ở tại các khu vực quy hoạch nói riêng và toàn thành phố nói chung. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang thúc đẩy thị trường về quyền sử dụng đất đi theo đúng hướng, nhờ công tác trên mà giá đất hình thành trong quá trình chuyển nhượng và giá đất do UBND tỉnh quy định đã xích lại gần nhau.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Tuyên Quang. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. - Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, thống kê: Tiến hành điều tra thu thập thông tin bằng các phương pháp lấy phiếu ý kiến hoặc phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia công tác và người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để nắm bắt được tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các cơ quan quản lý, nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu. 55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Do đó đối với bất động sản mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả bất động sản cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19].
Đặc điểm của giá đất: 1.