Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 1. Khái niệm và các tính chất của đất đai Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối của các điều kiện tự nhiên như khí hậu bề mặt, địa hình – hình thái, thủy văn, quy luật sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật.
Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành chính) của việc bố trí các đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp, dân cư và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó. Như vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Theo chiều nằm ngang: trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) tạo nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lƣợng giữa các hệ sinh thái tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp kề cận. Đây là mối quan hệ tạo nên cơ cấu đất của mỗi đơn vị lãnh thổ nói chung hay trên mỗi đơn vị hành chính – kinh tế nói riêng.
Theo Mác: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là đối tượng lao động vừa là điều kiện vật chất chung nhất cho mọi ngành sản xuất cũng như hoạt động của con người và đất đai có các tính chất điển hình như: + Đặc điểm tạo thành: đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động khi tham gia vào hoạt động sản xuất, dưới tác động của lao động thì đất đai trở thành tư liệu sản xuất; + Tính hạn chế về số lượng: bị giới hạn bởi ranh giới trên biển và trên lục địa (ranh giới hành chính); + Tính không đồng nhất: đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hóa; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Tính không thay thế: đất đai bị quy định bởi các hợp phần tạo ra nó nên ứng mỗi không gian lãnh thổ cụ thể sẽ có một đơn vị đất đai đặc thù cho khu vực đó. Đất đai không thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác, những thay thế khi áp dụng khoa học công nghệ sẽ chỉ mang tính tức thời, không ổn định như tính vốn có của đất; + Tính cố định vị trí: khi sử dụng không thể di chuyển đất đai từ chỗ này sang chỗ khác mà nó hoàn toàn cố định trong sử dụng; + Tính vĩnh cửu: là tư liệu sản xuất hoàn toàn vĩnh cửu không phụ thuộc bởi thời gian, nếu biết sử dụng hợp lý, đất sẽ không bị hư hỏng mà có thể tăng hiệu quả sử dụng. Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất Với các tính chất điển hình của đất đai như tính hạn chế về số lượng, tính cố định vị trí, tính vĩnh cửu… thì đất đai cần được sử dụng hiệu quả và bền vững. Trong Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội. Trong lịch sử, con người đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tư cho đất đai để phục vụ mình và mỗi đất đai đã dần trở thành một đơn vị lãnh thổ (đơn vị hành chính). Mỗi đơn vị lãnh thổ này là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó. Biện pháp hành chính quản lý đất đai là hệ thống các Luật, Nghị định, Thông tư về đăng ký quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước (tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với người sử dụng đất.
Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên. Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau: - Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký hộ tịch) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ.); - Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nước và xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, … Trường hợp đăng ký đăng ký vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của Nhà nước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này có: đăng ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,… Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất gắn với mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời ghi nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó. [12] Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng, nó là hạt nhân của hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nhằm: Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; là chứng thư pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm tách bạch quyền sở hữu và sử dụng đất đai để: + Bảo vệ quyền lợi hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.
Được pháp luật bảo hộ khi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đất đúng pháp luật. + Giúp Nhà nước thực hiện tốt vai trò quan lý đất đai của mình: Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com họ theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng Luật Đất đai và các quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là: - Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. - Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật. - Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan.